固定資産税は毎年、所有する建物と土地の価値に対しそれぞれ1.4％の税率で課税されます。
算出の方法は、建物の土地と価値を固定資産税評価額という価格に置き換えて税率をかけるのが一般的です。
なお、固定資産税評価額は各市町村が調査・公表していますが、新築住宅ではまだ発表されていないことがあります。
- 監修福谷 陽子
弁護士としての約10年間の実務経験を活かし、多数のメディアや法律事務所などからの依頼を受けて執筆業を行っている。法律のみならず不動産に関する税務についても精通。各種の不動産メディア、不動産会社や法律事務所から不動産取引、活用、不動産投資に至るまで不動産に関する問題ならあらゆる記事に対応している。
【保有資格】司法試験合格/日商簿記2級、3級
固定資産税は、土地と建物の固定資産税評価額（固定資産税の算出目安となる価格）に1.4％をかけて求めることができます。
ただし自治体によっては1.4％より高くなっている可能性もあるので、個別に確認が必要です。また軽減措置が適用される可能性もあります。
中古物件であれば売主か不動産会社に確認することで固定資産税評価額を知ることができますが、新築の物件は、固定資産税評価額が定まっていない場合があります。
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一戸建ての固定資産税相場いくら？平均相場は10万円～12万円！
固定資産税の価格をシミュレーションしてみよう
固定資産税額は物件の購入価格から、おおよその金額を算出することができます。
まずは、下のフォームに購入価格を入力し、固定資産税額を計算してみましょう。
※新築、土地面積200㎡以下の物件を想定したシミュレーションになります。
計算の方法に関しては次の項目をご覧ください。
固定資産税の計算方法
ここからは、固定資産税額計算の手順をざっくりと解説していきます。
固定資産税は、土地と建物の価値を表す固定資産税評価額という価格に1.4%をかけて求めます。
その他、軽減措置の適用等ありますので、計算方法を順に解説していきます。
固定資産税の基本的な計算方法は…
固定資産税を求めるには、家の価値を示す固定資産税評価額を求め、税率かけていきます。
さらに、軽減措置が用意されているので、適用される場合は計算に組み込みます。
1．固定資産税評価額を求める
（土地と建物別々に求める）
2．軽減措置が適用されるか確認する
3．税率1.4％をかける
1．固定資産税評価額を求める
まずは、不動産の現在価値を表す固定資産税評価額を求めていきましょう。
■新築の固定資産税評価額の確認方法
新築の物件はまだ固定資産税評価額が算出されていないケースが多いので、以下の目安価格で固定資産税の概算を出してみましょう。
この価格に1.4%をかければ、固定資産税の目安がわかります。
新築の固定資産税評価額の求め方（目安）
建物＝建物の購入価格×0.6
土地評価額＝2,800万円×0.7＝1.960万円
建物評価額＝1,200万円×0.6＝720万円
■中古の固定資産税評価額の確認方法
中古住宅の場合、前の所有者が既に固定資産税を支払っているので、固定資産税評価額も簡単に知ることができます。
固定資産税評価額を知る方法は3通り
- 前の所有者に固定資産税明細書から評価額を確認してもらう
- 販売を仲介した不動産会社に確認する
- 役所で固定資産税課税台帳で確認する
固定資産税評価額は3年ごとに見直しされるため、役所で課税台帳を確認する方法が安全ではあります。
簡単に知りたい方は、まず不動産会社に確認していてもいいでしょう。
2．軽減措置が適用されるか確認する
固定資産税には軽減措置が用意されているため、該当する場合は大きく節税することができます。
軽減措置も、建物と土地で別々のものが用意されています。
- 土地の軽減措置：土地の評価額を最大1/6にする
- 建物の軽減措置：新築物件の固定資産税額を1/2にする
土地の軽減措置が適用されると…
建物の軽減措置が適用されると…
3．税率をかける
税率は基本1.4％ですが、地域によっては若干高まったり、逆に安くなったりします。
ほとんど1.4％なので、この記事でも1.4％で統一します。
税額計算は以下の通りです。
（先ほどの軽減措置を含めた計算式で、赤字が税率、青字が軽減措置分です。）
固定資産税額の計算（軽減措置適用）
建物税額＝建物評価額×1.4%×1/2
一戸建てにかかる固定資産税の軽減措置
『土地』と『建物』には別々の軽減措置が適用されます。
大まかにいうと下の画像の通り、新築建物の固定資産税額は1/2に。
土地の固定資産税評価額であれば最大で1/6にまで減額されます。
それぞれ詳しく解説していきます。
建物部分の軽減措置
新築の住居を購入する際には、自ら市区町村に申告をすることで適用される軽減措置があります。
ただし適用には条件があり、2022年3月31日までに新たに建てられた住居であり、床面積が50㎡以上、280㎡以下である場合に限られます。
この軽減措置は、建物の一戸建てであれば3年間、マンションであれば5年間適用を受けられます。
長期優良住宅と認められた場合は一戸建てなら5年間、マンションなら7年間まで延長されます。
軽減内容としては、120㎡までを限度として固定資産税額を1/2にしてもらえます。
| 建物の種別 | 軽減内容 | 適用期間 |
|---|---|---|
| 一戸建て | 固定資産税額が1/2 | 3年間 （認定長期優良住宅の場合は5年） |
