遺産相続したマンションの評価額を算出する方法や相続手続きを解説

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遺産相続したマンションの評価額について解説をしています。

両親や祖父母が高齢になると、住んでいたマンションを親族として譲り受ける機会(生前贈与)や、両親や配偶者などの死亡により相続が発生し、マンションを譲り受ける場合が出てきます。

これらのような場合は相続税や贈与税の対象になることがあり、確定申告で税額を正しく算定する必要があります。

この記事では、遺産相続によってマンションを譲り受けた場合に必要になる法的手続きや、マンションの評価額の算出方法について詳しく解説していきます。

マンションの評価額を全般的に知りたい方は「マンションの評価額がラクにわかる!相続税評価額の調べ方や計算方法を解説」をご覧ください。

監修者:西岡 容子
監修西岡 容子
司法書士試験合格後、神奈川県の司法書士法人に所属。その後司法書士西岡合同事務所を開設し、不動産登記全般、相続、遺言を中心とした業務を行っている。【保有資格】司法書士、宅地建物取引士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、モーゲージ・プランナー【URL】西岡合同事務所
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遺産相続したマンションの評価額を計算する方法

マンション相続時に必要な評価額の計算方法についてわかりやすく解説していきます。

遺産相続したマンションの評価額を算出するには、「土地の評価額」と「建物の評価額」を計算して合計する必要があります。よって、土地の評価額と建物の評価額の両方の計算方法をお伝えします。

土地の評価額の計算方法

マンション1棟全体の評価額は、「路線価×宅地面積」という計算式で求めることができます(ただし、路線価について補正が必要な土地もあります)。

路線価方式という価額計算は、市街地にある宅地の評価に用いる方法です。

その宅地が面している道路につけられた価額を「路線価」といいますが、それぞれの市街地に「路線価図」というものがあり(税務署やインターネットで閲覧できる)、これを宅地の面積に掛けて評価額を算出します。

路線価は、国税庁が公表している路線価表と照らし合わせることで確認でき、データは毎年更新されます。もし、マンション売却の時点で宅地面積が不正確であるおそれがある等の場合は、土地家屋調査士などの専門家に、あらためて土地の測量を依頼する必要があります。

また、分譲マンションの評価額は、上記の算定式に持分割合を乗じることで導き出すことができます。分譲マンションでは、ひとつの宅地面積を複数人の所有者で分け合う形になっているので、「持分割合」をかけることで正確な所有面積を特定することが可能です(敷地の持分割合は登記簿に記載されています)。

土地の路線価がわからない場合の計算方法

路線価が調べられない土地(郊外の土地)の評価額は、「倍率方式」によって算出します。

倍率方式とは、国税局が毎年見直しをしている「倍率表」というものを用いる方法です。

倍率方式による計算式は「固定資産税評価額×評価倍率」となります。

評価倍率は国税庁ホームページまたは税務署で閲覧できるので、相続に際して路線価がない地域の場合は、評価倍率を参照しましょう。

建物の評価額の計算方法

建物部分の評価額は、固定資産税評価額と同じです。固定資産税評価額は、その年度の「固定資産税納税通知書(故人または相続人に役所の税務課から送られるもの)」に掲載されている「評価額」を見ると判明します。

また、故人と相続人との関係を戸籍で証明すれば、相続人から税務課に「固定資産税評価証明書」を請求して調べることもできます。

上記のように固定資産税評価証明書は、都税事務所や市町村役場の資産税課の固定資産税班を訪問すれば受け取ることが可能ですが、本人もしくは相続人や委任を受けた代理人しか取ることができない点に注意が必要です。

計算方法については難しい部分も多いと思いますので、詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

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マンションを賃貸にしていた場合の計算方法

遺産相続したマンションが以前から賃貸物件として事業用に使われていた場合、貸している部分については自分の自由に使うことができないため100%自用と比べて評価が下がります。

自分の土地にマンションを建てて貸している場合はやはり専有部分(建物の部分)と敷地権に分けて評価額を算出する必要がありますが、マンションを賃貸にする場合は、「借地権割合」「借家権割合」「賃貸割合」という数字を考慮しなくてはなりません。借地権割合とは、「その物件を使う権利を全体の何%と評価するか」を表した比率で、用途の異なる地域ごとに異なる割合が定められており、路線価図の中にその割合が示されています(駅近など利用価値の高い土地ほど率が上がります)。

また、貸家を建てている場合は「借家権割合」といって、その建物を使う権利が割合で定められますが、これは一律に「30%」とされています。

さらには、マンションの場合には「賃貸割合」といって、マンションの全床面積に対し、どのくらいを貸していたかという割合も考慮しなくてはなりません

 

