【古い家を売る方法】より良い条件で売却するコツと手順を解説

更新日:2021年12月3日

 

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古い家を売ることができるのか、古い家でも売るにはどうすれば良いか解説しています。家を売ろう考えても、古い家だった場合、売れるのかどうか気になりますよね。

人の住まない古い家は老朽化が進み、近隣の家にも迷惑をかける場合があります。放置しておくと税制面でも余分な出費がかかる可能性がありますので、上手に古い家を売る方法を知っておきましょう。

家を売ることについて知りたい方は、「家を売る人が知っておくべきこと!流れや期間、費用を知ろう」 の記事をご覧ください。

監修畑中 学
不動産に関わる相続や債務問題のトラブルシューティングを得意とし、その真摯な取り組みがNHK、読売新聞、日本経済新聞などで紹介されている。武蔵野不動産相談室株式会社代表取締役。
【保有資格】宅地建物取引士、公認不動産コンサルティングマスター、マンション管理士、管理業務主任者
【URL】武蔵野不動相談室株式会社
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目次

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【古い家の売り方】状況事に考えよう

一概にどの方法が優れているとは言えませんが、古い家の場合は、現在の状況を鑑みて適切な売却方法をとっていく必要があります。

「築20年過ぎた建物は、価値がほとんどない」とよく言われますが、売り方次第ではしっかりお金に換えることができます。

そのままの状態で売る

まずは、現状そのままで売却する方法です。

最近では、「古い家を安く買って、自分好みにカスタマイズしたい」という需要が高まっているため、そのままの状態でも十分に売却できる可能性があります。

人口が極めて少ない田舎であったり、昔の耐震基準で作られている1981年以前に建てられた建物だったりする場合意外では、最もおすすめしたい方法です。

メリット
  • もっとも持ち出しの費用なく売却できる方法
  • 「古い家を買いたい」人の目に留まれば高く売れる可能性もある
デメリット
  • そもそも住宅需要のない地方では、購入希望者が募りにくい
  • 劣化が進み過ぎている場合、建物があることがマイナスポイントとなり安くなってしまう可能性もある
  • 旧耐震基準(1981年以前に建てられた)家だと購入されにくい

建物を解体して『更地』として売る

建物を解体し更地として売ることで、住宅ではない『駐車場』や『倉庫』など、様々なニーズをとらえることができるため、結果的に早期売却できる可能性が高まります。

さらに、旧耐震基準で建てられた家や、劣化がひどい家に対するマイナスポイントを払拭することができるので、より高く売れる場合もあるのです。

一方で、解体費用(目安:30坪の家で100万円~200万円)がかかるうえ、売却が長引くと通常より高い固定資産税が課せられることがあります。

固定資産税は、1月1日時点での建物の状況によって税額が異なります。(また1月1日時点での不動産所有者に対して課せられます)
建物がない更地では、住宅地にかかっている固定資産税の減税措置から外れるため、土地部分の固定資産税が最大6倍になるのです。

メリット
  • 様々な購入ニーズにこたえられるので、より早く買われやすい
  • 家があることがマイナスポイントである場合、更地したほうが高く売れる
デメリット
  • 高額な解体費用がかかる
  • 土地部分の固定資産税が最大6倍に上がる

建物の一部をリフォームして売る

劣化がひどい部分だけをリフォームして売却する方法もあります。

ですが、古い家を購入する人からすると、自分好みにリフォームしたいという考えがあります。
そのため、過度にリフォームをし過ぎると、逆に購入希望者を減らしかねませんし、費用も掛かります。

リフォームをする場合は、印象に響きやすい水回り(洗面所や風呂場)などを検討するといいでしょう。

正直、若干のリフォームを加えるくらいなら、そのまま売却する方法の方がリスクが少ないといえます。

メリット
  • 購入希望者に好印象を与えやすい
デメリット
  • 過度にリフォームを行い、結果的に売り出し価格が高まると、逆に購入希望者のニーズに反する
  • リフォーム代がかかる

