離婚時にマンションは売却した方が良い?財産分与やローンなどを解説

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統計によると、結婚する3組に1組は離婚をします。離婚をする場合には、いろいろなトラブルがつきものですが、今回はマンションの売却に絞って、離婚の際に起こる出来事を取り上げます。

離婚について考える前に、財産の分け方についてもしっかり夫婦で話しておいたほうがよいでしょう。離婚におけるマンション売却で多いトラブルから、解決策までをしっかり押さえておきましょう。

離婚で家を財産分与すること全般について知りたい場合は「離婚で家を財産分与するには?財産分与の種類や流れを解説」の記事をご覧ください。

監修梅澤 康二

東京大学卒業後、法律事務所に入所。2014年8月からプラム綜合法律事務所を設立。労務、一般民事、債務整理や相続問題など様々な法律相談に対応している。

【保有資格】弁護士

【URL】プラム綜合法律事務所
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離婚時のマンションの財産分与

下記の画像は、「離婚後の不動産をどうしたのか?」を独自アンケートを取った結果です。

離婚マンション売却

住み続けたい人が5割以上を占めており、売却が3割占めています。
「売却」理由として、ライフスタイルへ移行や過去の思い出などの感情的な理由を挙げる傾向にあります。
「住み続けたい」理由としては、マンションの所有権を理由に挙げる人や「子供のため」といった住環境を理由に挙げる人が多いです。

離婚をしなければならない時、一番の不安要素が財産分与だと思います。この章では離婚時のマンションの財産分与方法を解説しています。

財産分与とは?
離婚時の財産分与とは、結婚してから2人で築いてきた共有財産を分けることです。
そのような共有財産は2人で折半することが原則で決まっています。

方法①:マンションを売却して現金化する

1つ目の方法は、マンションを売却して現金を半分に分配する方法です。

マンションの売却金額よりローン残債が多い(オーバーローン)の場合、ローン残債を2人で折半して支払うことになります。

この方法は、平等に資産を分けれる点、住宅ローンなど金銭トラブルの発生リスクを抑えることができます。

売却した後にローンを完済し、財産が残った場合は、その財産を折半して分配する方法が最も簡単かつ離婚後のトラブルが起きにくい方法であるでしょう。

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方法②:どちらか一方が持分を買い取り、半分を現金で払う

次の方法はどちらか一方がマンションを買い取り現金の半分をもう一方に支払う方法です。

この方法は、生活環境を変えず、引っ越しする必要がなくなるメリットがあります。
例えば、学校の転校など子供の精神的負荷を軽減することが可能なので、子供のいる家族はこの方法を取ることがあります。

例:夫が3000万円のマンションを引き取る場合、妻に1500万円を支払わなければならない
この方法は、税金関連や住宅ローンでトラブルが起きてしまうこともあります。トラブルを減らすためにも税理士や弁護士に相談してアドバイスをもらうと良いでしょう。
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離婚後マンションを売却する場合

財産分与の取り分を増やしたいなら「仲介」

高く売却して、「財産分与の取り分を増やしたい人」や「売却まで急がなくていい」人は仲介がおすすめです。

仲介の場合、他の売却方法よりも比較的高く売却ができます。

仲介は、マンションを売り出す際に不動産会社と媒介契約を結び、中古マンションとして物件を市場に出します。
媒介契約を結んだ不動産会社は、「中古マンションを買いたい」という人を見つける活動を行います。

仲介がおすすめな人

高く売却したい

仲介は他の売却方法に比べ高く売却することができるので、財産分与をする際に取り分を増やすことができます。
また住宅ローンがアンダーローンの場合は売却益で完済することも可能です。

仲介のメリットは、相場に近い価格でマンションを売却できるので、高く売却できるでしょう。

編集長
基本的に査定~売却まで3カ月~6か月程度かかるので、「すぐに売却したい」という人には向いてない売却方法になっています。
離婚後に連絡取り合うことに抵抗がない

離婚後お互いの連絡を取り合うことに抵抗がない、ローンを支払い続ける必要がないなど、マンションを早くに売る理由が特になく、離婚後に連絡を取り合うことに抵抗がない場合は、仲介がおすすめです。

ですが、誰も住んでいないマンションでも税金の支払い義務は生じます。離婚後、お互い住む予定のないマンションであれば、なるべく早く不動産会社に相談をして売却活動を始めましょう。

マンション売却するなら不動産一括査定の「すまいステップ」

より良い条件で売却するには、複数の不動産会社からの査定を受けるようにしましょう。
査定の際は、 すまいステップ のような一括査定サイトを利用すると便利です。
すまいステップは、厳しい基準をクリアした優良企業の中から一度に4社まで査定依頼ができるサービスです。

