手数料いらずの不動産買取とは?仲介よりもお得に売れるのか

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不動産の売却を検討しだすと、「買取」や「仲介」といった売却方法を目にするでしょう。

「その違いはどんなものなのか。」
「どちらが自分に合った売却方法なのか。」

買取と仲介の違いをしっかりと把握し、あなたに合った売却方法を選択していきましょう!

この記事の内容

  • 手数料いらずの不動産買取とは(仲介との違い)
  • 買取のメリット・デメリット
  • あなたに合った売却方法の選び方
  • 買取でも発生する売却費用
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手数料いらずの不動産買取とは

不動産買取とは、売却したい不動産を不動産会社に買取りしてもらう売却方法です。

買取は不動産会社との直接取引となるため、不動産会社に支払う手数料が発生しません。

また、不動産会社が行う査定によって算出された査定価格がそのまま売却金額となります。
服や家具などを業者に売却するのと同じイメージです。

仲介との違いは?

他に「仲介」という売却方法がありますが、これは不動産会社に売却のとりつぎ・とりまとめをしてもらい、第三者に売却する方法です。

不動産会社が行う査定により算出された査定価格は「およそこのくらいで売れるであろう金額」となります。
あくまでも参考価格で、売り出し価格はあなた自身が決定します。
買い手がなかなか見つからない場合や、購入希望者との条件交渉が行われた場合は値下げを余儀なくされることもあります。

仲介では不動産会社が売却のお手伝いをする形になるので、仲介手数料が発生します。

仲介手数料は売却金額によって異なります。
例えば、1,000万円で売れた不動産には最大396,000円の仲介手数料がかかります。

〇仲介手数料の上限額計算式

売却価格の3%+6万円+消費税(10%)

〇仲介手数料の上限額早見表

売却価格仲介手数料(税込み)
100万円55,000円
500万円231,000円
1,000万円396,000円
2,000万円726,000円
3,000万円1,056,000円
5,000万円1,716,000円
1億円3,366,000円
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2通りの買取方法

買取の方法は2通りあります。
ただし、すべての不動産会社が買取を行っているわけではなく、2通りの買取方法の両方が利用できるとは限りません。

即時買取

即時買取は、すぐに不動産会社に買取をしてもらう方法です。
査定額が決定し、納得いく内容であれば不動産会社との売買契約を進めていきます。

査定は、不動産会社の担当者が実際に現地に赴き丁寧に行われますが、会社によって査定額が異なるので複数社を比較し決定するようにしましょう。

最短で1週間~1カ月ほどで売却が完了します。

買取保証

買取保証は、先に仲介での売却を行い、期間内に売れなかった場合に買取をしてもらう方法です。

仲介ではより高額な価格で売却することができるため、金額にこだわるのであれば仲介で売却する方がメリット大きいのですが、買い手が見つからずいつまでたっても売れないリスクも付きまといます。

買取保証はそのリスクを補うことできます。
買取価格も『即時買取』の場合と変わりません。

不動産買取のメリット・デメリット

買取のメリット

仲介と比較したうえでの買取のメリットは以下の4つです。

  • 手数料がかからない
  • 売却完了までの期間が短い
  • 購入希望者探しや内見などの面倒がない
  • 契約不適合責任の心配がない

手数料がかからない

冒頭でも解説していますが、不動産買取では手数料(仲介手数料)は発生しません。
その理由は二つ。

  • 買い主が不動産会社なので仲介にならないから
  • 不動産会社は転売で利益を得ることができるから

服を売った時もそうですが、店側は買い取った値段以上で店頭で売り出します。
不動産買取も同じで、不動産会社は買取した不動産を転売して利益を出します。

そのため、売主であるあなたに手数料の負担はありません。

反対に仲介の場合は、手数料のみが不動産会社の利益となるため、仲介手数料の支払いが必要になります。

売却完了までの期間が短い

買取は、仲介であるような売却活動を行わないので非常に短い期間内で売却を完了することができます。
そのため、急いで現金が欲しい人には最適です。

買取後も不動産の権利関係の登記手続きが必要ですが、司法書士に代行を依頼することもできます。

売却期間が短いと、その後不動産の維持費がかかりません。
仲介では、売り出し方が悪かったりすると1年以上売れ残ってしまうこともあるので、その間の維持管理の費用(固定資産税含む)が発生するのです。

購入希望者探しや内見などの面倒がない

仲介では、購入希望者を探したり、購入希望者の内覧対応が必要になります。
その後、条件交渉など多くの工程を挟むため売却までの期間も手間も大きくなります。

買取は、不動産会社の査定が完了したのち、すぐに売買の契約を進めることができます。(買取保証などを利用せず最短で売却する場合)