これらを考慮した場合の評価額の算出方法は、以下の通りです。

  • 専用部分:自分で使用する場合の相続税評価額×(1-借家権割合30%×賃貸割合)
  • 敷地権:自分で使用する場合の相続税評価額×(1-借地権割合×借家権割合30%×賃貸割合)

なお、「相続後も申告期限まで相続人が賃貸事業を継続する」など、いくつかの要件を満たしている場合には「小規模宅地等の特例」が適用され、敷地権の評価額をさらに50%引き下げることができます。

また借地権割合は30~90%の範囲内で設定されており、国税庁ウェブサイトからいつでも確認することができるので、こまめにチェックしておきましょう。

借地権に関する詳しい情報はこちらの記事にまとめてあります。

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遺産相続したマンションの税金と節税の為の控除

マンションを遺産相続すると、物件の評価額に対していくつかの税金が課せられます。思わぬコストオーバーであわてることがないように、相続に先だって課税要件や計算方法について見ていきましょう。

マンションの相続税

マンションにかぎらず、有価証券や現金など、被相続人(亡くなった人)名義となっていた金銭的価値のある資産を相続した際に課せられるのが相続税です。相続税の仕組みや算出方法については以下の通りです。

相続税とは

相続税は、被相続人から法定相続人(民法で定められた範囲の相続人)が一定以上の価値がある資産を相続したり、法定相続人であるか否かに関わらず遺贈(死亡をきっかけとする贈与)を受けた場合に課せられる税金です。

相続はプラスの財産だけでなく、マイナス財産(借金など)でも発生します。その場合は、税金がマイナスになることはないため、負の遺産のみを相続する場合には相続税は課せられません。

相続税の計算方法

すべての相続において、相続税が発生するわけではありません。相続税には3,000万円プラス法定相続人の人数に応じた基礎控除が認められています。基礎控除の計算式は以下の通りです。

基礎控除額 = 3,000万円 + (600万円 × 法定相続人の人数)

なお、法定相続人とは配偶者や直系の子ども、両親など、民法法律によって相続の権利が認められている相続人のことです。法定相続人には優先順位がつけられており、配偶者はたとえ婚姻期間が1日であっても法律婚をしていれば相続権があります。

配偶者以外には順位づけがあり、次のように定められています。

第一順位子供
第二順位直系尊属(親や祖父母)
第三順位兄弟姉妹

これらの者が配偶者と共に相続人となります。

また、子供がすでに亡くなっている場合には、孫の世代に相続権が認められ、相続した孫を「代襲相続人」といいます。

たとえば、法定相続人が4人いる場合には、3,000万円+(600万円×4)で、5,400万円が基礎控除額となります。

相続税以外にマンションにかかる税金

相続税以外にも、遺産相続したマンションには税金がかかります。主に「登録免許税」と「所得税」がかかる事を把握しておきましょう。

登録免許税

マンションの相続とは物件の所有権を移転することなので、相続の際には所有権移転登記手続きを行う必要があります。その際にかかるのが登録免許税です。

登録免許税は「固定資産税評価額×0.4%」によって算出され、マンションの資産価値が高いほど登録免許税も引き上げられる仕組みになっています。

所得税

相続したマンションをそのまま相続人が保有している場合は毎年「固定資産税」が課せられることになります。

しかし、もし相続したマンションを売却した場合には、実質的に利益(儲け)が出ているケースでは所得税が課せられることがあります。

この所得税(譲渡所得税)を計算するにあたっては、「譲渡所得(簡単に言えば実質的儲け)がいくらになるのか?」をまず計算しなくてはなりません。

譲渡所得=譲渡収入金額(売却により入ってきた金額)-(土地の取得費+土地の譲渡費用)

この譲渡所得から税法の規定で差し引ける控除(居住用の3,000万円特別控除等)を引き(これが課税譲渡所得)、最終的に「課税譲渡所得×税率(所得税・住民税)」の計算式で税額を出します。

所得税率は物件の所有年数に応じて変動し、所有期間が売却した年の1月1日現在で5年を超えている場合はトータルで20.315%(所得税15.315%、住民税5%)の所得税が課せられます。所有年数が5年未満のマンションの場合は、所得税率が上記のほぼ2倍になってしまいます。

なお、5年を超えるかどうかの計算にあたっては「被相続人(亡くなった人)」が所有し始めた時期を始点とすることに注意しましょう。

さらに、所有年数が10年を超える物件については、所得税率がさらに引き下げられるので、相続では物件の所有期間も調べておきましょう。

遺産相続したマンションで使える税金控除

マンションを相続する際には、各種控除制度を利用することで、税負担を最小限におさえることができます。相続で適用される控除制度について、詳しく見ていきましょう。

  • 小規模宅地等の特例
  • 配偶者控除

小規模宅地等の特例

一般的な宅地やマンションの相続で適用される可能性が高いのが「小規模宅地等の特例」です。居住用の宅地であり宅地面積が330平米以下であれば相続税評価額が80%減額されます。

