老後に家を売るならどんな方法をとるべき?老後生活を後悔しない考え方

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『人生100年時代』といわれる昨今では、『退職金+年金』だけで老後を過ごすことに不安を感じるようになりました。

そんな時、今住んでいる家を売却することを考える人は少なくありません。
実際に、一般社団法人不動産流通経営協会の調査(シニアの住宅に関する実態調査)では、「住み替え経験あり」「住み替え意向あり」の合計は全体の5割を超えていることがわかりました。

今回は、家を売ることを考えている方に向け、売る場合の選択肢をご紹介していきます。
それぞれの選択肢事のメリットやデメリットを把握し、最善の方法を考えていきましょう。

家を売る事を全般的に知りたい方は、 「家を売るには?家を売る流れや注意点、必要な期間や費用を知ろう」 の記事をご覧ください。

また、住み替えについての基本を知りたい方は「住み替えって難しい?流れや費用、住宅ローンまで解説!」の記事をご覧ください。

Shimura Kouji
監修志村孝次
日本大学を卒業し、平成15年に有限会社クレアホーム(現:株式会社クレア)を開業。不動産、相続、空家をテーマに相談対応から不動産コンサルティングを中心に業務を展開中。かながわFP生活相談センター理事も務める。
【保有資格】宅地建物取引士、2級建築士、公認不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士・不動産エバリュエーション専門士)、AFP(2級ファイナンシャルプランナー)
【URL】 かながわFP生活相談センター
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老後に家を売ってからの選択肢とメリット・デメリット

家を売ることを反対している方もたくさんいらっしゃいますが、家を売ること自体が悪いわけではありません。

家を売るかどうかの選択も重要ですが、何より、売った後どうするのかをきちんと決めておくことの方が重要です。

ここからは、家を売ったあとの住み替えの選択肢を紹介していくと共に、それぞれのメリットとデメリットを解説していきます。

賃貸へ住み替える

老後の資金に不安がある場合、まっさきに思いつくのが賃貸への住み替えです。
通常の賃貸に住み替えるほかに、シニア向け賃貸やサービス付き高齢者向け住宅(サ高住宅)なども検討できます。

賃貸に住み替えるメリット
  • 住み替え先の選択肢が多い
  • さらに2回目、3回目の住み替えも検討できる
  • シニア向け賃貸であれば、バリアフリー設計があり安全
    さらに、同年代の交流もはかりやすい
賃貸に住み替えるデメリット
  • 通常の賃貸は、入居審査が通らない場合がある
    (高齢者になると入居審査が通りにくい傾向にあります。貸す側もそれをリスクと捉えているからです。)
  • リフォームできないため、体の不調や怪我に対応できず生活が困難になることも
    (バリアフリーの賃貸や、DIY可能な賃貸を選べば臨機応変に対応することができます。)

賃貸でに住み替える際にもっとも注意すべき点は、賃貸の審査が通らず、住処がなくなることです。

家を貸す側の人は、仕事も退職し万が一にでも家賃を払えない可能性がある高齢者よりは、できるだけ働き盛りの若い人に契約してほしいと考えています。
(加えて、高齢者の家賃滞納には、高齢者という理由で行政執行がしずらい他、孤独死や認知症となるリスクもあるのです。)

この場合は「安い家を購入」してしまった方がいいでしょう。

家を購入する

老後の資金を考えて家を売却したのにも関わらず、その後家を購入する方もいらっしゃいます。

賃貸では、体の変化に対応しにくかったり、住めなくなるリスクもあるので購入してしまった方がいい場合もあるのです。

家を購入するメリット
  • 自分の思うままにカスタマイズすることができる
  • 生活音を気にする必要がない
  • 仕事などのライフスタイルにとらわれないので、割安な家を購入することができる。
    (地方になると、500万円以下で購入できる家もあります。売却金額で十分賄うことができそうです。)
家を購入するデメリット
  • ローンの審査が難しく、負担も大きくなりがち
    (手持ち資金での一括購入が理想的です。売却金額を充てましょう。)
  • 住環境を気軽に変更変えることができなくなる
  • 固定資産税や都市計画税の支払いがつづく
  • マンションの場合、修繕積立金や管理費がかさむ
    (築年数が増えていくと、修繕積立金が増額することもあります。)

