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不動産投資の利益の源泉はイールドギャップ

2017年10月12日 11時02分 (2017年10月13日 10時48分 更新)

不動産投資の利益の源泉はイールドギャップ(写真=vetkit/Shutterstock.com) ((ZUU online))

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不動産投資を行う場合、手元資金の有効活用を図るために、融資を利用するケースが多いでしょう。手元資金は何かあった場合や、他の資産運用を行うときのために残しつつ、融資をもとに不動産投資を行います。こうすることで、本来手元にない資金をうまく利用し、投資利回りを高めることにつなげられます。

このときに注目したいのが、融資を利用するときの金利です。金利が低いほどトータルの返済金額は少なく済むため、昨今の金融緩和による低金利は大きなメリットとなるのです。

一方で、東京都心をはじめ、不動産価格が高くなってきているというニュースを見聞きしている人も多いでしょう。果たして今購入するのが得策なのかどうか、その答えを探るためのヒントが「イールドギャップ」になります。イールドギャップとは一体何なのでしょうか。

■イールドギャップが確保できるかどうかが重要

不動産投資における融資では金利が重要なポイントとなりますが、投資を行うことで得られる家賃収入がどの程度になるかも考慮する必要があります。家賃収入が物件価格のどの程度かを表すのが、表面利回りです。表面利回りは、家賃収入÷投資物件価格×100(%)で計算できます。

シンプルにいえば、不動産投資ではこの表面利回りと、融資を受ける際の調達金利の差がどの程度あるかが大切な指標となります。これは粗利といえるものであり、大雑把な不動産投資における利益率と考えてください。

この粗利のことをイールドギャップといいます。現在では物件価格が高止まりしていることもあり、表面利回りが低下しています。しかしながら、その一方で調達金利も低下しているため、この差がどの程度あるかで不動産投資を行うべきかどうかの目安を考えることができるのです。

例えば、表面利回りを5.5%で、調達金利が2.5%であったとします。この結果、イールドギャップは3.0%と試算できます。このようにイールドギャップを試算することで、不動産投資が妥当かどうかを検証できるのです。なお、不動産投資では、いかに金利が低くとも、金融機関からの融資を受けることができなければ、手元資金での投資を行うしか手段がなくなります。そのため、イールドギャップを確認するとともに、金融機関の融資姿勢がどうなのかも確認しておく必要があります。

■実は日本は世界で見てもイールドギャップが高い国である

イールドギャップが高いほど投資魅力が増すのが不動産投資です。実は、物件価格が高止まりしている現在においても、他国と比較してイールドギャップが確保できているのが日本なのです。

これは、日本銀行による大規模な金融緩和の影響が大きいといえます。歴史的な低金利が続いていることがイールドギャップの確保につながっているのです。世界中を見渡してみると、米国では既に金融緩和から金融引き締めへと舵を切りつつあります。また、欧州でも緩和縮小の議論がなされています。このような中で、金融緩和継続の意思を見せているのが日本なのです。この結果、世界中を見渡してみても、日本のようにイールドギャップが高い国は少なくなっています。

現在のようにイールドギャップが確保できる限り、不動産投資の魅力が低下する恐れは少ないといえます。むしろ、他国と比較してイールドギャップが確保できるため、外国人投資家も日本の不動産投資に注目しています。しかも、金融機関の不動産投資に対する融資姿勢は積極的な状況が続いています。金融機関が融資に積極的である今は、融資を活用した不動産投資を行うチャンスといえます。この機会を見逃すのはもったいないです。不動産投資を検討するならまさに今でしょう。ぜひチャレンジしてみてはいかがでしょうか。
(提供:income press)

注: この記事は配信日から2週間以上経過した記事です。記事内容が現在の状況と異なる場合もありますのでご了承ください。

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