戸建て売却の税金とは?所得税や住民税などの目安を知ろう

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戸建ての売却をするときには税金がかかります。税金がいくら必要なのか気になりますよね。

多くの人は、家がいくらで売れるのか、売った後の手続きや税金などはどうなるのか正確な知識を持っていません。

この記事では、家を売るために必要な手続き、売った後の手続き、特に支払わなければいけない税金や諸費用などについて詳しく解説します。

戸建て売却について知りたい方は、「【戸建て売却】戸建てを高く売却するための流れや準備を解説」という記事をご覧ください。

監修福谷 陽子

弁護士としての約10年間の実務経験を活かし、多数のメディアや法律事務所などからの依頼を受けて執筆業を行っている。法律のみならず不動産に関する税務についても精通。各種の不動産メディア、不動産会社や法律事務所から不動産取引、活用、不動産投資に至るまで不動産に関する問題ならあらゆる記事に対応している。

【保有資格】司法試験合格/日商簿記2級、3級

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戸建て売却でかかる税金とは

戸建てを売却したときの税金は、例えば5年以下の所有で譲渡所得が300万円の場合に119万円になります。戸建ての所有期間が5年を超えている場合、売却するときの税金は、譲渡所得が300万円の場合に61万円になります。

また、戸建ての所有期間が10年を超えている場合は軽減税率の特例を受けることができるので、譲渡所得が300万円の場合に43万円になります。

譲渡所得とは、戸建てを売却したときに発生する利益のことですが、売却した価格だけではなく、取得した時の価格や取得や売却にかかった費用を差し引いて計算します。具体的な計算方法もわかりやすく解説をしていきます。

まずは、戸建てを売却して利益が出た場合にどのような税金が課せられるのか、全体像を把握しましょう。

税金の名称税金の内容
譲渡(売却)所得税不動産の譲渡所得より算定される
住民税不動産の譲渡所得より算定される
復興特別所得税不動産の譲渡所得より算定される
消費税税率10%(ただし、事業者が販売する建物だけに課税)
登録免許税住宅ローンなどによる抵当権を抹消する際、物件1件につき1,000円(土地付き戸建ての場合は、土地と建物それぞれに課せられる)
印紙税売買契約書に記載された譲渡金額より算定される

これら税金について、もう少し詳しく説明します。

譲渡所得税と住民税と復興特別所得税

譲渡所得税は、譲渡所得(売却所得)が発生した場合に該当する額に課せられる税金です。譲渡所得を基に算定して税額が決まります。住民税と復興特別所得税は収入元が不動産かどうかに関係なく支払わなければいけない税金です。

ただし譲渡所得税が非課税の場合、住民税と復興特別所得税も非課税になります。所有期間によっても税額が変わります。購入した年の1月1日から5年超所有した場合(長期譲渡所得)5年以下の場合(短期譲渡所得)の税率が違います。ここで、長期譲渡所得と短期譲渡所得による税額を、表によって確認しましょう。

長期譲渡所得短期譲渡所得
譲渡所得税率15%30%
復興特別所得税率所得税×2.1%所得税×2.1%
住民税5%9%

さらに、10年を超えて所有もしくは居住していた家を売却する場合、譲渡所得税が15%から10%に、住民税が5%から4%まで減税されます。長期間所有もしくは居住していた方が節税対策にもなるので、売却を考えている人は、売却時期も考慮に入れましょう。

消費税が課税されるもの

普段の生活でも物品を購入すると必ず課せられるのが消費税です。不動産に関しても消費税が課せられる場合があります。

建物代には課税される

戸建ての場合、土地は非課税ですが建物自体には消費税がかかります。ただし、建物を個人から個人へ売買する場合には非課税になります。建物が消費税の対象になるのは、不動産会社から買い取る場合です。たとえば新築物件や中古物件を不動産会社やデベロッパーなどから購入する際には消費税がかかります。

司法書士への報酬

建物を売却する際には、いろいろと面倒な手続きが必要です。不動産売買などの知識があれば売主自身で手続きをすることも可能ですが、仕事などで忙しいと、時間が取れずに売却もスムーズに進められなくなります。そのため、手続きをする人の多くは司法書士に依頼します。

売買の相手方や仲介業者から、司法書士への依頼が必須条件とされるケースもよくあります。司法書士に依頼すると、書類の作成だけではなく手続きなども一括してお願いすることができるので、書類をそろえたり役所や法務局へ何度も出向いたりする手間も省けます。なお司法書士への依頼料は、1件あたり1~3万円が平均的な価格です。

司法書士に依頼した場合の司法書士報酬にも「消費税」がかかります。

不動産会社の仲介手数料

不動産会社に売却の手続きなどを依頼した際に支払う仲介手数料にも消費税がかかります。不動産会社の仲介手数料は会社により金額が違いますが、法律によって上限額が決められています

