様々な情報が蓄積された現代では、マンションの査定価格を簡単に自動でシミュレーションすることができるようになりました。
無料で自動査定シミュレーションを行えるサービスはいくつかありますが、それらは本当に信憑性のある価格を算出してくれるのでしょうか。
今回は、実際にシミュレーションを行ってみたので記事にさせていただきました。
- 監修山田 幸平
- 慶應義塾大学経済学部在学中に公認会計士第二次試験に合格。大手監査法人の金融部や会計コンサル会社にて会計監査・IPO・Ｍ＆Ａなどを担当。現在はLR会計の代表を務める。一般社団法人不動産ビジネス専門家協会（PREB）所属。
【保有資格】公認会計士、税理士
【URL】 LR会計,一般社団法人不動産ビジネス専門家協会（PREB）
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不動産をどうするか迷っている方は、まず査定をして価格を知りましょう。査定するなら一括査定サイトのすまいステップがおすすめ。完全無料で複数の会社に査定をしてもらうことができます。
マンションの自動査定シミュレーションは利用するべき？
結論から言ってしまうと、人によっては便利なサービスですが、売却を真剣に進めていきたい人にとってはおすすめのサービスとは言えません。
マンション査定シミュレーションを利用するべきか判断するため、まずこのサービスの仕組みやメリットデメリットを知る必要があります。
まずは仕組みを確認してみよう
マンションの自動査定シミュレーションは、膨大な過去の売却データをもとに売却相場価格を算出します。
似た条件のマンションや、周辺のマンションの売却データが参考として扱われます。
物件の劣化や周辺地域の現況が盛り込まれていないため、査定の精度は決して高くなく、「実際に売却したら予想価格と大きくかけ離れていた」なんてこともあります。
メリットを確認してみよう
ここで、自動査定シミュレーションのメリットを確認していきましょう。
1．おおよその売却価格を最速で知れる
査定シミュレーションサービスを利用すれば、およそ5分ほどでマンションの売却価格を知ることができます。
個人情報が必要ないため入力が非常に簡単で、おおよその住所と築年数などの基本的なマンションの情報のみでシミュレーション結果をその場で得ることができます。
2．匿名なのでしつこい営業電話などの心配がない
査定シミュレーションサイトは不動産会社を通さずデータベース上の売買履歴によってシミュレーション結果を算出するため、その後不動産会社から連絡が来ることはありません。
基本匿名で、必要としてもメールアドレス程度なので安心して利用することができます。
3．実際に売却する際も役にもある程度役に立つ
デメリットでも解説するポイントではありますが、査定シミュレーションの結果を鵜呑みにするのは危険です。
しかし、査定シミュレーションによって相場感を得ることができるので、実際に売却する時に役立てることもできます。
売却の場面で役立つポイント
- 不誠実な不動産会社を見抜くことができる
- 売り出し価格で失敗しなくなる
- 値下げ交渉されるときの判断材料になる
不動産会社の中には、こちらん足元をみて根拠のない査定価格を提示してくる悪質な会社もあります。
その他、実際の売却場面でも、基準とする相場価格（シミュレーション結果）を知っていると、リスクを回避することができるのです。
デメリットを確認してみよう
シミュレーションの仕組み上残念ながらデメリットも発生します。
ここで、自分は使うべきかを判断しましょう。
1．シミュレーション結果の幅が大きすぎる
AIによる査定価格の算出では、○○万円～○○万円といった形式で結果を表示します。
その結果が200～300万円以上開くこともあるため、実際の売却金額がどれほどが検討がつきません。
それもでも参考価格としては十分に機能します。
2．実際の売却価格と大きく離れることが多い
あくまでも売却データを元にした予想価格であるため、実際の売却価格とは大きく違うことがほとんどです。
物件の基本的な条件は同じでも、内装や設備が大きく劣化していたり、周辺に放置された空き家（悪臭、景観の乱れ、野生動物の被害などが考えられる）があれば売却価格は大きく下がるといえます。
3．査定シミュレーションでは売却できない
査定シミュレーションをしても不動産会社からあなたにコンタクトをとることはできません。
