古い家でも売る事はできる？古くても売れる理由や高く売る方法を解説

更新日：2020年12月03日

古い家を売ることができるのか、古い家でも売るにはどうすれば良いか解説しています。家を売ろう考えても、古い家だった場合、売れるのかどうか気になりますよね。

人の住まない古い家は老朽化が進み、近隣の家にも迷惑をかける場合があります。放置しておくと税制面でも余分な出費がかかる可能性がありますので、上手に古い家を売る方法を知っておきましょう。

家を売ることについて知りたい方は、「家を売る人が知っておくべきこと！流れや期間、費用を知ろう」 の記事をご覧ください。

監修畑中　学

不動産に関わる相続や債務問題のトラブルシューティングを得意とし、その真摯な取り組みがNHK、読売新聞、日本経済新聞などで紹介されている。武蔵野不動産相談室株式会社代表取締役。

【保有資格】宅地建物取引士、公認不動産コンサルティングマスター、マンション管理士、管理業務主任者

【URL】武蔵野不動相談室株式会社

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古い家とは築何年からなのか

家が古くなってしまうと、売りたくても売れるのかわからず不安ですよね。この章では、築年数が何年だと古い家になるのかを解説していきます。

古い家の耐用年数は22年

家には耐用年数があります。家における耐用年数とは、建物が利用に耐えうる年数のことです。建物は何年も継続して利用することにより摩耗していくため価値がさがります。

木造の一戸建ての家の耐用年数は、22年と定められています。これは22年しか利用できないわけではなく、会計上の使用限界の年数が22年と定められているにすぎません。

鉄骨や鉄筋コンクリート造の建物と比べると、木造住宅は耐用年数が短いです。それは木造の方が構造の強度が弱くまた風や水、火に弱い性質があるので比べて劣化が進みやすいからです。

国税庁：「耐用年数（建物／建物附属設備）」

耐震基準が変わる1981年の前か後か

家には、新しい耐震基準をみたしているものと古い耐震基準のままのものがあります。新耐震基準と旧耐震基準というのですが、旧耐震基準の家を古い家と呼ぶことがあります。

新耐震基準は1981年6月1日以降の建築確認から適用されました。それまでの「旧耐震基準」と比べると耐震性能がより厳しく設定されました。また、2000年に「基礎」「柱梁や筋かいの接合部」などの基準が追加され、より厳しくなりました。

旧耐震基準は、震度5強程度の揺れなら建物が倒壊しないという基準ですが、震度6～7は規定がないため、耐えられるか分かっていません。

新耐震基準の適用は建築間整備ではなく建築確認申請の許可を取得した日にちで判断されます。よって、建築時期が1981年6月に近い場合は判別が難しくなります。そのようなときは建築指導をしている市区町村役場（中には公的建築事務所）に問い合わせてみましょう。

国土交通省：「住宅・建築物の耐震化について」

古い家でも売れる理由

昨今では古い家でも売ることができる時代になっています。一昔前は新築を買うことが成功とされていましたが、今は政府の後押しや価値観の変化によって、古い家でも売れるようになっています。

古い家を売買する量が増えているから

古い家が売れる大きな理由に、日本全体で中古に対する価値が見直されていることがあります。

下のグラフは、国土交通省が発表した、既存住宅(＝中古の家)の売買流通量の推移を現したグラフです。

国土交通省「既存住宅流通を取り巻く状況と活性化に向けた取り組み」を元に編集部作成

ご覧の通り、年々中古の流通が増えていることがわかります。つまり、買い手にとって「新築じゃなければイヤ！」という時代はおわっており、古くても安かったり、古い家ならではのヴィンテージ感に魅力を感じる時代に変わっています。

また、古い家の流通量が増えている大きな理由として、政府の後押しもあります。政府は空き家問題の解決をかかげており、新築を立てるのではく古い家の流通を促すための施策を行っています。例えば、長期優良住宅化リフォームの実施であったり、インスペクションによる安心できる売買の実現などです。