家を購入する場合は、できる限りローンを使わないべきでしょう。
家はスケールダウンして購入価格を抑え、売却で得た金額だけで賄えることが理想です。

老後は立地を気にする必要がないので、想像以上に安い物件と出会うこともできるでしょう。

親や息子と同居する

老後とはいえ、親が存命であることは多く、その実家で同居する選択肢もあります。
また、子供の世帯で同居をすることも考えられますね。

誰かの家で同居するメリット
  • 初期費用がかからない
  • 売却金額がそのまま老後資金に代わる
  • お互いに安心感がある
誰かの家で同居するデメリット
  • 同居することを同居者全員が納得しているとは限らない
    (事前それぞれ全員と話合うのが重要になります。「この人には本音を言いにくい」人もいるので、人伝に聞くなど、一番本心を聞き出しやすい方法をとりましょう。)
  • 親族とはいえ、同居人のライフスタイルの変化で、退去を余儀なくされる可能性がある。

誰かと同居をする場合、最も大切なのは「人間関係」です。
良好なコミュニケーションをとることを最優先に考えられるのであれば、これからの老後生活を豊かにできる有効的な手段でしょう。

老後に家を売る3つの方法

大きな資産である「家」を売れば、老後の資金を得ることができます。しかし、住み慣れた家を離れたくないと考える方も多いでしょう。

実は、家に住みながらにして資金を得る方法が存在します。「不動産で資金を得る」には、大きく3つの手段があります。

  • 家を担保にして現金を借り入れる「リバースモーゲージ」
  • 家を売却したうえで借家として住み続ける「リースバック」
  • 不動産を売却し売値を得る「単純売却」

それぞれの特徴と、メリット・デメリットを見ていきましょう。

選択肢1:リバースモーゲージ

所有している住宅を担保にして現金を借り入れるのが「リバースモーゲージ」です。住宅に抵当権を設定して担保とすることで、高齢でも現金の借り入れが可能となり、老後資金を準備しやすくなります。

担保となる不動産価格が融資の限度額となります。所有者が死亡した際に現金で一括、または住宅を売却することで元金を返済します。 制度の詳細は次の通りです。

項目詳細
所有権契約者が所有する
固定資産税の納税義務契約者が支払う
資金用途老後資金や自宅リフォーム、介護施設等への入居費用など
年齢制限55歳以上とする金融機関が多い
対象物件・土地付き建物 ・取扱機関によってはマンションが対象外となる

物件の所有権は契約者自身が持つため、固定資産税や修繕費といったコストは契約者本人の負担になることを覚えておきましょう。

契約先によって条件はさまざまです。例えば資金用途の制限ですが、金融機関によって内容が異なります。年齢制限については、高齢者向けの制度であるため、55歳以上から利用可能とする銀行が多いです。

対象となる物件は土地付きの建物で、場合によってはマンションが対象外になります。この点にも注意しましょう。

リバースモーゲージのメリットとデメリット

高齢でも融資が受けられる点では魅力的な制度ですが、リバースモーゲージには次のように、メリットとデメリットの両方があります。

メリットデメリット
  • 高齢でも融資が受けられる
  • 自宅を手放さずに現金を手にできる
  • 使用用途の範囲内なら、資金を自由に使える
  • 金利が上昇する可能性がある
  • 担保不動産価値の減少によって、融資額が減額されることがある
  • 融資限度額を迎えたあとは、新たに融資を受けられない

高齢でも融資が受けられ、自宅を手放さずに現金が手に入る点は、リバースモーゲージの大きなメリットです。また、使用用途は限定されているものの、住宅関連のさまざまな用途で使えるため、利便性の高さもメリットといえます。

デメリットは、金利の上昇によって最終的な支払い額が増えたり、担保不動産の価値減少に伴い、融資額が減額されたりすることなどがあげられます。また、融資限度額に達すると追加融資は受けられない仕組みであるため、長生きリスクが潜んでいることも頭に入れておきましょう。

リバースモーゲージが向いているケース

老後資金の獲得としてリバースモーゲージの利用が向いているのは、次のケースに該当する人です。

  • 戸建てに住んでいる
  • 貯蓄が少ない
  • 自宅の相続人がいない
  • 高齢者施設などへの住み替えを予定している
  • ローンの残債がある

リバースモーゲージは、マンションについては対象外になることもあるため、基本的には戸建てに住んでいる人に向いているでしょう。また、貯蓄が少ない人でも家を持っているなら利用でき、現金の獲得ができるため、これも向いているケースの1つです。

