遺産相続したアパート経営は難しく入居者が見つかりにくい

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もし相続したアパートを経営することを考えているのであれば、あまりおすすめはできません。なぜかというと通常のアパート経営に比べて、はるかに入居者が見つかりにくいためです。それでもアパート経営を行うのであれば、その経営が難しい要因と対策を知り、そして選択肢に売却を加えることも考えておきましょう。

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遺産相続した築古のアパート経営が難しい理由

相続したアパートというのはどうしても築年数が古いものになるでしょう。一般的に入居者が決まりやすい重要のあるアパートは築年数が10年以内のものになります。そのため相続した時点でアパート経営においては市場弱者であることを理解してください。もし築年数が20年を超えているのであれば、入居者を探すには工夫が必要になります。では具体的にどういった理由でアパート経営が困難であるのかを確認しておきましょう。

入居者が見つからず、空室が多い

築年数が古いとまず新規の入居者が見つからず、空室が増えることになります。しかし築古アパートだからという理由だけではなく、ある事情で新築アパートが増加したことも関係しているのです。その事情というのが2015年1月に施行された改正相続税法による影響にほかなりません。
これにより相続における基礎控除額の引き下げと、相続税の最高税率の引き上げが行われました。つまり相続税を支払わなければいけない対象者は増え、相続で取得した金額にもよりますが支払う税金も増えることになったのです。被相続人にとってはたまったものではありません。
そしてそれによってなにが起こったかというと、相続した土地にアパートを建てて「貸付事業用宅地」として課税評価額を減らして納税額を減らす対策が取られるようになりました。つまり節税対策の一環として新築アパートが増えることによって、それ以降に賃貸不動産を相続した人はさらに苦しい思いをする悪循環が生まれてしまったのです。

賃料を下げざるを得ない

では入居者が見つかりやすい新築アパートに勝つためにどのような対策を取る必要があるのでしょうか。多くの場合が賃料を下げざるを得なくなります。新築アパートと同じ賃料であるならば、それにはない付加価値を提供しなくてはいけません。仮にターゲットにしているお客さんを変えるにしても、そのためにはリノベーションによる費用や手間がかかってしまいますので、容易なことではありません。

修繕費による支出がかかる

築古アパートは建物のメンテナンスが必要になってきます。そのため大規模な修繕工事をする必要が出てくるでしょう。主に外壁工事、雨漏り防止のための屋根やバルコニーの工事、断水防止のための給水ポンプの工事、鉄部の錆を防止する防錆工事などを行います。また給湯器やエアコンなどの設備修繕も必要になるでしょう。特に多くの修繕工事は10~15年周期で行う必要があるので、場合によっては相続した直後に修繕を行わなくてはいけなくなるかもしれません。

遺産相続した築古アパート経営で利益を出す方法

築古アパートで利益を出すためには、現在の経営状況を把握し、そのうえで入居者を増やす対策を取る必要があるでしょう。

現在の経営状況を確認する

アパート経営はなんの費用もかからずに行えるものではありません。そのため利益を出すためには、まず現状の収支を把握しておく必要があります。収入は家賃と入居者のいる戸数が分かれば簡単に把握することができるでしょう。支出には毎年発生する固定資産税、都市計画税、家賃収入による所得税の税金類、次に毎月のアパート管理にかかる経費があります。また修繕費用についても予算を組んでおく必要があるでしょう。

入居者を増やす対策

単純に賃料を下げる以外にも、考え方次第では入居者を増やす対策があります。

賃料の設定を工夫して、目に止まりやすくする

多くの人が賃貸物件を探す場合に、不動産情報を扱うポータルサイトを利用します。そこで実際に物件を探すときは、エリアや家賃を設定して検索する場合がほとんどです。入居者を見つけるためには、まず物件について知ってもらわなくてはいけません。そこで賃料設定を工夫して、目に止まりやすくしてみましょう。
家賃を設定するとき、「~万円以下」とすることが多いので、元々の家賃が5.5万円なら5万円まで値下げすることも検討してみましょう。これによって物件を見てくれる分母が増えるので、入居者が見つかる確率は必然的に上がることが予想されます。
また管理費や共益費は賃料込という形にすることで、お得感を演出することも可能でしょう。

