固定資産税は毎年、所有する建物と土地の価値に対しそれぞれ1.4％の税率で課税されます。
算出の方法は、建物の土地と価値を固定資産税評価額という価格に置き換えて税率をかけるのが一般的です。
なお、固定資産税評価額は各市町村が調査・公表していますが、新築住宅ではまだ発表されていないことがあります。
- 監修福谷 陽子
弁護士としての約10年間の実務経験を活かし、多数のメディアや法律事務所などからの依頼を受けて執筆業を行っている。法律のみならず不動産に関する税務についても精通。各種の不動産メディア、不動産会社や法律事務所から不動産取引、活用、不動産投資に至るまで不動産に関する問題ならあらゆる記事に対応している。
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あなたの固定資産税はいくら？目安価格と相場
固定資産税は、土地と建物の固定資産税評価額（固定資産税の算出目安となる価格）に1.4％をかけて求めることができます。
ただし自治体によっては1.4％より高くなっている可能性もあるので、個別に確認が必要です。また軽減措置が適用される可能性もあります。
中古物件であれば売主か不動産会社に確認することで固定資産税評価額を知ることができますが、新築の物件は、固定資産税評価額が定まっていない場合があります。
一戸建ての固定資産税相場は10～12万円
新築購入価格から見る固定資産税の目安額
一戸建てを購入した際の購入価格を参考に固定資産税の目安額を一覧で表示していきます。
土地と建物の固定資産税を合算した額が、発生する税額の目安になります。
＊表の最右列には固定資産税の軽減措置が適用された場合の価格を表示します。
＊建物の床面積は120㎡とします。
＊土地面積は200㎡以下とします。
建物の固定資産税評価額は、建築費用のおよそ5～7割程度ですので、今回は余裕をもって『7割』を基準に表を作成します。
（計算式：購入価格×0.7×0.014 軽減時はさらに1/2）
土地の固定資産税評価額は、土地の購入費用のおよそ7割程度が目安となるので『7割』を基準に作成します。
（計算式：購入価格×0.7×0.014
軽減時は『購入価格×0.7×1/6×0.014』）
| 建物の建築費用 | 固定資産税額 | 軽減措置適用時の税額 ＊新築住宅に適用される特例 （2分の1に減額される） |
|---|---|---|
| 500万円 | 49,000円 | 24,500円 |
| 1,000万円 | 98,000円 | 49,000円 |
| 1,500万円 | 147,000円 | 73,500円 |
| 2,000万円 | 196,000円 | 98,000円 |
| 3,000万円 | 294,000円 | 147,000円 |
| 5,000万円 | 490,000円 | 245,000円 |
| 1億円 | 980,000円 | 490,000円 |
| 土地の購入価格 | 固定資産税額 | 軽減措置適用時の税額 ＊小規模住宅用地に適用される特例 （6分の1に減額される） |
|---|---|---|
| 500万円 | 49,000円 | 8,166円 |
| 1,000万円 | 98,000円 | 16,333円 |
| 1,500万円 | 147,000円 | 24,500円 |
| 2,000万円 | 196,000円 | 32,666円 |
| 3,000万円 | 294,000円 | 49,000円 |
| 5,000万円 | 490,000円 | 81,666円 |
| 1億円 | 980,000円 | 163,333 |
軽減税率には「面積の上限」があり、高額な土地・建物の面積は今回の計算条件を超えると予想されます。その場合、最終的な税額は上記の表と異なる可能性があるのでご注意ください。
詳しくは、5章をご覧ください。
一戸建ての固定資産税がいくらか計算する手順
固定資産税評価額から固定資産税額を計算する方法を解説していきます。
固定資産税計算の手順
- 固定資産税評価額を確認
- 固定資産税評価額に税率をかける
手順1：一戸建ての固定資産税評価額を確認する
既に家を購入している方は、固定資産税の納税通知書から評価額を確認することができます。
これから購入を検討している方は、土地と家屋の固定資産税評価額をそれぞれ確認して合算しましょう。
中古物件の場合は、売主がすでに固定資産税を納税しているので、売主又は不動産会社に確認すれば教えてもらえるでしょう。
新築建物の固定資産税評価額の確認方法
建物の評価額の計算は、再建築価格（今現在、まったく同じ建物を新しく建てるのにかかる金額）から経年減点補正率（経年による建物価値の減少割合）を差し引いて求めます。この計算方法を再建築価格方式といいます。
※さらに詳しく知りたい方は、『固定資産税評価額を調べる方法を解説』をご覧ください。
手順2：固定資産税評価額に税率を掛け合わせる
土地と建物の固定資産税評価額を合算し、税率（1.4％）をかけ合わせます。
＊ただし1.4％の税率（課税標準額）は自治体により異なることがあります。
