不動産売却でかかる費用は？費用の一覧と節約する方法を解説！

更新日：2020年6月24日

不動産売却において一番気にかけなければならないのは、費用だと言えます。なぜなら不動産売却を行うと、様々な側面から出費が出て、売主に多くの手間や負担がかかるからです。

今回は不動産売却を行う際、「どんな費用が発生するのか」や「費用を減額する方法」を解説していきます。

不動産売却について知りたい方は、 「不動産売却にかかる期間と売却に影響するポイント」 の記事をご覧ください。

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不動産売却費用の全体像

不動産売却を行う時、様々な局面で費用が発生します。 特に不動産売却時、売主に直接かかる費用のことを「譲渡費用」と呼びます。「譲渡費用」以外にも売却時ではない時にかかる費用があります。

売主が持っていた不動産を、以前買う時に発生した購入代金など、売却時とは関係ない間接的にかかっている費用のことを「取得費」と呼びます。

不動産売却時には、「譲渡費用」や「取得費」だけでなく様々な費用が存在しています。今回は、不動産売却時に直接かかる「譲渡費用」とその他の不動産売却時に直接かかる費用について説明していきます。

譲渡費用の主な項目

譲渡費用に含まれる項目のうち、必ずかかる費用は以下の通りです。

仲介手数料は不動産会社に支払う成功報酬であり、不動産の売却価格によって上限が決められています。印紙税は売買契約書に貼り付ける収入印紙の金額であり、これも売却価格によって変動すると考えましょう。

次に場合によってかかる費用は、以下の通りです。

場合によってかかる費用は、すべての不動産売却でかかるわけではありません。また、金額もケースによって変動するので、決まった相場はないと考えましょう。

譲渡費用以外の不動産売却費用

譲渡費用として数えられる費用以外で、不動産売却時にかかる費用は以下の通りです。

抵当権抹消費用は、住宅ローンを組んでいる不動産を売却する際にかかる費用です。譲渡所得税は必ずかかるわけではなく、売却によって利益が出た場合に課税されると考えましょう。

売却に伴い、住み替えをする際には引越し費用がかかります。先に新居を購入し、引越しをしてから売却するなら1回で済みますが、先に売却をして仮住まいを用意する場合は、新居への引越しと合わせて2回分の費用がかかると考えましょう。

売却時にはリフォームをするなどして、建物に維持費をかけることがあります。この費用はケースによって変動しますが、場合によっては数十万円程度かかることもあります。

土地や土地付きの戸建てを売却する際には、測量が必要です。隣地との境界が曖昧な場合は、売却後、隣地の所有者とのトラブルを起こさないためにも、事前に測量をしておきましょう。

不動産売却の仲介手数料とは

不動産売却時にかかる仲介手数料とは、不動産売買を成功させた不動産業者に支払う手数料です。 不動産売却をする際、不動産会社にを仲介してもらうメリットは以下の3つです。

1. 適性な販売価格がわかる
2. 集客を代理してくれる
3. 契約条件の調整を行い上質な売却促進を行ってくれる

一人で不動産売却活動を行うよりも数倍効率も良く、手間も省けるため不動産売却時には欠かせない費用です。

仲介手数料の相場

仲介手数料は、不動産の売却価格によって変動します。 売却価格ごとの仲介手数料の相場の一覧は、以下の通りです。

仲介手数料は下限は決められていませんが、上限が設定されています。 仲介手数料の上限の計算式は、以下の通りです。

例えば

• 売却価格が200万円の場合、200万円×5％＋消費税
• 売却価格が250万円の場合、（200万円×5％＋消費税）＋（50万円×4％＋消費税）
• 売却価格が500万円の場合、（200万円×5％＋消費税）＋（200万円×4％＋消費税）＋（100万円×3％＋消費税）