家を相続する人がいない場合もリバースモーゲージがおすすめです。仮に担保となる家を失ったとしても、相続人への影響がないことが理由です。ただし、資産の相続人がおらず、相続人の同意が取れないと、リバースモーゲージ自体が利用できないこともあるため、この点には注意しましょう。

リバースモーゲージは、最終的に家を手放しても問題ない人におすすめで、住み替えを予定している人にも適しています。また、ローンの残債があり、支払いに困っている場合も、返済資金の獲得が可能なため、おすすめの制度です。

選択肢2:リースバック

自宅を不動産会社に売り、同じ物件を借りて住むのがリースバックです。家の所有権は不動産会社に移動しますが、同じ家に住み続けることができます。賃料はかかりますが、税金等の支払いが減るため、金銭的な負担が少なくなる場合があります。リースバックの特徴は下記の通りです。

項目詳細
所有権不動産会社が持つ
固定資産税の納税義務不動産会社が支払う
資金用途制限なし
年齢制限制限なし
対象物件制限なし

リースバックでは一度不動産を売却するため、所有権は不動産会社のものになります。同じ住宅に住み続けるためには、改めてその家を「借りる」ことになります。契約者には借家権があると考えましょう。

所有権が不動産会社に移動することで、固定資産税や修繕費などの支払いが不要になります。税金などの負担が抑えられることは大きな魅力でしょう。

リバースモーゲージと比較すると、リースバックは制限が少なく、資金の用途や年齢制限などがありません。また、戸建てからマンション、さらには事業用の建物にも適用できます。

リースバックのメリットとデメリット

リースバックにはメリットとデメリットがあり、それぞれ次の通りです。

メリットデメリット
  • 同じ家に住み続けられる
  • 制限が少ない
  • 一度にまとまった金額を手にできる
  • 売却価格が安くなりやすい
  • 賃料の支払いが必要

家を売ってから借りて住むリースバックでは、売却しても同じ家に住み続けられます。また、年齢や使用用途などの各種制限が少ないため、自由度の高い制度といえるでしょう。

売却によってまとまった金額を手にできるため、高額の資金を一気に集めたい人に向いています。ただし、リースバックによる売却では、通常の売却よりも価格が安くなりやすいため、この点には注意しましょう。

また、同じ家には借家権を利用して住み続けるため、賃貸物件と同様に賃料の支払いも必要です。一度にまとまった金額を手にできますが、その後ランニングコストがかかることは理解しておきましょう。

リースバックが向いているケース

リバースモーゲージではなく、リースバックが向いているのは、次のケースに該当する場合です。

  • リバースモーゲージが条件に合わない
  • 住宅ローンの負担を軽減したい
  • ローンを払いながら同じ家に住み続けたい
  • 老後資金を獲得したい
  • 住み替え資金を用意したい
  • 相続対策をしたい

リバースモーゲージとリースバックは、制度が大きく異なります。そのため、リバースモーゲージの特徴を見て条件が合わないと判断した場合は、リースバックの利用を考えるとよいでしょう。

住宅ローンの負担を軽減したい人や、ローンの支払いを続けながら同じ家に住み続けたい人にも、リースバックはおすすめです。まとまったお金を手にできる点がリースバックの魅力で、老後資金や住み替え資金を用意したい人にも向いています。

他にも、相続対策をしたい人にも向いており、相続人がいる場合は、リバースモーゲージよりもリースバックのほうがよいでしょう。

選択肢3:不動産会社の仲介で家を売る

「自宅に住み続ける」というこだわりがないのであれば、手持ちの不動産を不動産会社に売却するのが、もっともシンプルに老後資金を得る方法といえるでしょう。 もちろん、メリットとデメリット、向き不向きがあります。ご紹介した制度との大きな違いは「住む場所(自宅)がなくなる」ことです。

そのまま家を売るメリットとデメリット

不動産会社への単純売却には、次のメリットとデメリットがあります。

メリットデメリット
  • 他の方法よりも高額で売却できる
  • 老後に合った物件に住み替えがしやすい
  • 住み慣れた環境から離れなければならない
  • 住み替えにコストがかかる
  • 売却までに時間がかかりやすい

