市街化調整区域は売れない?その理由と売るための対処法

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物件を売却したくても買い手がいなければ売ることはできませんが、その中でも売却が難しいのが市街化を抑制する地域である「市街化調整区域」にある物件です。

では、なぜ売却することができないのか、その理由と売るための対処法について確認してみましょう。

 

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市街化調整区域の土地や家はなぜ売れない?

過去、高度成長時代を迎えた日本では、都市部に近い農地などの宅地開発が進んでいきました。しかし、そのままでは農地が少なくなってしまう可能性が出てきたので、農地を守るため、そして開発を抑制するために、街を市街化区域と市街化調整区域に線引きすることが行われました。

比較的、都市部に近い農村地帯では市街化調整区域として指定されており、都市部以外の政令指定都市にも多く存在します。なぜ市街化調整区域の土地や家は売れないのかというと、様々な制限がかかるなど特徴があるからです。

市街化調整区域とは

市街化調整区域とは、市街地から離れた場所の農地が広がっている区域のことで、例えば東京都なら多摩の一部地域が該当します。埼玉県や神奈川県、千葉県などには多くのエリアに市街化調整区域が存在します。市街地できないエリアなので、その中の不動産は居住用や事業用としても適さないと考えられています。

市街化区域と市街化調整区域の違い

すでに市街地が形成されていたり、今後10年の間に優先して市街化される区域を市街化区域といいます。住宅やビル、商店などが建ち並ぶエリアなので、農地や森林などはない状況にあります。東京都内23区では、河川敷以外、市街化区域に該当します。対する市街化調整区域とは、市街化が進まない区域なので、許可を得た場合以外は、原則、住宅を建てることはできません。

 

 

なぜ売れない?市街化調整区域の特徴

親が亡くなって相続が発生し、不動産を譲り受けたけれど市街化調整区域の土地だったというケースもあるようです。使わない土地なら売却したいと思うかもしれませんが、市街化調整区域にあることで簡単に買い手は見るかりません。

家の建築には許可が必要

市街化するということは、ガスや電気、水道など生活インフラを整備し、施設を充実させて人が快適に住むことができる街にするということです。その行為を抑制するということは、市街化に不可欠といえる建物の建築は制限されることになります。

そのため、市街化調整区域に建物を建築するときには、行政に開発許可を受けることが必要なので、新築住宅を建てることや建て替えを行うことが容易ではないのです。

インフラが積極的に整備されない

市街化調整区域は市街化しないエリアなので、人が住んではいけないわけではないのですが、生活インフラを整備することは積極的に行われません。電気が通っておらず使えない場合もあれば、ガスはプロパンガスが採用され、さらに水道は下水道がなく浄化槽で対応するということが一般的です。

また、道も舗装されていない状態など、快適に人が暮らせる場所に適さない状況であるといえます。生活インフラの整備工事なども、自治体から助成金が支給されないという場合もあるので、もし整備したければ自己負担になる可能性もあります。

交通アクセスの便利がわるいなど生活に支障をきたす

また、スーパーやコンビニなど、日常生活に必要なものを購入する店はなく、駅などまで距離があるということも考えられます。農業や林業を優先して行うエリアのため。農薬や肥料の臭いなど気になる場合もあるかもしれません。

市場価値が低い

建物を建築できないという制限があることから、市場価値は低下し、割安な価格になる場合も少なくありません。市街化調整区域の不動産を購入したい方にとっては、安く手に入れることができてメリットと感じるかもしれませんが、市場価値が低いことは様々な部分でデメリットとしてあらわれます。

 

市街化調整区域は買い手が買えない可能性がある

市街化調整区域の土地を売りたいと考え、やっと買い手が見つかり、買い手も安く手に入るので喜んだのもつかの間、実際に売却するときには様々な壁にぶつかる可能性があります。

そのひとつとして、買い手が住宅ローンを利用する場合、市場価値の低下が銀行融資に影響を及ぼすという点です。結果として買い手が希望しても買うことができず、売り手も結局売ることができないという状況に陥ってしまいます。

