マンション評価額の調べ方を知ろう!相続税や売却相場を知ることはできる?

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マンションの評価額の調べ方が気になる方に向けた記事です。

マンションには評価額が設定されており、評価額が高いか低いかによって物件の価値は異なります。評価額によって物件の活用方法や最適な処分方法が異なるため、まずは正しい評価額を把握しましょう。

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マンション評価額を求める4つの基準価格

不動産には、それぞれ5つの価格が存在します。それらは評価額と呼ばれ以下の様に分かれ、それぞれ用途が異なります。

種別解説
公示価格売買価格の目安にかる価格
基準地価売買価格の目安になる価格
実勢価格実際に市場で取引される価格
相続税路線価
(相続税評価額)
相続税や贈与税の算定基準となる価格
固定資産税評価額固定資産税や都市計画税、不動産取得税、登録免許税などの算定基準となる価格

これらの価格は一般的に公開されているもので簡単に調べることができます。
なお、今回はマンションの相続税評価額を求めますので、相続税路線価と固定資産税評価額を使い計算していきます。

公示価格

公示価格は、土地鑑定委員会より毎年公表される1月1日時点の1㎡あたりの土地の価格です。
あらかじめ設定された標準地の価格を鑑定・審査し決定します。

国土交通省:地価公示・都道府県地価調査』から簡単に調べることができます。

標準地価

標準地価は、各都道府県により毎年公表される7月1日時点の1㎡あたりの土地の価格です。
公示価格の基準日のちょうど半年後になります。
『都道府県調査地価』とも呼ばれます。

国土交通省:地価公示・都道府県地価調査』から簡単に調べることができます。

実勢価格

実勢価格は、実際に取引が成立する価格を指します。
つまり、不動産の時価であり、需要と供給の関係によって変動します。

土地総合情報システム』で調べることができますので、「不動産取引価格情報検索」を選択肢して検索してみましょう。

相続税路線価

相続税路線価は、土地の価値を計算するために道路毎に割り当てられた価格で、面している道路によって土地の価格が異なります。
主に相続税や贈与税を算定する基準として用いられます。

路線価図・評価倍率表』で確認することができます。
土地に面している道路に書かれた数字が路線価で、千円単位で表示されます。

固定資産税評価額

固定資産税評価額は、主に固定資産税の算定基準として用いられます。
相続税路線価の様に、固定資産税路線価という個別の基準から固定資産税評価額は決められます。

すでに固定資産税を納めている人は、毎年送られてくる課税明細書から確認することができます。
課税明細書を持っていない、又は紛失している場合は、役所の税務課で固定資産評価証明書を取得することで確認できます。

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これらの価格はその土地の価値を算定するために実際に使われますが、決して『その価格で売れる』ことを表すものではありません。
不動産売却時は、建物や土地の現況や購入者の要望などで変動し、需要と供給がマッチした上の価格で取引されます。
実勢価格は実際に取引されている価格で、売却時の目安にはなりますが、個別性が盛り込まれていないのでその価格通りに売れることはほとんどないでしょう。

マンション評価額の調べ方

マンション評価額を調べる際は、建物と土地の評価額を別々に計算し、後に合算して求めます。
手順は以下の5ステップです。

  1. 課税明細書等から建物の建物評価額を調べる
  2. 路線価から1㎡あたりの土地の価格を調べる
  3. 1㎡あたりの価格と面積を合算し全体の価格を求める
  4. 全体の土地価格に持分割合をかける
  5. 建物・土地の評価額を合計する

建物の評価額を計算(step1)

建物の評価額は、固定資産税評価額と同等額になります。

前述したように、課税明細書から確認することができます。
役所の税務課で固定資産評価証明書を発行し確認することも可能です。

土地の評価額を計算

土地部分の評価額は、相続税路線価を用いて計算します。
『路線価を調べ』⇒『土地全体の評価額を計算し』⇒『持分割合をかけて』終了です。

まずは持分割合を確認しておこう

普通、所有する1室の床面積をそのまま所有する土地として計算しそですが、マンションには共用部と呼ばれるみんなで所有する範囲が多くあります。廊下や階段、エレベーターや管理人室などなど。
そのため、あらかじめ契約の時点で土地(共用部を含めたもの)を所有する権利を購入者に振り分けています。これが持分割合です。