不動産会社に買取ってもらう

ここまで解説してきた売却方法は、いずれも「不動産を売りに出して、購入希望者をつのり、売却する」方法です。
この場合は、売り切るまでに一般的に3~6カ月の時間がかかります。

不動産会社に買取をしてもらう場合は、買取を行っている不動産会社に直接売却する形になるので、最短で1週間ほどで売却することができます。

さらに、普通の売却方法で売れない物件でも買取してくれることが多くあります。
不動産会社は購入後、転売をするためにリフォームや開発を施すため、建物の劣化状況はさほど問題ではないのです。

ただし、これまでの普通の売却方法と比べると、売却価格が7割程度となります。

 
編集長
なかなか売れなかったり、どうしても早く売ってしまいたい事情があったりしたら、最終手段的に買取を考えてみるのが安全。
なんてったって、すっごく安く売れてしまうからね。
メリット
  • 最短1週間程度で売却することができる
  • 売りにくい物件でも売却することができる
デメリット
  • 通常の売却をした場合の7割程度の値段でしか売れない

買取には、『即時買取』と『買取保証』といったサービスがあますが、買取保証なら、「普通の売却で売れなかった場合に買取をしてもらう」ことができます。

古い家を売却する手順

売却を進めていくには、ざっくりとした全体像と、まず何をしたらいいのかを知る必要がありますね。

売却するまでの流れ

売却方法によって、解体やリフォームの工程が入ったりしますが、大まかには以下のような流れとなります。

1.

不動産会社に査定を依頼する

2.

媒介契約を結ぶ

3.

売買活動を開始する

4.

買主と売却条件の交渉

5.

売却契約の締結

6.

引渡し

解体やリフォームの方向性を決定には、その地域の需要を知る必要があります。

ですので、どの売却方法をとる場合でも、まずは不動産会社に査定を依頼し「その建物の価値」「周辺の需要」を聞くようにしましょう。

まずは不動産会社に査定をする

最初に行うのは不動産会社への査定依頼です。
査定は、その家を一定の期間内に売り切るとしたらいくらで売れるか、予想価格を算出してもらう作業になります。

不動産の価格は『土地』と『建物』別々で査定されるので、建物に今いくらの価値があるのかをしっかりと確認するようにしましょう。

不動産会社が出す査定額は、会社ごとに大きく異なる可能性が高いので、複数の不動産会社を比較して検討すると思わぬ失敗を回避できます。

一括査定サイト すまいステップ では、一度に最大4社の不動産会社に査定を依頼することができます。
下のフォームから3分程度で査定を依頼することができます。

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古い家を売るときの準備段階の注意点

 

古い家を売りたいときには、注意しなければならないことがあります。自分では「これで高く売れる」と思い、ほどこしたことが逆に売れない家にする場合もあるからです。注意点を理解しておけば、大きな失敗を回避できるでしょう。

  1. リフォームしても高く売れるとは限らない
  2. 境界は売却前に確定しておく
  3. 古い家を売る時の費用を把握する
  4. 土地の相場を調べずに売ろうとしない

準備段階の注意点1:リフォームしても高く売れるとは限らない

よくある失敗談のひとつに、リフォームが挙げられます。古いから売れないという理由は間違いとは言い切れないところは確かにあるでしょう。だからといって、リフォームさえすれば必ず成功できるとは限りません。

まず、リフォームをするとしても多額の費用がかかります。単純に古い家より状態はよくなるかもしれませんが、そのまま売値にリフォーム費用をプラスできるとは限りません。つまり、リフォーム費用を回収できないことも多いのです。

逆に、古い家を安く買って自分でリフォームをしたい、DIYをしたいという方も増えています。たとえば、古民家をリフォームしておしゃれなカフェにするというかたも少なくありません。リフォームをすると、リフォーム前提で物件を探しているかたの選択肢からこぼれる可能性が出てきます。