となります。 また売却価格が400万円を超える場合は、分けて計算する必要があるため手間がかかります。 売却価格が400万円を超える場合は、速算式を使います。

売却価格が400万円を超える場合の一例として、売却価格500万円の場合の計算式を見てみましょう。

• 通常の計算式：（200万円×5％＋消費税）＋（200万円×4％＋消費税）＋（100万円×3％＋消費税）＝11万円＋8.8万円＋3.3万円＝23.1万円

• 速算式：（500万円×3％＋6万円）＋消費税＝23.1万円

どちらの計算式を使っても、仲介手数料は一致します。

仲介手数料の支払い

仲介手数料は売買契約締結時に半額を「手付金」として、引き渡しの際に残りの半額を支払うことが一般的です。仲介手数料は不動産会社に対して支払う成功報酬なので、売買契約が締結するまでは発生しないと考えましょう。

つまり、不動産会社と媒介契約を結び、売却活動をしてもらっている間は、仲介手数料がかかっていません。そのため、途中で媒介契約を解除したとしても、仲介手数料の支払い義務はないといえます。

ただし、契約締結後に売主や買主の事情によって解約する場合は、仲介手数料の支払いを求められることがあるので注意が必要です。また、通常の仲介業務を超える範囲で売却活動や広告宣伝をしてもらった場合は、この実費の支払いがあることも覚えておきましょう。

※もっと詳しく知りたい方は「不動産売却の手付金とは？手付金の相場や気を付けることを解説」という記事をご覧ください。

仲介手数料を値引きするメリット・デメリット

仲介手数料は法律によって定められていますが、取り決めがあるのは上限額のみです。そのため、上限の範囲内なら値引きをしてもらうことも可能であり、場合によっては通常よりも安く不動産会社に売却を依頼できます。

仲介手数料の値引きをすることにはメリットとデメリットがあるので、それぞれを知っておくことが大切です。

仲介手数料を値引きするメリットとしては、売却にかかる費用が安くなることがあげられます。コストが下がることで、売却によって得られる利益は大きくなり、手元により多くのお金を残しやすくなるでしょう。

デメリットとしては、不動産会社が売却活動に力を入れてくれない可能性がある点があげられます。仲介手数料は不動産会社にとって重要な収入源です。そのため、これが減ることで契約を成立させても自社の利益が少なく、他の売主の売却を優先して行うということがあるでしょう。

※もっと詳しく知りたい方は、「不動産売却の仲介手数料はいくら？相場や値引き、注意点を解説」の記事をご覧ください。

抵当権抹消費用とは

そもそも抵当権とは住宅ローンを申請したものが、債務不履行を行って支払いが滞った時に、金融機関が住宅の建物と土地に担保にとれる権利のことを意味します。

不動産売却時に抵当権を抹消しておかないとローンを完済していないとみなされ、もし次に不動産を購入する買い手がいるとしても買い手はローンを組むことができない等、不利益が発生します。 不動産売却を行う場合は、抵当権抹消は必ず行わなければなりません。

抵当権抹消費用の内訳

抵当権抹消費用の内訳は基本的に次の通りです。

1. 登録免許税　1,000円〜

2. 司法書士への依頼料　5,000円〜10,000円

3. 事前調査費用　500円〜600円

4. 事後謄本の取得費用　500円〜600円

抵当権抹消にかかる費用は、これら4つを合計したものになると考えましょう。ただし、司法書士に依頼せず、自分で手続きを行った場合にかかるのは登録免許税と事前調査費用、事後謄本の取得費用の3つです。

登録免許税

登録免許税とは、登記を申請する際にかかる税金のことをさします。 登録免許税の金額は不動産1筆あたり1,000円、つまり保有している土地と建物の合計数が費用を左右するということです

例えば、一戸建て住宅の場合は、土地1筆、建物1筆、計2筆で 2,000円が登録免許税になります。 土地を3筆、建物2筆を持っていたら、計5筆で5,000円が登録免許税になります。

司法書士への依頼料

司法書士への依頼は、抵当権抹消手続きが売主一人でも行うことができるため、不動産売却において必要事項ではありません。

しかし、司法書士に依頼すると登録に必要な情報を司法書士に渡すだけで手続きが完了するため、手間を省くことでができます。 司法書士への依頼料の相場は、5,000円～10,000円が目安です。

※もっと詳しく知りたい方は「不動産売却の際に司法書士に支払う費用とは？節約方法も解説」という記事をご覧ください。

事前調査費用

事前調査費用とは、抵当権抹消を行うにあたって土地や建物の所在や面積といった登記内容がどうなっているかを調べるための費用です。登記事項証明書を取り寄せるには、500円～600円ほどかかります。

