不動産鑑定の費用相場は?査定との違いと利用すべきシーン

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不動産の価値を知る方法には『不動産鑑定』と『不動産査定』があります。

より正しい価格を算出することができる不動産鑑定ですが、どういった場合に鑑定が必要になるのでしょうか。

この記事では、不動産鑑定にかかる費用から、不動産査定との違い、利用シーンなどを解説していきます。

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不動産鑑定の費用相場はいくらなのか

不動産鑑定の費用相場は、およそ20万円です。
費用の相場は不動産の種別により異なり、大きく分けると「土地のみ」「建物のみ」「土地と建物」「マンション」と分類できます。
大きな土地や建物、権利関係が複雑な不動産では、作業量が増すため費用も高くなる傾向にあります。

鑑定する不動産の価格によっても変動し、鑑定額が高いほど、評価の正確性を保証しなければならないため、費用が高くなります。

不動産の主な種別費用相場
土地のみ20~30万円程度
建物のみ20万円~40万円
土地と建物25~50万円程度
マンション30万円~85万円

不動産鑑定の費用は業界で規定があるわけではないため、同じ不動産でもどの鑑定事務所を利用するかによって、かかる費用は異なります。

それぞれで料金体系が異なるため、実際に話を聞いてみなければいくらかかるのかがわかりません。そのため、より安価で利用できる業者を見つけたいなら、事前の見積もりを複数社で取り、料金を比較してから依頼先を選ぶとよいでしょう。

鑑定費用を決める3つの基準

上述しましたが、鑑定費用に業界での規定はありませんので、その金額を業者側が自由に決定することができます。

とはいえ、現在ではおおくの業者が用地対策連絡協議会の定める基準で料金を決定しています。
3つの種類がありますので、把握しておきましょう。

○報酬基準型
鑑定報酬額表を基準とし料金を決定する
最も多くの業者が採用している
参考:用対連『基本鑑定報酬額表』
○積み上げ型
土地の大きさや鑑定の複雑さ考慮した作業量によって費用を上乗せする
業者の採用率は報酬基準型未満、定額型以上
○定額型
物件種別、作業量に関わらず費用が一定額
採用している会社は業者は少ない

より安い簡易鑑定

不動産鑑定には、簡易鑑定と呼ばれるものがあります。

通常、不動産の鑑定には取引比較法、収益還元法、原価法を利用し鑑定価格を算出します。
簡易査定は、原価法での算出を省略し、さらに査定価格にだけ重点を置き鑑定を行います。そのため、費用は10万円代でおさまる場合が多いです。

