不動産売却したら確定申告をしよう！節税事例や書類の書き方を解説

更新日：2020年6月24日

不動産売却をした際に、買った価額より売った価額のほうが高かったら、その利益に対して課税されます。譲渡所得は利益なので課税の対象ですが、確定申告すれば利益が出ても無税になる場合があります。

赤字になった場合は確定申告は不要ですが、申告すれば税金が軽減される場合があるので、確定申告したほうが有利です。

不動産売却について知りたい方は、 「不動産売却にかかる期間と売却に影響するポイント」 の記事をご覧ください。

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不動産売却で確定申告は必要なのか

業務ではなく不動産を売却したときは、自宅であっても利益になれば所得になります。所得があれば確定申告は必要ですが、確定申告で控除などを利用すると税金を支払わないで済む場合もあります。

売却で赤字になったときも税金が戻ってくる場合もあるので、確定申告したほうがよいケースは多いです。

確定申告が必要なケース

不動産売却をした翌年に確定申告が必要なのは、売却によって譲渡所得が生じた場合と、特別控除や特例を利用する場合です。譲渡所得とは不動産売却によって出る利益であり、「譲渡所得＝売却価格－不動産の取得費－譲渡費用－特別控除」で計算します。

この際にプラスが出ているなら、譲渡所得が発生しているので、売却した翌年には確定申告が必要と考えましょう。また、譲渡所得が出ていない場合でも、特別控除を利用したい場合には確定申告をしなければなりません。

特別控除とは不動産売却に利用できる控除の制度であり、例えば適用することで3,000万円の控除が受けられるといったものがあります。仮に売却によって2,000万円の利益が出ていたとしても、3,000万円の控除が受けられる特別控除を適用させると、譲渡所得が0になるので、税金はかかりません。

基本的には譲渡所得が発生して課税対象になった場合に確定申告をしますが、利益が出ていない、あるいは損失が出ているなどの場合でも、特別控除や特例の制度を適用させるには、確定申告が必須であることは覚えておきましょう。

確定申告が不必要なケース

不動産売却をしたからといって、必ずしも利益が出るとは限りません。上記の式で計算して譲渡所得が発生しない、あるいはマイナスが出ている場合は、確定申告は不要です。

売却によって出たマイナスは譲渡損失であり、これが生じている場合は確定申告が不要だと考えましょう。ただし、譲渡損失が発生した際に適用できる特例もあり、これを利用する場合は確定申告をしなければなりません。

確定申告が不要になるのは、譲渡損失が発生しているだけではなく、損失に適用できる特例も利用しない場合のみと考えましょう。

確定申告を怠るとどうなる？

利益が出たにもかかわらず、申告期限内に確定申告をして税金を納めなかった場合は、申告した税金にプラスして、無申告加算税と延滞税というものが課せられます。余計な税金を払うことがないように、期限内に確定申告するようにしましょう。

無申告加算税は、原則として納税額が50万円以下ならば15％、50万円を超えた分については20％という割合で納付しなければなりませんが、税務署の調査前に自主的に申告した場合は、5％の割合に減額されます。

ただし、平成29年1月1日以後に法定申告期限が来るもの（平成28年分以後）に関しては、調査の事前通知後に申告をした場合は、50万円までは10％の割合、50万円を超える部分は15％の割合で無申告加算税が課せられます。

延滞税については、納付期限の翌日から2月を経過する日までは、年7.3%の税率又は、特例基準割合＋1％の税率のどちらか低いほうの税率です。2月を経過すると、その後は年14.6％の税率又は、特例基準割合＋7.3％のどちらか低いほうになります。特例基準割合は、その年によって違います。

不動産売却で確定申告をする選択肢

不動産売却をした翌年に確定申告をするなら、2つの選択肢があります。

• 税理士に依頼する
• 自分で行う

確定申告はどちらの方法で行っても構いません。それぞれの特徴の違いを知り、自分に合った方法を選びましょう。

税理士に依頼する

確定申告は税理士に依頼することができ、この場合は申告の手間が省けることがメリットです。確定申告はやったことがない人にとっては面倒なことも多く、さまざまな書類を集めたり、申告書を作成したりしなければなりません。