こうした変化や後押しによって、古い家でも売れるようなトレンドになってきています。

古い家ならではの購入メリットがあるから

新築にはない、古い家ならではの魅力があります。買い手にとって、古い家にしかない魅力があるなら、当然古い家を選んで購入しますよね。

古い家ならではの魅力としては、

• 価格が安い
• リフォーム・リノベーションが自由にできる
• 温かみのある雰囲気

などが挙げられます。

例えば、古い家であれば、新築よりも安く売買をすることになるため、購入者にとっては資金に余裕が生まれます。その資金で家族のライフスタイルに合わせた住まいにリフォーム・リノベーションができることは、古い家ならではの魅力です。

また、服やアンティークでも古いものの温かみであるヴィンテージを感じたい人がいます。新築は今空いている土地に建てることになりますが、古い家であれば新築では市場に出回っていない人気のエリアの物件を買うことができます。

このように、古い家ならではの購入メリットがあるため「家が古くて売れないかも…」という心配をする必要はありません。

古い家を売る時のおすすめの方法

何年も放置してしまい、手入れもしていなかったので傷みが進んで古くなった家でも売れるのかどうか気になりますよね。放置した古い家は売れるのかどうか解説します。

「古家付き土地」として売却する

古い家を売却する場合の選択肢は、古家付きの土地として売却できる可能性があります。古家付きの土地とは、活用法としては土地であるが、古い家を解体せずにそのまま残した状態で売るというものです。

購入側の視点として古家付きの土地をあえて購入する理由は2つあります。1つは格安で古い家を購入したあとでリフォームやリノベーションをして済みたいという場合、もう1つは土地は用意しておきたいけれども、すぐに家を新築する予定はないので、固定資産税を6分の1に抑えておきたい場合です。

どちらにせよ、古家付きの土地として売却すれば家の価値は一切ないものとして売却できます。万が一、売却した家に問題があっても契約不適合責任を問われる心配がないので、売主としてもメリットがあります。

古家付きの土地で売るメリット

古家付きの土地で売る場合、複数のメリットがあります。

1つ目は土地が欲しい買主以外にも、そのまま住むという買主も売却対象になるので購入検討者が多くなり売れやすくなること。

2つ目は解体費など売却準備にかかる費用を抑えられること。

3つ目は譲渡所得税の控除（居住用財産の特別控除）が利用できる期間が延びること。

古家を解体して売ると解体してから1年以内に売買契約しないと居住用財産の特別控除が使えなくなります。

古家付きの土地で売るデメリット

中古住宅の売却する場合、売り主は契約不適合責任（けいやくふてきごうせきにん）を負うのが一般的です。

例えば、売却後に雨漏りやシロアリの問題があると、売り主が対処しなければなりません。また、売る前に問題を認識していたら、買い手にその情報を伝えなければならないのです。しかし、建物のみ免責となりますが、土地は普通に責任があります。

古い家を売るか迷っているなら一括査定がおすすめ

古家付き土地として売らなくても、中古の物件としてそのまま売れる場合もあります。古い家を購入した後の活用法は、家の状態や立地によってそれぞれ事情が変わります。中古住宅として再生可能であったり、古家付きの土地として売却できたのに、更地にしてしまっては、解体費用が無駄になってしまいます。

古い家の売却を考えるのであれば、まずは解体せずに売却できる可能性がないかどうかを探ったほうがいいでしょう。売却できるかどうかを調べてみるなら、不動産一括査定サイトのすまいステップで査定してみることをおすすめします。

ほんの数分の入力作業だけで、近隣地域で安心して相談できる不動産会社最大4社からの査定が届きます。良心的な不動産会社だけが登録されているので、その中から空き家の活用方法を相談できる不動産会社も見つかるでしょう。ぜひ一度、イエウールで査定してみましょう。