単純売却はリバースモーゲージやリースバックなどのように条件付きの売却ではないため、高値で売りやすい点がメリットです。また、売却資金をもとにして老後の物件の購入がしやすく、住み替えもしやすいでしょう。

デメリットとしては、自宅を売却するため、住み慣れた環境から離れなければならない点があげられます。また、住み替えには引っ越しや物件の購入、売却時の仲介手数料などのさまざまなコストがかかるため、これらもデメリットでしょう。

さらに、単純売却は数カ月単位の時間がかかるため、これもデメリットの1つです。時間的、金銭的なコストが発生しやすいため、売却時にはこれらをカバーできるように、条件の交渉を行うことが大切です。

そのまま家を売るのが向いているケース

不動産業者への単純売却が向いているケースとしては、次の2つがあげられます。

  • 現在の物件の維持費を抑えるために住み替えをしたい
  • 不動産をできるだけ高く売りたい

今住んでいる物件の維持費が高く、ランニングコストを抑えるために住み替えをするなら、単純売却がおすすめです。また、リバースモーゲージやリースバックよりも高額で売りやすいため、不動産をできるだけ高く売りたい場合にも、単純売却はおすすめでしょう。

老後に家を売るときの資金計画の立て方

老後に家を売るなら、資金計画を念入りに立てることが大切です。

  • 住み替え先に合わせてローンを利用する
  • 手元に残しておくべき預金額を決める
  • 家の資産価値を正しく知る

これら3つのポイントを把握して、無理のない資金計画を立てましょう。

住み替え先に合わせてローンを利用する

家を売って住み替えを考えているなら、住み替え先に合わせてローンを利用しましょう。金融機関によって条件は異なりますが、申し込み時に70歳未満ならローンが借りられるということもあります。

ただし、この場合は完済時の年齢が80歳未満と、短期間で返済しなければならないことも多いので注意が必要です。短期間で完済を目指す場合は、毎月のローン返済額が大きくなりやすいです。

そのため、ローンを組む際には、毎月の返済額がどれくらいか、収入がいくらあるかを計算しておきましょう。一般的に年間のローン返済額は年収の20%程度が適正といわれており、年収500万円なら年間100万円、毎月8万円程度の返済となります。

老後は年収が減ったり、仕事をやめて収入自体がなくなったりすることもあるので、自己資金もあわせて確認しながら、無理のない返済プランを考えましょう。

手元に残しておくべき預金額を決める

老後にいくらお金がかかるのかを計算しておき、手元にいくら預金額があるとよいのかを決めておくことも大切です。例えば住み替えを検討しており、住宅の購入金額を1,000万円とします。もし住宅ローンを組まないなら、購入時点で1,000万円は必要であり、その後の生活を考えるとさらに資金がかかります。

家の購入価格のプラスアルファでいくら費用が必要なのかは、資金計画を立てる際には必ず考えておかなければなりません。毎月の固定費がいくらなのか、医療費や介護費など、突然出費が増えた場合に備えるにはどれくらいの余裕が必要かを考え、資金計画を立てましょう。

家の資産価値を正しく知る

資金計画を立てるには、今住んでいる家の資産価値を正しく知り、いくらで売れるのかを把握しておくことが大切です。いくらで売却できるのかがわかっていないと、売却によって得られる資金が計算できません。

資産価値を知るには不動産査定を利用したり、自分で周辺の取引事例を調べて、相場価格をチェックしたりすることが大切です。また、売却時には費用がかかるので、これも計算しておく必要があります。

仮に家が1,000万円で売れても、手元に丸々その金額が残るわけではありません。売却にかかる費用や売却益に対する税金がいくらなのかを知り、それらを差し引いて最終的に残る金額で資金計画を立てるようにしましょう。

老後に家を売るときのコツ

不動産を売却する際は、次のコツを押さえておきましょう。

  • 相場価格を把握する
  • 老後の資金計画を立てる
  • 不動産会社選びを徹底する

これらを知っておくことで、よりスムーズに自宅の売却や老後資金の獲得がしやすくなります。

コツ1:自分で相場把握をしておこう

まずは所有している不動産がどれくらいの価格なのか、相場を知っておくことが大切です。相場を把握しておくことで、不動産会社から提示された金額や融資の限度額などが把握でき、よりスムーズに資金計画を立てやすくなります。