売買契約書における分譲マンションの持分割合の記載

土地評価額を計算する際は、この持分割合を考慮する必要があります。
持分割合は、売買契約書から確認することができ、紛失してしまった場合は売主・仲介に入った不動産会社等の合意の上で再発行・コピーをしてもらうことができます。

step:2路線価を調べる

路線価の調べ方も先ほど簡単に解説しました。
以下の『国税庁:路線価図・評価倍率表』から自分の地域の路線価を調べてみましょう。

  1. マップから都道府県を選択肢し『路線価図』をクリック
  2. 該当する地域を選択肢する
  3. 地名まで表示されるが複数のページに分かれるため順番に探す
  4. 面している道路部分に表示されている数字が路線価(下参考画像)

路線価の検索例

路線価は、その道路に面した土地の1㎡あたりの土地の評価額を意味します。
上画像の様に表示された路線価はすべて千円単位で書かれています。
例えば㉒に面した『195D』と表示されている部分の路線価は195,000円であり、土地の評価額は1㎡あたり195,000円となります。

step3:土地全体の評価額を計算する

マンションの土地全体の評価額を次のように計算します。

土地(全体)の評価額=1㎡あたりの評価額×土地面積
1㎡あたりの土地評価額を195,000円。全体の面積を100㎡とし計算すると…
土地(全体)の評価額=195,000円×200㎡=39,000,000円

step4:持分割合をかけ、建物評価額と合算する

土地の評価額に持分割合をかけて、先ほど調べた建物評価額と合算したら計算終了です。

例えば、持分割合が100,000分の10,000の場合を想定して、先ほどの土地全体の価格39,000,000円の例で計算してみましょう。

39,000,000円×10,000÷100,000=3,900,000
390万円があなたの所有する土地の評価額になります。

建物と土地の評価額を合算する(Step5)

最後に建物と土地、それぞれで調べた価格を合算し計算終了です。

評価額だけでは正しい相続税を算出できない

ここまで調べてきたマンションの評価額だけでは、適切な相続税額を算出することはできません。

相続税率は、相続財産すべてを合算し実際に取得する金額で決定する為です。

法定相続分に応ずる取得金額税率控除額
1,000万円以下10%
3,000万円以下15%50万円
5,000万円以下20%200万円
1億円以下30%700万円
2億円以下40%1,700万円
3億円以下45%2,700万円
6億円以下50%4,200万円
6億円越え55%7,200万円

例えば、マンションの評価額が2,900万円だとしても税率10%とは限りません。
他に一緒に相続する物や現金を合算した結果3,500万円だとしたら、全体にかかる税率は15%になります。

逆に、税率が低くなるケースも考えられます。
相続は不動産や現金のようなプラスの財産だけでなく、借金といったマイナスの財産も含まれるからです。
それらを相殺した金額が相続税の課税価格となります。

