【2021最新】マンションの売り時はいつ?相場や築年数などから解説

更新日:2021年5月26日

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マンションを所有している方のなかには、いずれはマンションを売ろうと検討している方も多いです。いますぐ売らなければいけない状況ではないからこそ、出来れば「売り時」といえるタイミングでマンションを売りたいものですよね。 この記事では、「マンションの売り時がいつか」を2つの重要な観点である「相場」と「築年数」の観点から解説した後に、他に売り時を判断する観点やマンションをタイミングよく売るコツを詳しく解説していきます。 マンション売却について知りたい方は、「マンション売却について知ろう!売却の流れや相場情報、注意点を解説」という記事をご覧ください。

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相場から見るマンションの売り時は2021年!

 

マンションの相場価格から見ると、マンションの売り時は2021年といえます。 実際にマンションの相場価格の推移を見ると分かります。以下のグラフは、不動産価格の推移を分かりやすくするために作られた不動産価格指数のグラフです。 2010年時点を100として物件種ごとに不動産価格の推移が示されています。緑色のグラフがマンションを表していますが、見てみると他物件種と比べても2013年頃からマンション価格が高騰していることが分かります。つまり、2020年現在はマンションを売るのに適している時期だといえます。 令和2年12月分不動産価格指数 (出典:国土交通省「不動産価格指数(令和2年第4四半期分)」 ただ、マンションの相場価格が上昇している一方で、売り時がいつまでかということも気になると思いますが、ズバリ2021年までだといえます。 理由を確認してみましょう。理由は以下5つです。

  1. マンションの相場価格が頭打ちになっているから
  2. コロナの影響は既にほとんどないから
  3. オリンピック開催後にマンションの供給が増えるから
  4. 新築マンションの在庫が次第に市場に出回るから
  5. 2022年を境に土地の供給が増えるから

理由1:マンションの相場価格が頭打ちになっているから

マンションの価格は高騰し続けており、近年では頭打ちかもしれないと言われています。 マンションの相場価格は頭打ちでピークを迎え、今後は横ばい・もしくは下がっていくと予想できます。実際に以下のマンション価格の推移を確認していきましょう。 赤色のグラフがマンション価格を示しています。2019年末の予測であるため多少のずれはあるものの、マンション価格は2021年以降微減していくと予測しています。基本的に中古市場は新築市場と連動して推移するため、中古マンションでも同じだといえます。 東京23区の標準タイプの新築マンション価格および賃料の予測結果(2020年下期) (出典:日本不動産研究所「東京23区のマンション価格と賃料の中期予測(2020下期)」) 具体的な価格の推移と変動率も併せてみてみましょう。ピークは2020年として2021年は-0.2%ほどの減少ですが、2022年・2023年にはそれぞれ-0.8%・-0.9%と大きく減少していることが分かります。 つまり、2021年を過ぎると売り時を逃したといえます。 東京23区の標準タイプの新築マンション価格および賃料の予測結果

理由2:コロナの影響はほとんどなくなっている

2020年、世界的にコロナウイルスが流行して経済が停滞しました。影響は不動産価格にも及びましたが、2021年4月現在ではコロナウイルスの影響はほとんどなくなったと言えます。 実際に、影響を見てみましょう。以下のグラフは、全国の中古マンションの取引価格・取引件数推移を表しています。コロナウイルスが本格的に流行していた2020年4月段階ではマンションの取引価格・取引件数共に大きく下がっていることが分かります。

全国DI中古マンション

(出典:不動産総合研究所「不動産価格と不動産取引に関する調査報告書」) 具体的には、これまでの約30%前後も下がっていることが分かりますが、2020年7月段階を見ると再び回復傾向にあることが分かります。 つまり、マンション売却市場ではコロナウイルスの影響は既にほとんどないといえます。そのため、コロナを境にマンションの売り時が終わる事はなく、もうしばらくマンションの売り時が続くと予想できます。

地域による差が激しいことに注意 関東や近畿地方ではほとんど回復しているといえますが、中部や九州地方では、いまだ下げ目線の相場が続いています。 コロナウイルスのワクチンの普及により情勢がどのように動いていくのか確認していく必要があります。 地域ごとの不動産価格は、『【2021年版】不動産価格の動向~コロナやオリンピック延期の影響を解説~』をご覧ください。