「小規模宅地等の特例」の「特定居住用宅地(80%評価減)」を利用するためには、被相続人と同居していた、この特例を利用する法定相続人が申告期限まで居住し続ける必要があります。つまり、遠方の実家に両親が暮らしており、両親が死亡したためにマンションを相続したなどのケースでは、原則として上記の特例は適用されません。

また、「小規模宅地等の特例」はあくまでも土地の部分のみに適用される特例であり、建物部分については除外されます。

さらには、上記のように「賃貸していたマンション」についても「特定事業用宅地」として400平米まで80%の評価減を受けられることもあります。

参考:国税庁「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例(小規模宅地等の特例)

配偶者控除

配偶者控除とは、ある一定の条件のもとに配偶者が相続する場合、税額控除が受けられるというものです。

配偶者が遺産を相続した場合、「法定相続分」と「1億6千万円」のいずれか多い金額まで相続税はかかりません。

ただ、相続税の基礎控除額を超える財産がある場合、配偶者控除を使って税額がゼロになる場合でも相続税申告自体はしなければならないことに注意しなくてはなりません。

参考:国税庁「配偶者控除

 

マンションを遺産相続する手順

相続は一生のうちに何度もないイベントのため、いざその時になるとほとんどの方が戸惑ってしまうかもしれません。ここではまず、マンションを相続する一般的な手順について基本から見ていきましょう。

STEP1:遺言書の有無と内容の確認

戸籍を収集した結果、法定相続人が誰なのか確定しているという前提でその先の手順を解説します。

相続は、まず遺言書の確認から始まります。遺言書は、相続後の手続きを大きく左右する主軸であり、遺言書があるのとないのでは、手続きのプロセスや期間が変わってきます。よく使われる遺言書には大きく、公正証書遺言と自筆証書遺言の2種類があり、それぞれに意味と役割、法的拘束力が異なります。

自筆証書遺言と公正証書遺言が同時に存在する場合は、自筆証書遺言が法的な要件(日付や署名押印など)を満たす限り、公正証書遺言と同等に扱われます。

つまり両者に優劣はありません。

どちらも存在する場合、順位としては、両方の遺言書のうち、より「新しい日付のもの(死亡の日に近いもの)」が優先されます。

2つの遺言書について、くわしく見ていきましょう。

公正証書遺言とは

公正証書遺言は、公証人の立会いのもとで作成された遺言書のことで、それ故に形式面においては不備なく作られたものということになります。原則として全国の公証人役場で作成され、作成にあたっては2名以上の証人が必要となります。

公正証書遺言には作成された年月日、作成者の氏名、公証人や証人の氏名などの情報が詳細に記録されており、相続がこじれて裁判になった場合でも、公的な証拠として裁判所に提出することができます。

ただし、あくまでも保証されるのは「形式的不備がない」「確かにこの日にこの内容が遺言者により遺言された」ということであり、「遺産分配方法が適切か?」など、内容面について保証しているわけではありません。

自筆証書遺言とは

自筆証書遺言は、本人が私的に作成した遺言書です。公正証書遺言とは異なり、定まった書式はなく自宅で作成することもできます。

自筆証書遺言は民法で厳格に有効となる要件が定められているものの、それらを全て満たしていれば裁判で証拠として採用してもらうことも可能です。

STEP2:遺言書は公正証書遺言が望ましい

遺言書には自筆証書遺言と公正証書遺言がありますが、相続時のトラブルを未然に防ぐという意味では、公正証書遺言が望ましいとされています。

なぜなら、自筆証書遺言には形式的要件が多く、それらが一つでも欠けていれば無効になってしまうため法律家のアドバイスを受けるなどしなければ危険度が高い遺言方式だからです。

公正証書遺言は決まった書式こそないものの、その遺言自体が無効とならないよう「不動産や相続人の特定の仕方」など事前に公証人の目を通すことができるため、より確実性が高いといえます。

公正証書遺言を選択すれば、遺産の配分や分割についての原則的なルールを公証人に質問する機会もできるため、被相続人の間で遺産相続トラブルなどが起きるリスクを下げることにつながります。公正証書遺言は公証人役場に出向く他、出張費はかかるものの遺言者の自宅でも作成することができ、作成方法についても尋ねることができます。

したがって、初心者でもシンプルな遺言書であれば自分で作成することができます。

(複雑な内容になると、弁護士や司法書士に文面を作成してもらうよう勧められることもあります)

なお、公正証書遺言の作成には一定の費用がかかり、証人を二人そろえる必要があるため時間や手間がかかるというデメリットがあります。しかし、自筆証書遺言とは違って無効となる危険がほぼないため、公正証書遺言がまだないという場合は、早い段階(意思を明確に表示できる段階)で作成したほうがよいでしょう。