また、申告内容に不備があると、税金が加算されることもあります。これらのリスクを回避したいなら、税理士に依頼することがおすすめです。

デメリットは費用がかかることであり、5～15万円程度のコストがかかることも少なくありません。また、注意が必要なのはどこまでの作業を依頼するかによって、費用が変動するということです。

譲渡所得の計算を自分で行い、申告書のみ作成してもらうなら5万円程度で済むことが多いです。しかし、譲渡所得の計算から申告まで、すべての手続きを丸投げする場合は10～15万円程度かかるでしょう。費用がかかることはもちろん、依頼する内容によってコストが変動する点には注意しましょう。

自分で行う

確定申告は自分で行うこともでき、この場合のメリットは税理士に依頼する場合よりも費用がかからないことです。税理士に依頼すると、内容次第では15万円程度のコストがかかるので、これが削減できることは大きなメリットでしょう。

デメリットとしては、確定申告に手間がかかることや、申告ミスなどが起きやすいことがあげられます。譲渡所得の計算から申告書の作成まで、すべて自分で行う必要があるので、慣れていない人は時間がかかるでしょう。

また、申告ミスによってより高い税金がかかってしまうリスクもあります。加えて確定申告は2月16日から3月15日までの間に行う必要があり、期限内に速やかに申告しなければならない点にも注意が必要です。

自分で確定申告する場合にまずやるべきこと

税理士に依頼せず、自分で確定申告をする場合には、次のことをやる必要があります。

• どの書類が確定申告に必要か確認する
• 譲渡所得税額を算出する
• 適用する特例を選ぶ
• 書類の提出方法を選ぶ
• 納税または還付方法を選ぶ

やるべきことを正しく把握して、確定申告に備えましょう。

どの書類が確定申告に必要か確認する

まずは確定申告に必要な書類が何かを確認しましょう。申告の際に必要な書類は、次の通りです。

• 申告書B
• 申告書第三表/分離課税用
• 譲渡所得の内訳書
• 戸籍の附票
• 売買契約書・建築請負契約書（写し）
• 登記費用など諸費用の領収証（写し）
• 不動産売却時 売買契約書と領収証（写し）
• 仲介手数料の領収証（写し）
• 測量費・登記費用など諸費用の領収証（写し）
• 登記事項証明書

申告書や譲渡所得の内訳書は、税務署か国税庁のホームページからダウンロードできます。戸籍の附票は市区町村の役場にて取得ができ、不動産売却をしてから2カ月経過して取得します。

売買契約書や各種領収書などは、不動産を購入した際、または売却した際に取得したものを使用するので、紛失しないように保管しておきましょう。これらは売却価格や経費を計算し、譲渡所得を正しく算出するために必要です。

登記事項証明書は、不動産の登記情報を提示するための書類であり、正しく売却が行われているかを確認するために用います。これは法務局にて取得可能であり、一戸建てなら全部事項証明書を、マンションの場合は該当する範囲の一部事項証明書を取得しておきましょう。

譲渡所得税額を算出する

不動産の売却価格や取得費、譲渡費用などを計算して譲渡所得税額を算出します。例えば売却価格が3,000万円、取得費が1,000万円、譲渡費用が200万円だとすると、譲渡所得税額は1,800万円です。

この1,800万円に対して譲渡所得税がかかります。譲渡所得税は所得税と復興特別所得税、住民税の3つがあり、それぞれ売却した年の1月1日時点の所有期間によって、税率が変動します。

所有期間が5年を超えているものは長期譲渡所得で、5年以下のものは短期譲渡所得となり、所有期間別の税率は次の通りです。

例えば上記の1,800万円が譲渡所得税額の場合は、短期譲渡所得なら713万3,400円が、長期譲渡所得なら473万4,000円が税金としてかかります。

適用する特例を選ぶ

特別控除や特例が適用できる場合は、それらを活用しましょう。特例にはそれぞれ適用条件があり、まずはこれを満たしているかを確認する必要があります。例えば3,000万円の特別控除なら、次の条件を満たした場合に適用できます。

