マンションを貸すといくら税金がかかる?確定申告や節税方法も解説

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転勤などで引っ越ししなければならなくなったときに、今まで住んでいたマンションはどうすればよいのか迷う方も多いでしょう。多くの場合は、そのマンションを売却するか誰かに貸すか、その2つを考えます。

いずれ戻るのであれば、費用や手続きなどのことも考えると賃貸に出すほうが有利です。賃貸にすることで、入居者がいる限りは賃貸料が入ってきますし、空き室の状態による劣化も防ぐことができます。

しかし、料金をとって貸すからには税金もかかってきます。この記事では、マンションを賃貸した際にかかる税金の計算方法や、確定申告のときの節税方法などについて詳しく解説するので、参考にしてみてください。

マンションを貸すこと全般について知りたい方は、「マンションを貸すと儲かる?貸す場合のメリット・デメリットや流れを解説」 の記事をご覧ください。

監修者:阿部 栄一郎
監修阿部 栄一郎
早稲田大学、千葉大学法科大学院卒業、平成19年弁護士登録(東京弁護士会)。離婚事件等に強みを持つ弁護士法人丸の内ソレイユ法律事務所において、リーダー弁護士を務める。中でも、不動産や賃貸契約に関する案件を多く扱い、不動産分野のコラム執筆やセミナー講師の経験を多数持つ。【保有資格】弁護士【URL】弁護士法人丸の内ソレイユ法律事務所
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マンションを貸すときにかかる税金とは

マンションを貸し利益が出ると、その利益部分に所得税住民税が発生します。

通常、給与所得を得ている人(サラリーマンなど)は、会社がすでにあなたの所得税や住民税を納税しています。
そのため、マンションを貸して利益が出た場合には、所得税・住民税が上乗せされることになります。

所得税

所得税は、個人の所得に課税される税金です。
累進課税制度が採用されている日本では、所得が大きくなるにつれて税率が高くなります。

マンションを貸して得た所得(賃貸業による所得)や、会社からもらう給与所得などは、すべて合算して計算します。これを総合課税方式といいます。

例えば、給与所得500万円、賃貸業による所得が150万円だった場合は、合計650万円の所得として計算します。

具体的な計算方法は3章でいたします。2037年までは、復興特別所得税がかかります。

東日本大震災からの復興に充てるために定められた税金で、所得税率に2.1%をかけて計算します。

住民税

住民税には市町村民税と都道府県民税の2つがあり、その両方が課税されます。
所得の金額にかかわらず10%の税率となります。

住民税の種類税率
市区町村住民税6%
都道府県民税4%
合計税率10%

その他(固定資産税・都市計画税)

不動産を賃貸として第三者に貸している場合も、固定資産税や都市計画税は所有者にかかります。
固定資産税は、固定資産税評価額の1.4%。
都市計画税は、固定資産税評価額の0.3%がかかります。

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不動産所得(利益)を理解しておこう

賃貸業によって得た利益のことを不動産所得といいます。

収入と所得の違い

事業(または給与)で得たお金すべてを収入と呼びます。

そこから経費等を差し引いた額が所得です。

ここでいう所得税・住民税は『不動産所得』に課税される税金ですので、収入額で計算をしないよう気をつけましょう。

不動産所得の計算方法

不動産所得は以下の計算式で求めることができます。

不動産所得の金額=総収入金額ー必要経費
賃貸業を始めた年の総収入額が150万円。必要経費80万円だとすると、不動産所得は70万円になります。

総収入金額に含まれるもの

  • 家賃収入
  • 更新料や頭金など
  • 礼金や保証金などで、借主に返還しないもの
  • 共益費(そういった名目で受け取る電気代、水道代や掃除代など)

賃貸の場合、会社から引かれることがなく直接あなたのもとにお金が入ります。
そのお金すべて(借主等に返還する予定のものは除く)が収入となります。

参考:国税庁『No.1370 不動産収入を受け取った時(不動産所得)

必要経費

一般的に経費として計上できるものは以下の通りです。

  • 固定資産税・都市計画税
  • 損害保険料(火災保険・地震保険など)
  • 減価償却費
  • 修繕費
  • 管理委託料
  • 入居者募集のための宣伝費
  • 税理士・弁護士への報酬
  • ローンの金利(賃貸開始後の支払った部分のみ)