理由3:オリンピック開催後にマンションの供給が増えるから

2021年に延期されたオリンピックの開催後にマンションの供給急増が予想されるため、マンションの売り時は2021年のオリンピック終了までといえます。 特に、オリンピックの選手村として使用される「HARUMI FLAG(晴海フラッグ)」が東京のマンション市場に与える影響は大きいと予測されています。 晴海フラッグは、分譲マンションがおよそ4200戸あり、2~3年にかけてマンション市場に売り出されます。 勝どきなど東京の湾岸エリアのマンション供給量が需要に対して急激に増えることで、マンション価格の大きな値崩れが起こるのではないかと、予測されます。 また、過去のオリンピック開催国の傾向から見ると開催後は景気が後退する傾向は高く、オリンピック延期の影響と合わせてもマンションを売りに出す人が増える可能性があります。 そのため、東京都だけではなく全国的にも中古マンションの供給が増える可能性があります。

2021年4月現在、オリンピックの開催日は2021年7月23日とされています。 トーマス・バッハ会長の発言では中止の可能性は少ないと思われますが、コロナウイルスの猛威はとどまることなく日本中でも感染者が急増し、3度目の緊急事態宣言が検討されている段階です。 オリンピック開催日はあくまでも見込みであることに注意しましょう。

理由4:新築マンションの在庫が次第に市場に出回るから

2021年にかけて新築マンションの在庫が次第に市場に出回ることで、中古マンションの価格を押し下げる要因となるため、マンションの売り時は2021年までといえます。 2020年前半のコロナウイルス蔓延にともない、緊急事態宣言が発令されました。その際、デベロッパーは既に建設が完了していた分譲新築マンションのモデルルームや説明会を開くことが出来ず、新築マンションの販売活動の自粛を余儀なくされていました。 結果として、例年に比べ新築マンションの供給戸数は大きく減少し、買い手が見つかっていない在庫マンションの数が増える結果となりました。 現在、緊急事態宣言の解除をきっかけに新築マンションの販売活動も行われるようになっているなかで、新築マンションの在庫を早く減らすために新築マンションの価格が下がる可能性があります。 すると、新築マンションの需要が高まり中古マンションが相場通りの価格で売れにくくなる可能性が出てきます。 2020年12月現在ではコロナウイルスの感染拡大が続いているため十分な新築マンションの販売活動は出来ていないといえます。しかし、2021年の後半にかけて新築マンションの販売活動が盛んになると、中古マンションが売れにくくなる可能性があるため、2021年(上半期)までがマンションの売り時だと考えられます。

理由5:2022年を境に土地の供給が増えるから

2022年を境に「生産緑地」指定が解除され大量に土地が供給されることで地価が下がり、中古マンションの価格を押し下げる要因となるため、マンションの売り時は2021年までといえます。 「生産緑地」とは、急速な都市化を防ぐために1992年に定められた土地のことで、農地として保全し続けることを条件に税法上の優遇を受けてきました。 しかし、30年経過した2022年に生産緑地指定が解除され優遇はなくなるため、多くの土地が売却されると予想されています。 この問題は「2022年問題」ともよばれ、需要が高い都市部にある土地が一時期に大量供給されることによって地価が下がると危惧されています。そして、宅地化が進むことで戸建てやマンションなどの住宅価格にも影響が出るとされています。 ただ、都心部で新たにマンション建設が出来る立地に生産緑地は少ないため、東京の中心部のマンション価格への影響は少ないですが、郊外や三大都市圏の別地域のマンション価格への影響は大きいと言えます。 したがって、土地の供給が増えると予測されている2022年になる前、2021年までがマンションの売り時といえます。

築年数から見るマンションの売り時

 

マンションは築年が古くなるにつれその価値と需要を落としていきます。

結論を言うと、マンションは早く売れば売るほど高値が期待できます。
中でも、築5年未満のマンションは購入需要も高く、それ以上築年が経過した場合よりも高く売却することができます。

ビンテージマンションといわれる物件は、築年数が経過しても価値を全く落とさない場合があります。
ただ、こうした例は例外的です。ほとんどの場合で中古物件は新築物件より安く取引されます。

出典:東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2021年)」 グラフは成約率を示しています。 (成約率とは「成約件数÷新規登録件数」です。) 築6~10年は成約率が年々上がっています。成約率が上がるという事は、市場にでたマンションの中で「買う」と決めている人が増えていることを表しています。
このことからも、築年数6年程度を境にマンションは価値を落としていくことがわかります。