契約不適合責任の心配がない

通常、不動産売却した売主側には契約不適合責任といわれる責任が生じます。

契約不適合責任とは、契約内容に含まれていない物件の劣化や損傷が見つかった際に、補修費用の負担などの対応をとる責任です。
目には見えずきずかなかった問題(シロアリの被害やたてものたてもの)でも対応する必要があります。

しかし買取では、不動産の調査責任は不動産会社にあるので契約不適合責任は生じません。

買取デメリット

買取のデメリットは以下の2つです。

  • 売却価格が仲介相場の6~7割程度
  • 買手が不動産会社であること

売却価格が仲介相場の6~7割程度

買取では、仲介で売却する場合に比べて6~7割程度の金額で取引がされます。

これは買取が不動産会社にとっての『仕入れ』に値するからです。
不動産会社は、安く買って高く売ることで利益を出すので比較的安い価格で買取を行うのです。

買手が不動産会社であること

仲介の場合、不動産会社の利益は仲介手数料なのでできるだけ高額で売却できるようサポートをしてくれます。(売却価格に比例して仲介手数料も高くなるため)

一方、買手が不動産会社となる買取では、不動産会社が取引相手になります。
不動産会社はできるだけ安い価格で仕入れようと考えているので、買取相場を把握しておかないと安値で買いたたかれることがあります。

買取をする際は、相場の確認と複数社の比較を忘れずに行いましょう。

不動産買取が向いている人

実際に買取を利用するといい人の特徴を紹介します。
以下の特徴に当てはまる人は買取を考えてみましょう。

  • 早急に現金が必要
  • 売却金額の安さを許容できる
  • そもそも売れにくい土地
  • 瑕疵のある土地

早急に現金が必要な場合

例えば、急な怪我、病気による医療費や借金の返済のために早急にまとまったお金が必要となる場合は買取を検討してみましょう。

仲介での不動産売却は、平均的に約3ヶ月かかるといわれています。
中には1年たっても売れない方もいるので、現金化の早さを優先させるのであれば買取を利用しましょう。

また、売却の利益にこだわっていない方にもおすすめです。
現金化の早さもそうですが、何より売却完了までの手間が格段に少なくすみます。

売却金額の安さを許容できる場合

買取の売却金額は仲介相場の6~7割程度です。

仲介相場3,000万円の物件でシミュレーション

買取価格
およそ1,800万円~2,100万円

仲介での売却価格
1.売却まで1年間かかった場合(維持費年間40万円とする)
3,000万円ー105.6万円(仲介手数料)ー40万円(維持費)
2,854万4,000円

2.1年間売り手が見つからず、300万円の値下げをした場合
2,700万円ー95.7万円(仲介手数料)ー40万円(維持費)
25,643,000円

いずれの場合も買取よりも仲介の方が高値で売却することができます。

仲介での売却では、場合によって家屋の取り壊しなどなどを行うため、解体費用が発生することがあります。

解体費用や仲介手数料、値下げ価格や売却期間によっては一概に仲介の方が高く売れるとは言えません。

そもそも売れにくい土地を売りたい場合

中には、仲介市場で売れにくい不動産もあったりします。
そういった場合にも買取は有効的です。

不動産会社は買取をしたのち、ニーズに合わせ土地開発を加えて転売をすることができます。
そのため、仲介で売れない不動産を比較的安価で買取してくれることが多くあります。

売れにくい不動産の特徴

  • 周辺に嫌悪施設(墓地や、悪臭の原因となる施設)がある
  • 土地の形状がいびつで使い勝手が悪い
  • かわった間取りの注文住宅

不動産自体の問題だけでなく、周辺環境にも左右されます。
代表的なものでは嫌悪施設の存在。
他にも近くに放置された空き家があったり、交通の便が悪かったりする場合は買い手が見つかりにくいことがあります。

土地形状がいびつだったり、かわった間取りの注文住宅だったりすると、使い勝手が悪く買い手が見つかりにくいこともあります。

瑕疵のある土地の場合

売却する不動産に何らかの欠陥がある場合、それを瑕疵と呼びます。
前述した契約不適合責任関わる部分なので、売主は買主に瑕疵のすべてを告知する義務があります。

瑕疵のある不動産は買い手が見つかりにくいため、改善したうえで仲介での売却をするか、買取を依頼するのが一般的です。

瑕疵の種類は4つあり、構造上の劣化などの物理的な問題だけでなく、法律的な面、心理的な面、環境的な面で分けられています。

物理的瑕疵土壌汚染や地中障害物、コンクリート擁壁の破損、コンクリート擁壁の地中部における隣地越境等
法律的瑕疵建築行為が法律で制限をされている、建築基準法上の道路に接道していない等
心理的瑕疵敷地内で自殺や殺人があった、昔墓地だった等
環境的瑕疵近隣に高い建物があり日照が入りづらい、高圧線の鉄塔がある等