そのため、シミュレーション結果が気に入ったら自ら不動産会社に依頼をし、その際に不動産会社からの査定を受けなおし売却を始めるという手順が必要になります。
一から不動産会社を選定するのは大変なので一括査定サイトを利用すると便利です。
全国から厳選された不動産会社、また担当者に査定を依頼することができます。
実際に査定シミュレーションをやってみた
今回は、マンション査定シミュレーションサービス4社、同じ内容でシミュレーションをしてみました。
- 所在地：栃木県宇都宮市
- マンション名：○○マンション宇都宮
- 築年数：48年
- フロア：3階
- 専有面積：30㎡
実際の査定シミュレーション結果
上記の3社でシミュレーションした結果は以下の通りです。
| すまいステップ | SUMITAS | Century21 | マンションNavi | |
|---|---|---|---|---|
| 入力項目 | マンション名 | マンション名 | マンション名 | マンション名 |
| 表示価格 | 243万円 | 226万円 | 220万円～320万円 | 240万円〜340万円 |
| 価格幅 | – | – | 100万円 | 100万円 |
すまいステップの感想
すまいステップでは、価格幅なく243万円という結果が出ました。
１平米あたりの価格を出してくれるので、面積を記入するとそれに応じた推定価格を算出してくれます。
登録不要でここまでできるのはとても便利に感じます。
他にも、売却相場推移や売却履歴、近隣の売却情報など、売却の参考となるデータが同じページに表示されます。
SUMITASの感想
SUMITASでは、価格幅なく226万円という結果が出ました。
先ほどのすまいステップの価格に近い価格ですが若干下がっています。
SUMITASの便利な点は、売却予想価格だけでなく、賃貸に下場合の予想家賃相場まで算出してくれます。
売却だけでなく、賃貸も考えていきたい方にはおすすめです。
入力は30秒程度で完了しました。
Century21の感想
Century21では、220万円～320万円という結果出ました。
この価格で、100万円の差があるのでなかなか参考にしづらい価格といえますね。
査定シミュレーションでは、サイトごとにこうした大きい乖離が生まれてしまうので注意が必要です。
ですが、これまでの2社と比較してみると、およそこのくらいが相場何だと見えてきそうですね。
こちらも、入力は30秒程度で完了しました。
マンションNaviの感想
マンションNaviでは、240万円〜340万円という結果が出ました。
Century21と価格が似通っていますね。
（この後別の不動産で検索した時も「Century21」と「マンションNavi」は近しい価格が出ました。似た仕組みを採用しているのかもしれません。）
登録不要で検索することはできますが、詳細情報（面積や階層）などで再検索するには登録が必要でした。
シミュレーション結果ページを下にスクロールしていくと、1㎡あたりの売買価格の推移や、売買にかかる期間のシミュレーションまで表示されていて便利でした。
シミュレーションのまとめ
サイトによって価格差が現れましたが、複数社の結果を見てみることである程度の相場感がつかめたように感じます。
大きく見ると220万円～340万円くらいで、すまいステップとSUMITASを見ると、230万円前後が相場と言えそうです。
2サイトで開きがあることも考えると、より中間の価格に位置するすまいステップの価格を信用するのが妥当だと思いました。
コラム：結局、不動産会社による査定が必要
マンション査定シミュレーションで得た結果は、サイトごとに大きく開きがあるため、どの価格が最も参考になるか判断しづらくあります。
その判断ができたとしても、物件の現況を考慮しない価格の為、実際にその価格ちょうどで売れることはほとんどないでしょう。
売却を進めるにしても、正確な相場価格を知るにしても最後は不動産会社による訪問査定を受ける必要があります。
シミュレーションの結果を参考にしたうえで、不動産会社の査定を受け最も妥当な相場価格を把握していきましょう。
とはいえ、不動産会社の行う査定も絶対的なものではないため、査定をする不動産会社により査定額に差が表れます。
そのため、複数社から査定を受け、比較して検討する必要があります。