簡易鑑定では、鑑定の効力が弱くなるため法的な場面で有効的ではありません。

参考価格として把握しておきたい場合などに利用することをおすすめしています。

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『不動産鑑定』と『不動産査定』の違い

不動産の価値を求めるには、不動産鑑定以外にも査定と呼ばれる方法があります。

この違いについて解説していきます。

不動産査定は参考価格

不動産鑑定は法的なシーンでも効力を発揮するほどの信頼度があるもので、『不動産の鑑定評価に関する法律』に基づいて、国家資格取得者である不動産鑑定士が行います。

一方不動産査定は、不動産会社が行うサービスの一つとしてとらえられます。
査定によって算出できる価格はあくまでも「売れるであろう価格」。いわゆる参考価格なのです。

不動産を売却する場合によく利用されますが、決してその価格で売却できることを保証するものではありません。

無論、売却相場は市場の需要と供給によるので、鑑定価格もまたその金額で売れることを保証するものではありません。

鑑定は有料、査定は無料

1章で解説した通り、不動産の鑑定には安くない費用がかかります。

一方、査定には料金がかかりません。
不動産査定は売却を前提に行われるものであり、不動産会社のサービスの一つであるため料金がかかりません。

査定を行った後、その不動産会社に売却の仲介を頼み、無事売却が達成できた場合にのみ成功報酬的に費用(仲介手数料)が発生します。

不動産査定は査定額が大幅に異なる

公的な価格を参考に行われる不動産鑑定とは違い、明確な基準のない不動産査定では、不動産会社によって査定額が大きく異なります。

会社ごとの査定額の違いが300万円以上開くことも多く、複数社に査定を依頼し比較する必要があります。

不動産鑑定を利用するシーン

わざわざ費用のかかる不動産鑑定を利用する必要があるのはどういったシーンなのでしょうか。
不動産鑑定をするとよい状況を解説していきます。

なお、不動産売買のような両者の条件交渉によって行われる取引には不動産鑑定を必要としないケースがほとんどです。

遺産相続など厳格に土地の価値を知る必要があるとき

遺産相続や離婚時の財産分与等、資産を公平に正しく分配するためには、不動産鑑定を受け正しい価値を知るとよいでしょう。

財産の分与に関わる全員が話合いのみで納得がいく場合は、必ずしも不動産鑑定をする必要はありません。

よりスムーズにトラブルなく分配をしたい場合には不動産鑑定を検討しましょう。

法的な場面や納税に関わる場面

不動産鑑定士による鑑定価格は法的なシーンでも有効です。

さらに納税額にも大きく影響を与え、場合によっては税金を安く抑えることができます。
例えば、相続税を抑えることも可能です。

相続税を決定する際に使われる土地の評価額は必ずしも現在の価値と一致していない場合があります。
不動産鑑定で現在の正しい土地の評価額を知ることで、相続税が大きく安くなる場合があるのです。

親族間で個人売買をする際

不動産会社を仲介せずに親族間売買をしたい場合は、不動産鑑定を利用するのもありでしょう。

無償で譲る場合は、贈与税が。高く売却する場合は譲渡所得税が大きく発生してしまうので、できるだけ安い価格で譲ってあげたいと思われる方が多くいます。

しかし、不動産の価値よりも大幅に安い金額で譲ってしまうと、その差額分をみなし贈与とされ贈与税が発生することがあります。

みなし贈与とされる明確な基準はないため、不動産鑑定で適正な価格を調べ、根拠ある範囲で極限まで値段を下げるとよいでしょう。

法人が取引に利用する場合

例えば、不動産を担保にして融資を受ける場合や、会計上の都合で土地と建物別々な評価額を必要とするときは、不動産鑑定が利用されます。

他にも、事業譲渡として不動産が売買される場面や、役員間で不動産を売買したいときなどにも利用されます。

不動産鑑定士が行う『鑑定』の方法

不動産鑑定士は、資料調査、現地調査、役所調査を行い土地を鑑定します。

鑑定には3つの計算方法が用いられます。

  • 取引事例法
    条件が近い不動産の取引事例を多数参照し、地域性、個別性を考慮して評価
  • 収益還元法
    不動産の収益性を鑑みて、不動産から将来得られる価値を現在の価値に割り引いて評価
  • 原価法
    その不動産を今新しく建築する場合にかかる減価を求め、使用年数分の修正を加えて評価

鑑定後、評価書を作成します。
作成される評価書は3通りあり、信用度と依頼費用が変わります。

  • 不動産鑑定評価書
  • 調査報告書
  • 意見書

不動産鑑定評価書

不動産鑑定評価書は、対象となる不動産についての詳細な事項が記載されており、もっとも多くの情報を正確に知りたい場合に利用します。大きな特徴は法的な効果を持つという点であり、例えば財産分与や相続などの際に裁判所に提出する書類としても使えます。

不動産の価格評価基準にもとづいて、評価した内容が記載されているため、信頼度が高いことも特徴でしょう。より詳細な評価内容が記載されており、法的な効力も持つ書類であるため作成に手間がかかり、鑑定費用は高くなりやすいです。

調査報告書

不動産の価格について調査したい場合は、調査報告書のように簡易的なものを使用するという方法もあります。調査報告書は不動産の価値評価基準だけで決めず、簡易的に不動産の評価を行います

そのため、法的な効力は認められませんが、手間をかけずに不動産鑑定を行いたい場合にはおすすめでしょう。不動産鑑定評価書ほど作成に手間がかからないため、安価で利用しやすく、低コストで不動産評価を行いたい人や、法的な効力が不要な場合に向いています。

意見書

さらに簡易的に不動産の価格を調査して作成するのが、意見書です。意見書は法的な効力を持たないため、裁判所への提出書類としては使えないため注意が必要です。

より簡易的な評価となるため、一度鑑定してもらった不動産を再評価してもらう際などにおすすめであり、できるだけコストをかけずに鑑定を受けたい人に向いているでしょう。

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不動産鑑定が必要なのは、公的な機関に不動産価値を示した書類を提出する場合であり、これ以外のシーンでは基本的には必要ありません。不動産の価値を知るだけなら、不動産査定という方法もあるため、シーンに合わせて利用するサービスを使いわけ、余計な費用をかけずに不動産の価値を判断しましょう。

もっと詳しく知りたい方は、「不動産鑑定を依頼するときの基礎知識|費用や注意点をおさえよう」という記事もご覧ください。

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