マンションの贈与税はいくら?計算手順や節税方法をわかりやすく解説!

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個人から財産をもらったときにかかる税金を贈与税と言います。 年間110万以上の譲渡が行われると税金の支払いが必要で、譲渡されるものは、現金以外にも、マンションや戸建ても譲渡の対象です。特に不動産を譲渡してもらった場合は、予想外の贈与税がかかってしまいます。

マンションを含む不動産は、確かな金額が決まっていません。贈与税の計算には「評価額」を使用することで、不動産の譲渡にかかる税金の算出が可能となり、税金の納税は譲渡された側が行います。 今回は複雑なマンションにかかる贈与税について紹介していきます。

マンション売却の税金を全体的に知りたい方は「マンション売却で必要な税金とは?何にいくらかかるのか把握しよう!」という記事がおすすめです。

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マンションの贈与税がいくらか調べる方法2つ

マンションの贈与税がいくらなのかを調べる方法は、大きく2つあります。順番に見ていきましょう。

  1. マンションの贈与税を自分で計算する
  2. 贈与税なら税理士に相談してみる

マンションの贈与税を自分で計算する

マンションの贈与税がいくらなのか知りたいときは、自分で計算して算出するという方法があります。贈与税を計算するためには、贈与をする分の財産がいくら分なのかを算出し、その結果に税率をかけることで贈与税がいくらなのか知ることができます。

贈与をする分の財産がいくらかは、贈与をする金額から基礎控除額を引いた金額になります。この贈与する金額とは、マンションの場合だと「評価額」が該当します。

つまり、自分で贈与税がいくらかを調べるためには、いくつかのマンションの評価額や基礎控除額、税率など様々な数値を集めて計算をする必要があります。

具体的な手順は別の章で詳しく解説をしてあります。

贈与税なら税理士に相談してみる

税理士に相談をすることで、マンションの贈与税がいくらなのかを知ることができます。贈与税がいくらかを自分で計算をして出すことが大変だと感じるからは、税に関するプロである税理士に相談するという方法があります。税理士に相談をした場合、贈与税がいくらなのか知れるだけではなく、マンションの贈与に関することを総合的に相談することができます。

税理士に相談をする場合は、3つの選択肢があります。

  1. 国税庁の「税についての相談窓口」
  2. 無料相談を受け付けている税理士事務所に連絡をする
  3. 税理士のブログやよくある質問コーナーに投稿する

国税庁の「税についての相談窓口」では、無料であるだけでなはく、匿名で相談をすることもできます。自分の情報をなるべく明かしたくない場合におすすめです。

税理士事務所に連絡をとったり、税理士のブログなどから連絡をするという方法もあります。基本的に無料ですが、時間制限が設けられている場合が多いので、聞きたいことは絞ってから相談をすると良いでしょう。

マンションの贈与税を自分で計算する手順

マンションの贈与税を求める方法は、ざっくりと言うと以下の計算式になります。

贈与税 = (課税対象の金額 × 税率) ー 該当控除額

です。ここでは具体的に、自分でも贈与税が計算できるように4つのステップに従って解説をしていきます。マンション贈与税の計算手順は以下の5ステップです

  1. 贈与税の計算式を知る
  2. 土地の評価額を計算する
  3. 建物の評価額を調べる
  4. 課税対象額を算出する※評価額の合算から基礎控除を引く
  5. 贈与税を算出する

STEP1:贈与税の計算式を知る

マンションの贈与税を計算するには、次の計算式で算出することができます。

贈与税 = (課税対象の金額 × 税率) ー 該当控除額
この式の中でも、「課税対象の金額」に関しては更に分解して計算する必要があり、以下のようになります。
課税対象の金額 = 贈与額 ー 基礎控除額
さらに、マンションの贈与をする場合、「贈与額」を算出するために以下の計算式を使います。
贈与額 = 土地部分の評価額 + 建物部分の評価額
となるため、マンションの贈与税を計算するためには、まず土地部分の評価額からいくらになるのかを把握していく必要があります。

STEP2:土地の評価額を計算する

土地の評価額とは、土地そのものの価値や購入価格ではなく、贈与税などの税金を計算する際に用いられる指標です。土地の評価額の算出は、路線価(国税庁)を基準にしてする方法、固定資産税の評価額に一定倍率を乗じて計算する方法の2つのパターンがあります。