銀行は住宅ローンで融資を行うとき、万一、返済がされなくなった場合には、担保として提供された土地や建物を売って返済資金に充てます。そのため、担保として提供される土地や家は、ある程度の市場価値がある場合でなければ融資できないということになります。

しかし、市街化調整区域に土地や家があっても、許可なしで建物を建てることはできませんし、建て替えも簡単にできません。その市場価値の低いエリアの物件を購入するために住宅ローンを申し込んでも、実際には審査を通過できない可能性が高いといえます。仮に審査を通過しても、融資額が減額される可能性も否定できないでしょう。

市街化調整区域の土地や家を購入したい場合、住宅ローンを利用せずに現金で購入しなければならなくなり、買い手にまとまった資金がなければ売ることはできなくなるのです。

 

 

市街化調整区域の土地が売れない理由

市街化調整区域にある不動産はすべて売却が難しいというわけではなく、中には普通に売ることができる場合もあります。市街化調整区域内で建物を建築する場合には開発許可が必要ですが、そもそも農地や雑種地には建物を建築できません。もし建物を建築したいのなら、農地や雑種地を宅地に変更しなければならないのです。

この変更手続きを「土地の形質変更」といいますが、市街化調整区域で土地の形質変更を行う場合は開発許可が必要になります。しかし、開発許可を取得するためには様々な要件を満たすことが必要となるため、簡単に取得することはできません。この開発許可が大きな障壁となり、売りたくても売れない状況に陥ってしまうのです。

開発許可が取得できる見込みがない

開発許可を取得すればよいだけと考えるかもしれませんが、実際には取得することが困難なため建物を建築することは難しく、資材置場などに利用するしかなくなります。まず、開発許可を取得するためには、敷地の前面道路に下水が整備されていることが必要です。

また、区画をまたいで50戸以上の建築物が繋がっているなども必要になることもあるので、要件を満たさず開発許可を取得できる見込みがない土地は売却しにくいと言えるでしょう。

農地は開発許可が必要

農地は開発許可が必要な土地であり、売買するときには農地法の許可も必要になりますので、さらに売ることが困難となります。

 

 

市街化調整区域の家が売れない理由

自治体によって、条例などで市街化調整区域の開発を認めている場合もあります。開発が認められているエリアであれば、許可を取得して住宅を建てることも容易です。

ただし、開発が認められるエリアは、一定数の家が建築されて宅地化されている場合や、上下水道など整備された状況であるなど、状況はいろいろです。

また、どのような建物の建築が可能になるのかなども異なるので、自治体に問い合わせてみましょう。しかし、一般的には市街化調整区域の家は売りにくいとされていますが、次のようなことが理由として挙げられます。

増改築やリノベーションが自由にできない

市街化調整区域は建物の建築が制限されていますので、すでに建築されている家を購入したとしても増改築やリノベーションなども容易ではありません。

自治体に開発許可を得た後で行うことになる上に、建築できる規模を決定する容積率や建ぺい率なども制限されています。

違法建築である可能性がある

市街化調整区域には違法建築と呼ばれる建物も多く存在するため、再建築したくても開発許可を取得できない場合も少なくありません。価値のない家と判断されれば、売ることはまず難しくなるでしょう。

 

 

市街化調整区域の土地や家は売れないと諦めるべきか

市街化調整区域で開発や建物の建築を計画している方もいるはずです。その場合、どのような用途で土地や建物を使用したいのか、審査を受けた上で許可を取得することになります。開発許可を取得して開発や建物の建築を行うことを希望する買い手もいるはずなので、市街化調整区域の土地や家でも諦めることはありません。

ただし、開発許可を申請するのは買い手ですが、売り手側も開発許可を取得できる不動産なのか把握しておくことが必要になります。

区域指定が行われている土地か

市街化調整区域でも区域指定が行われており、数十メートル感覚で50棟以上の住宅が集まっており、上下水道が整備され、道路に接しているなど、一定要件を満たしていれば許可を取得して住宅などを建てることができます

自治体の条例などで区域指定されているエリアに含まれる土地や家なら、比較的売却しやすくなるでしょう。

市街地開発事業の対象か

市街化調整区域でも都市化を進める「市街地開発事業」の対象である区域も存在します。

都市計画事業や土地区画整理事業、市街地再開発事業、住宅街区整備事業などが市街地開発事業に該当しますが、このような事業で開発された区域の不動産なら建築許可は必要なく、売却もしやすくなりはずです。