譲渡価格が200万円以下の場合の仲介手数料は売却価格の5%、200万円超400万円の部分は売却価格の4%、400万円超の部分は売却価格の3%です。

仲介手数料上限の速算表

売買価格が200万円以下5
売買価格が200万円〜400万円まで4%+2万円
売買価格が400万円超3%+6万円

たとえば売却価格が500万円なら3%+6万円=21万円の仲介手数料がかかります。仲介手数料は売却が成立した時点で支払います。

抵当権抹消の登録免許税

登録免許税とは、いわゆる不動産の登記事項を変更するための手数料です。売却する際に住宅ローンの残高がある場合には、抵当権を外して抵当権登記を抹消しなければなりません。自分の抵当権登記を抹消するのは売り主の役目ですので、売買契約が決まり次第速やかに手続きをしましょう。

抵当権抹消登記にかかる登録免許税は戸建ての場合、土地と建物それぞれに税金がかかります。つまり1件分が1,000円なので、土地付き建物の場合は2件分の2,000円が登録免許税として徴収されます。ただし、土地・建物の広さや場所には関係なく、同一の地番にあるものは1件として数えられます。

手数料はそれほど高くありませんが、いろいろな書類を用意しなければいけないので、司法書士に依頼する人が多数です。なお、司法書士に依頼する際は、抵当権抹消の手続きだけではなく他の手続きも一括して依頼する方が金銭的に安く抑えられますし、手間も省けます。

課税文書の印紙税

土地や建物の売買契約書に貼付する印紙代です。売買契約に使用する書類はすべて印紙を貼付することで費用を払うことになっています。印紙税額は、貼付する書類に記載されている金額によります。ちなみに、1,000万円と記載されている売買契約書の印紙税額は5,000円です。

印紙税を納めるときには収入印紙を用意して契約書に貼り付けます。売主と買主がそれぞれ収入印紙を用意し、それぞれの契約書に印紙を貼付します。印紙の額は譲渡金額により違いますので、売却が決定した時点で仲介会社などに確認してから郵便局で購入しましょう。

参考:国税庁公式HP

戸建て売却を検討している方は、まず査定を検討するとよいでしょう。査定を依頼するには複数の不動産会社に無料で依頼できる一括査定サービス「すまいステップ」がおすすめです。

60秒ほどの入力でかんたんに査定依頼は完了します。以下のバナーを押して、査定依頼に進みましょう。

戸建て売却で税金がかかる条件

戸建ての住宅を売却する場合、売り出し価格は不動産会社の査定価格をもとに決定します。その後、売主と買主が話し合って実際の売却価額を決定します。

売却価額から売却にかかった経費などを差し引いた金額により、税金が課せられるかどうかが決まります。

実際に売却した価格から売却のためにかかった費用を差し引いた金額を「譲渡益(売却益)」といいます。譲渡益の額は分かりやすく式にすると、次のようになります。

譲渡益=譲渡(売却)価格-(取得費+譲渡費用)

上記の式にある「取得費」とは、物件を取得(購入)した際に支払った代金を指します。ただし建物は年数の経過によって価値が低減するため、当時の金額ではなく減価償却費を考慮して算定されます。具体的には次のように減価償却費を割り出します。

減価償却費 = (物件の購入価格 × 0.9 × 償却率 × 経過年数)

譲渡費用には、不動産会社に支払う仲介手数料や建物を建てる際に行った測量費用などが含まれます。

以上のように自分で計算することもできますが、必要事項を入力するだけで売却価格を知ることができる不動産検索サイトもあります。こうしたサイトを使うと面倒な計算をする必要がなく、同じ地域や条件の物件と比較することもできます。他の物件と比較すると自分の所有する物件の売却価格を設定するのに役立つので、ぜひ利用してみてください。

売却で3,000万円以上の譲渡益が出た人

居住用の家の売却によって譲渡所得税がかかるのは、3,000万円以上の譲渡益が出た場合です。自宅用として居住もしくは所有していた戸建ての場合は、3,000万円の特別控除という優遇特例が適用されるためです。3,000万円を超えた分には税が課せられることになります。

つまり譲渡益が4,000万円だった場合、控除適用分の3,000万円を差し引いた1,000万円に譲渡所得税が課されます。ただし、すでに住宅ローン控除を受けている場合、特別控除は併用できません

売却時に居住していなかった空き家の場合

戸建ての家を売却する理由は人それぞれです。新しく家を買い替えるために今までの家を処分する人もいれば、仕事などの事情で転居するために家が不要になった人もいるでしょう。売却時に居住していなくても、住まなくなってから3年目の年末までに売却すれば、3,000万円の特別控除が適用されます。

土地収用のケース

さらに道路の拡張工事や農地整備などといった公共事業のために立ち退かなければいけなくなり、家を手放す人もいます。このようにやむを得ない事情で家を売る場合にも特別控除が適用されます。この場合の特別控除は最大5,000万円です。つまり、譲渡益が6,000万円の場合、5,000万円を差し引いた1,000万円に税が課せられることになります。

