【離婚時に家を財産分与するには】ローンは誰が支払っていくの？
更新日：2021年6月7日
離婚の際は、夫婦の共有財産を分ける財産分与が行われます。家もその対象です。
家のような固定資産は、物理的に分けることができない為、財産分与の方法が限られています。
あなたにとってどの方法が最良の選択であるか判断していきましょう。
離婚手続きの流れをおさらい！
1．離婚を決断したら、相手に話を切り出す
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2．親権や財産分与などについてはなし合う
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3．話がまとまらない場合は弁護士を交える
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4．離婚届を役所に提出し、離婚が成立する
家を売ることについて知りたい方は、「家を売る人が知っておくべきこと！流れや期間、費用を知ろう」 の記事をご覧ください。
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離婚に伴う家の財産分与とは
財産分与とは、婚姻中に協力して築いた財産を清算して分与することです。
財産分与の形には3つの種類がありますが、一般的な財産分与のことを『清算的財産分与』といいます。
経済面的に不利な相手方に対する『不要的財産分与』。
どちらかに浮気やDVなどの離婚に至る過失がある場合の『慰謝料的財産分与』があります。
| 種類 | 内容 |
|---|---|
| 清算的財産分与 | 夫婦で築いた共有財産を分けるため |
| 扶養的財産分与 | 離婚後に一定の生活水準を維持するために支払うもの |
| 慰謝料的財産分与 | 慰謝料の代わりとして支払うもの |
厳密には『慰謝料』と『慰謝料的財産分与』は別物ですが、後者の形式をとって支払われることがあります。
財産分与は基本半々で分ける
離婚時には、財産を半々で分けるのが一般的です。
ただし、どちらか一方に離婚の原因がある場合や、その時々の話合いによって応変します。
結局は、当事者の合意で決定するのです。
財産分与に含まれるもの
財産分与に含まれるものは、婚姻中にきずいた財産に限ります。
財産分与には、家具や現金のような分配が楽なものから、家や土地のような固定資産と呼ばれるもの。さらには借金などのマイナスの財産も含まれます。
ちなみに、家の名義人が夫一人の場合も財産分与の対象に含まれます。（婚姻中に取得したものであれば）
そのほかにも、預貯金や証券、車であっても名義がどちらにあるかは関係ありません。
財産分与に含まれないもの
逆に、婚姻前にきずいた財産は財産分与に含まれません。
そのほか、どちらかが贈与や相続によって得た財産も分与の対象には含まれません。
当事者以外のお金で家を購入している場合
家を購入する際に、どちらかの両親からいくらかの頭金を援助してもらうことがしばしばあります。
例えば、妻の両親からの500万円の援助があったうえで、家を購入した場合、いくらかは特有財産として妻側が多く受け取ることができます。
5,000万円の家を購入した例で考えてみましょう。
援助金は妻側の500万円。
売却金額は3,500万円で、ローン残債は2,500万円あったとします。
この場合、手元に残る金額は1,000万円ですが以下の計算により、100万円が妻側の特有財産となります。
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1,000万円×500万円÷5,000万円＝100万円
離婚時に家を財産分与する方法
離婚をする際、家を財産分与するには大きく分けて２つの方法があります。それぞれに良い点やリスクがあるので、あなたの状況にあった方を選びましょう。
- 家を売却し現金化して財産分与する
- 一方が家を、もう一方が現金を受け取る
家を売却し現金化して分与する
最もトラブルなく明瞭な財産分与は、家を売却し現金で分与する方法です。
家やローンを残しておくと何かとトラブルリスクが付きまといます。
関係をしっかりと断ち切る意味合いでも、家を手放す選択が一番安全といえます。
ただし、売却するには原則的にローンを払い終えている、又は売却金額と手持ち資金を合わせてローンを完済できる状態である必要があります。
ローンを払いきれない場合も売却することができますが、任意売却という特殊な手段をとる必要があります。
ローンを払いきれる場合
ローンを払いきれる場合は、不動産会社に依頼し通常の不動産売却を行い、その後財産分与します。
売却の方法は、不動産会社に仲介してもらい第三者に売却する『仲介』と、不動産会社に直接買取をしてもらう『買取』の方法があります。
仲介は、平均的に3～6カ月の期間を要しますが、より高い価格で売却できる可能性があります。
買取は、最短1週間ほどで売買を終了させることができますが、一方で仲介売却の場合の6～7割程度の売買価格となる場合がほとんどです。
不動産の買取相場は、不動産市場で取引される価格の約6割～8割といえます。この記事では、なぜ不動産の買取相場が安くなるのか・どのような要素が買取相場を左右するのかを解説していきます。家の売却相場について知りたい方は、「【家の売[…]
ローンが払いきれない場合
ローンが払いきれない場合には、任意売却という手段を用いて売却を行います。
通常ローンが残っている状態では、金融機関があなたの家を担保とするために設定する抵当権を外すことができません。
抵当権の外していない状態では、基本的に売買をすることができません。
任意売却は、金融機関の合意の上抵当権を外してもらい売却に打つる方法です。
すでに住宅ローンを滞納していて、支払いが困難なことが大きな条件です。
転勤が決まったりライフスタイルが変わったり、家族の構成が変わり、住み替えを考える時に所有しているマンションを売却し手放す必要があるかもしれません。 しかし、ほとんどの場合マンションを購入する際には住宅ローンを組んで購入しています。「[…]
一方が家を、もう一方が現金を受け取る