築年数価格(万円)資産価値の減少割合
築5年5,501
築10年4,621-16%
築15年4,259-8%
築20年3,907-8%
築25年2,676-32%
築30年1,625-40%

では、それぞれ築年数が経過したマンションでは、どのタイミングをもって売却すべきなのでしょうか。

築6~10年のマンションの売り時

元々は、マンションを買うなら新築が常識でした。 しかし、近年は新築マンションの価格が高騰し続けています。新築マンションの価格が高騰すると買うに買えない人は中古を検討し始めます。 中古は新築に比べ安く買えるので人気がでてきています。 とはいえ中古といってもボロボロなマンションを嫌う人は多くいます。そこで、新築よりも安く買えて、新築とそこまで綺麗さの変わらない築浅である6~10年が人気なのです。 築6~10年レベルの築浅といわれるマンションは資産価値の低下も緩やかなため、高額での売却が期待できます。 築年数が10年を超えると、大規模修繕の実施などの実施で大きな費用が必要になったりします。 反対に、築11年あたりで大規模修繕が行うことが決まり、あわてて売りに出しても購入希望者に買い控えられ、買い手が見つかりにくいともいえます。 結果として、築10年までがマンションの売り時といえます。

築10年前後のマンションの売り時

築10年前後のマンションの売り時は、以下のタイミングといえます。

  • 築10年という大きな区切りを迎える前

築10年前後のマンションの特徴としては、まだまだ綺麗なものが多く設備の交換が不要な場合が多いことです。そのため、住むには十分快適であることが多く、市場でも盛んに取引されているでしょう。購入後も大規模なリフォームやリノベーションが不要であり、購入者はそのままでも住みやすいです。 築10年前後のマンションは、そのまま住みやすいことから売却価格も高くなりやすく、市場でも多く取引されています。そのため、競合が多いことは理解しておきましょう。 ほとんどの購入希望者はインターネット経由でマンションを探します。インターネットサイトでは、いくつかの条件を絞り込んでマンションを調べます。基本的にどのサイトでも築年数は「築10年未満」のように築年帯としてひとつにまとめて条件とされます。そのため、築10年を超えてしまうと築15年以下という区切りで検索されるようになるため、売り時を逃さないようにしましょう。

築15年前後のマンションの売り時

築15年前後のマンションの売り時は、以下のタイミングといえます。

  • 一度目のマンションの大規模修繕工事が行われた後

築15年前後のマンションの特徴としては、中古マンションの中では比較的新しいため住宅設備が充実しているものも少なくないことです。そのため、新築マンションと同様の設備が導入されていることもあり、住居としての利便性は高いでしょう。多少古くはなっているものの、住みやすさは十分にあるため、市場では積極的に売買されています。 築15年前後のマンションは、一度目の大規模修繕工事が行われるタイミングだといえます。大規模修繕工事が行われる前は、月々の修繕積立金の他に大規模修繕工事のための費用が住民から徴収されることがあります。 そのため、大規模修繕が間近に迫っている場合は大規模修繕が間近に迫っている場合は、買主が見つかりにくくなります。マンションの大規模修繕が実施されているかどうかも重要であり、すでに実施されている場合は多少高値でも売却できるでしょう。いつ大規模修繕工事が行われるかを確認して、売却スケジュールを決めることがおすすめです。

築20年前後のマンションの売り時

築20年前後のマンションの売り時は、以下のタイミングといえます。

  • 需要と供給が逆転する築20年まで
  • 住宅ローン控除制度が適用できる築25年まで

築20年前後のマンションは、老朽化が進んでいることも多く資産価値が新築時の半分以下になっていることも少なくありません。そのため、売却してもそれほど高値にならないことも多いでしょう。 中古マンションの築年帯別に、売れた件数(成約件数)と市場に新しく売り出した件数(新規登録件数)のそれぞれ構成比率を確認すると、築20年を境に傾向が変わっています。築20年までは、新規登録件数よりも成約件数の割合が高いです。(参考:REINS「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」) しかし、築20年を超えると成約件数よりも新規登録件数の割合の方が大きくなります。つまり、築20年を境に「マンションを買いたい」という需要より「マンションを売りたい」という供給の方が上回るといえるため、築20年までを一つの売り時目安としましょう。 ただし、築年数が20年を超えると、資産価値の減少スピードは遅くなります。そのため、焦って手放す必要はなく、多少時間をかけて売却活動を行い、好条件の買主を見極めて売却することもおすすめです。時間の経過とともに資産価値は減少しますが、築年数20年以降はそのスピードが低下するため、無理に売り急ぐ必要はありません。 また、住宅ローンは築年数25年まで適用でき控除の期限が間近に迫っていることも特徴の1つです。築年数25年を迎えると住宅ローンの控除が適用されなくなるため、売却するならそれ以前に売ることがおすすめでしょう。住宅ローン控除の優遇を受けたい場合のみ、適用期限の25年目までに売却することを目標にするとよいでしょう。

