中古マンションの買い時とは|築年数による注意点を知っておこう

あなたの不動産いくらで売れる?

最大4社の大手不動産会社の査定価格をまとめて取り寄せ! フォーム入力のみ!査定に進む

中古マンションの購入を検討するにあたり、築年数はどのくらいが妥当なのでしょうか。中古マンションの購入において築年数に関連する注意点やメリット、デメリットがたくさんあります。購入前に「中古マンションと築年数」について学んでおきましょう。

リナビス
リナビス

あなたの家の適正価格が分かる
【完全無料】 一括査定

リナビス
step1
リナビス
step2
完全
無料
診断スタート

不動産をどうするか迷っている方は、まず査定をして価格を知りましょう。査定するなら一括査定サイトのすまいステップがおすすめ。完全無料で複数の会社に査定をしてもらうことができます。

中古マンションの買い時なら築20年以上がお得

築年数が経っている中古マンションに対するイメージが悪い人もいると思いますが、築20年以上のマンションは意外とお得な物件です。築20年以上経過した中古マンションのお得なところを知っておきましょう。

お得な理由

マンションにおける中古価格は、築年数が経つにつれて下がっていきます。築年数が20年を超えたあたりで最も安くなり底値になります。間取り、立地条件が同じでも新築と比較し、半値くらいまで価格が落ちます。ただし、価値が底値になったマンションは価格が安定した物件となり、購入価格と大きな差額がなく売りに出すことができます。

立地面で検討した場合、新築マンションでは中心街、駅の近くなどの条件はほとんど望めません。立地の良さを優先して物件を探す場合は、中古の物件となってしまいます。建物の価値は下がっていますが、土地の価値は大きく変動することはありませんので、立地の良い土地は資産としても安定した価値をもつことができます。

不安点や疑問点

中古マンションに対する不安や疑問がある人は多いと思います。選び方により解消される内容もありますので見てみましょう。

建物の構造や設備の経年劣化

建築構造や設備の経年劣化は気になるところです。マンションの寿命は構造上おもにコンクリートが使用されているため、コンクリートの寿命と同じ約100年と言われています。しかし、マンションの歴史は100年以上経っていませんので計算上の年数といわれています。また、実際に取り壊しになったマンションの平均築年数は68年だそうです。

マンションにおける建物自体の劣化を防ぎ、遅延させるためには日ごろのメンテナンスが重要になります。物件を選ぶときは、管理組合による管理が機能しているのか、修繕積立金の額、修繕計画と修繕記録を確認しておきましょう。

建物の耐震性

耐震性は、現在の耐震基準が建築基準法にて定められた1981年6月前後に建てられたマンションであるかどうかで判断することができます。現在の耐震基準は新耐震基準といわれ「震度7で倒壊しない」、1981年の法改定前の耐震基準は旧耐震基準といわれ「震度5で倒壊しない」という基準が定められています。

新耐震基準になっておおよそ40年近く、築20年前後のマンションはすべて新耐震性基準を満たしているものとなります。しかし、耐震基準以外にも耐震性において大事なことがあります。それは地盤の固さです。地盤が弱いところでは新耐震基準であっても、地盤の強いところの旧耐震基準のマンションより地震に弱い可能性があります。

住宅ローンの減税対象

中古マンションとはいえ、住宅ローンを組む人は多いと思います。新築マンションでは当たり前のようになっている減税対象について、中古マンションでも適用を受けられるのか心配なところです。住宅ローンの減税対象は築年数と耐震性などの以下条件を満たした場合に適用されます。

  • 物件の専有面積50平方メートル以上であり、二分の一以上が自己居住のために使用すること
  • 築年数が25年以内もしくは、耐震基準適合証明を受けている物件であること

価値ある物件の選び方

築20年以上のマンションがお得な理由、不安や疑問をクリアしている物件の条件について見てきました。では本当に価値のある物件を選べるのでしょうか、選ぶ際のポイントについて以下にまとめてみました。

  • 築年数が経過している物件は必ず、管理状態を確認すること。大規模修繕の周期はおおむね12年であり、修繕積立金がたまっているかも確認すること
  • 耐震基準は築20年ほどの物件ならば新耐震基準が適用されている。しかし、立地が重要であり地盤について確認すること
  • 住宅ローン減税の適用は築25年以内まで、26年以上は耐震基準適合証明が必要になるので注意して選ぶこと

 

 