• 現在主に居住している住宅の売却
• 取り壊した場合は1年以内に売却
• 空き家の場合は住まなくなってから3年以内の売却
• 家族など特別な関係の人への売却ではないこと
• 前年や前々年に同じ特例を受けていないこと

もし譲渡所得が1,800万円なら、この特例を適用すると非課税となるので、短期譲渡所得なら713万3,400円が、長期譲渡所得なら473万4,000円の節税が可能です。

不動産の所有期間が10年を超えている場合は、軽減税率の特例が適用できます。適用の条件は、次の通りです。

• 現在主に居住している住宅の売却
• 売却する不動産の所有期間が10年を超えていること
• 取り壊した場合は1年以内に売却
• 空き家の場合は住まなくなってから3年以内の売却
• 家族など特別な関係の人への売却ではないこと
• 前年や前々年に同じ特例を受けていないこと

この特例を適用すると、譲渡所得の6,000万円以下の部分は所得税が10％、住民税が4％となり、6,000万円超えの部分には、長期譲渡所得と同じ所得税15％、住民税5％で課税されます。

譲渡所得が1,800万円だとするなら、この特例を適用すると税額は263万3,400円となり、長期譲渡所得と比較すると約200万円程度の節税が可能です。また、軽減税率の特例と3,000万円の特別控除は併用ができます。

旧自宅の売却価格が買い換えた新居の価格と同じか少ないときは、譲渡所得税は将来の自宅の買い換えまで先延ばしして繰り延べられ、将来の譲渡所得に組み入れられる買い換えの特例が適用できます。

• 実際に住んだ自宅、又は自宅及びその敷地や借地権を売却
• 所有期間が土地、建物共に10年超で、通算して10年以上は実際に住んでいる
• 売却の前年と前々年に3,000万円特別控除などの特例を受けていないこと
• 売却価格が1億円以下
• 買い換え先の建物の床面積が計5平方メートル以上、敷地が500平方メートル以下
• 自宅を売却した年の前年、当年、翌年に新居に買い換えること
• 中古住宅へ買い換えたときは、新築後25年以内又は一定の耐震基準を満たすこと
• 夫婦や親族など特別な関係のものに売却したものでないこと

特例を適用するには、これらの条件を満たさなければなりません。ただし、新居購入時には税金はかからないものの、将来的にその家を売却した際には、繰り延べた分の譲渡所得も課税対象になる点には注意が必要です。

例えば特例適用時の譲渡所得が100万円で、次の新居を売却した際の譲渡所得が1,900万円なら、合計2,000万円が課税対象となり、一度に多額の税金を支払わなければならない点には注意しましょう。

書類の提出方法を選ぶ

確定申告は税務署に出向く、郵送する、e-Taxの3通りの方法で行えます。税務署に持参する場合は、確定申告の時期は大変混雑するため、申告に時間がかかりやすい点はデメリットです。しかし、申告書の記載方法が分からないときは、税務署の職員にすぐ聞ける点はメリットでしょう。また、時間外に提出する場合は、税務署の時間外収受箱への投函によって申告することも可能です。

郵送または信書便で送る場合は、申告会場に足を運ばなくて済む点がメリットです。ただし、通信日付印を提出日とされるので、期日の考え方が少し複雑になる点はデメリットといえます。また、申告書は自分で作成しなければなりません。

確定申告書受領の控えが欲しい場合は、確定申告書を複写して、宛名を記載した返信用封筒と切手を同封します。

e-Taxは期日内であれば、時間に関係なく申請できる点がメリットです。申請にはパソコンだけでなくスマホからも申請できてお手軽です。申請方法は、マイナンバーカードとICカードリーダライタを使用する方法と、近くの税務署でID、パスワードを発行してもらい申請する方法があります。

