【マンション】火災保険の建物評価額計算方法を解説!

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あらゆる災害による被害額を負担してくれる火災保険。

万が一の際に、補償してもらう金額を『保険金額』といいますが、この金額を正しく設定するには『マンションの建物部分の評価額』を求める必要があります。

この記事では、評価額と保険金額の関係性、評価額の計算方法を解説していきます。
読了する頃には、適切な保険金額を設定することができるようになります。

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保険金額の基準となるマンションの評価額

まずは保険金額を決定する基準となる『評価額』の意味を理解しましょう。

評価額とは建物の再調達費用(新価)

ここでいう評価額とは、その建物を今現在新たに作り直す場合にかかる費用のことで、再調達価額(新価)と呼ばれます。
建物の価値は、新築時から年々価値を落としていきますが、新価ではそれを考慮しません。

反対に、新価の価格から経年による消耗分を差し引いたものを時価と呼びます。

新価と時価の図解

きは、販売価格と評価額が同額でないことです。
通常、不動産の販売価格には土地の価格が含まれていますし、その時々の物価によって再調達にかかる費用は変化します。
例えば、10年前に3,000万円で購入したマンションがあるとして、再度立て直すには現在価格にして3,500万円かかるとします。
この3,500万円が新価であり、現在の評価額です。

一方で、築年数は10年を超え、現在の価値は経年による消耗分を含めるので2,500万円とします。これが時価です。

時価ベースで保険金額を設定すると、再度立て直すだけの損害保証が受けられないことになります。

無駄なく十分な保険金額をもらうには『全部保険』

保険金額は自分で設定することができるので、契約の状態は以下の3つに分かれます。

  • 保険金額は評価額と同じ『全部保険』
  • 保険金額が評価額より低い『一部保険』
  • 保険金額が評価額より高い『超過保険』

保険料の払い過ぎを起こさず、万が一の際に十分な補償を受けるには『全部保険』を設定する必要があります。

評価額同額を保険金額にする『全部保険』

全部保険は、新価の評価額をそのまま保険金額とする契約方法です。
保険契約時に適正な新価を評価しその同額を保険金額とすることで、万が一全焼した場合でも、再建築に必要な金額すべてが保証されます。

評価額以下を保険金額にしている『一部保険』

保険金額は評価額から30%以内の額であれば自由に設定できます。

評価額を下回る額を保険金額とすることを一部保険といいますが、この場合は保険料にかかる費用は抑えられるものの、万が一全焼をした場合に再建築に必要な費用を保証してもらえません。
その結果、修繕費用と住宅ローンによる2重の支払いが発生するリスクもありますが、毎月の保険料を安く抑えることができます。

評価額以上を保険金額にしている『超過保険』

評価額よりも高い保険金額を設定してしまっている場合を超過保険といいます。

この場合は、万が一の全焼の事態でも再建築に必要な費用全額を受け取ることができますが、あくまでもその時点の新価が限度額となります。
超過している分はただ無駄な保険料を払っていることになります。

マンションの再建築費の評価は専有部分だけ

火災保険の補償額を決める建物評価額は、マンションの場合だと専有部分の再建築費用で算出します。専有部分とはマンションの自室であり、廊下などの住民全員が使用する部分は共用部分となります。

マンションの購入価格には、土地や共用部分の価格が含まれているので、ここでいう建物評価額はもっと低い金額になります。

評価額を知るのに手間をかけたくないという方は、不動産会社に査定を行ってもらいましょう。査定を依頼するには複数の不動産会社に無料で依頼できる一括査定サービス「すまいステップ」がおすすめです。

