統計によると、結婚する3組に1組は離婚をします。離婚をする場合には、いろいろなトラブルがつきものですが、今回はマンションの売却に絞って、離婚の際に起こる出来事を取り上げます。
離婚について考える前に、財産の分け方についてもしっかり夫婦で話しておいたほうがよいでしょう。離婚におけるマンション売却で多いトラブルから、解決策までをしっかり押さえておきましょう。
離婚で家を財産分与すること全般について知りたい場合は「離婚で家を財産分与するには？財産分与の種類や流れを解説」の記事をご覧ください。
- 監修梅澤 康二
東京大学卒業後、法律事務所に入所。2014年8月からプラム綜合法律事務所を設立。労務、一般民事、債務整理や相続問題など様々な法律相談に対応している。
【保有資格】弁護士
【URL】プラム綜合法律事務所
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離婚時にマンションを売却しないメリット3つ
離婚の際にマンションを売却しないメリットは3つ考えられます。順番に解説をしていきます。
- 住み続ける人は生活環境を保てる
- 「マンションの売却」という面倒な手続きをする必要がない
- 金銭的負担が少なくて済む
メリット1：住み続ける人は生活環境を保てる
離婚時にマンションを売却せず、どちらか一方が住み続ける場合は、離婚前の生活環境を維持できるというメリットがあります。
特に、もし子どもがいる場合は夫婦のどちらかが引き取ることになると思いますが、マンションに住み続ける人が子供を引き取った場合、子どもの学区が変わらず転校の必要はありません。
夫婦が離婚していることで生活環境に多少の変化はあるものの、学校生活などには影響を及ぼさない点は住み続ける人や子供にとってのメリットといえます。
メリット2：「マンションの売却」という面倒な手続きをする必要がない
マンションを売却するためにはいくつかの手続きをする必要があるのですが、その面倒な手続きをしなくて済むというメリットがあります。
ざっくりとマンション売却の流れをお伝えすると以下のようになります。
- マンションの査定をしてもらう
- 不動産会社と媒介契約を結ぶ
- マンションを売る条件を決めて売却活動をする
- 売買契約を結んでマンションを引き渡す
- 翌年の確定申告で節税をする
マンションを売却しようと思ってからマンションの売買が完了するまで、3ヶ月から６か月が平均的な期間です。場合によっては8か月、10ヶ月、1年とかかってしまう可能性もあります。
不動産会社に任せてしまえば、実際にあなたがする手続きは多くはありませんが、長い期間がかかるということは、それだけ離婚相手との関係が続いてしまうことになります。
早くにすっきりとした関係を得たいなら、売却しないという選択肢がメリットになるでしょう。
メリット3：金銭的負担が少なくて済む
離婚時にマンションを売却しなければ、金銭的な負担を少なくすることができます。具体的には、新居を探すための手間や引っ越しの費用、入居の際の敷金礼金が削減できます。
他にも新生活をスタートさせるために家具や家電などを準備したりして、高い費用がかかることも少なくありません。
また、新居を購入するなら住宅ローンを組む必要がありますが、住宅ローンが残った状態だと新たにローンが組めなかったり、組めたとしても支払いが厳しくなったりしやすいです。
離婚時にマンションを売却しないリスク3つ
離婚でマンションを売却しないことを選択した場合には、次に挙げるようなリスクがあります。マンションを売却しない選択をする場合には、このリスクをよく検討した上で、これを上回るメリットがあるのかどうか検討しましょう。
- 離婚時に財産分与でもめる可能性がある
- マンションローンでトラブルとなる可能性がある
- 母子手当てがもらえなくなる
リスク1：離婚時に財産分与でもめる可能性がある
離婚するときには、結婚してから2人で築いた財産を分配する財産分与という処理があります。マンションを売却して現金化できれば、特に財産分与の仕方で困ることはなさそうです。しかし、売却しない場合、この不動産をどう分配するかで揉める可能性があります。
売却してしまえば、不動産をどちらが取得するのか、取得するにあたっていくら相手に支払うのか、ローンの支払いをどちらがどのように負担するのかなど細々した取決めをする必要はありません。逆に、売却しない場合はこのような細々した調整が必要となり、もめる可能性があります。
リスク2：マンションローンでトラブルとなる可能性がある
不動産を売却処分しない場合、ローンの支払いを継続しなければならないこともあるでしょう。この場合に、不動産を取得する側がマンションのローンも負担するのであれば特に問題はありません（もっとも、当然ですが、自分の収入のみでローンの支払が継続できるのかどうかは、慎重に検討する必要があります。場合によっては借換を検討しなければならないかもしれません。）。
しかし、不動産を取得する者と、ローンを負担する者が別である場合は要注意です。このような場合、離婚相手がローンの負担を約束通り継続してくれるかどうかの保証がありません。離婚直後はローンの支払いを続けていても、経済的な問題や生活環境的な問題でローンの負担をやめてしまうかもしれません。
もし相手によるローンの支払いが止まってしまい、自分もローンを返済できないような場合、金融機関に担保権を実行されて、不動産の所有権を失ってしまうかもしれません。突然、住む場所を失うリスクがあるというのは怖いものです。特に子供がいる場合には、安心できる環境を作れるよう注意してください。
リスク3：母子手当がもらえなくなる
離婚してひとり親家庭になれば、児童扶養手当（母子手当て）が行政からもらえます。しかし、母子手当ての支給要件には所得制限があり、離婚相手からの養育費の８割は所得として取り扱われます。もし、自分が居住するマンションのローンを離婚相手が肩代わりするような場合、このローン支払分が養育費とみなされて、所得が上乗せされる可能性があります。
そのため、毎月のローンの支払い額が大きい場合には、母子手当ての所得制限に引っ掛かる場合もあるので注意が必要です。
離婚でマンションを売却する方法