路線価を基準にする場合は、国税庁の路線価図を参考にして、該当の土地の路線価がいくらになるかを確認しましょう。路線価を用いる場合は、土地ごとの補正倍率と土地の面積に路線価をかけて固定資産税の評価額を算出します。

固定資産税の評価額を参考にする場合は、固定資産税通知書で評価額を知り、その地域ごとの倍率をかけて計算しましょう。倍率は地域によって異なるため、都税事務所や市区町村の役場などで確認が必要です。

土地の持分については、登記簿で確認できます。マンションの場合は、専有部分のみが持分となるため、事前に登記簿でチェックしておくとよいでしょう。

STEP3:建物の評価額を調べる

建物の評価額は、固定資産税通知書の金額を参考にします。固定資産税評価証明書とは、「土地や建物の資産評価額を証明する書類」のことを指します。

固定資産税評価証明書の「家屋」の欄を見ることで、固定資産税評価額を確認することができます。通知書に記載されている金額が、そのまま贈与税の評価額となるため、毎年送られてくる書類を参考にして確認しましょう。

STEP4:課税対象の金額を算出する※評価額の合算から基礎控除を引く

土地部分と建物部分の評価額がわかったら、「課税対象の金額」を算出することができます。計算式は以下のとおりです。

課税対象の金額 = 贈与額(土地の評価額 + 建物の評価額) ー 基礎控除額
例えば、土地の評価額が1,000万円、建物の評価額が3,000万円としたばあい、あなたが贈与しようとしているマンションの評価額は、以下のような計算式になります。
マンションの贈与額 = 1,000万円 + 3,000万円 = 4,000万円
よって、贈与額は4,000万円です。ここから基礎控除額を引きます。基礎控除額は110万円なので、以下の計算式になります。
課税対象の金額 = 4,000万円 ー 110万円 = 3,890万円
よって、課税対象の金額は3,890万円であることがわかります。

STEP5:贈与税を算出する

最後に、いよいよ贈与税を計算します。贈与税の計算式は以下のとおりでした。

贈与税 = (課税対象の金額 × 税率) ー 該当控除額
贈与税は、課税対象の金額によって税率と該当控除額が変わってきます。例えば、父親から息子への譲渡の場合、特別税率になります。3,890万円の課税額の場合、税率は50%、控除額は415万円となるので具体的な計算式は以下のようになります。
贈与税 = (3,890万円 × 50% ) ー 415万円 = 1,530万円
よって、ここまでの条件で贈与をした場合、贈与税としては1,530万円かかることがわかりました。ただし実際には、生前贈与精度や相続時精算課税制度、配偶者控除や小規模宅地の特例などを利用することによって節税をすることができます。

マンションの贈与税の基本的な知識

贈与税とは一体どういうものなのかを説明します。 ある程度の財産に値するものを親族間からもらってしまったら税金の支払いが発生します。 親族間だから問題ないだろうと思い、税金の支払いを怠ってしまうと更に加算された税金の支払いが必要です。

贈与税とは

贈与税は簡単に言うと、生きている人から大きな財産をもらったときにかかる税金のことです。 つまり個人から財産をもらったときにかかる税金を意味します。また贈与税は、たとえ親子関係にあっても税金の支払いが必要です。亡くなった人からもらう税金を相続税と言います。

どちらも同じような税金となりますが、人から贈与される場合には税金を支払わなければいけません。贈与税の種類は現金以外にも、不動産屋や車なども贈与税の対象です。 贈与税に関して専門的に知りたいかたは、相続税法「第一条の四」や、国税庁「贈与税がかかる場合」を参考にしても良いかもしれません。

一般税率と特別税率の2種類

基礎控除を除いた控除額にかかる税率は、2つの種類に分けられています。それが一般税率特例税率です。特例税率とは直系尊属に該当する人からの譲渡を意味し、もらう人も20歳以上が対象です。

祖父母から孫への譲渡や、両親から子供への譲渡などは、特例税率が適用となります。その他の個人間での譲渡に関しては、一般税率が適用となります。一般税率は次の通りです。

