離婚の際は家を売るべき?売却タイミングとローン残債に応じた売り方

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離婚をきっかけに家を売ろうと考える場合、まずなにから決めて、行動していくべきかわかりにくいですよね。

この記事では、離婚時に売却をすることを考え始めた方が、まず決めるべき2つのことを解説しています。

高橋 愛子
監修高橋 愛子
不動産コンサルティング会社を経営しながら、ライフワークで全国無料相談窓口「NPO法人住宅ロ-ン問題支援ネット」を運営。不動産に関する様々な問題に関する相談業務を年間300件以上行っている。「離婚とお金 どうなる?住宅ローン!」、「老後破産で住む家がなくなる!あなたは大丈夫?」他著書5冊。
【保有資格】不動産コンサルティングマスター,宅地建物取引士
【URL】NPO法人住宅ローン問題支援ネット代表理事,住宅ローン問題支援ネット 高橋愛子のブログ
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離婚時は家を「売る」のがおすすめ

離婚をする場合、家ももちろん財産分与の対象です。
家を財産分与する方法は大きく分けて以下の2つと言えます。

  • 家を売却し現金化して分ける
  • 家を一方に譲り、その価値に見合った現金をもらう

多くローンが残っていたり住環境を変えたくなかったりする場合は、後者の財産分与方法が良いですが、家を残すことはトラブルを招きやすくなります。

そのため、離婚時はできる限り家を売る財産分与方法をおすすめしています。
以降で、家を売らないと起こりうることを紹介します。

財産分与でトラブルになりやすい

売却を伴わない家の財産分与は、現金の様に目に見えて公平に分けることが難しいため、トラブルを招きやすい傾向にあります。

『家をもらった側が、家の価値の半分の現金を渡す』といったような平等な分与が行えればよいですが、現金を支払うことへの心理的抵抗は高く、これまでのローン支払いなどを盾に、分配方法の異議を唱えるケースも少なくありません。

加えて、家の現在価値を評価額といいますが、家の評価額は4種類ほどあり、それらの価格が大きく異なるので、どれを基準とするかもめることも考えられます。

現金を払う側は安い評価額で家をもらいたいですし、家を渡す側はできる限り高い評価額でわたした方が現金を多くもらえると考えます。

住宅ローン滞納リスクが付きまとうから

離婚時に家を売却しない方でよくあるパターンに、『妻と子供が家に残り、夫が住宅ローンを払う』ということがあります。

このケースでは、夫が住みもしない住宅ローンを長々と払っていくわけですが、自分が住んでいない家のローンを払っていくことに嫌気がさしたり、ローンの支払いで家計を圧迫し、最終的に滞納してしまうことがあります。

もし妻が住宅ローンの連帯保証人であった場合は、金融機関から妻あてに一括返済を要求する請求書が届きます。

連帯保証人でなくとも、滞納が続けば家は競売に出され、強勢的に退去することになります。

こういった、家を通じたトラブルを起こさないためにもできる限り売却を検討していくことをおすすめします。

実際に離婚して家を売った体験談

以下では、「離婚後の不動産」について独自アンケートを取った際の体験談です。
実際に離婚して家を売った体験談を見てみましょう。

お互いに公平な立場での離婚だったので、財産などは出来る限り半分ずつというのが2人の希望だったので売却しました。
離婚してその家に1人で住むには広過ぎる間取りでしたし、購入時からさほど価格も下がっていなかった点も踏まえて家を売りました。
※独自アンケートから引用
売却を選ぶ人は、「財産をきれいに分けたい」などが挙げられました。
売却の場合、トラブルを最小限に抑えることができるので、オーバーローンでなければ売却を検討してみましょう。

離婚時に家を売るタイミング

離婚に向けて話し合っていくためにも、家をどのタイミングで売るかどうか決めておくことはとても重要になります。

タイミングは大まかに2つ『離婚前』か、『離婚後』のどちらかです。

それぞれの特徴とメリット・デメリットを知り、どちらかを決定しましょう。

選択肢1:離婚前に家を売る

家を売却するには、平均して3~6カ月の時間がかかります。
これは平均値であり、もっと早く売れる人もいれば、1年以上かかる人もいます。

要は、この期間中は離婚ができないことになります。

とはいえ、離婚が成立していなくとも別居することはできますし、ずるずると関係が長引いてしまうこともありません。

次の項目で解説しますが、離婚後に家を売却しようと思うと、いろいろなトラブルが考えられます。

離婚前の売却は、それらを回避することもできます。

メリット

  • トラブルになりにくい

デメリット

  • 売却中は離婚ができない

選択肢2:離婚後に家を売る

離婚後に売却する場合は、時間に追われる必要がないため、ゆっくり売却を行うことができます。

言い値で購入してくれる買主が見つからないまま、急いで売却しようとすると、通常より安く売ってしまう可能性があります。
言い返せば、離婚後の売却であれば、高く売れる可能性が高まるのです。

