【家の売却相場】75ヶ月分の売却相場を分析！築年数と相場の関係も解説
更新日：2021年5月26日
家の売却相場について解説します。家の売却相場を知るメリットは、予算の計画が立てやすいことです。
家を売却して新しい物件に引っ越したいという場合、売却する物件がどのくらいの価格で売れるのかを事前に調べておく良いでしょう。
物件の相場価格を調べておくことで、売却の仲介となる不動産会社に頼りきりにならず、売却価格が適切なのかを知るこは大切です。
そこで今回は、家の売却相場の調べ方や家の相場価格が変動するポイント、注意点をまとめました。
家を売ることについて知りたい方は、「家を売る人が知っておくべきこと！流れや期間、費用を知ろう」 の記事をご覧ください。
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【75ヶ月分析】家の売却相場動向を知ろう
市場全体として、家を売却するときの相場動向を解説します。日本の中でもエリアによって相場動向が違ってきますので、首都圏、中部圏、近畿圏の3つに分類し、2014年5月から2020年7月までの75か月分のデータを分析した結果をお伝えします。
３つのエリアの相場動向まとめ
※東京カンテイ「市況レポート」をもとに編集部作成
上の図は、首都圏、近畿圏、中部圏の家の売却相場を時系列でまとめたデータです。
大きく見ると首都圏では2019年初めまでは上昇傾向にありましたが、そこから一転して下降傾向にあることがわかります。近畿圏においては、2017年初め頃から緩やかに上昇していましたが、2018年末には頭打ちになり、その後横ばいの様子です。中部圏においては、2017年半ば頃から上昇していましたが、2019年初めに頭打ちになり、その後は横ばいです。直近数ヶ月はやや上昇傾向にあるかもしれません。
これまで上昇していた家の相場ですが、直近は価格が頭打ちになっていたり、首都圏では相場が下落し始めている様子がうかがえます。いつかは家を売却するかも知れないのであれば、相場が大きく下落してしまう前に不動産会社へ相談しておいても良いかもしれません。
首都圏の家の売却相場動向
※東京カンテイ「市況レポート」をもとに編集部作成
首都圏の家の売却相場のピークは、2019年2月の3,741万円です。その2か月後、2019年4月と5月で3,200万円台から反発しましたが、ピーク時の価格までは戻らず、下降トレンドであることがわかります。
要因としては、人口減少による需要の低下、タワーマンションなどのマンション需要が増えたことによる家の人気低下などが考えられるでしょう。
近畿圏の家の売却相場動向
※東京カンテイ「市況レポート」をもとに編集部作成
近畿圏の家の売却相場のピークは、2018年11月の2,650万円です。その後、2019年6月までピークは続きますが、2019年7月以降は緩やかに下降傾向にあることがわかります。2020年5月に2,356万円と、直近2年間の最低価格がでました。
2020年5月の下落は、新型コロナウイルスの影響が反映されている可能性があります。2020年7月には2,585万円まで戻りましたが、その要因は非常事態宣言の解禁に伴い経済活動が再開することによるものの可能性が考えられます。
中部圏の家の売却相場動向
※東京カンテイ「市況レポート」をもとに編集部作成
中部圏の家の売却相場のピークは、2019年1月の2,426万円です。その後、2019年7月までの7ヶ月間に渡り大きく減少していましたが、2019年7月から2020年2月にかけては反発し上昇していました。
直近は上昇傾向にあるように見えますが、高値の価格が2019年1月時点のピークの価格を超えないため、今の価格が高止まりである可能性が考えられます。一方で、株価のチャートように分析すると、「先行き強気の三角保ち合い」と似ている状況であるととらえることもできるかもしれません。
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築年数が家の売却相場に与える影響を知ろう
戸建てやマンションといった家の相場は、同じ築年数でも物件種別によって異なります。また、築年数が増えると相場価格が下がることを知っていても、どのくらい相場価格が下落するのか知らない方も多いと思います。
家の売却を検討している人は、自身が想定する相場と異なる可能性があるため、築年数との関係を確認しておきましょう。
家の売却相場と築年数の関係のまとめ
相場と築年数の関係をまとめると、以下のようになります。
| 築10年 | 築15年 | 築20年 | |
|---|---|---|---|
| 戸建て(木造) | 新築時の50％程度 | 新築時の20％程度 | ほとんどゼロ |
| マンション(鉄筋コンクリート造) | 新築時の80％程度 | – | 新築時の60～70％程度 |