また新築や一定以下の土地など、条件に適合する場合には固定資産税の軽減措置が適用され、1.4％より低くなる可能性もあります。
詳しくは本記事5章をご覧ください。
一戸建てとマンションの固定資産税はここが違う！
ご存じの方もいらっしゃるかと思いますが、戸建てとマンションでは固定資産税が異なります。
購入価格から考えると一戸建ての場合、建物よりも土地の価格の割合が大きくなるのが一般的です。
一方でマンションは、土地をそれぞれの部屋の所有者で分配する、区分所有という形での購入になります。
そのため、土地の価格自体はそんなに高くなく、購入価値の多くの部分を建物価格が占めます。
不動産の価値の多くを占めるのが『土地』であるか『建物』であるかで、固定資産税額が異なります。
正確に計算するには固定資産税の軽減措置を知る必要があるので、５章で詳しく解説いたします。
他にも、建物の耐用年数による違いもあります。
建物には種類に応じた耐用年数が決まっていて、耐用年数に応じて建物の価値が減っていきます。
建物の価値が減ると固定資産税の評価額も減額されるため、建物が古くなるにつれて課税額は少なくなっていきます。
一般的な耐用年数は、木造の一戸建てが22年、鉄筋コンクリート造りのマンションが47年です。
長持ちするマンションは、固定資産税額も下がりにくいといえます。
新築と中古の固定資産税はここが違う！
新築か中古であるかも固定資産税に影響します。
前述した耐用年数による影響ですが、以下で詳しく解説していきます。
築年数とともに建物の評価が下がっていく
年数によって価値を減却していくのは『建物』のみです。
『土地』には耐用年数がないため、時間が経過したからといって評価が変わることはありません。
一戸建ての場合、建物の評価が下がっていくのは早いですが、価値の中で多くの割合を占める土地の評価は大きく変わりません。
マンションの価値では土地の割合が少ないですが、建物の評価が下がるまでに長い期間がかかります。
なお厳密には、「一戸建て・マンション」といった区分でなく、「木造、鉄筋コンクリート」などの建物の構造によって耐用年数が決定されます。
くわしくは以下をご覧ください。
買ったときの価値と今の建物の価値の違いは、不動産会社の査定を受けると簡単に知ることができます。
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評価額が０になることはない
固定資産税を算出する基準となる固定資産税評価額ですが、この価格が０になることはありません。
評価額の計算には、『経年減点補正率』と呼ばれる数値が使われますが、その下限は0.2と決められているからです。
木造の一戸建てでは25年、鉄筋コンクリート造りのマンションでは60年ほどで、評価額が下限に達します。
一戸建てにかかる固定資産税の軽減措置
『土地』と『建物』には別々の軽減措置が適用されます。
大まかにいうと下の画像の通り、新築建物の固定資産税額は1/2に。
土地の固定資産税評価額であれば最大で1/6にまで減額されます。
それぞれ詳しく解説していきます。
建物部分の軽減措置
新築の住居を購入する際には、自ら市区町村に申告をすることで適用される軽減措置があります。
ただし適用には条件があり、2022年3月31日までに新たに建てられた住居であり、床面積が50㎡以上、280㎡以下である場合に限られます。
この軽減措置は、建物の一戸建てであれば3年間、マンションであれば5年間適用を受けられます。
長期優良住宅と認められた場合は一戸建てなら5年間、マンションなら7年間まで延長されます。
軽減内容としては、120㎡までを限度として固定資産税額を1/2にしてもらえます。
| 建物の種別 | 軽減内容 | 適用期間 |
|---|---|---|
| 一戸建て | 固定資産税額が1/2 | 3年間 （認定長期優良住宅の場合は5年） |
| マンション | 固定資産税額が1/2 | 5年間 （認定長期優良住宅の場合は7年） |
土地部分の軽減措置
住宅が建っている土地には、固定資産税の軽減措置が適用されます。
土地面積200㎡以下の土地を小規模宅地。
土地面積200㎡を超える土地を一般住宅用地と呼び、それぞれ軽減措置が異なります。
例えば、210㎡の土地であれば、200㎡まで小規模宅地の軽減措置が適用され、残り10㎡に一般住宅用地の軽減措置が適用されます。
| 名称 | 面積 | 軽減内容 |
|---|---|---|
| 小規模宅地 | 200㎡以下 | 固定資産税評価額が1/6 |
| 一般住宅用地 | 200㎡を超える部分 | 固定資産税評価額が1/3 |
空き家になると軽減措置から外れる！？
空き家対策特別措置法により、管理の行き届いていない空き家が『特定空き家』に指定される制度ができました。
自治体によって土地上の建物が「特定空き家」に指定されると、土地にかけられていた軽減措置から外れることとなり、固定資産税は最大6倍の状態に戻ります。