区域だけでなく地目にも注目

区域だけに注目するのではなく、法務局で所有する市街化調整区域の不動産の全部事項証明書(登記簿謄本)を取得し、地目欄を確認してみましょう。もし地目が「農地」であれば、農業を希望する方には売却しやすくなりますが、建物を建築する方には適しません。

先にのべたように、建物を建築するためには地目が「宅地」である必要があるからです。地目が宅地の場合でも、市街化調整区域は通常、建物を建築するときに許可が必要にはなります。

しかし、造成の必要がなく、上下水道の整備や道路に接しているなどの条件を満たしている可能性も高いため、農地よりは売却しやすくなるでしょう。

建物の場合は「線引き」のタイミングに注意

もし市街化調整区域で売りたい不動産が家など建物の場合、「線引き」される前か後、どちらに建てられたのが確認しておきましょう。市街地調整区域として線引きされたのは1970年頃ですので、線引き前と後では建築許可の要件が違っているからです。違法建築と判断されないために、固定資産課税台帳などで建築年月日を確認するようにしてください。

開発許可が不要な建物か

市街化調整区域でも開発許可の必要がない不動産の場合や、開発許可を合法的に取得していれば市場性が高いと判断され、売却しやすくなるはずです。

開発許可が不要な建物

市街化調整区域は農地を守ることを目的としていますので、農業従事者の住宅や農林漁業用の建物は許可を取得する必要がありません。そのため、もし買い手が農業従事者の場合など、そのまま売却した不動産を使用してもらうことが可能です。

合法的に開発許可を受けた建物

開発許可を取得した建物の場合、同規模で同じ用途の建物であれば建築することができます。もし倉庫や工場が建っている場合、同業者なら購入を希望するかもしれません。

住宅が建っている場合でも、開発許可を取得した上で建築されている場合は、買い手が将来、同規模で建て替えを行うことは可能ですので売却しやすいといえるでしょう。

 

 

市街化調整区域であっても不動産会社次第で成功する

市街化調整区域であることで、新たに建物を建築することが許可されにくい場合や、建て替えなど難しい場合でも、資材置き場として使ったり、駐車場や太陽光発電システムの設置場所にすることで許可を取得できる可能性があります。

そこで、開発許可を得る引き出しをたくさん持っている不動産会社を選ぶことが大切になるでしょう。また、市街化調整区域の売買を得意とする不動産会社を探すことも方法の1つです。過去にどのような売買実績があるのか確認してみるとよいでしょう。

事業用地を求めている買い手を探す

市街化調整区域では原則、建物を建築することは難しくても、幹線道路沿いのコンビニやガソリンスタンドなどを建築できる特例もありますので、事業用地を求めている買い手を探すとよいでしょう。

自治体に開発を認めている地域か確認を

市街化調整区域の土地や家は、住宅ではなく事業用の土地や建物を希望する買い手にとって好都合という場合もあります。

そこで、市街化調整区域の土地や家を売るときには、まず、どのような開発許可要件が設けられているか確認しましょう。もし、少しでも開発許可要件が緩和されていれば、その分、売れやすくなると考えられます。

市街化調整区域の土地を求めている不動産会社を見つける

市街化調整区域の土地や家を売りたい場合は、安く手に入れることができる事業用地を探しているなど、敢えて市街化調整区域の不動産を探している顧客を保有している不動産会社に依頼するとスムーズです。たとえば、郊外の開発を検討している大手デベロッパーなどとつながりのある不動産会社をみつけることで、簡単に市街化調整区域の土地や家を売ることができる可能性が高まります。

 

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市街化調整区域の土地や家を売却するために

市街化調整区域の土地や家を売りたいと思っても、買い手がなかなか見つからない場合も少なくありません。しかし、事業用地を探している買い手が見つかる場合もありますし、土地や建物の状況によっては売りやすい場合もあります。諦めずに信頼できる不動産会社に依頼することをおすすめします。

 

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