下の図は、国土交通省が発行した「中古住宅流通、リフォーム 市場の現状」という資料に記載されている図です。新築購入時の価値を100としたときに、築年数によってどれくらい価値が下落していくかを示したものです。
戸建てはオレンジ色のラインです。下落スピードがあり、築20年以降の価値が低くなっています。マンションはブルー色のラインです。購入直後に大きな下落があり、その後は徐々に価格が減少していくことがわかります。
戸建ての売却相場と築年数
戸建ての売却相場と築年数の関係から考えられることは、基本的には築22年までに売った方が良いということです。なぜなら、築20年を超えると建物自体の価値はほとんどゼロになるからです。
築年数によって価値が減ってしまう背景として、戸建てやマンションなどの不動産には「法定耐用年数」が定められていることがあります。
法定耐用年数は建物の構造によって定められます。例えば、鉄筋コンクリート造のマンションの場合の法定耐用年数は47年です。一方で木造の戸建ての場合、法定耐用年数は22年となっています。
| 建物の構造 | 法定耐用年数 |
|---|---|
| 木造 | 22年 |
| 鉄筋コンクリート造 | 47年 |
| 軽量鉄骨プレハブ造(厚さ3mm以下) | 19年 |
| 軽量鉄骨プレハブ造(厚さ3～4mm) | 27年 |
| 重量鉄骨造(厚さ4mm以上) | 34年 |
このように、建物の構造によって法定耐用年数は異なります。木造の戸建ての法定耐用年数は22年であるため、築年数20年を超えると資産価値がほとんどないといわれているのです。
法定耐用年数の長い構造でも、築22年を超えると資産価値は大幅に下がるため、基本的には22年までに売るほうがよいでしょう。
マンションの売却相場と築年数
マンションは購入後1年で価値は急落しますが、戸建てに比べると耐久性も高く資産価値の減少ペースは緩やかです。マンションの価値は、築10年で新築時の80％程度、築20年で60～70％程度です。
木造が多い戸建てと異なり、マンションの建物は鉄筋コンクリート造がほとんどです。鉄筋コンクリートの場合、消耗スピードが違うため、資産価値の減少速度が緩やかになります。
実際に、東日本不動産流通機構（通称：REINS）が発表している、首都圏中古マンションの成約状況から、1平方メートルあたりの単価と価格の平均を見ていきましょう。
| 築年数 | 1㎡当たり（万円） | 価格（万円） |
|---|---|---|
| 築5年 | 82.9 | 5,501 |
| 築10年 | 70.5 | 4,621 |
| 築15年 | 60.8 | 4,259 |
| 築20年 | 55.7 | 3,907 |
| 築25年 | 40.5 | 2,676 |
| 築30年 | 28.4 | 1,625 |
| 築30年以上 | 31.5 | 1,782 |
傾向としては不均等に下落し続け、築25年を経過する頃には約半分の価値となると覚えておくと分かりやすいでしょう。 また築30年を迎えるころには、相当価値も下がってきますし、築30年以上になると大きく下落し、築浅物件と比べると半分以下になります。
ただし、建築基準法が改正された1981年以降に建てられたマンションか否かで、価格差が生じます。戸建てと比べると、マンションは築年数が古くなっても、価値が下がる割合が緩やかであることがわかります。
家の売却相場の調べれるサイト3選
家の売却を考えるとき、まずは売却予定の物件がどのくらいの価格で売却できるのかを知るために、売却相場を調べましょう。ここでは、家の売却相場の調べ方を紹介します。
- レインズマーケットインフォメーション
- 不動産取引価格情報検索
- 不動産の一括査定サイト
方法1：レインズマーケットインフォメーション
不動産の希望売却価格ではなく、実際の契約が結ばれた成約価格をもとにした情報を調べることができるのが、「レインズマーケットインフォメーション」です。
不動産会社同士が情報をやり取りするシステムである「レインズ」が保有している情報を、一般の個人でも閲覧できるようにしたのがこのサイトです。国土交通大臣が指定している不動産流通機構が運営しているシステムをもとにしているため、記載している情報は非常に正確です。
戸建てとマンションにカテゴリが分けられており、都道府県や地域、最寄り駅、築年数などの項目を選んで、売買された不動産の成約価格を調べることができます。
方法2：不動産取引価格情報検索
国土交通省がアンケートをデータベース化した「不動産取引価格情報検索」も、家の売却相場を調べるときに使えるサイトです。
取引時期や不動産の種類、地域などの項目を選択していくと、該当する不動産の取引価格をチェックすることができます。売却価格ではなく成約価格をベースにしているので、実際に売買契約上でいくらで売れたのかを知れるため、より正確な相場を調べやすくなるというメリットがあります。
価格情報を表示する地域を地図から探すこともでき、他のサイトと比べるとより簡単に不動産の相場を調べることができるでしょう。
方法3：不動産の一括査定サイト