税額の計算なども自動で行ってもらえるので便利ですが、申告内容はすべて自分で入力しなければならない点がデメリットでしょう。

納税または還付方法を選ぶ

確定申告が完了した後は、納税や還付の方法を選びます。納税は課税された税金を支払うことで、還付はもし税金を払い過ぎていた場合に、払い戻しを受けることです。

納税方法はさまざまあり、口座振替やインターネットバンキングでの決済、クレジットカード決済や金融機関の窓口での支払いがあります。

口座振替やクレジットカード決済なら素早く納税ができるので、手軽で便利な方法といえるでしょう。還付の方法は銀行振り込みであり、確定申告書に還付を受ける銀行口座の情報を記載します。

自分で確定申告する場合の流れ

自分で確定申告をするなら、どのような流れで行うのかを把握しておきましょう。

1. 譲渡所得を計算する
2. 必要書類を集める
3. 確定申告を行う
4. 納税をする

確定申告は大きく4つのステップで行えます。

STEP1：譲渡所得を計算する

まずは不動産売却によって譲渡所得が発生しているかどうかを計算しましょう。譲渡所得を計算する際には、取得費や譲渡費用をまとめておかなければなりません。取得費は次のものが該当します。

• 売却した土地や建物の購入代金
• 建築代金
• 購入手数料のほか設備費や改良費
• 土地や建物を取得したときに納めた登録免許税や不動産取得税、特別土地保有税や印紙税
• 借主を立ち退かせるために支払った立退料
• 土地の埋立てや土盛り、地ならしをするために支払った造成費用
• 土地の取得時に支払った土地の測量費
• 所有権などを確保するためにかかった訴訟費用
• 当初から土地の利用が目的であったと認められる場合の建物の購入代金や解体費用
• 土地や建物を購入するために借り入れた資金の利子で、不動産を実際に使用する日までの期間部分の利子
• 既に締結されている購入契約を解除し、他の物件を取得した場合に支払う違約金

次に譲渡費用に該当するのは、次のものです。

• 土地や建物を売るために支払った仲介手数料
• 登記または登録にかかった費用
• 売主が負担した印紙税
• 借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払った立退料
• 更地にして売却するためにかかった解体費用や建物の損失額
• 測量にかかった費用
• 既に締結されている契約を解除し、他の人に売却するために最初の契約者に支払った違約金
• 借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料
• その他その資産の譲渡価額を増加させるためその資産の維持や管理のためにかかった費用

これらを費用として計上するには、領収書が必要です。領収書をまとめて経費を計算し、売却価格から差し引いて譲渡所得がいくらになるかを計算しておきましょう。

STEP2：必要書類を集める

譲渡所得を計算し、課税対象になっている、あるいは特例などを適用するなら確定申告が必要です。確定申告が必要なら、申告に必要な書類を集めておきましょう。

確定申告は期限内に行う必要があり、申告をしても書類に不備があると税金が加算されることがあります。そのため、不備なくスムーズに申告するためにも、必要書類は早めから揃えておくことが大切です。

STEP3：確定申告を行う

必要書類を集めて申告書を作成したなら、確定申告を行いましょう。確定申告は税務署に直接出向くか、郵送で申告書を送付する、e-Taxで電子申請をするの3つの方法があります。どの方法を用いても構わないので、自分がやりやすいやり方でスムーズに申告を完了させることが大切です。

STEP4：納税をする

確定申告の結果、所得税や住民税が発生しているなら、納税を行います。所得税は確定申告終了後、速やかに支払う必要があります。計算した金額には復興特別所得税も含まれているので、それぞれまとめて納付が可能です。

住民税は4～5月ごろに納税通知書が届き、そこから4期にわけて順次支払います。そのため、確定申告をした後すぐに支払いが必要なのは、所得税のみです。

自分で確定申告する場合の注意点

自分で確定申告をする際には、次の3つの点に注意が必要です。

• 書類の記載漏れに注意
• 譲渡損失が出ても特例を使うことができる
• 申告期限は年度によって異なる

これらのポイントを把握し、失敗なくスムーズに確定申告を行いましょう。

注意点1：書類の記載漏れに注意

申告書は正しく記入して提出する必要があり、書類の記載漏れには注意しなければなりません。記載漏れがあると、経費を正しく計算できず、より多くの税額がかかってしまったり、場合によっては虚偽の申告をしたとして、税金のペナルティを課せられたりすることがあります。