買取でも発生する不動産の売却費用

仲介手数料が発生しない不動産買取ですが、売却コストがまったく発生しないわけではありません。

主にかかる費用は以下の通りです。

  • 引っ越し費用
  • 登記費用
  • 印紙税
  • 譲渡所得税

登記費用

登記費用とは、不動産に設定されている抵当権抹消登記の費用のことを指します。

売却する不動産の購入で住宅ローンを組んでいる場合は、引き渡しの際に抵当権の抹消登記が必要です。抵当権の抹消登記は、不動産1件につき1,000円がかかり、土地と建物の両方を売るなら合計2,000円の費用がかかります。

また、抵当権の抹消登記は個人でも行えますが、司法書士に依頼することが一般的です。司法書士に依頼する場合は、抹消登記の費用とは別に報酬が発生します。報酬は司法書士によって異なりますが、2~10万円程度と考えましょう。

印紙税

印紙税とは、売買契約書に収入印紙を貼り付けて支払う税金のことです。

買取をしてもらうには売買契約書の作成が必要であり、これには収入印紙を貼り付けます。収入印紙の費用が印紙代であり、契約金額応じて費用は増減します。契約金額が高くなるほど、印紙代も高くなるため、費用の1つとして覚えておきましょう。

契約金額ごとの印紙代の費用は、次の通りです。

契約金額本則税率軽減税率
10万円を超え50万円以下400円200円
50万円を超え100万円以下1,000円500円
100万円を超え500万円以下2,000円1,000円
500万円を超え1,000万円以下10,000円5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下20,000円10,000円
5,000万円を超え1億円以下60,000円30,000円
1億円を超え5億円以下10万円60,000円
5億円を超え10億円以下20万円16万円
10億円を超え50億円以下40万円32万円
50億円を超えるもの60万円48万円

2022年3月31日までの取引では、本則税率ではなく軽減税率が適用されます。また、契約金額が1万円以下なら非課税ですが、1万円以上のものは200円の印紙代がかかります。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、売却によって利益が出た場合は、利益分に対して課税される税金のことです。所得税・住民税・特別復興所得税をまとめて譲渡所得税といいます。

売却による利益の有無は、次の式で計算します。

  • 売却益=売却価格-不動産の取得費-売却にかかった費用-特別控除など

これらの合計がプラスになる場合は、所得税と住民税の課税対象となります。税金の税率は不動産の所有期間によって異なり、5年超えのものは長期譲渡所得に、5年未満のものは短期譲渡所得として計算が必要です。

区分所得税復興特別所得税住民税合計
短期譲渡所得30%0.63%9%39.63%
長期譲渡所得15%0.315%5%20.315%

所有期間によって税率が大きく異なるため、5年ぎりぎりの場合は、5年を超える長期譲渡所得になるのを待ってから売却すると節税ができます。また、売却した翌年には確定申告が必要であり、無申告や申告内容に不備があると、追徴課税などのペナルティが課せられるため注意が必要です。

売却によって利益が出ていない場合は確定申告は必須ではありませんが、売却損が出ているなら確定申告をすることで、減税できることもあります。そのため、不動産売却後は利益の有無に関係なく、確定申告を行うと覚えておきましょう。

不動産買取でよくある質問

買取で手数料がかかる例外はある?
買取では手数料がかかりません。
ただし、仲介を依頼した不動産会社から買取業者を紹介されたときは注意が必要です。
売却が成立した時点で、仲介した不動産会社から仲介手数料を請求されることがあります。仲介は必ずしも、個人とは限らず買取業者のような企業の場合もあるのです。
仲介を依頼した不動産会社に買取業者を進められた場合は?

仲介した不動産会社に買取業者を紹介してもらった場合、もし仲介手数料を取られていなくても、買取価格から仲介手数料分を引かれていることがあります。

買取をしてもらう場合は、基本的に仲介を通さないこと。さらに、買取相場を確認しておくことが重要です。

家具や設備は一緒に処分してくれるの?
家具やエアコンなどの設備をそのまま残すと、これらの処分費用を請求されることがあります。
場合によっては、買取価格から差し引かれていることもあります。事前に家具や家電の買取業者に買取をしてもらうか、処分をしておく方がいいでしょう。

 

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