一般税率(基礎控除後) 課税価格税率控除額
~200万円10%
~300万円15%10万円
~400万円20%25万円
~600万円30%65万円
~1,000万円40%125万円
~1,500万円45%175万円
~3,000万円50%250万円
3,000万円~55%400万円

次に特別税率は、次の通りです。

特例税率(基礎控除後) 課税価格税率控除額
~200万円10%
~400万円15%10万円
~600万円20%30万円
~1,000万円30%90万円
~1,500万円40%190万円
~3,000万円45%265万円
~4,500万円50%415万円
4,500万円~55%640万円

それぞれの税率を確認し、どちらの税率が適用されるのか事前にチェックしておきましょう。

支払う贈与税を減らす方法

贈与税の課税対象となる場合は、次の特例や制度を活用することで、税負担を減らせます。

  • 小規模宅地等の特例
  • 相続時精算課税制度
  • 配偶者控除
  • 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税

これらの制度を活用することで、贈与税の支払い額は縮小できます。

小規模宅地等の特例を活用しよう

小規模の宅地の贈与の場合は、特例を活用することで評価額を減額でき、贈与税の課税対象額を減らせます。小規模宅地等の特例を活用するには、次の条件をすべて満たす必要があります。

  • 相続開始の直前において、被相続人又は被相続人と生計を一にしていた親族の事業の用又は居住の用に供されていた宅地等であること
  • 建物や構築物の敷地の用に供されていたこと
  • 販売用の棚卸資産などでないこと
  • 一定の限度面積までの部分であること
  • 相続税申告書の提出期限までに分割されていること

土地の広さによる評価額減額の割合は、次の通りです。

宅地の種類2000年12月31日までの相続等2001年1月1日以後の相続等減額割合
特定事業用宅地等330平方メートルまで400平方メートルまで80%
特定居住用宅地等200平方メートルまで240平方メートルまで80%
上記以外の小規模宅地等200平方メートルまで200平方メートルまで50%

それぞれ制度の範囲内の面積分は評価額が減額されるため、相続時に手続きを行っておきましょう。

相続時精算課税制度(生前贈与)を活用しよう

相続時精算課税制度は、60歳以上の両親もしくは祖父母から、20歳以上の子または孫に対し使える制度です。相続時精算課税制度は、お得そうに見えるのですが、実は、そうでもありません。 この制度は個人間での贈与に関して、2500万円まで贈与税を非課税にします。

しかし贈与した人が亡くなってしまった場合、その非課税にしていた贈与分と残っている遺産分もすべて課税対象となるという制度です。つまり時がたつと贈与されていた分、相続分のすべてが課税対象となってしまうのです。

また、相続時精算課税制度は一度使用してしまうと自動継続となります。2,500万円分までの贈与はこの制度を使うと無料です。 しかし60歳の祖父母が孫に2,500万円の贈与をして、更に5年後に1,000万円の贈与を行ってしまうと、結果的に累計3,500万円の贈与を行うことになってしまいます。

最終的には2,500万円の枠を超えてしまうので、贈与税の支払いが必要となってしまいます。さらに相続時精算課税制度は一度制度を利用してしまうと、やめたくても取り消しが行えません。例えば、相続時精算課税制度により2,500万円の贈与をしたあと、再度年間110万円の非課税枠を使って贈与を行います。

そうすると2,500万円以上の贈与となってしまうので、超えた分の贈与税の支払いが必要です。つまり相続時精算課税制度を利用すると、年間110万円の非課税枠は使えなくなってしまいます。

配偶者控除を活用しよう

マンションを贈与した場合には、一般的な配偶者控除ではなく夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除があります

しかし夫婦間であれば、特例の措置がとられています。条件は、婚姻期間が20年以上の夫婦に限られます。条件を満たせば、贈与の際は、基礎控除110万円のほかに最高2,000万円まで控除が可能です。

特例を受けるための条件は、次の通りです。

  • 夫婦が結婚してから20年以上たっていること
  • 贈与した不動産が住むためのものである(誰かに貸す目的ではない)こと
  • 贈与を受けた年の翌年3月15日までに、贈与で受け取った不動産に住み続けること