家の売却相場は自分でも調べることができますが、不動産会社に査定を依頼して、自分の売却物件の売却予想価格を査定してもらうことも可能です。
最寄りの不動産会社に物件情報を持ち込んで査定をだしてもらうのも1つの方法ですが、手間と時間がかかってしまうため、簡単に査定価格を出してもらえるネットでの査定依頼がおすすめです。
特におすすめなサイトが、簡単な物件情報を入力するだけで、最大4社から査定価格を受け取れるすまいステップです。
すまいステップは、大手の不動産会社から地域のローカル不動産会社まで全国の業者に対応しており、その中からユーザーに合った最適な査定価格を紹介します。
最大で4社から査定価格を受け取れるため、複数の査定額を比較して、自分の売却物件の相場を知りやすいというメリットもあります。査定額や内容が気に入った業者がいれば、そのまますまいステップを通して媒介契約も結ぶことができます。また、クレームの多い悪徳企業は排除しているため、初めて不動産の売却を行う方でも安心です。
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家を相場よりも高く売却するコツ
家を相場よりも高く売却するためのコツを紹介します。家を売却するときのコツは大きく3つあります。
- 複数の査定価格を比較する
- 4か月以上の余裕をもって売却する
- インスペクションを実施して売却する
複数の査定価格を比較する
家の査定価格は不動産会社によってバラツキがあります。査定額が数百万円違うこともあります。また、不動産会社によっても信頼できるかどうかが変わってきます。できることなら、あなたにとって安心できる不動産会社に依頼したいですよね。
なぜ不動産会社によって査定額にバラツキが出るかというと、査定価格を算定する際に多くの不動産会社は周辺の過去の成約事例を参考にしますが、不動産会社によって参考にする成約事例は異なるためです。
たとえば、うまくいった成約事例ばかりを参考にした会社の場合は、査定金額は高くなる傾向があるのに対し、安く売れた事例ばかりを参考にした会社の場合は、査定金額は低くなる傾向があります。
また訪問査定を行う際は、査定した人がどのような情報をもとに判断したかによっても、査定価格にバラつきが発生するでしょう。査定経験豊富なベテランと、査定経験が浅くノウハウも確立していない担当者とでは、必然的に査定価格が異なることは容易に想像できることです。
手軽に複数の査定額を比較したい場合は、一括査定サイトがおすすめです。すまいステップというサイトを使えば、安心して良い不動産会社にであるでしょう。
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4か月以上の余裕をもって売却する
家を売却するときに、4ヶ月以上の余裕を持つことが大切です。なぜなら、余裕をもって売却をしないと、売主にとって不利な条件を受け入れなければならない可能性が出るからです。
例えば、もし「1ヶ月で家を売却したい」と売り急いでしまった場合、高く売れるはずの家を相場よりも低い価格で出さなければなりません。すると、得られたはずの利益を逃してしまうことになります。
売却期間に余裕がないと、買い手の値引き交渉に応じてしまい、結果的に利益がほとんど出なくなってしまうからです。
売却にかかる期間はそのときの条件や物件の状態や売主の希望など諸条件によって異なりますが、目安として最低でも4ヶ月は余裕を持っておきましょう。
インスペクションを実施して売却する
インスペクションを実施してから売ることも大切な場合があります。インスペクションとは、検査や診断という意味を持ち、ホームインスペクション・住宅診断とも言い換えられます。専門家による目視のインスペクションに費用はおよそ5万円～7万円が相場です。
家を売るときにインスペクションを行うことで、客観的にマンションの状態を判断してもらうことができるようになるため、より正確に価格を査定してもらいやすくなります。
診断の結果、適切な修繕やリフォームを行うことで相場よりも高い価格で家を売却することが出来る可能性があります。
また、家の売却活動をするときに掲載する広告に、インスペクションを実施したことを記載することで、購入希望者は見えない部分に対する安心感を得ることが出来ます。
家の売却相場が変動する要因
家の相場価格はずっと一緒ということはなく、常に変動し続けます。ここでは、家の相場価格が変動するポイントを紹介します。
- 立地のよさや周囲の環境
- 道路との接面や高低差
- 土地の形や面積
- インフラ設備の状況
- 家の築年数
- 設備の機能やグレード
- 管理状態のよさ
- 間取りやデザイン
- リフォームの有無
要因1：立地のよさや周囲の環境
特に家の売却価格を変動させる要因と言えるのが、立地のよさです。最寄りの駅から徒歩何分で着けるのか、最寄りの駅の沿線は人気があるかなど、アクセス面で立地のよい家は便利なため人気が高く、その分売却相場も高くなる傾向があります。