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マンション売却に関して詳しく知りたい方は「【マンションを売る】売るときの注意点や楽に売るコツを分かりやすく解説」をご覧ください。

早く離婚したい人は「買取」

早く売却して、「離婚後の連絡を減らしたい」や「トラブルリスクを減らしたい」人は買取がおすすめです。

不動産会社にもよりますが、早くて1週間で買取ができます。

売却スピードが大きなメリットですが、逆にマンションの買取は売却相場と比べて7割程度の価格になってしまうので、「高く売却したい」と考えている方には向いていない売却方法です。

双方で冷静に対処できるか、今すぐ関係を解消したいのかよく考えて買取を選ぶと良いでしょう。

買取がおすすめな人

早く売って現金化したい

買取をすることで、新しい生活や離婚の手続きなどがスピーディーに済ませられます。

買取の場合、最短で1週間でマンションを売却できるので、離婚後にお互いのやり取りを減らせるでしょう。

また売却のタイミングとしては、離婚前にマンション売却することで手元に現金が入るので、生活費用に充てることができ、新しい生活を始めやすくなります。

トラブルなく売却したい

マンション売却で買取を選ぶ場合、離婚前に売却が完了できるので、時間がかからず離婚時のトラブルを軽減できます。

仲介の場合、売却したマンションになにか問題が合った場合、売主がその責任を負う可能性もあります。

しかし買取では、不動産会社が買主になるので、そういった責任を負う必要がなくなり、且つプライバシーを確保しながら周りに知られずに売却することが可能です。

マンション売却した方の実際の体験談

実際に売却した方はどのような理由なのでしょうか。以下では独自にアンケートを行い「なぜ売却したのか」を実際の体験談を交えて紹介していきます。

体験談:マンションが広すぎて売却

離婚して一人で住むには広過ぎるし、間取りなどをある程度自由に変えられるマンションで、2人で意見を出し合いながら設計してもらったため、2人の思い出が詰まったマンションなので、ここに住み続けると新たな一歩を踏み出せないと考えたからです。
2人で住んでちょうどいい間取りだったので、離婚で1人になると広くなってしまいます。
そうなってしまうと無駄に広く、管理するのも一苦労になってしまいます。その場合、マンション売却すれば、実家への帰省や一人暮らしの物件に引っ越してライフスタイルを変えることができます。
他にも、感情的な理由を挙げる方も多く、「思い出がありすぎるから心機一転したい」などが挙げられました。
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住宅ローンが残っている場合は「任意売却」

任意売却は「住宅ローンを滞納してる」や「売却してもローンが残る」人におすすめです。

この章では、任意売却の特徴と任意売却がおすすめな人を紹介しています。ぜひ参考にしてみてください。

任意売却の特徴

任意売却とは?
住宅ローンが返済できない場合、マンション売却をした後も住宅ローンが残ってしまった時に金融の合意を得てマンション売却ができる方法。

任意売却の場合、売却価格が大きく下がることになるので注意が必要です。マンションであれば、相場価格の8~9割程度まで価格が下がることがあります。

任意売却専用の査定をしてもらったうえで、金融機関に相談をしてみましょう。

編集長
離婚時にマンション売却をする際には、事前に金融機関にローン残債を確認しておきましょう。

任意売却がおすすめな人

任意売却は、住宅ローンを滞納して、売却したとしてもローンが残ってしまう人におすすめの売却方法です。

なので、「ローン滞納したことがない」「ローンの借り入れから日が浅い」ような人は任意売却は利用できないので、仲介や買取の中から選びましょう。

任意売却は滞納者も売却して現金化できますが、デメリットもあるので、その点を加味して売却を検討しましょう。

任意売却はローンを滞納していることが条件になるので、利用する時点で個人の信用情報に傷がついた状態になってしまいます。
そのため数年間は金融機関などから借入ができなくなるので、多くのデメリットが生じてしまいます。

離婚後マンションに住み続ける場合

離婚時にマンションを売却せず、どちらか一方が住み続ける場合は、離婚前の生活環境を維持できるというメリットがあります。

この章では住み続ける場合のメリットやリスクについて紹介しています。

生活環境を維持できる

特に、もし子どもがいる場合は、夫婦が離婚していることで生活環境に多少の変化はあるものの、学校生活などには影響を及ぼさない点で子供にとってのメリットと言えます。

またマンションを売却する場合、3ヶ月~6か月が平均的な期間ですが、8か月~1年以上かかることもあります。

不動産会社に任せてしまえば、実際に行う手続きは多くはありませんが、長い期間がかかるということは、それだけ離婚相手との関係が続いてしまう点がデメリットと言えるでしょう。