相場価格を把握するためには、複数社から査定を受けて結果を比較したり、似た物件の情報を参考にしたりすることがおすすめです。また、ネットでは不動産取引の成約事例を確認できるサイトもあるため、これを利用してもよいでしょう。

相場を把握せずに売却に臨むと、相場より高く売りだしてなかなか売れなかったり、安く売りだして損をしたりすることもあるので注意が必要です。事前に相場を把握しておくことで、これらの失敗を回避できます。

コツ2:プランニングを綿密に行う

老後のために家を売ったり、融資を受けたりするなら、将来的な資金計画は綿密に立てておきましょう。将来に向けてどれくらいの金額が必要かはもちろん、今後の収入の増減も含めて、計画に組み込んでおくことが大切です。

収支のプランニングが正しくできていないと、老後資金がなくなってしまい将来困ることもあります。事前の計画を念入りに行い、都度見直しながら修正することで、金銭的なリスクは減らせます。

今住んでいる家がいくらで売れそうなのか、自己資金はどれくらいあるのかを把握してから、住み替えや賃貸物件への入居を決めることが大切です。

コツ3:不動産会社選びは慎重に行う

不動産会社を利用する場合は、依頼先を厳選することが大切です。利用する不動産会社によって、売却の金額が変わることは多く、その他の条件が違ってくることも少なくありません。

また、不誠実な不動産会社に引っかかってしまうと、悪条件で自宅を手放すことにつながります。利用する不動産会社の選定はそれだけ重要です。不動産会社次第で売却が成功するかどうかが違ってくるので必ず複数社で比較し、より好条件で売却できる業者を見つけておきましょう。

一括査定サイトから複数社で比較しよう

不動産会社を比較する際には、一括査定サイトの利用がおすすめです。すまいステップなら一度の登録で最大4社の査定結果を表示できるため、効率的に各種条件の比較ができます

また、登録業者は全国1,600社以上と多く、優良業者のみと提携しているため、安心度も高いでしょう。全国の幅広い場所で利用でき、かつ多くの選択肢から利用先を選べるため、おすすめのサービスです。

さまざまな角度で比較して選ぼう

利用先の不動産会社を比較する際には、査定額や提示される融資額だけではなく、さまざまな角度で比較することがおすすめです。担当者との相性や利用可能な地域、不動産会社の得意分野など複数の面で比較することで、より自分に合った業者を見つけやすいでしょう。

特に価格面だけで決めてしまうと、その他のサポートが充実しておらず、売却や融資などがスムーズに進まないこともあります。顧客獲得のために、金銭的な条件を高く設定する業者もあるため、必ず複数の観点で利用先を選ぶようにしましょう。

まとめ:早めのプランニングと専門家への相談がカギ

老後資金を準備する際には、早めにプランニングを行い、専門家に相談することがおすすめです。家を売るにしても、担保にして融資を受けるにしても、専門家とよく相談してから行ったほうが失敗は少ないです。

老後資金を得る方法はリバースモーゲージやリースバックのほかにも、所有している不動産の売却などさまざまあるため、自分に合ったやり方を選び、賢く資金計画を立てましょう。

❏記事のおさらい!
Q.老後に家を売った後の選択肢は?
老後に家を売る場合、『賃貸への住み替え』『家の購入』『親族などとの同居』『リースバックなどで自宅に住み続ける』方法が考えられます。詳しく知りたい方は老後に家を売ってからの選択肢とメリット・デメリットをご覧ください。Q.老後に家はどうやって売ればいいの?
リースバックの様に業者に売却する方法もありますが、一般的には、不動産会社に仲介を依頼して売却活動を行っていく方法がよくつかわれます。詳しくは老後に家を売る方法をご覧ください。Q.資金計画を立てるうえでのポイントは?
老後の資金計画を立てるうえでのポイントは以下3つです。

  1. 住み替え先に合わせてローンを利用する
  2. 手元に残しておくべき預金額を決める
  3. 家の資産価値を正しく知る

詳しく知りたい方は老後に家を売るときの資金計画の立て方をご覧下さい。

Q.家を売る時にコツはある?
老後に家を売る場合、以下3つのコツを抑えておくとよいでしょう。

  • 相場価格を把握する
  • 老後の資金計画を立てる
  • 不動産会社選びを徹底する

詳しくは老後に家を売るときのコツをご覧ください。

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