また、周辺にどんな施設があるのかも、立地のよさに含まれます。徒歩圏内にコンビ二やスーパー、ショッピングモールなどの店舗があるか、子どもが遊べるような大きな公園があるかなど、ファミリー層に人気の高い施設が近くにあると、家の相場価格は高くなりやすいでしょう。
要因2：道路との接面や高低差
両隣に建物があり前面だけが道路に接している「中間画地」よりも、2面以上が道路に接している「角地」にある家のほうが売却価格が高くなる傾向があります。
また、住宅から下水への排水を行う必要があるため、道路よりも建物が50センチから1メートルほどが標準的な高低差とされています。そのため、道路よりも建物の方が低いと、物件自体の売却価格が低くなってしまいます。
また、道路よりも敷地が2メートル以上高いと、家に入るために階段を設置しなければならなくなるため、価格が安くなりがちです。
要因3：土地の形や面積
売却予定の家が建っている土地の面積や形も、売却価格を大きく変動させます。面積はやはり広ければ広いほど、価格は上がっていきます。土地の形は、長方形や正方形に近い形のほうが、敷地として使いやすいため、人気が高くなります。
逆に細長かったり三角形に近い形だったりすると、家の形もそれに合わせなければならなくなるため、人気が低く、その分相場価格も安くなってしまいます。
要因4：インフラ設備の状況
下水やガス、水道などのインフラ設備が、その土地にきちんと整備されているのかも、家の売却価格を左右します。
例えば、周辺地域の家のほとんどに下水やガスが設備されているのに、売却する家だけが下水の設備がされていないとなると、周辺の相場価格よりも低くなる可能性が高いです。
要因5：家の築年数
まず、築年数は10年をボーダーラインにして、売却価格が大きく変動しています。築年数10年以内の戸建て物件は、新築よりも安いけれどまだ建物も新しいということで、中古物件の中でも特に人気が高いです。
しかし、築年数10年を超えた物件でも、立地がよければ、少し安めに購入してリフォームやリノベーションをしたいという客層に需要があるため、物件によっては売却相場が高めになる可能性もあります。
要因6：設備の機能やグレード
キッチンに食洗器や床下収納が設置されているか、床暖房や浴室乾燥システムがあるかなど、物件内の設備の機能やグレードも、売却価格を左右する要因の1つです。
物件内の設備が整っている戸建ては人気が高いため、築年数を重ねていても、売却価格が高くなる傾向があります。
要因7：管理状態のよさ
家をしっかり管理していて、状態がよい場合は、築年数が経っていても、それほど建物の価格が落ちません。
例えば、壁紙や壁自体がキレイにキープされているか、ドアや窓にがたつきがないかなど、持ち主の管理次第で状況が左右されるポイントが、この建物の管理状態のよさに含まれます。
要因8：間取りやデザイン
間取りやデザインはおしゃれなものがよいと思われる方も多いかもしれませんが、一般的な間取りやデザインの家のほうが相場価格が高くなりやすいです。
デザインの趣向は人によって変わるため、ユニークなデザインや流行りのデザインの物件は、買主を見つけにくくなるため、その分相場価格も安くなりがちです。
誰でも使いがってのよい一般的な間取りやデザインのもののほうが、人気が高いようです。
要因9：リフォームの有無
売却前にリフォームをしているかどうかも、建物の価格を左右します。築年数が経っていても、大規模なリフォームをした家であれば、築年数が浅い物件と同じくらいの相場価格がつく可能性もあります。
相場を知って家の売却を成功させよう
家の売却を考えたら、まずは売却価格の相場を調べることで、後々の売却活動をスムーズに行うことができます。初めて不動産の売却を行う方だと不安や戸惑うことも多いかもしれませんが、相場価格を調べるのは初心者でも簡単にできます。
今回紹介した内容を参考に、自分で売却価格の相場を調べてみて下さい。また、相場を調べるときに一括査定サイトを利用したいと考えている方には、すまいステップがおすすめです。シンプルな情報入力だけで、最大4社から査定額を受け取ることができるため、大まかな相場価格を簡単に調べることができます。
すまいステップでは優良な業者のみを紹介しているので、売却価格の相場を調べるだけでなく、査定を出してもらった会社とそのまま仲介契約を結ぶとなっても安心です。家の売却を考えている方は、ぜひすまいステップを活用してみてはいかがでしょうか。
もっと詳しく知りたい方は、「戸建てを売却する際にかかる費用｜支払うタイミングも把握しておこう」や、「戸建て売却の税金とは？所得税や住民税などの目安を知ろう」の記事をご覧ください。
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家の売却相場が変動する要因とは？
立地や家の状況、周囲の環境に至るまで様々な要因が噛み合ってきます。詳しくは家の売却相場が変動する要因をご覧ください。