マンションの固定資産税は毎年いくら?評価額と新築・中古の税計算

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マンションには共益費や修繕費などがかかりますが、さらに固定資産税がかかります。

固定資産税は毎年必ず発生する税金なので、マンション購入の判断において固定資産税額を知っておくことは非常に大切です。

マンションにかかる固定資産税がいくらになるのか、順を追って解説していきます。

固定資産税を復習
  • 固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に課税される(1月2日以降の購入なら来年から)
  • 毎年4月ごろに市町村より振込用紙・納税通知書が送られてくる
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マンションの固定資産税は評価額によって決まる

固定資産税は、市町村が決定する固定資産税評価額を基準に計算されます。
不動産を購入すると土地と建物を所有することになるので、土地部分と建物部分にそれぞれが評価額があり課税対象となります。
固定資産税の課税額は、固定資産税評価額×1.4%(標準税率)で計算することができますが、税率は市町村が自由に変更することができます。

ほとんどの市町村が標準税率をそのまま使っています。

固定資産税評価額は、国のガイドラインに基づき市町村が決定します。
3年に1度評価額の見直しがされ、1月1日時点の評価額を元に固定資産税を決定しています。土地の固定資産税評価額は公示価格の70%を目安に計算され、建物の評価額は建築費の50~70%を目安に計算されます。

新築と中古で評価額が変わる

建物は築年が古くなっていくと徐々にその価値を落としていきます。
これは、建物にそれぞれ耐用年数が定められているからです。

マンションの場合、一般的な耐用年数が47年なので、年数がたてばそれに比例して評価額が下がっていくのです。

持分割合で評価額が変わる

マンションは同じ土地の上に複数の部屋・所有者がいるため、戸建ての様に「ここからここまでが私の土地」と区分することができません。

そこで、マンション全体の土地の権利を所有者に数値的に分配する方法をとって、個人が所有する土地としています。
これを持分割合と呼び、全体の土地面積に対しどれほどの割合の権利を持っているがわかります。

持分割合は売買契約書から確認する頃ができますが、この割合次第であなたの所有する土地の評価額が決定します。

マンションの固定資産税に対する減税措置

固定資産税にはいくつかの減税措置が用意されています。

以下で、土地評価額の減税措置と新築マンションに対する減税措置を解説します。

土地評価額に対する減税措置

住宅が建っている土地の固定資産税評価額が最大1/6になる減税措置です。
(固定資産税評価額が減れば固定資産税額も減ります。)

土地面積200㎡以下の部分の土地の固定資産税評価額が1/6
土地面積200㎡を超える部分は土地の固定資産税評価額が1/3になります。

新築マンションの減税措置

新築のマンションを購入した場合に受けることができる軽減措置で、新築時から5年間の間固定資産税が1/2になります。
なお、軽減されるのは床面積120㎡までの部分になります。

この措置を適用するための条件は以下の通りです。

  • 3階建て以上のマンション
  • 耐火構造・準耐火構造のマンション
  • 床面積50㎡以上280㎡未満であること
  • 2022年3月31日までに新築されたマンション

新築・中古マンションの固定資産税を計算

ここからは新築マンションと、中古(築6年・15年)マンションを例に固定資産税をシミュレーションしながら計算方法を解説していきます。

計算の手順の手順は以下の4ステップです

  1. 固定資産税を確認する
  2. 土地の税額を計算
  3. 建物の税額を計算
  4. 合算

購入前のマンションの固定資産税を確認する方法は以下の2通りありますが、今回は『1.不動産会社に確認する』方法で話を進めていきます。

固定資産税評価額の確認方法

1.不動産会社に確認する
中古の物件の場合、不動産会社に確認することで評価額を教えてくれます。
新築の場合は、まだ評価額が決まっていない場合もあるため、暫定的な額を聞くことができます。

2.固定資産税課税台帳で縦覧
役所で近隣の不動産の固定資産税評価額を確認することができます。
ただし、4月しか利用することができません。

シミュレーションで扱うマンションの条件は以下の通りとします。

新築時の条件

  • 土地の固定資産税評価額:1,000万円
  • 建物の固定資産税評価額:2,500万円
  • 固定資産税率:1.4%
  • 専有面積60㎡のため軽減措置適用可能

シミュレーション結果はこちら

新築マンション

まずは固定資産税を不動産会社に確認してみましょう。

次に土地の固定資産税を計算します。
所有する部分の土地に関して評価額が1/6になる減税措置が適用されてるものとします。

(1,000万円×1/6)×1.4%
=1,666,666×1.4%
=23,333円

次に建物の固定資産税を計算します。
建物にも軽減措置が適用されているため、固定資産税額が1/2になります

(2,500万円×1.4%)×1/2
=350,000×1/2
=175,000円

最後に合算します。

23,333円+175,000円=198,333円

固定資産税額は198,333円となりました。

築年数6年のマンション

同様に固定資産税を不動産会社に確認しましょう。
確認した結果は以下の様にします。

土地評価額:10,000,000円
建物評価額:20,837,500円(東京都の経年減価補正率を参照し計算)

土地の評価額は経年による変化がないため同額。
固定資産税も同額(23,333円)とします。

次に建物の固定資産税を計算します。
新築マンションに適用される軽減措置から外れます。

20,837,500円×1.4%=291,725円

土地と建物の固定資産税額(合計)は、

23,333円+291,725円=315,058円

315,058円となりました。

築15年のマンション

不動産会社に確認した評価額は以下の通りです。

土地評価額:10,000,000円
建物評価額:15,562,500円(東京都の経年減価補正率を参照し計算)

土地の固定資産税額は同額の23,333円です。

建物の固定資産税額を計算します。

15,562,500×1.4%=217,875円

土地と建物の固定資産税額(合計)は、

23,333円+217,875円=241,208円
241,208円となりました。

シミュレーショ結果

築年数土地税額建物税額固定資産税(合計)
新築23,333円175,000円198,333円
築5年23,333円291,725円315,058円
築15年23,333円217,875円241,208円

まとめ

マンションの固定資産税額は、市町村の決定する固定資産評価額から計算されていることがわかりました。

所有している土地であれば、固定資産税の納税通知書から評価額を確認することができますが、これから購入するマンションにおいては不動産会社にきいてみるのがいいでしょう。

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査定時には事前に購入したいマンションがあることを伝えておき、固定資産税評価額を調べておいてもらいましょう。

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