このような理由から、高く売るためにリフォームをすることが必ず正解につながるとも限らないのです。

準備段階の注意点2:境界を不明確にしておかない

隣人トラブルでよくあるのが、土地の境界に関する問題です。買い手側が、隣人トラブルを避けるのは当然でしょう。せっかく古い家をリフォームをして新生活をスタートさせようとしているのに、境界問題で隣人と喧嘩になるのは不幸でしかありません。

境界の問題で希望通りの大きさに建てられなくなったとなれば、後悔する羽目になります。そのため、土地の問題に関しては神経質になるのも当然です。そのため、売り手は売りに出す前にきちんと測量をしたほうが無難でしょう。

測量費用はかかりますが、境界などの問題がなく、土地の大きさが正確に分かれば買い手も安心して買いやすくなります。

準備段階の注意点3:古い家を売る時の費用を把握する

古い家を売るときは、ある程度の費用がかかるのでチェックしておきましょう。費用がかかるのを知らないと、急に用意しなければならない羽目になりかねません。その点をしっかり理解しておけば、スムーズに古い家を売ることができます。

不動産会社への仲介手数料

不動産会社に、仲介手数料を支払わなければなりません。仲介手数料とは、売却が成立したときの成功報酬です。不動産売却でかかる費用は、主に仲介手数料が多くを占めることは理解しておきましょう。

ただ、仲介手数料は不動産会社の任意でいくらでも請求してよいわけではありません。宅建業法(宅地建物取引業法)という法律によって上限が定められています。もし不動産会社が上限を超えたお金を受け取った場合、違法となり厳しい罰を受けることになります。

【仲介手数料上限早見表】

家の売買価格仲介手数料
200万円未満売買価格 × 5%
200万~400万円売買価格×4%+2万円
400万円超売買価格×3%+6万円

売買契約書に貼る印紙代

売買契約書には印紙を貼らなければなりません。当然、購入のためには印紙代が必要です。これは印紙税として納めることになります。

【印紙代金】(平成31年4月1日現在法令等)

家の売却価格印紙代
10万円~50万円未満200円
50万円~100万円500円
100万円~500万円未満1,000円
500万円~1,000万円未満5,000円
1,000万円~5,000万円未満1万円
5,000万円~1億円未満3万円
1億円~5億円未満6万円
5億円~10億円未満16万円
10億円~50億円未満32万円
50億円超48万円

参考:No.7108不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置

抵当権の抹消にかかる登記費用

古い家に限らず、不動産売却では所有権を買主に移さなければなりません。そのために、所有権移転登記が必要です。この所有権移転登記に関する費用は、買主が負担します。

一方、売り主も条件によっては負担しなければならない費用があるので注意してください。たとえば、売却物件について住宅ローンが残っている場合「抵当権抹消登記」が必要になります。

抵当権抹消では、登録免許税、司法書士に依頼する場合は報酬を支払わなければなりません。一般的に、2万円~3万円程度を見ておくとよいでしょう。

準備段階の注意点4:土地の相場を調べずに売ろうとしない

相場を調べる前に、古い家の売却活動をしないように注意しましょう。売却相場を知らずに売り始めてしまうと、不動産会社の算出した査定価格が高いか低いかを客観的に判断することが出来ません。

例えば、相場とかけ離れた高い査定金額をつけた不動産会社に言いくるめられ、契約を依頼してしまう可能性があります。

媒介契約で専任、専属専任なら契約期間中は原則、他の不動産会社に依頼することはできなくなりますし、販売の窓口となる不動産会社に情報をコントロールされてしまうこともあります。

相場よりも高く売り出していることで、買い手がつかずなかなか売れない状況が続いてしまう恐れがあります。

また当然、相場よりも低い価格で売られていたら損をしてしまうという可能性もあります。このような事態を避けるためにも、自分で売却相場がいくらくらいなのかを知っておく事が重要です。