評価額が基礎控除額以下なら非課税ともいえる

相続税には、基礎控除と呼ばれる価格が設定されています。
取得する財産価格から一定の額を差し引くことができるのです。

本質的ではありませんが、マンションの評価額が基礎控除額以下であれば、相続税の及ばない範囲と捉えることもできます。

基礎控除額は、3000万円+(法定相続人数×600万円)になります。

法定相続人の人数基礎控除額
0人3,000万円
1人3,600万円
2人4,200万円
3人4,800万円
4人5,400万円

どのように相続税は計算されるのか

実際には、相続で取得する財産すべてを合計して計算しますが、今回はマンションの評価額のみで概算的な価格を計算してみましょう。

よりリアリティを求めるために、ローンが200万円残っている状態で計算をします。ローンや借金といったマイナスの財産はプラスの財産から相殺されます。

計算シミュレーションで使う情報

  • 土地評価額:1,500万円
  • 建物評価額:3,000万円
  • ローン残債:200万円
  • 法定相続人:子1人

step1:取得する相続財産を合計

『土地の評価額』+『建物評価額』ー『ローン残債』で取得する相続財産を求めます。

1,500万円+3,000万円ー200万円
4,300万円

step2:基礎控除額を差し引く

基礎控除額は、3000万円+(法定相続人数×600万円)です。
今回は法定相続人を子1人とするので、3,600万円が控除されます。

4,300万円ー3,600万円=700万円

step3:税率をかける

700万円に対する税率は10%であるため、相続税額は70万円となります。

法定相続人が増えれば基礎控除額は上がりますし、財産が複数人に分配されれば一人当たりの取得財産総額もへりますので、税率も高くなりにくいでしょう。

マンション評価額は売れる価格ではない

ここまで調べてきたマンションの評価額は相続税の算出にこそ使えますが、売却価格を特定することはできません。

評価額は売却価格ではない

評価額はあくまで資産の価値を示す指標となる値であり、これ自体が売却価格になるわけではありません。実際の売却価格は、条件次第で変動するため、いかに高く売るかの工夫も必要です。売却時に重要なのは、「タイミング」「物件のアピール」「優良な買主の選定」です。

評価額が高いからといって、売却活動で手を抜いてしまうと、悪い条件でしか買い手が付かない可能性もあります。また、そもそも購入希望者すら現れず、いつまでも保有し続けて余計なコストがかかる危険性もあるため、売却活動には力を入れましょう。

売却相場を調べる方法

売却相場を調べる場合は、先ほどのような評価額の算出とは異なり、以下3つの方法がよく利用されており、総じて鑑定評価と呼びます。

  • 原価法
  • 取引事例法
  • 収益還元法

原価法

原価法は、その不動産を再度建築したら現在価格にしていくらかかるのかを計算し、経年による原価分を差し引いて価格を計算する方法です。

取引事例法

対象の不動産と条件が類似する物件の実際の取引事例をもとに価格を計算する方法です。

不動産会社による売却査定では、主にこの方法が利用されています。

収益還元法

対象の不動産が、将来的に生み出すであろう収益から価格を計算する方法です。
賃貸物件を検討している場合は、こういった評価方法をとります。

評価額から何をとらえればよいのか

ここまで計算してきた評価額からは、その後売却するべきか決定する判断材料として機能するでしょう。

価値があるうちに売却

マンションの評価額は常に固定しているわけではなく、時間の経過とともに変化します。評価額の変化は、基本的には価値の減少のため、不要な物件なら価値が残っているうちに売却するのがおすすめです。これは価値が高い場合、低い場合どちらにも言えることで、いかに売り逃しを避けられるかが重要と言えます。

使用しないマンションをいつまでも持ち続けても利益にはならず、どんどん価値は減少します。価値が下がるばかりか、マンションは保有するだけでも税金や維持・管理にコストがかかるため、不要なら余計な負担がかからないうちに売りましょう。

保有し続けることも選択肢に入れる

基本的には評価額が高いマンションは、早めに売却するのがおすすめですが、保有し続けるのもひとつの方法です。そもそも投資を目的とせず、マンションを住居で使用し、転居したくないなら、無理に売却する必要はありません。

売却はあくまで不要な場合、転居しても構わない場合のみの選択肢であり、我慢してまで利益を追求することはないでしょう。もちろん、保有し続けることで年々価値は減少し、評価額が高いうちは税金も高いことは理解が必要です。

評価額が高い場合のデメリットにも納得できるなら、利便性の高い場所に住み続けるメリットはあります。また、これは評価額が低い場合も同じです。評価額が低くても不便を感じていないなら、そのまま住み続けても構いません。むしろ税負担が少なく、相続時にも課税されづらいため、住み続けるメリットは大きいでしょう。

活用方法に悩んだら不動産会社に相談しよう

評価額によってマンションの活用方法は変わりますが、素人では適切な活用方法を見出すのが難しく、そもそも正確な評価額の算出もできません。そこでおすすめなのが、不動産会社と連携して、活用方法を相談することです。

マンションの活用を考えるなら、不動産会社の選び方が重要であり、おすすめは一括査定サイトの活用です。多くの選択肢から自分に合った不動産会社を探せるため、相性の良い業者を探して、マンション活用の方法を相談しましょう。

マンションの価値は不動産会社に見てもらおう

評価額はマンションの資産価値を表したものであり、ある程度の目安なら自身で計算することが可能です。しかし、正確な値はプロでないと計算が難しいため、マンションの活用を考えるなら、不動産会社に相談するのがおすすめです。

マンションは評価額によって、どのように活用すべきか、方法が異なります。マンションの正確な評価額を不動産会社に算出してもらい、価値に見合った活用方法を相談して決めましょう。

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