STEP3:遺産分割の協議をする

遺言書が存在しなかったり、遺言書の文面で詳細な分割方法について記述されていなかったりした場合は、法定相続人の間で「遺産分割協議」を行い、遺産の分け方について話し合うことになります。

土地やマンションなど、複数人で均等に分割することができない遺産を相続する場合は、「現物分割」「代償分割」「換価分割」「共有で登記」の4つのパターンが考えられます。それぞれの特徴については以下の通りです。

  • 現物分割
  • 代償分割
  • 換価分割
  • 共有で登記

状況によって用いられる方法は違ってきますが、それぞれにメリットとデメリットがあります。

STEP4:所有権の移転登記をする

遺言書の存在と内容を確認し、また、被相続人の間で遺産の分割方法を決めたら、いよいよ所有権移転登記を行い、相続によってマンションの所有者が変更されたことを、登記事項証明書(登記簿)に記載する必要があります。

所有権移転登記は法務局で行い、手続きにあたっては登記費用がかかります。

登記費用としては登録免許税(物件の固定資産税評価証明額により数千円~数十万円までさまざま)および司法書士報酬(事務所や物件の数などにより数万円~数十万円)があります。

登記費用は物件の取得費として組み入れることができるので、コストについても把握しておきましょう。

登記手続きは個人で行うことも可能ですが、細かいところでは専門的な知識やノウハウが必要となるため、初心者であれば司法書士などの専門家に手続きを委任したほうが無難かもしれません。

遺産相続でのマンションを分割する方法

不動産は金品とは異なり均等分割ができないため、被相続人が増えるほど遺産相続のプロセスは複雑になります。大切なマンションをトラブルなく相続するためにおさえておきたい、不動産物件の4つの分割パターンについて見ていきましょう。

現物分割

現物分割の本来の意味は、土地を分筆するなど物理的に分ける方法ですが、マンションではこの方法を取ることができません。

そこで、ここではもう少し広い意味となります。

相続の対象となる不動産物件が複数あったり、株券などの金融資産とセットで相続したりする場合におすすめの分割方式です。マンションは長男、株券は次男、銀行預金については長女というように、遺産の種別ごとに単独で割り振る方法を表します。

分割方式としてはわかりやすいものの、資産の評価額にばらつきがある場合には、かえって不公平感が強まってしまう、というデメリットがあります。よって、長男がマンションを譲り受け、次男や長女はすでに遠方の地域で持ち家を所有しているなど、現実的にこの分割方法が一番適切と思われるケースではおすすめの分割方式です。

代償分割

被相続人のうち一人がマンションを現物として相続し、それ以外の被相続人には、不動産物件の評価額に相当する現金を分配する方式です。実際にマンションを管理できるのは一人だけなので、それ以外の被相続人に現金が行き渡るという意味では公平な分割方法といえます。

ただし、この方式ではマンションを相続する側の被相続人が、安定した経済力を維持している必要があり、自己資金にゆとりがない場合には選択することができません。また、マンションの資産価値の算出方法によっては、被相続人の間でまた別のトラブルが発生する可能性があります。

換価分割

相続したマンションをいったん売却して現金に換えたうえで、売却益を被相続人全員で分割する方式です。物理的に分割することができない不動産物件を、均等に分けられる現金に換えるので、ある意味公平公正な分割方式であるといえます。

ただし、古い物件などそもそも資産価値がほとんどない物件を相続する場合は、売却したとしても被相続人全員に十分な現金が行き渡らず、不満感が残る可能性があります。また、この方式ではいったんマンションを売却する必要があり、売却益が確定するまでは相続のプロセスが完了しないというデメリットがあります。

共有で登記

ひとつの物件について複数の被相続人で所有権を共有するという相続の方法もあります。共有にするケースではさらに、実際に居住するのが一人にかぎられるパターンと、複数の被相続人で居住するパターンがあります。

相続にともなって、親族が共同生活を始める場合にはメリットが大きくなりますが、反面、管理費や固定資産税など、ランニングコストの支払についてトラブルが発生するリスクもあります。

また、共有にする場合、特に注意したいのが将来的に人数が増えるデメリットについてです。

例えば、今回の相続人は2人だったがその人たちにそれぞれ子供が2人ずついれば次回の相続では4人が関与することになります。

このように、代が下がると人数が増えて遺産分割協議が困難なものになるというデメリットがありますが、これは決して軽視できません。

共有で相続するのは他の方法ではどうしても相続できない場合に限る、というくらいに考えた方がよいでしょう。

 

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マンション相続で重要なのは、物件の評価額です。物件の評価額次第では相続税の比率が大きく変動し、トータルの課税負担が何倍にも膨れ上がってしまうということも十分に考えられます。相続にあたっては、まず一括査定サイト「すまいステップ」を活用し、物件の評価額を正確に把握したうえで手続きに入りましょう。

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