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お宝的投資区分建物をリフォーム自由物件で貸し出す利点と注意点

2016年11月27日 12時13分 (2016年11月28日 12時02分 更新)

お宝的投資区分建物をリフォーム自由物件で貸し出す利点と注意点(写真=PIXTA) ((ZUU online))

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築古又は立地的に少々不便な区分建物などの中には、一棟物件とは思えない安値で売りに出されているものもあります。これらを活用してうまく賃貸運営できれば、高利回りの投資も可能です。今回は、このお宝区分建物をリフォーム自由物件として賃貸経営していく場合のポイントを紹介します。

■リフォーム自由賃貸物件とは

一般的な賃貸物件は、入居募集が募りやすいように、貸主の予算と判断でリフォームを施し賃貸に出します。具体的には水回りの掃除や壁紙の張り替え、古くなった場合は外壁の塗り替えなどを行います。空室を少なくし、効率よく入居者を確保するためですが、近年の住宅過剰供給や少子高齢化で、リフォームをしても入居者が決まらないという現象が起きています。

なぜリフォームしているのに入居者が決まらないのでしょうか。それは現代人のニーズに合ったリフォームでないことに原因があります。最近では、デザイナーズ物件やガレージハウスに住んだり、ファミリーでもワンルームに住んだりすることがトレンドになってきています。そこで、賃貸物件でも自由にリフォームできないかというニーズに応える経営が注目され始めたのです。

■対象となり得る物件の見分け方

リフォーム自由といっても、ある程度のルールを決めておかなくてはトラブルになることもあります。また、どんな格安の物件でもリフォーム自由にすれば入居者が決まるとも限りません。では、どんな物件がリフォーム自由物件に向いているのでしょうか。

1. アクセスがいいのに、築古な物件
交通の便がいいにも関わらず、築年数が経っているため多少のリフォームでは入居者を募れなくなってしまった物件は、若い世代を対象にした自由なリフォームに向いています。3点ユニットバス時代よりもさらに古い水回りのタイプは、かえってペンキやタイルでDIYを楽しむことが可能です。アクセスが少々不便な物件でも、ファミリー向けのエリアでリフォーム自由物件なら若い世代の家族向けにニーズがあります。

2. 雑居ビルや商業物件
店舗やオフィスとして利用されるはずの商業物件も空室が目立ちます。このような物件には、若い起業家たちのオフィス兼自宅としてのニーズがあります。彼らは仕事もライフスタイルにもこだわりがあります。外観が古びた商業ビルでも、立地がよく改造自由の物件だとニーズが高くなります。

■入居者、大家ともにWin-Winな取り決めで成功に導く

リフォームが自由といっても、やはりルールを決めなければトラブルの原因になります。リフォーム自由物件の賃貸経営を円滑に進めていくために決めておいたほうがいいルールを紹介します。

1. 原状回復の義務はなし
リフォーム自由物件の魅力は、好みの部屋にできるだけではなく退去時の原状回復義務がないことにもあります。借主にとっては自分の家のように改造できるメリットがあり、貸主にとっては空き家だった部屋を活用してもらえて家賃が相場通りに得られるメリットがあります。どちらにとってもメリットのある賃貸形式です。

2. プロのリフォーム限定にするか、DIYも許可するか
基本的には原状回復義務のないリフォーム自由物件とはいえ、退去された後に次の入居者が決まりにくいような、突飛なリフォームをされては困ります。リフォーム内容は着工までに家主がその内容を確認し、許可する方法が望ましいでしょう。またプロの業者限定のリフォームにするか、借主のDIYを許可するかも取り決める必要があります。最低でも電気、水道、ガスなどの設備に手を加えるリフォームは、貸主指定の業者の施工に限定することで安全性の確保ができます。

3. 定期賃貸借契約が望ましい
リフォームをしてからあまりにも短期間で退去されると、次の入居者募集に困ります。それを避けるためにも、ある程度の期間を設けた定期賃貸借契約の締結が望ましいでしょう。どうしても退去の必要があるときは、借主自らが転貸人を募集し、貸主同意のもとでの転貸特約も視野に入れましょう。

賃貸住まいを自分流に楽しみたいという趣向はどんどん広まっています。他にはない物件や、住み方の選択肢が広がるリフォーム自由物件は、これから世代を問わずニーズが増え、注目されていくことでしょう。(提供:民泊投資ジャーナル)

注: この記事は配信日から2週間以上経過した記事です。記事内容が現在の状況と異なる場合もありますのでご了承ください。

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