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状況によっておすすめの古い家の売り方は変わる

状況によって、古い家をどう売るか考えると良いでしょう。築年数や家の状態、ライフスタイル、資産状況によっても選ぶべき選択肢が変わってきます。

古い家を上手に売る選択肢を知っておけば、いつまでも売れない状態を回避できるでしょう。

1. 築年数20年程度なら中古住宅として売る
2. 家の状態が悪いなら解体して更地で売る
3. すぐに現金化したいなら不動産買取を依頼する

築年数20年程度なら中古住宅として売る

中古住宅としてそのまま売る方法があります。ただ、売り主が個人で買い手を探す方法は現実的ではありません。

すでに買い手がいればともかく、通常は手間も時間もかかり過ぎるからです。中古住宅として売却したいなら、まずは古い家を売りたい人と買いたい人とを仲介することに手慣れた実績のある不動産会社を見つけるのが先決です。古い家だったが、実のご両親や義父母のためにリフォームをしている場合は特におすすめの方法です。

また、駅から近いなど立地条件がよい場合にも適しています。不動産会社が情報網と広告宣伝を活用し買い手を見つけてくれるからです。個人で探すよりも効率的ですぐに買い手が見つかる方法でしょう。

中古住宅として売るメリット

「古い家だからリフォームしないと絶対に売れない」そう考えるのは早計です。確かに築20年を越える木造住宅だと、資産価値は期待できません。ただし買い手側の立場になって見ると、古い家はゼロから新築で建てるより安くついて思い通りにリフォームできるという魅力があるのです。

空き家の増加や低収入の若年層でも手に入る価格の物件も多く、政府が既存住宅の流通やリフォームの環境整備をしているという時代の流れもあります。そのため、古い家だとしても条件によっては高く売れる場合もあることは覚えておきましょう。

中古住宅として売却するデメリット

古い家もそれぞれで状態は違います。あまりに悪ければ、解体を勧められるケースもありますし、不動産会社によっては仲介を断る場合があるのも否定できません。なぜなら不動産屋も、企業として利益を出さなければならないからです。

そのままでは売れそうにないとき、リフォームや更地にしたら需要はあるかどうか不動産会社は考えます。

ただ、リフォームや更地も費用がかかってしまうのは忘れてはいけない要素です。不動産会社はその点を検討しながら、利益が出ないと判断したら仲介を断ることもあります。

家の状態が悪いなら解体して更地で売る

古い家の状態が非常に悪く廃墟となっているなら、更地にして売るという選択肢もあります。解体費用はかかりますが、ずっと放置していても管理自体は所有者がしなければなりません。害虫や動物の住処になっている場合、近隣住民からクレームが来る場合もあります。

更地にすれば、管理がしやすくなるだけではなく駐車場やイベント地として需要が生まれるケースがあるのです。

解体してから売るメリット

解体して土地だけ売る方法はメリットがたくさんあります。売る側としては古い家を解体することで契約不適合責任というリスクを回避できるのです。

せっかく売れたのに、契約不適合責任で対応しなければならず、費用がかかったという結果は誰しも避けたいことでしょう。また、解体すれば古い家の管理も不要となり、売り手は負担を大きく減らせるのです。

解体してから売るデメリット

古い家を解体する場合、デメリットもあります。廃墟だとしても、家一軒解体するとなれば、多額の費用が発生することが挙げられるでしょう。各業者の請負額にもよりますが、たとえば、延床面積40～45坪の木造一戸建てだと150万円以上の費用がかかっても不思議ではありません。

鉄骨造やRCといった構造や立地の問題、アスベストの有無などで解体費用は高くなります。条件によっては、250万円近くになるケースもあるようです。他にも、更地にすると家が建っているときよりも固定資産税が高くなります。

すぐに現金化したいなら不動産買取を依頼する

不動産業者に買取依頼をすることは一般的な売却方法です。買取には2つの買取方法があります。

また、買取は旧耐震基準でも買う会社の方が圧倒的に多いと思います。

売却価格が多少安くなっても売れればいいと判断したら、不動産業者に買取してもらう方法は選択肢として有効といえます。その場合、不動産業者は古い家を売った実績豊富なところを選ぶのがおすすめです。

買取を依頼するメリット

不動産業者に買取依頼をするメリットは複数あります。古い家の需要は昔より増えたとはいえ、それでも多くの人が喜んで求めるものではありません。そのため、新築や築浅の家と比べて容易に買い手が見つからないのも事実です。