事後謄本の取得費用

事後謄本の取得費用とは、抵当権抹消後に抵当権がきちんと抹消されているかを確認するためにかかる費用を指します。 必要な金額は、事前調査にかかる費用と変わらず、500円～600円です

しかし抵当権抹消後の登記事項証明書は取得しなければならないわけではないので、費用を節約することもできます。 全ての費用を合わせて、抵当権抹消にかかる費用は、最低でも8,000円かかります。

※もっと詳しく知りたい方は 「不動産売却にかかる登記費用とは？かかる理由や費用の目安を詳しく解説」 という記事をご覧ください。

不動産売却時にかかる税金

不動産売却時にかかる税金について解説していきます。 不動産売却時にかかる税金は以下の通りです。

1. 印紙税

2. 登録免許税

3. 譲渡所得税

4. 住民税

印紙税

印紙税とは、不動産を売却する際に売主と買主との間に交わす不動産売買契約書作成にかかる税金のことを指します。印紙税の金額は国税庁によって定められており、売買価格によって変動します。 印紙税の一覧表は、以下の通りです。

登録免許税

登録免許税とは、登記を申請する際にかかる税金のことをさします。 登録免許税の金額は不動産1筆あたり1,000円、つまり保有している土地と建物の合計数が費用を左右するということです。

例えば、一戸建て住宅の場合は、土地1筆、建物1筆、計2筆で 2000円が登録免許税になります。 土地を3筆、建物2筆を持っていたら、計5筆で5,000円が登録免許税になります。

譲渡所得税・住民税

譲渡所得税・住民税は、不動産売却して売却益が出た場合に払う税金のことを指します。 譲渡所得税・住民税は、不動産の所有期間によって金額が変動します。

また不動産の譲渡所得に用いる所有期間は、売却した年の1月1日時点を基準とするため、税金計算には注意を払わなければなりません。 長期と短期では税率が変わるため、所有期間の判断基準い注意して、売却時期を見定める必要があります。

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その他の売却費用

今まで不動産売却時にかかる主な費用の説明をしてきましたが、この章では その他の費用をまとめて解説していきます。 その他の発生する可能性のある費用は、以下の通りです。 順を追って見ていきましょう。

• 引越し費用

• 建物維持費

• 敷地測量費

引っ越し費用

マイホームを売却する時に発生する費用です。 マイホームを売却する場合、引き渡すまでの間に新居に移り住む必要があります。 新居に移り住むのにもある程度の費用が必要です。

荷物の量、家族の人数、引っ越す距離を踏まえ、引っ越し計算シュミレーションなどを使って事前に費用がどれぐらいかを把握しておきましょう。

またマイホームを売却した後に新居の購入を考えている場合は、 新居が決まるまでの仮住まいへの引っ越し費用と仮住まいから新居への引っ越し費用、2つの引っ越し費用が発生することを頭に入れて、費用を計算しましょう。

建物維持費

不動産売買契約が、決まるまでに保有している不動産の内装を維持する費用を建物維持費と呼びます。 建物維持費の具体的な内訳としては、リフォーム代やハウスクリーニング代が挙げられます。

例えば売却する不動産のお風呂が壊れていたり、フローリングが傷ついているなどといった状態であれば、リフォームやハウスクリーニングをした方が良いかもしれません。 リフォームの相場一覧は以下の通りです。

• トイレのリフォーム　20万円〜50万円

• キッチンのリフォーム　50万円〜150万円

• お風呂のリフォーム　50万円〜150万円

またハウスクリーニングであれば、相場は5万～20万程度なので、リフォームは買った人が自由にするという契約で、節約することも一つの手かもしれません。

敷地測量費

敷地測量費とは、隣地との境界がどこにあるかを測量するためにかかる費用のことを指します。 敷地測量と境界確定の相場は、30万～50万となっています。 敷地測量は一見する必要のない行為のように思いますが、今は隣地の境界がはっきりしている物件を望む買主が増えているため、やっておいて損はありません。

