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J-REITの中長期展望、東京五輪は転換点になるのか

2018年6月14日 20時00分

J-REIT(不動産投資信託)とは簡単に言えば、(1)投資家から資金を調達し、(2)不動産へ投資して賃貸するシンプルな事業体で、これが直接バランスシート(貸借対照表)の資金調達サイドと資産サイドとなります。

今回は、この2つの側面から、J-REIT市場の中長期的な展望を概観します。


金融環境の変化は過小評価できない

東証REIT指数の推移を見ると、2005年から2007年にかけて急上昇し、その後2009年にかけて暴落しています(下図)。一般的には価格のボラティリティが大きい(リスク)資産ほど、要求利回りが上がりますので、評価するうえではディスカウントされます。

この大きなボラティリティを生んだ最大の原因は、資金調達を短期の借入金に依存しており、バランスシートが脆弱であった点が挙げられます。

2008年10月にニューシティ・レジデンス投資法人というREITが資金繰り破綻をしましたが、金融危機により借入金の調達環境が極度に悪化したため、REIT市場全体に信用不安が広がり、極度の信用リスクが評価に織り込まれて、指数が暴落しました。

この点がまだ変わっていなければ、今後も依然としてREITへ投資するうえでの大きなリスク要因といえます。しかし金融危機以降、REITのバランスシートは安定化が大きく進みました。借入金は平均のデュレーション(残存期間)が金融危機前の倍程度にまで伸び、大半の金利は長期固定化されています。

注: この記事は配信日から2週間以上経過した記事です。記事内容が現在の状況と異なる場合もありますのでご了承ください。

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