おすすめの査定シミュレーションはすまいステップ！
先ほどは、実際にシミュレーションしてみた結果をご覧いただきました。
自動で算出される査定シミュレーションでも、複数社を比較することである程度信用できる価格、サービスが見えてきたようん感じます。
実際にシミュレーションを行ってみて、中でもおすすめのサービス『すまいステップ』をご紹介します。
すまいステップってどんなサービス？
すまいステップは株式会社Speeeが運営するサービスです。
自動査定シミュレーション以外に、不動産一括査定（厳選された不動産会社に一括で査定を依頼するサービス）も展開しております。
JASDAQスタンダードに上場している会社で、ITの技術力にも定評があり、直近でいえばNTTデータやJCBなどと仕事するような信頼できる会社です。
すまいステップで査定シミュレーションをする利点
通常の不動産会社による査定の依頼も行うすまいステップでは、査定シミュレーションで多くの情報を得ることができます。
さらに、価格が気になったらそのまま不動産会社に依頼をすることも可能です。
- シミュレーション価格
- 平米価格
- 地域のマンション相場との比較
- 特定の期間の売却件数と売却履歴
- マンションの基本情報（所在地や土地権利、施工会社や管理形態などなど）
- 近隣の売却情報
- すぐに査定をしてくれる不動産会社
査定シミュレーションの価格は、貯蔵されたデータから算出されるもので、実際の売却価格ではありません。
そこで、マンション相場との比較や、近隣の似たようなマンションがどれくらいで売れているのかを知ることで、「売り方次第ではもう少し高く売れそう」と知ることができます。
すまいステップで査定シミュレーションをする手順
step１：すまいステップにアクセスしマンション名を入力
すまいステップにアクセスし、調べたいマンションの名前で検索しましょう。
下にスクロールすれば、住所から検索することも可能です。
step2：結果が表示されるので『推定価格シミュレーション』に面積を入力
上画像の様に、シミュレーションの結果が表示されます。
下にスクロールすると、『推定価格シミュレーション』という項目が現れるので、そこに調べたいマンションの専有面積を入力してみましょう。
この画面じょうで、上述した様々な情報を知ることができるので是非ご覧ください。
一括査定サイトの机上査定でより正確な価格を
マンション査定シミュレーションは、算出された価格に大きな開きがあるため概算価格の域を出ません。
実際に不動産会社に査定をしてもらう「机上査定」という方法があります。
この査定方法では、不動産会社の現地訪問はなく、情報入力のみで査定結果を受け取ることができます。
一括査定サイト すまいステップ を利用すれば、書類などの提出を必要とせずに、全国から厳選された不動産会社の中から最大4社に一括で査定依頼をすることができます
一括査定サイトで入力する項目
- すまいステップ にアクセス
- 土地や建物についての情報を入力
- 机上査定の依頼をする
もっと詳しく知りたい方は、「マンションの自動査定を解説！他の査定方法との違いを解説」の記事や、「マンション査定のポイントを解説！見られる場所や高額査定のコツを知ろう」という記事もご覧ください。
他にも以下の記事がおすすめです。
「マンションの査定額の相場を知ることで得られるメリットとその調べ方」
Q.査定シミュレーションって無料でできるの？
無料で利用できます。ただし、結果があまり役にたたない場合や、利用上の注意点もあります。詳しくはマンション査定のシミュレーションを実際にやってみた！をご覧ください。
Q.マンションの査定シミュレーションをするとどんな結果が出るの？
例えば、「4,972万円 〜 5,788万円」というように、価格帯で教えてくれます。ただし、同じマンションを調べても結果が変わります。マンション査定のシミュレーションを実際にやってみた！で詳しい調査結果をお伝えしています。
Q.マンション査定シミュレーションで個人情報は必要
サイトによって、必要とする情報が異なります。
中にはメールアドレスや電話番号などで登録をしなければ利用できないサイトもあります。
今回紹介した『すまいステップ』は登録が必要ないため、個人情報の入力もありません。詳しくはおすすめの査定シミュレーションはすまいステップをご覧ください。