不動産売却で戻ってくる費用

意外な出費が多い不動産売却ですが、お金は出ていくばかりではありません。協議や手続きによって返金される場合もあります。ただし、あくまで余分に払ったお金が戻ってくるので還付金であり、収入にはあたりません。

固定資産税

固定資産税は、その年の1月1日時点で所有していた人に課税されます。つまり年の途中で売却した場合、残りの日数分所有していない物件の税金を納めることになります。これを防ぐため、売買契約を取り交わす際、税金の分担方法について話し合いを行いましょう。

固定資産税の分担について明確な決まりなどはないので、契約時の交渉によって決定し、契約書に記載します。多くの場合、引渡日を基準に、それ以前を売主が、それ以後を買主が負担します。

引き渡し後の日数分、日割り計算した固定資産税を買主から返金してもらえるわけです。一度は1年分の固定資産税を納めなければなりませんが、払い過ぎた分は買主から返金されるという感覚です。

各種保険料

不動産を購入した際、火災保険や地震保険などに加入し、一括で保険料を支払っている方は、保険料が戻ってくる可能性があります。売却した不動産には、保険は必要ありません。

保険料をすでに一括で支払っていれば、解約時に残りの保証期間に応じて保険料が返金されます。一部の住宅ローンでは保険加入を義務付けされています。加入している保険について、改めて確認しておくとよいでしょう。

住宅の保証料

住宅ローン契約の際、ほとんどの場合に保証料が要求されます。保証料とは、万が一あなたがローンを返済できなくなった場合、あなたの代わりに返済を行う保証会社への委託契約金です。

この保証料を「一括前払い」していて、なおかつ住宅ローンの残金を一括返済（予定された返済期限より早い完済）した場合に限り、保証料の一部が返金されることがあります。

保証料というのは返済期間に応じた金額が要求されます。例えば35年分の保証料を一括で支払い、20年で繰り上げ返済した場合には、残りの15年分の保証料が不要になるわけです。返金額は金融機関によって異なります。ローン返済のときに尋ねてください。

マンションの場合の積立費等

マンションを売却した場合は、前払いした管理費や修繕積立金を買主に返金してもらいます。こちらも固定資産税と同様、契約時に話し合いを行い、日割り計算した額を支払ってもらうことが多いです。

契約時の話し合いの席では、こうした「1年でまとめて支払うもの」についての交渉が必要になってきます。どういった費用があるのか、仲介会社と相談しながらリストアップしておきましょう。

不動産売却の費用を安くする方法

不動産の売却ではさまざまな費用や税金がかかりますが、これらは工夫次第で安くすることも可能です。費用や税金を安くする方法としては、次の3つがあげられます。

• 仲介手数料の値引き交渉をする
• 不動産の取得費を詳細まで計上する
• 控除や特例の制度を活用する

これらのポイントを把握して、売却にかかる費用をできるだけ節約しましょう。

仲介手数料の値引き交渉をする

仲介手数料は交渉によって値引きができるので、売却にかかる費用を削減したいなら積極的に交渉を行いましょう。交渉を行うのは媒介契約締結前であり、媒介契約を結んだ後では交渉しても仲介手数料は安くしてもらえないので注意が必要です。

また、不動産会社によっては最初から手数料を半額、あるいは無料にすると宣伝していることもあります。仲介手数料が最初から安い業者を見つけることも費用削減のポイントであり、これが減額されることで売却費用は大幅に減らすことができるでしょう。

※もっと詳しく知りたい方は「不動産売却で手数料無料なのは安全？手数料無料の仕組みや注意点」という記事をご覧ください。

不動産の取得費を詳細まで計上する

不動産を売却して利益が出ると税金がかかり、この負担を少しでも減らすには取得費を詳細まで計上することが大切です。不動産の取得には不動産の購入価格以外にも、さまざまなものが計上できます。

• 売却した土地や建物の購入代金
• 建築代金
• 購入手数料のほか設備費や改良費
• 土地や建物を取得したときに納めた登録免許税や不動産取得税、特別土地保有税や印紙税
• 借主を立ち退かせるために支払った立退料
• 土地の埋立てや土盛り、地ならしをするために支払った造成費用
• 土地の取得時に支払った土地の測量費
• 所有権などを確保するためにかかった訴訟費用
• 当初から土地の利用が目的であったと認められる場合の建物の購入代金や解体費用
• 土地や建物を購入するために借り入れた資金の利子で、不動産を使用開始する日までの期間部分の利子
• 既に締結した購入契約を解除し、他の物件を取得した場合に支払う違約金