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マンションの建物評価額を計算してみよう

ここからは、建物の評価額を実際に計算する方法を解説していきます。
時価でなく、新価基準での建物評価額を計算していきますので注意してください。

新築物件

  • 建物購入費がわかる場合
  • 建物購入費がわからない場合

中古物件

  • 築年数と建築時の価格がわかる場合
  • 築年数と建築時の価格がわからない場合

新築物件の計算方法

新築物件の場合は、建物の購入価格がわかるか否かで計算方法が異なります。

建物の購入価格がわかる場合

新築の場合は、建物の購入価格をそのまま新価として考えます。
あくまでも、土地などを省いた建物のみの購入金額であることに注意しましょう。

建物の購入価格がわからない場合

土地価格と建物価格の分別がつかず、先ほどの様に建物の評価額がわからない場合は、消費税から逆算し求めることができます。

というのも、そもそも土地には消費税がかからないのです。

計算方法は以下の通りです。

建物の購入価格(建物評価額)=消費税額÷消費税率(0.10)*
*2019年10月1日以降は消費税10%。それ以前は8%となります。

中古物件の計算方法

建築年と建築時の価格がわかる場合

建築年と建築時の建物価格がわかる場合は、年次別指数法を利用し計算します。
年次別指数法は、中古マンションの建築年から現在の間の年次別指数の上昇幅から新価を計算する方法です。

建物評価額(新価)=建築時の価格×年次別指数による上昇率
これらの上昇率等は保険会社や製品により異なります。
構造等級とは?
建物の構造による3つの分類を構造等級と呼びます。
M構造(コンクリート造建物、レンガ造建物、石造建物、etc.)
T構造(コンクリート造建物、鉄骨造建物、耐火建築物、etc.)
H構造(M構造、T構造以外の建物)

建築年と建築時の価格がわからない場合

建築年と建築時の価格がわからない場合は、新築費単価法を利用し計算します。

新築費単価法というのは、その建物がある所在地や建物の構造から1平方メートルあたりの標準的な金額(新築費単価)を延床面積でかけて計算する方法です。計算するときには下記の式で計算できます。

建物評価額(新価)=新築費単価×延床面積 

例えば、新築費単価が16万円、90㎡のマンションであれば

『16万円×90㎡=1,440万円』となります。

参考:新築費単価表

計算する際の注意点

マンションの建物評価額を計算する際の専有部分の面積は、管理組合の規定によって共有部分と専有部分の境界線の場所が変わるので注意が必要です。境界線の引き方には、上塗り基準とよばれる壁は共用部分と考える方法と、壁の中心部を境界線と考える壁芯基準があります。

どちらの方法で専有面積を計算するかで、面積がかわります。境界線の設定は管理組合によって異なります。面積がかわると保険金額も変わるので、事前に管理組合に問い合わせておきましょう。

家財の評価額を求める方法

火災保険は建物だけでなく、家財にも適用させることができます。

家財でも、新価(再調達価格)を正しく確認しておかないと、超過保険・一部保険の状態になってしまいます。

家財の量は相当ですので、一つ一つ計算していくのは大変です。
そのため、保険会社の簡易評価表(目安表)を利用して新価を決定する方法がよく用いられます。

家財の評価額を決定する手順
  1. 簡易評価表を基に目安額を決める
  2. 骨董などの貴重品は明記物件とし個別に求める(上限額あり)

1.簡易評価表をもとに目安額を決める

下の画像は、損保ジャパンの家財新価の目安表です。
家族構成と年齢に応じて、およそどれほどの家財(評価額)があるかを一覧にしています。

引用:損保ジャパン「家財新価一覧」

こういった目安を知ると評価額を自分で計算する必要がなく、極端な一部保険や超過保険となるリスクを抑えることができます。

2.骨董などの貴重品は明記物件とし個別に求める

こういった簡易評価表には、骨董品や美術品、宝石類など高額なものは含まれていません。
そのため、それらは個別に新価を求める必要があります。(新価は、その物を現在購入する場合の価格です。)

新価を求めたら、明記物件として事前に申告する必要があるのですが、明記物件には保険会社ごとに上限額が決められており、およそ100万円~300万円程度となっている点に注意しましょう。

まとめ

保険金額を設定するためには、建物の評価額を知る必要があります。

保険金額を評価額以下に設定する保険を「一部保険」といいますが、毎月の保険料を安く済ませられる一方で、十分な補償額がもらえないデメリットがあります。
保険金額は評価額を超えてしまっている状態を「超過保険」といいますが、現在では法の整備により、払いすぎてしまった保険料を還付してくれるようになったりしています。契約前には確認していましょう。

十分な保険金額を得るには、新価の評価額と同額を保険金額とする「全部保険」の形態で契約をしましょう。

現在の評価額(新価)を基準に保険金額を決めても、物価の上昇などで10年後はさらに評価額が上がっているかもしれません。
保険会社によって、その差額分も保証してくれたりするので、ここも契約前に必ず確認するようにしましょう。

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