入居数カ月、家賃を無料にする

礼金だけでなく敷金が0円といった物件も増えてきていますが、さらに入居3ヵ月程度の家賃を無料にすることで、入居者に大きなメリットを与えることができます。入居にあたっては引っ越し費用や家具の購入など、借り手にとっても多くの支出が伴うことでしょう。
そのためこういった配慮をすることで入居者が増えることが予想されます。試しに部屋を利用してもらう、試供品のような発想に近いかもしれません。そのため特に大きな不満もなければそのまま継続して部屋を利用してもらえるでしょう。

入居者を絞って差別化を図る

アパート経営でまず考えることは、どういった入居者をターゲットにするかということです。多くの場合は、学校の有無や駅までの距離といった周辺環境を踏まえて、単身者かファミリー向けに設定することでしょう。ただしそれは新築アパートでも変わりはありません。そのため学生向けや単身の高齢者向けといった、隙間を狙っていく方法があります。特に単身の高齢者向けの需要は増えているので、検討してみる価値はあるでしょう。

管理会社の変更や契約を見直す

アパートを所有していたとしても、管理会社を利用している場合がほとんどではないかと思います。そのため管理会社の変更や契約を見直すことで、入居者を増やしたり、利益を上げることも可能になるでしょう。

管理会社を変更する

現状の管理会社でなかなか入居者が見つからないのであれば、賃貸仲介の能力がより高い業者への変更を検討してみるべきかもしれません。これによって大幅に状況が改善するケースもあるようです。
また業者の変更によって管理料を削減することも可能になるかもしれません。一般的に賃料の5%を支払いますが、4%で管理してくれる業者も多く存在しており、大型物件であれば3%というところもあります。そのため仲介能力と管理費という2点から管理会社の変更を検討してみることは非常におすすめです。

一括借上げの解約

一括借上げとは、管理業者が部屋自体を借りて、所有者に対して満室賃料の80~90%程度の費用を支払う仕組みのことです。そのため解約を行うことで、利益を上げることが可能になるでしょう。ただし一括借上げは普通賃貸借契約という契約形態で、借り手の権利が強く保証されています。つまり借り手である管理業者が拒めば、解約をすることは容易にはできません。
しかし解約を望んでいないということは利益が出ていると考えられるでしょう。そのため賃上げの交渉を行ってください。法的に借上げ料率の上限は設けられていないため、数%引き上げることができれば上出来ではないかと思います。

遺産相続したアパートの経営が困難なら売却を検討する

もし相続したアパートの経営が困難であるのならば、売却を検討することも大切なことです。しかし資産の整理では苦労することも多いようなので、どのように売却するのかをここで確認しておきましょう。

売却の流れ

相続登記をする

相続したアパートを売却するには、その名義が自分の名義である必要があります。そのため相続登記によって名義変更しなければいけません。手続きは必要書類を用意して法務局に行けば、自分自身で行うこともできます。ただし書類の用意には手間もかかり、専門的な知識も必要なので司法書士に依頼することがおすすめです。

仲介を依頼する不動産会社を探す

次に物件売却の仲介をしてくれる不動産会社を探す必要があるでしょう。この際、複数の業者に査定を依頼することをおすすめします。これによって物件の相場も把握することができ、なおかつ相場外の金額を提示してくる信頼のおけない業者との付き合いを避けることも可能です。
業者はあくまでも適正相場内で高値の値段を提示しているところを選んでください。また査定金額に至った理由を尋ねてみて、それに対して丁寧な説明をしてくれるようであれば、安心な業者といえるでしょう。

媒介契約を交わす

不動産会社が見つかったら、媒介契約を交わします。この契約の種類は「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類ありますが、一般媒介契約をぜひ選んでみてください。なぜかというと業者は成約が決まらないと仲介手数料をもらうことができません。
そのため複数の業者に仲介を依頼することで、業者間による競争が起こり、短期間で高値の売却をすることが可能になります。しかしほかの2つの契約方法では3ヵ月はほかの業者と媒介契約を結んではいけない制限があるため、場合によっては短期間で売却できない可能性もあるでしょう。