これらの条件を満たすことで、配偶者控除が適用されます。

直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税を活用しよう

令和3年12月31日までに直系尊属から贈与を受け、自宅の新築や増築などを行う場合は、住宅取得等資金の扱いになり、一部贈与税が非課税となります。直系尊属とは、父母や祖父母などが該当します。新築や増築の対価にかかる消費税率が10%の場合は、次の金額までの贈与が非課税です。

住宅用家屋の新築等にかかる契約の締結日省エネ等住宅左記以外の住宅
2019年4月1日~令和2年3月31日3,000万円2,500万円
2020年4月1日~令和3年3月31日1,500万円1,000万円
2021年4月1日~令和3年12月31日1,200万円700万円

制度を適用するには、次の条件を満たす必要があります。

  • 贈与を受けた時に贈与者の直系卑属であること
  • 贈与を受けた年の1月1日において、20歳以上であること
  • 贈与を受けた年の年分の所得税に係る合計所得金額が2,000万円以下であること
  • 2009年分から2014年分までの贈与税の申告で「住宅取得等資金の非課税」の適用を受けたことがないこと
  • 自己の配偶者、親族などの一定の特別の関係がある人から住宅用の家屋の取得をしたものではないこと
  • 自己の配偶者、親族などの一定の特別の関係がある人からの請負契約等により新築や増改築等をしたものではないこと
  • 贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅取得等資金の全額を充てて住宅用の家屋の新築等をすること
  • 贈与を受けた時に日本国内に住所を有していること
  • 贈与を受けた年の翌年3月15日までにその家屋に居住すること

これらの条件を確認して制度を適用し、限度額いっぱいまで非課税とすることで、贈与税の負担は大幅に抑えられるでしょう。

ある条件に当てはまれば、贈与税を低くおさえることができる「特例」があります。贈与税の控除ができる特例をしっておきましょう。

贈与税の配偶者控除

基本的に親族間での贈与であっても、税金はかかってしまいます。親が子供に、祖父母が孫へ、大きな財産を渡したくても大きく税金がかかってしまうのであれば、タイミングを考えて実行しなければいけません。

配偶者控除とは

マンションを贈与した場合には、一般的な配偶者控除ではなく夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除があります。 しかし夫婦間であれば、特例の措置がとられています。条件は、婚姻期間が20年以上の夫婦に限られます。条件を満たせば、贈与の際は、基礎控除110万円のほかに最高2,000万円まで控除が可能です。

特例を受けるための条件

不動産を贈与したときの配偶者控除を受けるには、次の3点に当てはまる必要があります。

  1. 夫婦が結婚してから20年以上たっていること
  2. 贈与した不動産が住むためのものである(誰かに貸す目的ではない)こと
  3. 贈与を受けた年の翌年3月15日までに、贈与で受け取った不動産に住み続ける事

相続時精算課税制度

相続時精算課税制度は、60歳以上の両親もしくは祖父母から、20歳以上の子または孫に対し使える制度です。相続時精算課税制度は、お得そうに見えるのですが、実は、そうでもありません。

この制度は個人間での贈与に関して、2500万円まで贈与税を非課税にします。しかし贈与した人が亡くなってしまった場合、その非課税にしていた贈与文と残っている遺産分もすべて課税対象となるという制度です。つまり時が経つと贈与されていた分、相続分のすべてが課税対象となってしまうのです

相続時精算課税制度の具体例

例えば60歳の祖父母が5,000万を持っており、孫のために2,500万円分の財産となるものをプレゼントした場合、相続時精算課税制度を利用することによって2,500万円分にかかる税金は0円となります。 しかし祖父母が亡くなってしまい、2,500万円の財産が残されます。

このようになったとき相続する対象が孫であれば、その2,500万円の財産と生存時に贈与してもらった2,500万円分贈与税、合わせて5,000万円分にかかる税金の支払いが必要です。

自動継続には注意が必要

相続時精算課税制度は一度使用してしまうと自動継続となります。2,500万円分までの贈与はこの制度を使うと無料です。 しかし60歳の祖父母が孫に2,500万円の贈与をして、更に5年後に1,000万円の贈与を行ってしまうと、結果的に累計3,500万円の贈与を行うことになってしまいます。

最終的には2,500万円の幅を超えてしまうので、贈与税の支払いが必要となってしまいます。

年間110万円の非課税枠は使えない

相続時精算課税制度は一度制度を利用してしまうと、やめたくても取り消しが行えません。例えば、相続時精算課税制度により2,500万円の贈与をしたあと、再度年間110万円の非課税枠を使って贈与を行います。