参考:国税庁公式HP

 

確定申告で税金の還付・繰越控除を受けよう

売却すると税金を払わなければならないとは限りません。確定申告によって税金が戻ってくる場合があり、繰越控除できるケースもあります。

特例を受けるためには確定申告が必要

税金の控除や特例を受けるためには確定申告をしなければいけません。確定申告は、該当年度の支出を個人別に計算し、税務署へ申告する手続きです。会社員でも、給与以外の収入があったら申告書を提出する必要があります。家を売却して発生した譲渡所得についても確定申告で申告しなければいけません。

確定申告をすると特例による減税や控除が受けられるだけではなく、次年度の住民税なども減税になる可能性があります。税金を収めなければならないケースはもちろん、損失が出た場合にも必ず行いましょう。当該年度の申告を忘れると、遅れて申告すべきケースがあるので、関係のある書類は必ず保管しておきましょう。

参考:国税庁公式HP

還付:売却で損失が出た場合

不動産を売却すると必ず利益が出るとは限りません。購入時より地価や建物価額が下落して売却価格が下がることもめずらしくありません。また、立地状況や社会情勢によって想定していた額よりも低額でしか売れないこともあります。

このように売却価格が想定していた額より下がり、結果的に譲渡所得がマイナスになることを譲渡損失といいます。実際に売却した額がプラスでも、売却のためにかかった費用などを差し引いてマイナスになる場合も譲渡損失となります。

譲渡損失が出ると、確定申告をすることで税額が低くなったり税金が戻ってきたりする可能性があります。還付を受けるには、確定申告しなければなりません。

繰越控除:最長4年間の所得税と住民税が軽減

不動産を売却した年の損失は、その年だけではなく翌年から3年間繰り越せます。譲渡損失の額が大きく1年で相殺しきれない場合は、次の年度の所得にも繰り越して差し引くことができます。

これを繰越控除と言います。繰越は最長3年なので、売却した年を含めて4年間控除を受けた場合、5年目の繰越控除は受けられません。

住民税も損失が出たら払う必要はありません。

なお譲渡所得税と住民税は、譲渡所得を基に算定される税金です。そのため、特別控除適用前の譲渡所得額が3,000万円以内の場合は、譲渡所得税はゼロになり、譲渡所得税をもとに算定される住民税額もゼロになります。

家の買い替えの時に利用できる繰越控除

新しい家を購入するために今の家を売却する場合、「マイホームの買い替えの場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」が適用されます。

分かりやすく説明しますと、この繰越控除は5年超所有した家を売却する場合に受けられるもので、敷地面積が500㎡の部分まで、新たに取得する家に10年以上の住宅ローンを組む場合に適用されます。例えば敷地面積が700㎡ある場合は500㎡を越える200㎡分が課税対象になります。なお合計所得が3,000万円を超える年があると、その年は適用を受けられません。

買い替えなくても利用できる繰越控除

家を買い替えず売却するだけでも受けられる繰越控除もあります。「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」というものです。売却予定の前日の時点で住宅ローンの残高が10年以上残っている、5年超の期間所有していた自宅であれば繰越控除の対象になります。ただし合計所得が3,000万円を超える年には適用されません。

参考:国税庁

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不動産を売却すると、利益が出ても損失が出ても税金が絡んできます。いずれ現在の家から新しい家へ引っ越したいと考えている方、今所有している家を売却したい方は、まず査定額がいくらぐらいなのかを調べてみるといいでしょう。

ただ今すぐ売る気がないのに不動産会社に問いあわせるのも気が引けますし、自分では調べられないという方のお気持ちも理解できます。その場合、家や土地を簡単に査定できるサイトを利用しましょう。不動産検索サイト「すまいステップ」では、必要事項を入力して送信するだけで、簡単に査定額を知ることができます。

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控除を知って戸建て売却の税金を抑えよう

家を売却して譲渡益が発生すると、譲渡所得税や住民税などを支払わなければいけません。ただ3,000万円が控除される譲渡所得税の特別控除や、長期間居住もしくは所有した家を売却すると適用される特別控除など、さまざまな控除を理解して正しく適用すると、多くの場合に非課税になります。

控除を受けるためには、確定申告をしなければいけません。また、譲渡損失が発生したときにも確定申告をすることで、その年や次年度以降の税金が減税される可能性があります。いずれにしても、家を売却した場合には必ず確定申告をしましょう。

もっと詳しく知りたい方は、「戸建て売却ではどんな費用がかかる?費用項目ごとに詳しく解説」の記事をご覧ください。 また、「戸建て売却で築年数は価格に影響する!資産価値との関係を解説」という記事や、「築浅の戸建てを売却するコツは6つ!損をしないためのポイントを解説」という記事もご覧ください。

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