販売活動をして購入希望者と契約する

媒介契約を結んだら、業者がチラシを配布したり、物件情報をポータルサイトに掲載するなどして販売活動を行います。これによって購入希望者が現れれば、最終的な価格の交渉や引き渡し条件などを話し合って売買契約を結び、引き渡しを行います。

売却にかかる費用

アパートを売却するにはさまざまな費用がかかります。

仲介手数料

物件が成約した場合、不動産会社に報酬として仲介手数料を支払わなければいけません。手数料は売却金額を元にしますが、上限が法律で定められており、その範囲内で業者が請求を行います。そのため販売活動前であれば値下げ交渉も可能になるでしょう。

税金

主な税金が2つです。まず利益に有無に関わらず、売買契約書に売却金額に応じた収入印紙を貼って消印することで納税を行う印紙税があります。なお1万円未満であれば課税対象にはなりません。
次に売却金額から取得費と譲渡費を差し引いて利益があった場合には譲渡所得税がかかります。こちらは所有期間が5年を超えるか否かで税率が変わるので注意してください。また控除制度も用意されているので併せて確認しておきましょう。

隣地との境界線を明確にする

アパートを売却する際には、近隣とのトラブルを未然に防ぐためにも土地の境界線を明確にしておくことをおすすめします。またこれによって購入希望者にも安心してもらえるので、成約率の向上にもつながるでしょう。なお、境界を確定させるためには土地家屋調査士に「土地境界確定測量」という作業を依頼してください。

 

遺産相続したアパートにかかるお金

相続したアパートの経営や売却方法について説明してきましたが、そもそもの相続にかかる費用についても理解しておきましょう。

相続税

まず相続税は、相続によって一定金額の取得があった場合に発生するもので、以下の方法で算出することが可能です。
相続税額=(全ての財産額-基礎控除額)×相続税率
つまり相続した財産があったとしても、基礎控除額を上回らなければ税金は発生しないということです。その基礎控除額の算出方法が以下です。

基礎控除額=3,000万円+600万円×相続人数

これを見る限り、最低でも3,600万を超えてからは納税が発生することになるでしょう。また相続税率は金額によって異なりますが、最高で55%となっています。

相続登記にかかる費用

名義変更のための相続登記にも費用がかかります。

相続した不動産の調査費用

相続登記を正確に行うためには、事前の調査が必要です。まず相続した不動産に漏れや間違いがないかを確認するために、その不動産がある地域の役場で名寄せ帳を取得します。無料の場合もありますが、ほとんどの場合は300円程の費用が発生すると考えてください。
次に相続登記申請時の登録免許税の計算に必要な不動産の評価額を知るため、固定資産評価証明書を同じく役場で取得します。費用は不動産1件につき数百円程がかかるでしょう。そして不動産に抵当権がついていないかなどを確認するため、法務局で1通あたり600円の登記事項証明書を取得します。

相続登記に必要な書類を集める

相続登記に必要な書類はさまざまですが、そのなかで主に戸籍や住民票などの取得に費用がかかります。これは相続人が増えるほど、費用もかさむことになるでしょう。総額で1~3万円程が相場のようです。

登録免許税

法務局に相続登記を申請するには「登録免許税」という税金が発生します。固定資産税評価証明書に記載のある固定資産評価額に0.4%をかけた金額を納付する必要があるので覚えておきましょう。

司法書士への報酬

相続登記を司法書士に依頼した場合は、報酬が必要です。取り扱った不動産の数や地域によっても異なりますが、一般的な相場は約6~9万円と考えておくといいでしょう。

相続したアパート経営が難しいことに変わりはない

アパートを相続する場合、それだけで手間や費用がかかってしまいます。そのうえでさらに築年数の古いアパートを経営することまで考えることは容易なことではないでしょう。もし経営するのであれば、現状の把握をしたうえで入居者を増やす工夫が求められることになります。
そのため経営が困難であるのあれば早期の売却を考えてみてもいいかもしれません。売却にもさまざまな費用がかかりますが、どういった費用が発生するのかを理解して控除制度などの利用をすることで負担を軽くすることも可能ですので、ぜひ自分にとってリスクの少ない選択をしてみてください

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