不動産を購入・贈与により入手した年であれば不動産取得税登録免許税を経費とすることも可能です。

参考:国税庁『No.1370 不動産収入を受け取った時(不動産所得)

そのマンションに関わるお金でも以下のようなものは経費として認められません。

  • ローンの元本部分の返済
  • 自宅として使っていた時の経費
  • 住民税と所得税

マンションを貸したときの税金を計算してみよう

マンションを貸したら、実際にどのくらいの税金を収めなくてはいけないのか、実際に税金を 計算しながら確認していきましょう。

以下の計算方法は、あくまで一例ですので、正確な税額を確認したい場合には、税務署や税理士にきちんと確認をしてください。

なお、総合課税方式であるため給与所得と合算して計算します。

シミュレーション情報(計算期間:2020年1月~2020年12月とする)サラリーマン男性
給与収入:800万円
不動産のタイプ:マンション
築年数:20年
家賃:月額20万円
礼金:20万円
経費:190万円
*会社ではすでに97万円分源泉徴収されていて、所得控除は100万円とします。

1.不動産所得を求める

まずは総収入額を求めていきましょう。

総収入金額=240万円(家賃/年間)+20万円(礼金)=260万円

次に、経費を差し引きます。
今回経費に含まれている金額は以下の通りとします。

固定資産税:12万円
減価償却費:100万円
損害保険料:10万円
ローン利息:10万円
修繕費:58万円

合計:190万円

不動産所得=260万円ー190万円=70万円

2.給与所得と合算し総所得金額を求める

70万円の不動産収入と800万円の給与所得を合算します。
給与控除100万円があるので、その分も差し引きます。

総所得金額=70万+800万円ー100万円=770万円

3.所得税額を求める

所得税の税率表を参考に計算していきましょう。

課税対処となる所得金額税率控除額
195万円以下5%0円
195万円を超え 330万円以下10%97,500円
330万円を超え 695万円以下20%427,500円
695万円を超え 900万円以下23%636,000円
900万円を超え 1,800万円以下33%1,536,000円
1,800万円を超え4,000万円以下40%2,796,000円
4,000万円超45%4,796,000円

所得金額770万円は税率23%となり、税率をかけた後控除額(636,000円)を差し引きます。
なお、23%の税率に復興特別税2.1%を乗ずるので税額は23.483%になります。

所得税=770万円×23.483%ー636,000円
=1,808,191円ー636,000円
1,172,191円

住民税額のを求める

住民税は、市町村民税と都道府県民税合わせて10%になります。

住民税=770万円×10%=770,000円

所得税と住民税を合算し、会社の源泉徴収分を差し引く

求めた所得税と住民税を合算し、給与から引かれている源泉徴収額(あらかじめ除かれた税金分)を引けば、追加で支払う納税額がわかります。

追加の納税額=1,172,191円+770,000円ー970,000円=972,191円

マンションの不動産所得税を算出するためには、先にマンションの減価償却額を算出する必要があります。減価償却とは、古くなることで価値が減少していくことです。不動産では工法によって一定の数字を購入金額に掛けることで算出します。

確定申告行い納税と節税を行う

不動産で得た収入は自ら申告しないと納税することができません。

給与以外での所得は20万円を超えると申告・納税の義務が発生します。
そのため、確定申告をしないままだと無申告加算税といったペナルティが課せられます。

適切に確定申告を行うことで、納税額を減らすこともできるので、確定申告にしっかりと向き合い対策していきましょう。

節税対策として以下の3つを解説します。

  • マンション賃貸でかかる経費を的確に計上
  • 他の所得と合わせる
  • 青色申告の特別控除を利用する

マンション賃貸でかかる経費を的確に計上

賃貸による収入が多いと、それだけ所得税額も高くなります。しかし、マンションにかかる費用は経費として計上できるので、経費が多いほど税額も下がります。マンションを賃貸することでかかる費用は、経費として計上されますが賃貸として入居者が入る前の準備段階にかかった費用も含まれています。