しかし、不動産業者の中には、古い家の売買を得意するところもあります。そのような不動産業者を見つけて相談をすれば、上手く行けば古い家でもスピーディーに買い取ってもらえるのです。また、買い手を見つけてもらう必要がないため仲介手数料もかかりません。

買取を依頼するデメリット

不動産業者の買取では、仲介よりも売却価格が安くなるケースがたくさんあります。不動産業者は、買取した古い家をそのまま売ることはしません。リフォームや解体のうえ新築を建てて売却することで利益を得ているからです。

そのコストを踏まえた上で、買取価格を試算します。そのため、買取価格は抑えなければなりません。それでもとにかく早く売却さえできればよいという方にはぴったりの方法です。逆にできるだけ高く売りたいと考える方だと、買取してもらうことはおすすめできません。

古い家を売るときの準備段階の注意点

古い家を売りたいときには、注意しなければならないことがあります。自分では「これで高く売れる」と思い、ほどこしたことが逆に売れない家にする場合もあるからです。注意点を理解しておけば、大きな失敗を回避できるでしょう。

1. リフォームしても高く売れるとは限らない
2. 境界は売却前に確定しておく
3. 古い家を売る時の費用を把握する
4. 土地の相場を調べずに売ろうとしない

準備段階の注意点1：リフォームしても高く売れるとは限らない

よくある失敗談のひとつに、リフォームが挙げられます。古いから売れないという理由は間違いとは言い切れないところは確かにあるでしょう。だからといって、リフォームさえすれば必ず成功できるとは限りません。

まず、リフォームをするとしても多額の費用がかかります。単純に古い家より状態はよくなるかもしれませんが、そのまま売値にリフォーム費用をプラスできるとは限りません。つまり、リフォーム費用を回収できないことも多いのです。

逆に、古い家を安く買って自分でリフォームをしたい、DIYをしたいという方も増えています。たとえば、古民家をリフォームしておしゃれなカフェにするというかたも少なくありません。リフォームをすると、リフォーム前提で物件を探しているかたの選択肢からこぼれる可能性が出てきます。

このような理由から、高く売るためにリフォームをすることが必ず正解につながるとも限らないのです。

準備段階の注意点2：境界を不明確にしておかない

隣人トラブルでよくあるのが、土地の境界に関する問題です。買い手側が、隣人トラブルを避けるのは当然でしょう。せっかく古い家をリフォームをして新生活をスタートさせようとしているのに、境界問題で隣人と喧嘩になるのは不幸でしかありません。

境界の問題で希望通りの大きさに建てられなくなったとなれば、後悔する羽目になります。そのため、土地の問題に関しては神経質になるのも当然です。そのため、売り手は売りに出す前にきちんと測量をしたほうが無難でしょう。

測量費用はかかりますが、境界などの問題がなく、土地の大きさが正確に分かれば買い手も安心して買いやすくなります。

準備段階の注意点3：古い家を売る時の費用を把握する

古い家を売るときは、ある程度の費用がかかるのでチェックしておきましょう。費用がかかるのを知らないと、急に用意しなければならない羽目になりかねません。その点をしっかり理解しておけば、スムーズに古い家を売ることができます。

不動産会社への仲介手数料

不動産会社に、仲介手数料を支払わなければなりません。仲介手数料とは、売却が成立したときの成功報酬です。不動産売却でかかる費用は、主に仲介手数料が多くを占めることは理解しておきましょう。

ただ、仲介手数料は不動産会社の任意でいくらでも請求してよいわけではありません。宅建業法（宅地建物取引業法）という法律によって上限が定められています。もし不動産会社が上限を超えたお金を受け取った場合、違法となり厳しい罰を受けることになります。

【仲介手数料上限早見表】

売買契約書に貼る印紙代

売買契約書には印紙を貼らなければなりません。当然、購入のためには印紙代が必要です。これは印紙税として納めることになります。

【印紙代金】（平成31年4月1日現在法令等）

参考:No.7108不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置

抵当権の抹消にかかる登記費用

古い家に限らず、不動産売却では所有権を買主に移さなければなりません。そのために、所有権移転登記が必要です。この所有権移転登記に関する費用は、買主が負担します。

一方、売り主も条件によっては負担しなければならない費用があるので注意してください。たとえば、売却物件について住宅ローンが残っている場合「抵当権抹消登記」が必要になります。