築30年以上の中古マンションを買う時の魅力

新築のマンションに比べ、築年数が経てば経つほど、中古マンションは建物自体も、設備も古く感じると思います。しかし、築30年以上のマンションは意外と魅力のある物件です。築30年以上経過した中古マンションの魅力的なところを知っておきましょう。

築古ならではの魅力

築古物件においてどのような魅力やメリットがあるのか、深堀して見てみましょう。

資産価値の魅力

まず真っ先に挙げられるのが、価格がとても魅力的なことです。築20年以上のマンション同様に、いずれ売りに出した場合でもそんなに価格の変動が無いため、売却時の価格と購入時の価格差があまりなく、資産としての安定感は新築や築浅物件にはない魅力と言えます。

立地条件の魅力

立地が良いことも築古物件ならではの魅力です。建築可能な土地が潤沢にあったころのマンションは敷地が広く、設計にもゆとりがみられます。マンションにおける土地の専有面積は居住者間で共有しますので、敷地が広ければそれぞれの持ち分も広くなり、資産価値が高くなります。

管理状態が把握できる魅力

多くのマンションがコンクリートを用いた構造で建築されており、コンクリートの寿命は100年と言われていますので、単純に計算しても築30年の物件は残り70年倒壊はしません。しかし、建物の寿命は管理状況により大きく変わってきます。

計画的に修繕が実施されてきているのか、今後も修繕するための資金積立は計画的に管理されているのかなど、そのマンションの管理状態を確認できることが中古マンションならではのメリットと言えます。

耐震性も大丈夫

築古マンションでも築30年前後のマンションはすべて新耐震基準が適用されています。新耐震基準とは、「震度7でも倒壊しない」という基準値であり、1981年の法改定から逆算すると築37年以内の物件であれば新耐震基準に準拠した建物なので耐震性能も安心できます。

リノベーションで一新

築古マンションは建立当時の設計のため、古い内装、機器設備、間取りなどとなっています。しかし近代風にするためにリノベーションを実施することで古いイメージを一新できることも魅力と言えます。また、リノベーションでは新築物件ではできない、自分好みの間取りやデザイン、機能性、利便性の高いものも実現できます。

リノベーションとは、リフォームよりも大規模な改修で、住戸の枠だけ残して他はすべて作り直すことをさします。費用がそれなりにかかりますが、物件そのものを格安で購入できるのであれば、新築マンションを購入するよりもトータル費用が抑えられます。ただし、建築構造上、リノベーションができない場合があるので、事前に確認しておくことが必要です。

物件選びのポイント

築30年以上のマンションを選ぶときにはチェックする項目がいくつかあります。マンション選びに失敗しないためにもポイントを知っておきましょう。

修繕および積立金の状態

国交省のガイドラインにそって管理していれば、12年に1度の間隔で大規模修繕が実施されているため、過去の修繕記録と今後の計画を確認しましょう。また、1回の大規模修繕では、おおむね100~120万円の費用が必要なため、修繕積立金が「100~120万円 x 総戸数」と計画的に貯蓄されていることも確認しましょう。

自治体としての管理状態

マンションの管理状態は、書面の点検や補修記録にて把握できますが、管理の実態まではわかりません。マンションには必ず共用部といわれる、エレベーターホール、ゴミ捨て場、駐車場などがあり、共用部は管理組合が管理会社などに依頼して美観などを保つように努めています。

共用部が快適な空間として保たれている物件は管理組合がしっかりと機能していると言えますので、必ず物件の管理状態を見て確認しておきましょう。

建て替えのときの負担状況

築30年以上のマンションになると、建て替えも視野に入れた修繕計画の話が持ち上がってきます。しかし、建て替えの場合は一般的に入居者の五分の四以上の同意を得る必要があり、工事費も含め検討することが多いことから計画から実行まで10年以上の年月を要するようです。

建て替えとなった場合には個人負担が発生しますので、建て替えを検討している物件なのかどうか、必ず確認しておきましょう。

住宅ローンの対象

住宅ローンは融資金額に対する返済能力が審査されますが、購入するマンションの資産価値も影響してきます。物件を担保としている場合が多く、立地条件が良い物件の方が有利に融資を受けられます。また、耐震基準適合証明の有無により、住宅ローン減税を受けられるかが決まります。住宅ローンを利用する場合は、立地条件にも気を付けて探すようにしましょう。

 

 