具体的には、賃貸にするためのメンテナンスや設備投資、設備の交換費用、壁や床、内装、玄関回りなどのリフォーム代、室内外のクリーニング代、入居者募集にかかった宣伝広告費、契約した不動産会社への委託管理費や手数料などが経費になります。

他の所得と合わせることができる

マンションを賃貸して得られる賃貸料だけでなく、給与所得や営業所得、年金所得なども所得額として一つにまとめて計算します。この場合に、不動産以外に適用される控除は次のようなものが適用されます。

  • 基礎控除(一律38万円)
  • 社会保険料控除
  • 生命保険料控除
  • 地震保険料控除
  • 寡婦、寡夫控除
  • 特別控除
  • 医療費控除
  • 扶養家族控除など

基礎控除は一律38万円ですが、他の控除額は所得により違います。また、条件によっては適用されないものもあります。

青色申告の特別控除

青色申告の個人事業者は、最大65万円あるいは10万円の特別控除が受けられます。青色申告は、開業届や青色申告承認申請書を提出することで適用されます。特別控除のうち65万円の控除が受けられるのは、次のような条件が必要です。

  • 事業所得あるいは不動産所得がある
  • 複式簿記で記帳する
  • 確定申告の期日を守る
  • e-Taxで申告すること

上記の条件に満たない人は、特別控除額は10万円になります。どちらの申告も確定申告書、複式簿記帳と貸借対照表、損益計算書を期日までに提出しなければ適用されません。

また、青色申告の申請を希望する人は、原則として開業届や青色申告承認申請書を開業した日から2カ月以内に提出することになっています。ただし、提出しなくても青色申告に必要な書類をそろえて提出することで、青色申告扱いになります。

現在では会計ソフトにより帳簿管理が簡易化しているため、難しいとされていた青色申告の敷居が格段に低くなりました。

マンションを貸すときの税金を考えて賃貸に出そう

たとえ自分で購入したマンションでも、賃貸に出すためにはいろいろな手続きや費用が必要になり、すぐに賃貸に出すわけにはいきません。また、賃貸にした以上は賃貸料が入ってくるので、その管理もオーナーの大切な仕事になります。

そして、何といっても賃貸に出す前に必要なのは賃貸料を設定することです。賃貸料額はオーナーが決めますが、地価や周辺の相場だけではなく、支払うべき税金や諸費用など十分なリサーチが必要です。リサーチにはじっくり時間をかけてから賃貸料を設定しましょう。

もっと詳しく知りたい方は、「マンションを購入して貸すと得する?貸すリスクや利回りを知ろう」という記事をご覧ください。

他にも以下の記事をご参考にしてみてください。

よくある質問

マンションを貸すときにかかる税金は?

マンションを貸す際、支払う税金は所得税と住民税と固定資産税と都市計画税の4つです。特に所得税と住民税は、課税対象となる所得や住んでいる場所によって税率が変わるので注意が必要です。それぞれの税率について詳しく知りたい方は、マンションを貸すときにかかる税金とはをご覧ください。

入居者が集まらなくても、支払う税金は増えるのか?

入居者が集まらない場合、支払う税金は増えません。むしろ節税することも可能です。なぜなら入居者を集める広告費、管理費といった経費を他の所得と相殺することができることができるからです。マンション売却にかかる費用について詳しく知りたい方は、マンションを貸すと税金は増えるのかをご覧ください。

マンションを貸す際の税金を算出する方法は?

税金を求めるには、「不動産所得額×税率」で求めることができます。不動産所得額は、「1年間の賃貸料の合計額-各種経費=不動産所得」によって求めることができます。しかしマンションの減価償却額を算出する必要があるため、減価償却法についても知っておく必要があります。マンションの減価償却法について知りたい方はマンションを貸した時の税金シミュレーションをご覧ください。

マンション貸す際にかかる税金を節税する方法は?

確定申告によって、節税することができます。例えば給与所得や営業所得、年金所得などと合わせることで基礎控除や社会保険料控除などを使うことができます。使うことができる控除に関して詳しく知りたい方は、確定申告による節税方法をご覧ください。

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