離婚時にマンションを売ることを決めた場合は、どのような方法で売却するかを考えましょう。
マンションを売却する方法はいくつかあります。大きく分けて、時間はかかるが高値で売る方法と迅速ではあるものの安値で売る方法があります。前者は個人に対して売る方法、後者は業者に対して売る方法です。
いずれの売却方法も、①不動産仲介業者への依頼、②売先の選定、③売却処分という流れは同じです。違うのは、②の売り先を個人とするか、業者とするかです。いずれも一長一短なので、簡単に説明します。
個人売却のメリット・デメリット
個人への売却のメリットは、なんといっても比較的高い価格で売却処分ができるということです。この方法は、不動産を売りたい売主と、不動産を買いたい買主のニーズが合致することで成立します。そのため、売買価格もある程度お互い納得の行く水準で設定されるので、不動産を買い叩かれるということがありません。
他方、個人への売却は、このようにニーズが合致する相手が必要となります。魅力的な不動産であれば買い手はすぐに見つかりますが、そうでない場合は買い手が見つかるまで根気強く募集を続けることになります。そのため、この方法は必ずしも売主が売りたいタイミングで売ることができないという点がデメリットです。
業者買取のメリット・デメリット
業者による買取のメリットは、早いタイミングで売却をすることができるということです。不動産業者は、居住目的ではなく、転売目的で不動産を取得しますので、価格さえ折合いがつけば、買取までは早いです。このスピードが最大のメリットです。
他方、不動産業者は転売利益がでない不動産は絶対に買いません。そのため、買取の場合は通常の相場価格より20％前後減額した金額で買取ります。売主からすれば、不動産を安く買い叩かれてしまうという点がデメリットです。
いずれの方法を選択する場合でも、不動産のローンは完済されるか、売買代金で完済見込みとならなければなりません。そのため、不動産を売却してもそもそもローンを返済できない（抵当権を抹消できない）という場合は、上記のような通常の売却処理は困難です。なお、不動産ローンをそもそも返済する目処が立たないという場合は、金融機関と協議しながら不動産を売却してローンを返済することになります。
離婚時のマンション売却で注意するポイント
離婚のときに、マンションを売却する際に押さえておきたいポイントを紹介します。
マンション価格を確認する
まずは、マンションの価格を調べておきます。マンションの価格を調べる方法は主に2つあります。
- レインズマーケットインフォメーションで似た物件を調べる
- 一括査定サイトを利用する
いずれも相場を知るには有効な手段ですが、おすすめなのは一括査定サイトを利用することです。レインズのように専門的な分かりにくさはありません。一括査定サイトを利用すると、無料でいくつかの不動産会社から査定をもらえ、相場を知るには便利です。
一括査定サイトの中でも、あなたにはすまいステップをおすすめします。全国各地の豊富な不動産会社から、あなたのマンションに合った4社をピックアップし、最短1分で簡易査定ができます。そのうち気になった価格があれば、直接不動産会社に訪ねることも可能です。すまいステップを利用して、あなたのマンションの相場を調べてみましょう。
ローンの処理について
住宅ローンの場合、マンションには住宅ローンを貸し付けている金融機関の抵当権が設定されています。
売却を企図するのであれば、まずはこの抵当権を外さないと売却はできません。もっとも、必ずしもローンを完済していなければならないというわけではなく、マンションの売却代金をローン返済に充てることもできます。
この場合は、不動産仲介業者だけでなく、ローン元の金融機関とも協議・調整しながら売却処理を進める必要があります。
なお、住宅ローンの残債を調べるためには、銀行などの金融機関から定期的に送られてくる返済予定表や残高証明書でわかります。緊急で調べたい場合には、住宅ローンを借りている金融機関に連絡すれば、残高の情報をすぐに提供してくれます。
税金が名義人に請求される
マンションを売却した際に得た利益には、譲渡所得税がかかります。売却が成立した年の1月1日を基準として、売却した日が5年を超えていると長期譲渡所得、5年以下だと短期譲渡所得になります。さらに10年を超えている居住用の売却には特例の軽減措置があります。譲渡所得税の税率は以下の通りです。
| 所有期間 | 短期譲渡所得税 | 長期譲渡所得税 | |||
| 5年以下 | 5年超 | 10年超 | |||
| 居住用 | 39.63％ | 20.315％ | 課税譲渡所得6,000万円以下の部分14.21％ 課税譲渡所得6,000万円超の部分20.315％ | ||
| 非居住用 | 39.63％ | 20.315％ | 20.315％ | ||
また、居住用のマイホームのマンションを売却した場合には、3,000万円の特別控除特例を受けられます。ただし、売った前年及び前々年に、この特例を受けていないことなどの条件を満たす必要があります。
なお、離婚時の財産分与で取得した不動産を売却処分する場合や離婚にあたって不動産を売却し代金を財産分与する場合、いずれも課税が発生する可能性があります。この点は一度税理士に相談しましょう。
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離婚のマンション売却には注意しよう
離婚の際にマンション売却を行う場合の留意点を簡単に解説しました。
特に気をつけたいのは住宅ローンの有無や金額、売却処分の方法ですね。
もっと詳しく知りたい方は、「離婚で住宅ローンが残るから夫が住む？事前にどうなるのか知っておこう」という記事をご覧ください。
他にも以下の記事をご参考にしてみてください。
- 「熟年離婚をする場合、財産分与で持ち家はどうすれば良いのか」
- 「住宅ローンで離婚できない理由は何？どうすれば良い？困った時の方法を解説」
- 「旦那名義の家は財産分与できる？財産分与のポイントや名義変更の方法を解説」
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