これらを計上することで売却にかかった費用を多くすることができ、利益を減らして譲渡所得税を減税、あるいは非課税にできます。取得費が不明な場合は、売却価格の5％で計算することになるので、各種費用が明確にわかっているほうが、取得費は多くなりやすく、結果的に税負担も下げやすいでしょう。

※もっと詳しく知りたい方は「不動産売却時に使える取得費とは｜なにが該当するか各ケースを解説」という記事や「不動産売却における減価償却とは？計算方法や計算例をくわしく解説」という記事をご覧ください。

控除や特例の制度を活用する

不動産売却では特別控除や減税の特例などがあり、これらを活用することが大切です。控除や特例を適用することで、譲渡所得税が非課税となったり、税金がかかった場合でも納付額を下げられたりすることも少なくありません。

控除や特例はさまざまあり、譲渡所得から数千万円を差し引いて計算できるものや、通常の税率よりも低い税率で課税額が決まるものもあります。各種控除や特例は適用条件が定められているので、これを確認しておき、適用できそうなものをチェックしておくとよいでしょう。

【パターン別】不動産売却費用のシミュレーション

実際に不動産を売却した際の費用がどれくらいになるのか、シミュレーションをしておくことも大切です。シミュレーションは次の3つのパターンで行います。

• 自分で購入した戸建てで譲渡所得税がかからないパターン
• 自分で購入したマンションで譲渡所得税がかかるパターン
• 相続した戸建てを売却するパターン

それぞれのケースでどれくらいの費用がかかるのかを知り、売却時にかかるコストについての理解を深めましょう。

自分で購入した戸建てで譲渡所得税がかからないときの不動産売却費用

自分で戸建て住宅を購入した際の売却のシミュレーションとして、次の条件を設定します。

• 売却価格:3,000万円
• 譲渡費用:200万円
• 取得費:2,000万円
• 特別控除:3,000万円

このケースで計算するなら、譲渡所得は「3,000万円－200万円－2,000万円－3,000万円」となります。計算すると特別控除によって譲渡所得は発生していないことになり、譲渡所得税は非課税です。つまり、売却後の税負担はなく、実際にかかった費用は譲渡費用の200万円となります。

自分で購入したマンションで譲渡所得税がかかるときの不動産売却費用

マンションのシミュレーションでは、次の条件を設定します。

• 売却価格:2,000万円
• 譲渡費用:200万円
• 取得費:1,000万円
• 特別控除:なし

上記の条件で計算すると、「2,000万円－200万円－1,000万円」となり、譲渡所得は800万円です。この800万円に対して譲渡所得税が課税され、長期譲渡所得なら162万5,200円、短期譲渡所得なら317万400円の税金がかかります。

つまり、譲渡費用を上乗せすると、売却にかかる費用は長期譲渡所得で362万5,200円、短期譲渡所得で517万400円となります。

相続した戸建てを売却するときの不動産売却費用

相続した戸建てを売却する際の条件は、次のように設定します。

• 売却価格:1,000万円
• 譲渡費用:100万円
• 取得費:900万円
• 特別控除:なし
• 相続してから売却するまでの期間:5年

この条件で計算すると、「1,000万円－100万円－900万円」で譲渡所得は0となります。つまり、譲渡所得税はかからず、譲渡費用の100万円が売却にかかった費用となるでしょう。

相続資産の場合は、3年以内に売却すると相続税の一部を取得費として加算できる特例があるため、これを適用させることもおすすめです。今回のケースでは相続してから売却までに5年の期間がかかっているので、この特例は適用できません。

不動産売却時にかかる費用を減らすなら確定申告をしよう

不動産を売却すると、売却によって出た利益に応じた税金がかかります。この税負担を抑えるには、売却した翌年に確定申告を行うことが大切です。

不動産売却で利益が出た場合は、売却した翌年の確定申告は必須であり、これを行わないと延滞税などがかかり、納付額が多くなってしまいます。確定申告は必須の手続きであるので、売却した翌年には必ず行いましょう。