不動産は高く売れる時期もあったりするので、時間的に余裕があることは大きなメリットと言えます。

一方で、離婚後は何かとトラブルが発生しやすくなります。
よくあるパターンとしては、どちらか一人に連絡が取れなくなることです。

不動産の売却は、基本名義人本人が行う必要があるので、連絡が取れなくなると売却が進められないことがあります。

メリット

  • 売却期間に制限がない
    結果的に高額で売れることも

デメリット

  • 比較的トラブルが発生しやすい
ポイント!

離婚協議を進める前に売却を行いその売却価格を分与する場合、一方に渡した額が『贈与』とみなされ贈与税が課税されることがあります。
売却を行うのは名義人ですので、例えば夫名義の不動産の場合は、売却後妻に現金を渡すこととなり、妻側に贈与税が課されます。

結婚前に売却するしろ、離婚協議書を作成し、それに則って売却を進めていきましょう。
あくまでも財産分与の一貫である証拠が大切です。

離婚時に家を売る3通りの方法

家の売却方法は、大きく分けて『仲介』『買取』といった方法があり、場合によって『任意売却』という手段をとることもあります。

これらは住宅ローンの状況や、お互いが何を重視するかで決めていく必要があります。

  • 仲介(ローンなし、アンダーローンの方。もっと高く売れる方法)
  • 買取(ローンなし、アンダーローン向け。安くなるが、早く売れる方法)
  • 任意売却(オーバーローンの状態で売却する方法)

住宅ローンが残っている方の状況は、「家を売った後にローン完済できる」アンダーローンという状態と、「家を売ってもローンを完済できない」オーバーローンという状態に分かれます。

ローンの状況と名称

簡単でいいので、自分がどちらであるかを把握したうえで、売却方法を決めていきましょう。

ローン状況を正確に知るには?

本格的に売却方法を決定し動きだす方は、まずアンダーローンかオーバーローンかを確認しなければいけませんよね。

これを正確に知るには、まず住宅ローンの残高を確認(金融機関に問い合わせるなど)し、不動産会社に家の査定をしてもらう必要があります。

不動産会社の査定方法には、家に赴かずに概算価格だけを算出する『机上査定』と呼ばれるものがあります。
以下のフォームより簡単に査定(机上査定or訪問査定)を依頼できます。

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『仲介』で家を売る

仲介は、最も一般的な売却方法です。
不動産会社を仲介(売却の手伝い)をしてもらい、募集をかけ第三者に売却する方法です。

平均で3~6カ月の時間を要しますが、最も高く売れる売却方法です。

『買取』で家を売る

買取は、不動産会社(買取業者)に直接売却する方法です。
最短で1週間ほどで売却することができます。

服を売る場合で考えてみると、仲介の売却はフリマアプリでの売却、買取は古着やに直接売りに行くようなものです。

買取の方は、不動産会社が再販して利益を売る必要があるので、仲介より安い値段で取引されます。
おおよそ、仲介の売却相場の7割前後となります。

『早く売る』を優先させる場合は買取を選ぶべきですが、そうでないなら基本仲介を選ぶとよいでしょう。

ポイント!

仲介での売却は3~6カ月の期間内に売り切れる保証はありません。
いつまでも売れないままではデメリットが大きすぎます。

そこうした場合に、『買取保証』を利用するとリスクを回避することができます。
買取保証は、仲介で期間内に売れなかった場合に、不動産会社が買取を行ってくれるサービスです。

買取保証を行っている会社と行っていない会社があるので、不動産会社にきいてみましょう。

『任意売却』で家を売る

オーバーローンの方は、『仲介』や『買取』を利用することができません。
ローンがの残っている状態では、家を売ることができないからです。

そのため、金融機関に同意をもらったうえで売却をする『任意売却』という方法が可能性として上がります。

とはいえ、離婚をきっかけとして任意売却を行う人はほとんどいないのが実態です。
ブラックリストに入ったり残債が残ったりとリスクが高いからです。

ポイント!