抵当権抹消では、登録免許税、司法書士に依頼する場合は報酬を支払わなければなりません。一般的に、2万円～3万円程度を見ておくとよいでしょう。

準備段階の注意点4：土地の相場を調べずに売ろうとしない

相場を調べる前に、古い家の売却活動をしないように注意しましょう。売却相場を知らずに売り始めてしまうと、不動産会社の算出した査定価格が高いか低いかを客観的に判断することが出来ません。

例えば、相場とかけ離れた高い査定金額をつけた不動産会社に言いくるめられ、契約を依頼してしまう可能性があります。

媒介契約で専任、専属専任なら契約期間中は原則、他の不動産会社に依頼することはできなくなりますし、販売の窓口となる不動産会社に情報をコントロールされてしまうこともあります。

相場よりも高く売り出していることで、買い手がつかずなかなか売れない状況が続いてしまう恐れがあります。

また当然、相場よりも低い価格で売られていたら損をしてしまうという可能性もあります。このような事態を避けるためにも、自分で売却相場がいくらくらいなのかを知っておく事が重要です。

また、古い家の場合は、「土地の売却相場価格」を調べるようにしましょう。多くの場合、建物部分には資産価値がありません。ですが土地には資産としての価値があるので、土地の相場価格を調べておきましょう。

古い家を売る際の査定から売り出しまでの注意点

1. 思わぬ瑕疵が見つかることがある
2. 解体費用がかかる可能性がある
3. 複数社みる
4. 良い不動産会社を探す

売り出し前の注意点1：思わぬ瑕疵が見つかることがある

瑕疵とは、古い家に隠れた家の欠陥のことです。例えば、床下にシロアリがついている事や、実は雨漏りしていた、主要な柱が腐食していたなどが当てはまります。

目に見える部分であれば家の売却価格におりこむことができますが、隠れた欠陥については売主にとって責任があります。家を売った後にトラブルになるのは面倒ですよね。そのため、古い家を売る前に瑕疵がないかを確認する場合があります。

普通は建物状況調査という住宅診断を有料で受けることにより、専門家に瑕疵を見つけてもらう事ができます。不動産会社からホームインスペクションを紹介されて診断を受けた際、「まさか瑕疵は無いだろうと思っていたのに、実は床下にシロアリがいた」なんて事があるかもしれません。

売り出し前の注意点2：解体費用がかかる可能性がある

古い家の場合、考えてもいなかったのに解体をした方が良いと思うかもしれません。解体をする事になった場合、思わぬ費用が発生することになります。

解体をした方が良い理由としては、以下が考えられます。

売れるまで空き家のままにしておくと近隣に迷惑をかけてしまう

綺麗な土地にした方が買い手が付きやすくなる場合

解体をした方が良いかは、地域の買い手の動向によっても変わってくるので、不動産会社に相談をしてみましょう。もし解体をする場合の解体費用の相場は、30坪の家で100万円～200万円を目安に考えておきましょう。面積の広さ、建物の構造によって費用は変わります。

売り出し前の注意点3：査定をする不動産会社の社数

査定をする不動産会社の社数に注意しましょう。基本的には1社だけでなく複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。

家の査定価格は不動産会社によってバラツキがあり、複数の会社が査定しても同じ価格になるわけではありません。査定価格を算定する際に、多くの不動産会社は周辺の過去の成約事例を参考にしますが、不動産会社によって参考にする成約事例は異なるため、査定価格にバラツキが生じてしまうのです。

また、複数の会社の査定価格を比較することで、相場に近い正しい価格を把握しやすくなります。複数の会社に査定依頼をするなら、完全無料で一括査定ができるイエウールがおすすめです。ネット上で査定依頼が完結するので、多くの人に利用されています。

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売り出し前の注意点4：査定価格だけで不動産会社を決めない