記入方法で分からない部分があるなら、税務署の職員や税理士に相談して、抜け漏れがないかは念入りにチェックしておきましょう。確定申告の会場では無料で税理士に相談できることもあるので、これを利用して対処することがおすすめです。

注意点2：譲渡損失が出ても特例を使うことができる

不動産売却で譲渡損失が出ている場合は確定申告は必須ではありませんが、申告をすることで特例が適用でき、節税ができる場合があります。譲渡損失は他の所得と損益通算ができるので、損失が出ていても確定申告はしておいたほうが良いでしょう。

例えば損益通算の特例を適用するなら、譲渡損失が100万円、給与所得の年収が500万円の場合に、損失分の100万円を年収から差し引き、400万円分のみ課税対象となります。

つまり、払い過ぎた税金があるなら還付を受けられ、節税ができるでしょう。譲渡損失が大きい場合は、売却した翌年から3年以降まで損失を繰り越すことができ、複数年で節税ができるので、売却後は確定申告はしておくことがおすすめです。

注意点3：申告期限は年度によって異なる

確定申告は毎年2月16日から3月15日までに行う必要がありますが、詳細な期限は年度によって異なります。確定申告の期限は土日の関係で多少前後することがあるので、申告が必要な場合はその年度のスケジュールを確認しておく必要があります。

詳細な期限を確認せず、ぎりぎりまで申告をしていないと、場合によっては期限を過ぎてしまい、延滞税などのペナルティがかかってしまうこともあるので注意しましょう。

不動産売却の確定申告に関するよくある質問

確定申告で、記入の仕方や数字の計算がよくわからなくなった場合などに、疑問点を解消するための相談先を一覧で紹介します。不明点があった際の参考にしてください。

不明な点はどこに相談したらよいか

不動産を売却した時の相談先は、次の通り複数あります。

優良な不動産会社に出会うなら一括査定サイトの利用もおすすめ

自宅を売却する際は、優良で親切な不動産会社に相談したいところでしょう。そこで、不動産会社探しをする際におすすめしたいのが、一括査定サイトを活用することです。一括査定サイトでは、一度に複数の不動産会社に査定を依頼できるので、価格の比較ができることはもちろん、信頼できる不動産会社探しにも一役買ってくれます。

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税金はいつ支払うのか

譲渡所得税を支払う時期は、申告時に口座振替の手続をしていれば4月20日頃までに引落しされます。また、延納手続きを取った場合は、納付期限までに納税額の2分の1を支払い、残りを5月31日までに支払いますが、延納期間中は年1.6%の利子税がかかります。

住民税については、確定申告をしていれば市区町村に手続する必要はなく、確定申告のあとで5月くらいに納付書が来るので、一括で支払うか6、9、10、2月の末日の期限までに分割して支払えば大丈夫です。

確定申告不要なのに税務署から問合せがあったらどうすべきか

税務署は、登記事項証明書や不動産会社の書類をチェックすることができるので、不動産売買の事実が分かったときに、確定申告をしていないとなるとお尋ねのハガキが送付されてきます。これは、単に不動産の動きを見て送っているだけなので、利益が出ていないことを証明できれば恐れる必要はありません。

そのためには売買契約書などを添付して、利益が出ていないことを証明して返答すればよいのですが、難しい内容もあるので、税理士に相談してもよいでしょう。

不動産売却したら節税のためにも確定申告をしよう

自宅を売却したら、利益が出ても損益が出たとしても、節税できる可能性があります。損が出たからといって確定申告をしないでいると、損益通算や繰越控除で節税できるチャンスを逃すことになるでしょう。

自宅であれば、特に税金は優遇されていることが多いので、恐れずに税務署に相談しましょう。