築古の中古マンションの限界

新築のマンションに比べ大きなデメリットがマンションそのものの限界(寿命)が近いという点です。マンションの限界についていくつかの視点から見ていきましょう。

物件構造からの視点

マンションの多くが鉄筋コンクリートにて建造されており、物理的な建物の寿命は約100年と言われています。また、延命処置をしていれば150年まで寿命が延びると言われています。しかし、実際にはマンションの平均寿命は70年ほどで、それ以上の築年数が経過している物件はほとんどありません。

財務省、金融機関からの視点

国の機関である財務省および民間の金融機関では、マンションの寿命は47年と定めています。この47年とは減価償却の期間であり、物件構造上は寿命が100年以上であるのに対し、半分以下の築年数と定められており大きな開きがあります。

減価償却、耐用年数の年数が一般的なマンション寿命の基準となってしまい、資産価値の低下率の高さに影響をあたえ、建物の寿命は50年などと思われてしまっています。

管理状況からの視点

修繕積立金が底をついていたり、管理そのものをする人がいないなどと築年数に関係なく管理状況が悪いマンションは寿命も短くなっています。建て替えの検討時期を迎える築30年以上のマンションにて管理状況が悪ければ、建て替え以前に築年数以上に寿命が短くなっていると考えられます。

 

 

中古マンションの売買に関するトラブル

日常においていつ発生するのかわからないのがトラブルです。トラブル情報は新築では知ることができない中古マンションならではの情報です。実際にどのようなトラブルが起きているのか、回避するポイントもふまえて見てみましょう。

金銭トラブル

近隣マンションと比較検討することと、マンションの規約をよく確認するようにしましょう。実際の金銭トラブルを紹介します。

  • 立地条件が良く資産価値も高い物件を築浅で購入したが、後日査定してもらったら購入価格よりもかなり低い査定となっていた。売主が相場以上の高値で売却依頼していた。
  • 立地条件、近隣環境もよい中古マンションを購入したが、1年経たずに修繕積立金の値上げがされた。
  • 中古マンションの設備が古く、次々と修理交換をするはめになり必要以上に出費することになった。

近隣トラブル

近隣住民や立地場所、時間帯による環境の違いを実際に見に行くことも大切です。また、管理会社に問い合わせてみましょう。実際の近隣トラブルを紹介します。

  • 1階部分が店舗用の造りになっていて、入居後に空きテナントが居酒屋やカラオケなどになり深夜まで騒音が大きく眠れなくなった。
  • 隣接住居の住民に変わった人がおり、生活音以外の音が頻繁に昼夜問わずする。
  • マンションの住民の中に過剰に文句を言う人、警察をすぐに呼ぶ人など、常識を逸脱した行動をする人がいる。

物件トラブル

購入契約前に必ず内覧をしましょう。他にも、地盤、耐震性を確認しておくことも大切です。疑問点などは、必ず確認をとるようにしましょう。実際の物件トラブルを紹介します。

  • タワーマンションを購入したが、エレベーター数が住戸数に対し少なく中々上層階から降りていく事ができない。また、風も強く常にゆれている。
  • 購入契約後に大地震が発生。マンションは無事だが周辺地域にて液状化現象が発生、資産価値が激減した。
  • 気密性が高いマンションで、梅雨時期、冬季になると結露が酷くカビの発生が凄い。
  • 築年数に対してインフラ設備の老朽化がひどく、入居後1年くらいで水道管が生活できほど酷い状態になった。

騒音トラブル

物件周辺環境を時間帯別に見に行くことや、入居している人に聞いてみることがおすすめです。実際の騒音トラブルを紹介します。

  • 上階の入居者の子供が出す騒音や叫び声などが響き酷い。内覧した時は子供が不在だったようで気付かなかった。
  • 上階の生活音(水が流れる音など)や、下階の音楽や話し声が酷く響き、眠れなくなった。
  • 大通りに面したマンションで、大型車が頻繁に往来しており騒音で眠れなくなった。

 

 

築年数や環境に注意して中古マンションを購入しよう

中古マンションを購入するときは築年数はもちろんのこと、周辺環境や住民など住む前から情報収集ができることはしておきましょう。また、重要事項説明書や管理規約などの書類も細かく目を通しておかないと、入居後にトラブルに巻き込まれる恐れもあります。

中古マンションはメリットが多いものでもありますので、下調べをしっかりした上で購入を検討し、快適な生活を送れるようにしましょう。

関連記事
関連記事

住宅ローンを払い終えると、いくつかのやるべきことがあります。これらは、「やらなければ法律違反」になるような重大なことではありませんが、早い段階で済ませておかないと、今後面倒なことになりかねませんのでしっかりと確認しておきましょう。[…]

 

【完全無料】うちの価格いくら?