査定価格だけで不動産会社を決めてしまわないように注意しましょう。たしかに、不動産会社と契約を結ぶうえで家の査定価格は重要なチェックポイントです。 ただし、不動産会社の力量や実績は査定価格のみによって決まるわけではありません。また、査定価格は実際高めに見積もることも可能なのです。

目先の査定価格にばかりこだわって安易に不動産会社を選んでしてしまうと、それ以外のポイントにおいて「こんなはずではなかった」というずれが起き、せっかくの家を思うように売却することができません。

家を売る時に大切なのは、不動産会社との相性です。はじめて家を売る人にもマンツーマン体制でしっかりとサポートしてくれるのか、地域ごとの売却相場をあまねく網羅しているかなど、多面的なチェックポイントを用意し、照らし合わせたうえで長く付き合える不動産会社を見きわめましょう。

古い家でも高く売れるアピールポイント

築年数がある程度たった古い家でも売ることができる家の特徴を見ておきましょう。 次の条件に複数当てはまる家なら、ある程度の築年数のものでも比較的売れる可能性が高くなります。

• 立地がよく日当たりや通風がいい
• 修繕管理がしっかりとされていて状態がいい
• 間取りが一般的でリフォームやリノベーションがしやすい
• 構造がしっかりとしていて耐震基準を満たしている

アピールポイント1：立地がよく日当たりや通風がいい

まずは、立地がいい場所にあることが条件です。都市部であれば駅やバス停までの所要時間が、地方であれば自動車での移動に便利で、通勤や通学がしやすい場所にある家であれば売れやすくなります。

また、日当たりや通風がよく、清潔で心地よい生活が送れそうな家であることも重要なポイントです。

アピールポイント2：修繕管理がしっかりとされていて状態がいい

古い家の状態は、それまでの修繕や補修の状況で決まるといってもいいです。定期的に屋根や外壁の塗装や水回りの修繕を行ってきた家と、ほとんどやって来なかった家とでは、同じ築年数でも状態が全く違います。

古い家を売りに出したいのであれば、できる限りの修繕や補修の履歴を出せるように用意しておきましょう。

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アピールポイント3：間取りが一般的でリフォームやリノベーションがしやすい

売りやすい古い家というのは、間取りが一般的なものであることが条件です。一般的な3LDKや4LDKの家であれば、家族の大きさに関わらず住みやすいので売りやすくなります。

また、古い家は購入した後で、リフォームやリノベーションをしたいという購入者もいます。リフォームやリノベーションをする場合には、標準的な間取りの家の方が、自分のこだわりを生かしやすいので、こだわりの間取りや設計の家よりも売りやすくなります。

アピールポイント4：構造がしっかりとしていて耐震基準を満たしている

近年では大規模災害が頻繁に起きているので、家の構造や耐震基準も家を選ぶ時の重要なポイントとなっています。特に、耐震基準は1981年以降の新耐震基準に適合しているかどうかは、購入者もよくチェックしています。

古家で耐震補強工事が必要でもあまり費用がかからない家は売りやすいです。

1981年以前に建てた家であっても、耐震診断で構造を調べてもらえます。古い家でも構造がしっかりしていれば、売れる可能性が高くなるので、気になるようであればぜひ耐震診断を受けてみましょう。

古い家を手放すなら最適な方法を選ぼう

古い家を売るには、状況を正確に判断しなければなりません。そして、状況に合わせたベストな選択ができれば高い金額の売却につながります。

まずは、高く売るための方法を知りましょう。そして一括査定サイトを使って本当に信頼できる不動産会社に相談することが成功の近道です。

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もっと詳しく知りたい方は、「更地の固定資産税は高くなる?6倍になる理由や節税の対策を解説」という記事をご覧ください。

他にも以下の記事をご参考にしてみてください。

• 「古い家は更地にした方が良い？更地にするかの判断方法や解体費用を知ろう」
• 「古い家の外壁塗装は必要なのか解説！ビフォー・アフター事例や費用も紹介」
• 「古い家のリフォームするメリットや費用は？目的別の費用相場や注意点を知ろう」
• 「インスペクションとは何？診断のメリットや費用相場を正しく知ろう」