よくあるパターンとして、子どもと妻が家に残り、夫が出ていくケースが考えられます。
この場合、妻側が家をもらい、夫側が家の半額分の現金を受け取ることで、公平に財産分与したことになります。
こうした、片方が家の所有者となる財産分与では、いくつかの支払い方が想定できます。
- 一方が家を、もう一方が家の半額の現金を受け取る
- 一方が家をもらい、月々の家賃という形でもう一方へ支払う
- 養育費や慰謝料等を差し引いて、一方が家をもらう
子供が学校に通っている家庭であれば、その環境をできるだけ変えたくないと思いこうした財産分与の方法をとる場合があります。
しかし、いずれの場合もお互いの関係を完全に断ち切ることができないため、のちのちのトラブルにつながりやすくなります。
2つの財産分与の方法を解説してきましたが、どちらもまずは家の価格を知る必要があります。
不動産会社に査定を依頼すれば、無料で家の価格を調べてもらうことができます。
不動産会社が算出する査定額は会社によって大きく異なるため、いくつかの不動産会社に査定をしてもらい、条件がいいと感じる会社を選ぶようにしましょう。
財産分与後の住宅ローンの行方は？
原則的に、ローンの残高も財産分与の対象ですので、ローン額を二人で払う場合や、財産分与時にローン分多く財産を受け取ることが考えられます。
それでは、実際に支払いを行う人は誰になるのでしょう。
ローン契約のパターンとしてよくある3つの形態を、２つのシーンごとに解説していきます。
ローン契約パターン
- 夫が債務者
- 夫が債務者、妻が連帯保証人（または連帯債務者）
- ペアローンを組んでいる場合
シーン１：夫が家に住み続ける場合
1．夫が債務者
この場合は、そのまま夫が返済していくことがほとんどです。
2．夫が債務者、妻が連帯保証人（または連帯債務者）
この場合も、夫が返済していくのがほとんどですが、返済が滞った場合は妻側に支払い義務が発生します。
3．ペアローンを組んでいる場合
この場合の支払い義務は双方にあります。
話合いの結果、住み続ける夫が支払っていくことも考えられますが、その場合は名義を夫のみに切り替えておかないとトラブルの原因となりかねません。
ただし、ペアローンは2人がそれぞれ審査され、その後借り入れるものなので、単身の名義に変更すると信用力が足らず拒否されることが往々にしてあります。
そのため、名義変更のためには夫側が借り換えを行う必要がでてきます。
シーン２：妻が家に住み続ける場合
1．夫が債務者
債務者が夫の為、ローンの返済は夫が行うことが多くあります。
もし、妻側が家賃という名目で夫側にローン代を支払っている場合ならリスクは少ないですが、夫側が不要的・慰謝料的にローンを払っている場合は注意が必要です。
自分のすまない家のローンを払い続けることに不満を感じる方も多く、生活を圧迫した結果返済が滞る場合があるのです。
返済が滞れば、いずれ競売にかけられることになり立ち退きの必要が出てきます。
2．夫が債務者、妻が連帯保証人（または連帯債務者）
この場合も、「夫が債権者」の場合とほとんど同様です。
しかし、連帯保証人や連帯債務者になっている場合は、夫側の返済が滞った時点で返済義務がのしかかります。
3．ペアローンを組んでいる場合
ペアローンの場合は、「夫が家に住み続ける場合」と同様です。
離婚時に家を財産分与する注意点
譲渡所得税がかかる可能性がある
財産分与のために家を売却するとしても、離婚前に売却を行うため、通常の売却と何ら変わりがありません。そして、家を売却して利益が出た場合は、譲渡所得税の課税対象になります。とはいえ、マイホームを売った場合には特例が設けられており、最大3,000万円まで控除されるため、実質プラスでも譲渡所得税が非課税になる可能性があります。
譲渡所得の計算式は次の通りです。
| 譲渡価格（売却価格）－（取得費+売却にかかった費用+特別控除3,000万円）＝譲渡所得 |
取得費は、家の購入代金や購入時の不動産会社の仲介手数料など、不動産の取得にかかった費用全般を指します。売却にかかった費用は、不動産会社への仲介手数料・登記費用などの経費です。これらの金額と、特別控除額を譲渡価格から差し引き、譲渡所得がプラスになる場合は課税対象になります。
税率は、売却をした年の1月1日時点で5年を超える長期譲渡所得なら、所得税が15%、住民税が5%です。5年以下の短期譲渡所得なら、所得税が30%、住民税が9%です。なお、10年を超える場合には、課税長期譲渡所得金額が6,000万円までの部分は所得税10%・住民税は4%、6,000万円を超える部分は所得税15%・住民税は5%になる軽減措置があります。
贈与税がかかる可能性がある
離婚前に一方へ家の名義を変更した場合は、贈与税の対象になりますが、離婚後に手続きした場合でも贈与税がかかるケースがあります。それは、自宅の所有権が夫婦のどちらでもない場合です。親との共有名義の土地の部分があるなど、夫婦以外の所有権があり、それをどちらか一方の名義に統一する場合は、贈与とみなされます。
また、通常の計算以上に明らかに多い財産を分与した場合も、贈与税の対象になる恐れがあります。これは、離婚が形式上で行われ、贈与税や相続税を免れるための手段になる可能性があるためです。
家の財産分与は手間がかかるので早めに準備する
家の財産分与にあたっては、どちらかが住み続ける場合でも、査定に最低1～4週間はかかります。また、売却する場合は目安として3～6カ月が必要です。
そのうえで離婚の協議を行い、協議書をまとめて実際に財産を分与することになるため、非常に手間がかかります。よって、お互いが冷静なタイミングで話し合いを進め、できることから早めに準備しましょう。
とくに売却する場合は長期戦になることは確実なので、お互いの手間をできるだけ省くために、一括査定サイトなどを活用して、他者の手も借りることをおすすめします。
もっと詳しく知りたい方は、「離婚で住宅ローンが残るから夫が住む？事前にどうなるのか知っておこう」という記事をご覧ください。
他にも以下の記事をご参考にしてみてください。
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