その点、住み続ける場合は、少ない手続きで且つ引っ越す必要もないので費用を浮かすこともできます。

住宅ローンがない場合の名義変更は簡単

離婚が成立して、ローンが残っていない場合の名義変更はとても簡単です。離婚成立後、法務局に行き登記申請すれば簡単に名義変更ができます。

その際、司法書士に依頼をして、書類作成してもらうと簡単に手続きができます。

ただし、司法書士に依頼した場合、報酬で別途かかるので注意しておきましょう。

住宅ローンがある場合の名義変更は難しい

住宅ローンがある場合、マンションの名義変更は難しい可能性があります。例えば、「完済してからでないと単独名義に変更できない」などがあります。

ローンを完済するには、他のところからお金を調達しなければいけません。
以下の2つの方法が可能であれば、ローン残債があったとしても完済、名義変更できる可能性があります。

ほかの金融機関から借り入れをしてローンを完済する

1つ目の方法は、他の金融機関から住宅ローンの借り換えです。

例:夫名義の住宅ローンを妻に変更する場合、妻が新規で住宅ローンを組み、ローン残債を支払っていきます。

ですが、ローンを新たに組む場合、審査に通りにくい傾向があります。

名義変更をする際には、借入時よりも収入が安定しており、ローン残債が少額の場合は名義変更できる可能性が高いです。

第三者の連帯債務者、連帯保証人を変更する

例えば、夫名義で住宅ローンを組んでいる場合、妻が連帯保証人になっているケースが多いです。

仮に妻側が返済する場合、延滞などの回収リスクが上がるので、金融機関は承諾してくれるのは難しいことも多いです。

そのため、離婚する相手以外に第三者の連帯保証人を設定することで、リスクを下げ名義変更を承諾してもらいやすくできます。

夫名義のマンションに住む場合注意が必要

マンションを売却しない場合、ローンの支払いを継続していくことになります。この場合に、マンションを取得する側ローンも負担するのであれば特に問題はありません。

しかし、マンションを取得する人と、ローンを負担する人が別である場合は要注意です。このような場合、離婚相手がローンの負担を約束通り継続してくれるかどうかの保証がありません。

もし相手によるローンの支払いが止まってしまい、自分もローンを返済できないような場合、金融機関に担保権を実行されて、マンションの所有権を失ってしまうかもしれません。

編集長
特に子供がいる場合には、安心できる環境を作れるよう注意してください。

住み続けるを選んだ方の実際の体験談

実際に住み続けている方はどのような理由なのでしょうか。以下では独自にアンケートを行い「なぜ住み続けているのか」実際の体験談を交えて紹介していきます。

体験談:子供の環境を変えたくなく、住み続ける

子供が学校が変わるのを嫌がりました。夫の方が実家に帰りたがっていたので、必然と子供の面倒をみる方が住み続ける事になりました。離婚の件で色々とある中、子供達の環境を変えるのは良くないと思ったのが一番の理由です。
アンケートの中で多かったのは、子供の環境を変えたくなく、住み続ける方が多かったです。
売却や引越しをしてしまうと、子供に精神的な負荷がかかってしまったり、転校など面倒な手続きが多くなってしまいます。
このように「手続きが面倒」や「子供に精神的な負荷をかけたくない」などがある場合は住み続けることがおすすめです。

不動産売却なら一括査定サイトがおすすめ

不動産を今すぐ売却するのであれば、一括査定サイトで査定依頼するところから始めましょう。一括査定サイトでおすすめのサイトはすまいステップです。

すまいステップとは、スマホからでも利用できる不動産一括査定サイトで、いつでもあなたの都合のいい時に、たった数分の簡単な入力作業だけで、最大4社の不動産会社からの査定を取り寄せられるとても便利なサイトです。 すまいステップは、独自の基準で厳選された全国各地の不動産会社と提携しています。

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記事のおさらい

離婚時のマンションの財産分与の方法は?

離婚時のマンションの財産分与の方法は以下の通りです。

  • マンションを売却して現金化する
  • どちらか一方が持分を買い取り、半分を現金で払う

詳しく知りたい方は離婚時のマンションの財産分与をご覧ください。

離婚後マンションを売却する場合は?

離婚後マンションを売却する場合は以下の通りです。

  • 財産分与の取り分を増やしたいなら「仲介」
  • 早く離婚したい人は「買取」

詳しくは離婚後マンションを売却する場合をご覧ください。

任意売却の特徴は?

任意売却の場合、売却価格が大きく下がることになるので注意が必要です。マンションであれば、相場価格の8~9割程度まで価格が下がることがあります。任意売却専用の査定をしてもらったうえで、金融機関に相談をしてみましょう。
詳しく知りたい方は住宅ローンが残っている場合は「任意売却」をご覧下さい。

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