また、古い家の場合は、「土地の売却相場価格」を調べるようにしましょう。多くの場合、建物部分には資産価値がありません。ですが土地には資産としての価値があるので、土地の相場価格を調べておきましょう。

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固定資産税は毎年、所有する建物と土地の価値に対しそれぞれ1.4%の税率で課税されます。算出の方法は、建物の土地と価値を固定資産税評価額という価格に置き換えて税率をかけるのが一般的です。なお、固定資産税評価額は各市町村が調査・公表[…]

古い家を売る際の査定から売り出しまでの注意点

 

  1. 思わぬ瑕疵が見つかることがある
  2. 解体費用がかかる可能性がある
  3. 複数社みる
  4. 良い不動産会社を探す

売り出し前の注意点1:思わぬ瑕疵が見つかることがある

瑕疵とは、古い家に隠れた家の欠陥のことです。例えば、床下にシロアリがついている事や、実は雨漏りしていた、主要な柱が腐食していたなどが当てはまります。

目に見える部分であれば家の売却価格におりこむことができますが、隠れた欠陥については売主にとって責任があります。家を売った後にトラブルになるのは面倒ですよね。そのため、古い家を売る前に瑕疵がないかを確認する場合があります。

普通は建物状況調査という住宅診断を有料で受けることにより、専門家に瑕疵を見つけてもらう事ができます。不動産会社からホームインスペクションを紹介されて診断を受けた際、「まさか瑕疵は無いだろうと思っていたのに、実は床下にシロアリがいた」なんて事があるかもしれません。

売り出し前の注意点2:解体費用がかかる可能性がある

古い家の場合、考えてもいなかったのに解体をした方が良いと思うかもしれません。解体をする事になった場合、思わぬ費用が発生することになります。

解体をした方が良い理由としては、以下が考えられます。

売れるまで空き家のままにしておくと近隣に迷惑をかけてしまう

綺麗な土地にした方が買い手が付きやすくなる場合

解体をした方が良いかは、地域の買い手の動向によっても変わってくるので、不動産会社に相談をしてみましょう。もし解体をする場合の解体費用の相場は、30坪の家で100万円~200万円を目安に考えておきましょう。面積の広さ、建物の構造によって費用は変わります。

売り出し前の注意点3:査定をする不動産会社の社数

査定をする不動産会社の社数に注意しましょう。基本的には1社だけでなく複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。

家の査定価格は不動産会社によってバラツキがあり、複数の会社が査定しても同じ価格になるわけではありません。査定価格を算定する際に、多くの不動産会社は周辺の過去の成約事例を参考にしますが、不動産会社によって参考にする成約事例は異なるため、査定価格にバラツキが生じてしまうのです。

また、複数の会社の査定価格を比較することで、相場に近い正しい価格を把握しやすくなります。複数の会社に査定依頼をするなら、完全無料で一括査定ができるイエウールがおすすめです。ネット上で査定依頼が完結するので、多くの人に利用されています。

売り出し前の注意点4:査定価格だけで不動産会社を決めない

査定価格だけで不動産会社を決めてしまわないように注意しましょう。たしかに、不動産会社と契約を結ぶうえで家の査定価格は重要なチェックポイントです。 ただし、不動産会社の力量や実績は査定価格のみによって決まるわけではありません。また、査定価格は実際高めに見積もることも可能なのです。

目先の査定価格にばかりこだわって安易に不動産会社を選んでしてしまうと、それ以外のポイントにおいて「こんなはずではなかった」というずれが起き、せっかくの家を思うように売却することができません。

家を売る時に大切なのは、不動産会社との相性です。はじめて家を売る人にもマンツーマン体制でしっかりとサポートしてくれるのか、地域ごとの売却相場をあまねく網羅しているかなど、多面的なチェックポイントを用意し、照らし合わせたうえで長く付き合える不動産会社を見きわめましょう。

古い家でも高く売れるアピールポイント

 