| マンション | 固定資産税額が1/2 | 5年間 （認定長期優良住宅の場合は7年） |
土地部分の軽減措置
住宅が建っている土地には、固定資産税の軽減措置が適用されます。
土地面積200㎡以下の土地を小規模宅地、
土地面積200㎡を超える土地を一般住宅用地と呼び、それぞれ異なる軽減措置が適用されます。
例えば、210㎡の土地であれば、200㎡まで小規模宅地の軽減措置が適用され、残り10㎡に一般住宅用地の軽減措置が適用されます。
| 名称 | 面積 | 軽減内容 |
|---|---|---|
| 小規模宅地 | 200㎡以下 | 固定資産税評価額が1/6 |
| 一般住宅用地 | 200㎡を超える部分 | 固定資産税評価額が1/3 |
空き家になると軽減措置から外れる！？
空き家対策特別措置法により、管理の行き届いていない空き家が『特定空き家』に指定される制度ができました。
自治体によって土地上の建物が「特定空き家」に指定されると、土地にかけられていた軽減措置から外れることとなり、固定資産税は最大6倍の状態に戻ります。
参考：東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」
住み替えならまずは査定から！
住み替えをする場合、次に住む家にどのくらいの予算をかけられるかが重要な問題となります。
買い換える家の予算額を判断するには、今住んでいる家がいくらで売れるのか、正しい価値を知る必要があります。
そこで、不動産会社による査定が必要になりますが、査定価格は不動産会社によって大きく異なるので、複数社に一括で査定を依頼するといいでしょう。
複数社に査定依頼する手間を省くには、『 すまいステップ 』のような一括査定サイトの利用がお勧めです。
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一戸建ての固定資産税がいくらかシミュレーション
実際に、固定資産税を計算するイメージを使う意味合いでも、3,000万円の新築を想定して計算シミュレーションを行ってみましょう。
–物件情報-
- 新築・戸建て
- 購入価格：3,000万円
- 土地部分の価格：2,100万円
- 建物部分の価格900万円
- 土地面積：150㎡
- 床面積：50㎡
–補足事項–
- 標準税率1.4%で計算
- 固定資産税評価額の計算について
土地：購入価格の70%
建物：購入価格の60%で計算 - 新築でない建物部分の評価額は、経年減点補正率を掛け合わせ計算
（参考） - 土地は小規模宅地の特例が適用され、建物は3年間固定資産税額半額の措置が適用される
まずは、土地と建物の評価額を求めていきます。
すぐにシミュレーションの結果を確認したい方はこちら。
まず固定資産税評価額を計算
先に土地と建物の固定資産税評価額を算出しておきましょう。
新築の土地評価額ですが、今回は土地購入価格の70％を固定資産税評価額としますので、1,470万円となります。
新築の建物価格ですが、今回は建物購入価格の60%を固定資産税評価額としますので、540万円となります。
土地の固定資産税評価額
建物の固定資産税評価額
土地の価格は変わりません。
| 築年数 | 建物の評価額 | 土地の評価額 |
|---|---|---|
| 新築 | 5,400,000円 | 1,470万円 |
| 築1年 | 4,320,000円 | 1,470万円 |
| 築3年 | 3,780,000円 | 1,470万円 |
| 築5年 | 3,456,000円 | 1,470万円 |
| 10年目 | 2,700,000円 | 1,470万円 |
| 20年目 | 1,404,000円 | 1,470万円 |
軽減措置を加味しつつ税額を計算
軽減措置を加味しつつ固定資産税額を計算してみましょう。
税額の計算は先ほど算出した評価額に1.4%をかけて算出します。
土地は、評価額が1/6になる軽減措置が適用されるため、以下の様に求めます。
土地の固定資産税額計算
建物の固定資産税額計算
シミュレーション結果
それぞれ計算した結果は以下の様になりました。
中古住宅を購入する場合は、購入前でも不動産会社に固定資産税額を確認することはできますが、基準として以下の表を参考にしてください。
| 築年数 | 建物の税額 | 土地の税額 | 合計 |
|---|---|---|---|
| 新築 | 37,800円 | 34,300円 | 72,100円 |
| 築1年 | 30,240円 | 34,300円 | 64,540円 |
| 築3年 | 26,460円 | 34,300円 | 60,760円 |
| 築5年 （建物の軽減措置外れる） | 48,384円 | 34,300円 | 82,684円 |
| 築10年 | 37,800円 | 34,300円 | 72,100円 |
| 築20年 | 19,656円 | 34,300円 | 53,956円 |
まとめ
固定資産税は、建物と土地の現在価値（固定資産税評価額）に対し1.4%の割合でかかります。
新築の物件でも築年を重ねると軽減措置から外れて、税額が大きく変わる場合があります。
今の税額だけでなく、今後どのように推移していくのかも把握しておくと、今後の計画がずっと立てやすくなります。
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