参考：東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」
【戸建て・マンション×新築・中古】固定資産税の計算
戸建てかマンションか、新築か中古かに応じて実際に固定資産税を計算してみました。
計算に使用した建物の条件は以下のものとします。
- 条件
- 土地面積:200㎡以下
- 床面積：50㎡~280㎡
- 購入価格
- 一戸建て：4,000万円（土地部分の価格3,000万円/建物部分の価格1,000万円）
- マンション：4,000万円（土地部分の価格1,000万円/建物部分の価格3,000万円）
- 補足事項
- 中古の建物部分の評価額は、（残存耐用年数/耐用年数）を掛けて計算 ※木造住宅の耐用年数22年/鉄筋鉄骨造47年（参考）
- 評価額は、土地部分は購入価格の70%・建物部分は購入価格の60%で計算
- 土地面積・床面積はそれぞれ小規模住宅用地の特例措置・新築住宅の特例措置が適用される条件
- 標準税率の1.4%で計算
計算は以下の様に行います。
一戸建ての固定資産税額=(A)土地部分の固定資産税額+(B)建物部分の固定資産税額
(A)
土地部分の固定資産税評価額=土地部分の購入価格×評価額の割合目安＝3,000万円×0.7=2,100万円
土地部分の固定資産税額＝ 土地部分の固定資産税評価額×標準税率×小規模住宅用地の特例措置の軽減割合＝2,100×1.4%×1/6=4.9万円
(B)
建物部分の固定資産税評価額=建物部分の購入価格×評価額の割合目安（※×係数）＝1,000万円×0.6=600万円
建物部分の固定資産税額＝建物部分の固定資産税評価額×標準税率×新築住宅の特例措置の軽減割合＝600×1.4%×1/2=4.2万円
(A)＋(B)＝4.9+4.2=9.1万円
シミュレーションの結果は以下の様になりました。
| ケース | 一戸建て | マンション |
|---|---|---|
| 新築を購入した場合 | 91,000円 | 142,300円 |
| 中古（築10年）を購入した場合 | 95,200円 | 215,300円 |
マンションより一戸建ての方が、固定資産税額は安くなることが分かります。
特に、新築ではなく中古住宅を購入した場合の方が、一戸建てとマンションの固定資産税額に開きがあります。
理由は建物構造ごとの耐用年数の違いです。耐用年数は税制上の考え方であり、その建物の価値がなくなるまでにどれくらいの期間がかかるかを示す指標です。
上記では一戸建ては木造、マンションは鉄筋コンクリート造りとして計算しました。頑丈で長持ちする構造であるマンションの方が、建物の価値がなくなるまでの期間が長く資産価値の目減りも少なくなります。そのため、評価額が高くなり、固定資産税額も高額になるのです。
住み替えならまずは査定から！
住み替えをする場合、次に住む家にどのくらいの予算をかけられるかが重要な問題となります。
買い換える家の予算額を判断するには、今住んでいる家がいくらで売れるのか、正しい価値を知る必要があります。
そこで、不動産会社による査定が必要になりますが、査定価格は不動産会社によって大きく異なるので、複数社に一括で査定を依頼するといいでしょう。
複数社に査定依頼する手間を省くには、『 すまいステップ 』のような一括査定サイトの利用がお勧めです。
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まとめ
一戸建てやマンションなどの住宅を所有していると、毎年固定資産税を支払わねばなりません。場合によっては都市計画税も課税されるので、購入前にそれぞれいくらかかるか把握しておきましょう。固定資産税や都市計画税には軽減措置があり、適用されれば税額は安くなる可能性があります。
また、家の購入時には固定資産税以外の費用もかかるので、これらも含めてコストを計算しておくことが重要です。もし一戸建ての住宅に住んでいてコストが高いと感じるなら、売却してコストの安い家に住み替える方法もあります。
住み替えを成功させるには、今住んでいる家を高額で売却し、余裕を持った資金計画を立てることが大切です。高額売却を目指すには、一括査定サイトで複数の不動産会社から査定を受け、各社の条件を比較して相場を把握しておきましょう。
すまいステップなら一度に最大4社から査定を受けられるので、条件を比較しやすく、より高額で売却しやすい不動産会社をスムーズに見つけられます。できるだけ高額で今の家を売り、上手に住み替えを行いましょう。
戸建て売却について知りたい方は、「【戸建て売却】戸建てを高く売却するための流れや準備を解説」という記事をご覧ください。
もっと詳しく知りたい方は、「戸建て売却の税金とは？所得税や住民税などの目安を知ろう」の記事をご覧ください。 また、「戸建て売却で築年数は価格に影響する！資産価値との関係を解説」という記事や、「築浅の戸建てを売却するコツは7つ！損をしないためのポイントを解説」という記事もご覧ください。
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