築年数がある程度たった古い家でも売ることができる家の特徴を見ておきましょう。 次の条件に複数当てはまる家なら、ある程度の築年数のものでも比較的売れる可能性が高くなります。

  • 立地がよく日当たりや通風がいい
  • 修繕管理がしっかりとされていて状態がいい
  • 間取りが一般的でリフォームやリノベーションがしやすい
  • 構造がしっかりとしていて耐震基準を満たしている

アピールポイント1:立地がよく日当たりや通風がいい

まずは、立地がいい場所にあることが条件です。都市部であれば駅やバス停までの所要時間が、地方であれば自動車での移動に便利で、通勤や通学がしやすい場所にある家であれば売れやすくなります。

また、日当たりや通風がよく、清潔で心地よい生活が送れそうな家であることも重要なポイントです。

アピールポイント2:修繕管理がしっかりとされていて状態がいい

古い家の状態は、それまでの修繕や補修の状況で決まるといってもいいです。定期的に屋根や外壁の塗装や水回りの修繕を行ってきた家と、ほとんどやって来なかった家とでは、同じ築年数でも状態が全く違います。

古い家を売りに出したいのであれば、できる限りの修繕や補修の履歴を出せるように用意しておきましょう。

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アピールポイント3:間取りが一般的でリフォームやリノベーションがしやすい

売りやすい古い家というのは、間取りが一般的なものであることが条件です。一般的な3LDKや4LDKの家であれば、家族の大きさに関わらず住みやすいので売りやすくなります。

また、古い家は購入した後で、リフォームやリノベーションをしたいという購入者もいます。リフォームやリノベーションをする場合には、標準的な間取りの家の方が、自分のこだわりを生かしやすいので、こだわりの間取りや設計の家よりも売りやすくなります。

アピールポイント4:構造がしっかりとしていて耐震基準を満たしている

近年では大規模災害が頻繁に起きているので、家の構造や耐震基準も家を選ぶ時の重要なポイントとなっています。特に、耐震基準は1981年以降の新耐震基準に適合しているかどうかは、購入者もよくチェックしています。

古家で耐震補強工事が必要でもあまり費用がかからない家は売りやすいです。

1981年以前に建てた家であっても、耐震診断で構造を調べてもらえます。古い家でも構造がしっかりしていれば、売れる可能性が高くなるので、気になるようであればぜひ耐震診断を受けてみましょう。

古い家を手放すなら最適な方法を選ぼう

古い家を売るには、状況を正確に判断しなければなりません。そして、状況に合わせたベストな選択ができれば高い金額の売却につながります

まずは、高く売るための方法を知りましょう。そして一括査定サイトを使って本当に信頼できる不動産会社に相談することが成功の近道です。

 

もっと詳しく知りたい方は、「更地の固定資産税は高くなる?6倍になる理由や節税の対策を解説」という記事をご覧ください。

他にも以下の記事をご参考にしてみてください。

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記事のおさらい

古い家がまだ売れる理由って何?

近年古い家を売買する傾向が強くなってきています。それに加え、安価であったり、立地等が気に入って購入するパターンも多いため需要は一定数以上あります。詳しく知りたい方は古い家でも売れる理由をご覧ください。

古くなった住宅、どんな方法で売ったらいいかわからない・・・

その家の状態によって売り方は様々です。解体するかどうかもその家の状態で決まってきます。詳しくは状況によっておすすめの古い家の売り方は変わるをご覧ください。

古い物件を売り出すときの注意点ってある?

古い住宅ならではの問題がいくつか発生する場合があります。詳しく知りたい方は古い家を売るときの準備段階の注意点をご覧下さい。

古くなった物件でも高く売りたい!どんな事を強みにすべき?

適切な管理がされていたり、耐震基準をクリアしていれば古い物件でも住宅の価値が上がります。詳しくは古い家でも高く売れるアピールポイントをご覧ください。

【完全無料】うちの価格いくら?