そうすると2,500万円以上の贈与となってしまうので、超えた分の贈与税の支払いが必要です。つまり相続時精算課税制度を利用すると、年間110万円の非課税枠は使えなくなってしまいます。

マンションの贈与税には申告が必要

基本的に贈与税は贈与された側が納税の申告をします。1年間のうちにもらった贈与額が110万以上の場合が対象です。それでは実際にどのような手順で行うのかについてを説明していきます。

贈与税の申告期限

毎年1月1日から12月31日までの1年間に個人間で財産の贈与を受けた人は、贈与税の申告を行わないといけません。この際の申告は確定申告の期日です。確定申告の期日は翌年の2月16日から3月15日の間ですので気を付けてください。

贈与税の申告方法

贈与税の申告方法は、郵便や信書便による送付や税務署の時間外収受箱へ投函する方法が主流です。また一部の税務署では、日曜日でも申告の相談及び申告書の受付を行っています。

近年「e-Tax(電子申告)」で提出する方法を選択する人が増えています。電子申告であれば自宅のパソコンを使って入力できたメンテナンス時間を除き24時間送信可能だからです。

申告に必要な書類

申告内容によっては各書類を申告書に添付して提出する必要があります。またマイナンバー制度導入により、申告時にはマイナンバーの添付または提示が必要です。

贈与税の配偶者控除の特例

  • 戸籍の謄本または抄本(居住用不動産等の贈与を受けた日から10日を経過した日以後に作成されたもの)
  • 戸籍の附票の写し
  • 控除の対象となった居住用不動産があれば、それに関する登記事項証明書

相続時精算課税の適用

  • 相続時精算課税選択届出書
  • 戸籍の謄本又は抄本といった書類(受贈者の氏名、生年月日、受贈者が贈与者の推定相続人又は孫であることを証明できるもの)
  • 戸籍の附票に関する写し(受贈者が20歳に達した時以後の住所又は居所を証する書類)
  • 贈与者に関する住民票の写しやその他の書類で、贈与者の氏名、生年月日を証する書類
  • 贈与者に関する戸籍や附票の写しなどで、贈与者が60歳以後の住所の書類

住宅取得等資金の非課税の適用を受ける

  • 受贈者の戸籍に関する謄本で、受贈者の氏名、生年月日、贈与者が受贈者の直系尊属に該当することを証明できる書類
  • 源泉徴収票といった対象の年の所得税に係る合計所得金額を明らかにする書類

贈与税の延納

基本的には決められた期間に納税するのが一般的です。しかし例外として贈与税の延納が認められる場合もあります。

延納を受けるための要件

延納を受けるには、下記の条件が該当する場合のみです。

  • 申告による納付税額が10万円を超えている
  • 金銭で一度に納めることが難しい理由がある
  • 担保を提供する

延納の手続き方法

贈与税の納税期限を納付する日までに、延納申請書と担保提供関係書類を所轄税務署長に提出します。税務署長は延納申請書に基づいて延納の許可されると延納が可能となります。しかし延納すると税金には年率6.6%の利子税がかかるので、注意して確認しておきましょう。  

マンション譲渡の際の手続きを理解する

マンション譲渡してもらう場合は、無料で大きな財産を譲り受けることが可能だと思ってしまう方が多いです。しかし、そのマンションが110万円以上の価値があれば、贈与税という税金の支払いが必要です。

後から「税金の支払いが必要だ!」ということに気がついたということにならないためにも、まずはしっかりと贈与税がどれくらいかかってくるのか知っておきましょう。 また夫婦間であれば、特例の措置がとられています。

条件は婚姻期間が20年以上の夫婦に限られ、条件を満たした場合贈与の際は基礎控除110万円のほか、最高2,000万円まで控除が可能となります。 ただし、マンションを贈与するのではなく、売って現金にしたほうがお得な場合もあります。

もしマンションの売却を検討している方は、まず不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。 無料で一度に査定依頼をするなら、業界No.1である「すまいステップ」がおすすめです。

もっと詳しく知りたい方は、以下の記事をご参考にしてみてください。

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