確定申告を行うメリット

確定申告とは、そもそも1月1日～12月31日までに生じた所得の合計金額を所轄の税務署に申告・納税することを意味します。

確定申告を行うと節税できるのは、特別控除と呼ばれる制度を使うことができるようになるからです。 特別控除の中で、最も有名なのが3,000万円控除と呼ばれる特別控除です。

3,000万特別控除とは、マイホーム（居住用財産）を売った際に受けられる控除で、申請すると課税対象となる譲渡所得に対して、最大3,000万円の控除を受けることができます。

例えば不動産売却を行って手に入れた純利益が1,000万円なら、譲渡所得は1,000万円となります。 しかしそこで3,000万円特別控除を適用させると、本来1,000万円×税率として算出されるはずの税額が、（1,000万円ー3,000万円）×税率として算出され、結果的に負担する税金は0円となるわけです

しかし3,000万特別控除を受けるには、前述した通り以下の要件を満たしている必要があります。しっかりと把握しておきましょう。

• 不動産を売った年とその前年、前々年にすでに特別控除を受けていないこと

• マイホームの買い替え特例など他の特別控除を受けていないこと

• 売り手と買い手の関係が親族のような特別な関係でないこと

確定申告が面倒な人が知っておくべき事

確定申告を自分で行うことが面倒なら、税理士に任せることがおすすめです。売却によって利益が出ているにもかかわらず、確定申告をしないと延滞税や無申告課税などのペナルティが課せられてしまいます。

これらによって本来よりも高い税金を納めなければならなくなってしまうので、自分で申告することが難しいなら、プロに任せたほうがよいでしょう。税理士に確定申告を依頼する際には費用がかかりますが、これはどこまでの作業を頼むかによって異なります。

経費などを自分で計算している場合は、5万円程度で依頼できることが多いです。経費の計算も含めて税理士に申告を依頼する場合は、計上する費用の量によっても異なりますが、10～15万円程度が相場です。

税理士に依頼すると費用はかかるものの、確定申告をする手間は省けます。自分で申告するのが面倒な場合や、申告の方法がわからず、正しく手続きができるか不安な人は、プロに依頼して間違いなく確定申告をしてもらうことがおすすめです。

確定申告の手続き

確定申告を行うには、決まった決められた書類を税務署に提出する必要があります。 必要な書類は以下の通りです。

1. 確定申告書B様式

2. 分離課税用の申告書

3. 譲渡所得の内訳書

4. 購入時・売却時の不動産売買契約書

5. 仲介手数料などの領収書

6. 登記事項証明書

入手方法がそれぞれ違うので、6つの書類について説明していきます。

税務署で入手する書類

税務署で入手する書類は、以下の3つです。

• 確定申告書B様式
• 分離課税用の申告書
• 譲渡所得の内訳書　　

確定申告書B様式・分離課税用の申告書・譲渡所得の内訳書は税務署や市区町村役場で入手し、必要事項について記入する必要があります。

不動産売買時に入手済みの書類

不動産売買時に入手済みの書類は、以下の2つです。

• 購入時・売却時の不動産売買契約書
• 仲介手数料などの領収書

上記の2つの書類は、不動産売買時にすでに入手している書類です。 確定申告には、書類の写しを持っていきます。

売却後法務局で入手する書類

• 登記事項証明書

不動産売却後、入手する書類は登記事項証明書です。 売却を行った不動産が所在する管轄法務局で申請を行うことができます。

不動産売却時には確定申告をしよう

不動産売却を行う際には、様々な側面から出費が発生し、売主にとって大きな負担となります。特に大きな負担となるのは税金ですが、特別控除を行えば大幅に負担額を減らすことができます。

特別控除を受けるには、定められた条件を満たしておく、確定申告を行う必要があります。今回説明したこともとに確定申告を行い、できるだけ費用を減らせるようにしましょう。

また、少しでもお得に不動産売却を行うには、いかに高額で売却できるかも重要です。高額売却を目指すには、一括査定サイトのすまいステップを利用するとよいでしょう。

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