任意売却は、「住宅ローンを滞納している」などどうしてもローンが払えない人オーバーローンの人に対する最終手段です。
そのため、ローンを滞納していて期限の利益の喪失をしていることが任意売却を利用する条件になりますが、信用情報に傷がつくため、ブラックリストとして登録されます。

「どうしてもローンが払えない状態」でなければ、どちらか一方が家に残りローンを払い続けていくことが一般的です。

離婚をきっかけに家を売る場合の注意点

離婚をきっかけとして家を売却する際に、見落としがちな注意点を紹介していきます。
これらを把握して、より安全な売却をイメージできるようにしていきましょう。

売れない場合も想定しておく

家の売却は必ず成功するとは限りません。
売り方によっては売れるまで1~2年かかったり、極度の地方であればいつまでたってもの売れない場合もあります。

こうした場合、『買取』を選べばある程度売れる可能性が高まりますが、100%ではありません。

「売れなかった場合にどうするのか」まではなし合いをしておく必要があります。

家が売れるのか売れないのかを確認するには不動産会社による査定を受けるといいでしょう。
プロ目線での意見をもらえますし、基本的に3ヶ月以内で売れる金額を基準として査定額を算出してくれます。

したのフォームから、高い条件をクリアした査定担当者に査定を依頼することができます。
利用料は無料。担当者が家まで赴かない『机上査定』も利用できるので是非ご活用ください。

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家の名義人が一人でも財産分与の対象

ペアローンで購入した家などでないなら、基本的に家の名義人は購入者一人になっています。

例えば、夫がローンを組んで購入した家の場合、夫が名義人であるため、そのまま夫の資産となってしまうようにも思えますが、実際は違います。

結婚してから購入した家であれば、二人で築いた資産となるので財産分与の対象となります。
出資した額などに応じて分与の割合を決めたりしますが、一般的には折半したりします。

任意売却は最終手段で考える

任意売却は非常にリスクの多い売却方法です。
そもそも「ローンを滞納している」「期限の利益を喪失している」などの一定の条件を満たさない場合は利用することはできません。

任意売却のリスク

  • ブラックリストにのる
  • 金融機関との交渉しだいで売却できるかが決まるので金融機関の応諾する価格が高いと売れなく、競売になってしまう可能性がある
  • 売却後も残債が残る可能性が高く、支払っていく必要がある(場合によっては自己破産の可能性も)

家の売却価格を知る際は、複数の不動産会社に査定してもらう

ローンの残債を、家の売却金額で払いきれるかどうかを知るためにも、まずは不動産会社の査定を行い、家がいくらで売れるかを知る必要があります。

不動産会社が出す査定価格は、会社によって大きく差が出るため複数の不動産会社から見積もりをしてもらうことをおすすめします。

一社の査定額を鵜呑みにすると、適正な売却価格を知ることができないのです。

ポイント!

まだ離婚についてしっかりと話しあっていない場合は、机上査定を行いましょう。
机上査定は不動産会社が家に赴かずにデータのみで査定を行う方法で、おおよその家の値段を知ることができます。

一括査定サイトのすまいステップなら、最大4社の不動産会社に一括で机上査定を依頼することができます。
下のフォームから3分ほどで査定依頼が完了します。

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まとめ

離婚で家を売却することを考えるなら、『家を売るタイミング』と『家を売る方法』を決めておく必要があります。

家を売り方は、ローン残債や時間を鑑みて決定する必要があります。

まず確認するべきは、『ローンの残債』と『いくらで売れるか』です。
売却価格が残債を上回るようなら、仲介や買取といった方法で売却することができます。

売却の方針を固めるためにも、不動産会社に家を査定してもらいましょう。

離婚の話が進んでいないなら、『机上査定』が便利です。
不動産会社と会うことなく査定額を知ることができます。

 

もっと詳しく知りたい方は、「家を売る際の相場の調べ方|好条件で売却する3つのコツをご紹介 」の記事をご覧ください。

また、「 家を売る際に必要な税金は?利用できる控除や節税方法」という記事もご覧ください。

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