築30年前後のマンションの売り時

築30年前後のマンションの売り時は、以下のタイミングといえます。

  • 二度目のマンションの大規模修繕工事が行われた後

築30年前後のマンションは、老朽化が進んでおり、住宅設備などが古くなっていることも少なくありません。そのため、購入者はリフォームやリノベーションが必要なケースが多く、売却価格は安くなりやすいでしょう。 しかし、安値で購入でき自分で手を加えられることから、自宅をリフォームやリノベーションして自分の好きな空間を作りたいという人には需要があることも確かです。つまり、築年数が30年と古いマンションでも売却は可能であり、まったく需要がないわけではないことは理解しておきましょう。 また、築30年前後のマンションは二度目の大規模修繕が終了しているかどうかがポイントになるでしょう。一度目の大規模修繕工事に比べて工事箇所が多くなる傾向にあるためさらに支払う費用が高くなります。大規模修繕が間近に迫っていると買主は購入を悩みやすいためこれが終了してから売却することがおすすめです。

売却タイミングの決定基準

 

ここまで大まかな売り時を解説してきました。 ここからは、いざ売却すると決めた方に、もっと詳細なタイミングを決定するための判断材料を解説していきます。

  1. 『金利』の観点
  2. 『税金』の観点
  3. 『時期』の観点

【金利】ローンが低金利のタイミング

金利の観点から考えると、ローンが低金利のタイミングがマンションの売り時といえます。 ローンを組んでマンションを購入する方が多いですが、ローンが低金利だと利息が少なくなるため住宅ローンが組みやすいのです。つまり、住宅ローンを組んでマンションを購入する場合、購入金額は同じでも低金利の方が総支払額が安くなります。 ちなみに、今はローンが低金利のタイミングといえます。以下のグラフは、最新の201年4月までの住宅ローン金利推移を表しています。 民間金融機関の住宅ローン金利推移(変動金利等) (出典:住宅金融支援機構「民間金融機関の住宅ローン金利推移(変動金利等)」) 過去の金利変動を見ると、1990年代は8%を超えていた時期もあります。しかし、その後は下がり続け現在では固定金利型で年約3.0%、変動金利型で年約2.5%となっています。 一方、金利で見る売り時がいつまでかは見通しが立ちにくいといえます。ただ、変動金利型では2009年以降10年以上もの間低金利を維持していますが、ここから下がるという可能性は考えにくいが金利が上がる可能性は少しあるといったところでしょう。 また、金利で見る売り時を逃すとどれくらいの影響があるのか見てみましょう。以下の表は、住宅ローンの金利が1%変わった時の毎月返済額と総返済額を表した表です。(※3,000万円借り入れて、35年間固定金利で借り入れた場合を想定)

金利毎月返済額総返済額
4%13.3万円5,579万円
3%11.6万円4,850万円
差額1.7万円729万円

住宅ローンの金利が1%変わるだけで、毎月返済額は1.7万円・総返済額にすると729万円も変わるということが分かります。つまり、金利の面で売り時を逃すと、購入希望者の予算が下がり買主が少し見つかりにくくなる可能性があります。

【税金】所有期間が5年もしくは10年を超えてから

税金の観点から考えると、所有期間が5年もしくは10年を超えてからがマンションの売り時といえます。 マンションを売却すると、売却で発生した利益に対して税金が発生します。これを譲渡所得税といいます。譲渡所得税の税率はマンションの所有期間によって異なります。 具体的には、以下のように所有期間が5年以下の「短期譲渡所得」では税率が約39%なのに対し、所有期間が5年を超える「長期譲渡所得」では税率は約20%となります。

 所得税住民税合計
長期譲渡所得15.315%5%20.315%
短期譲渡所得30.63%9%39.63%

つまり、所有期間によって支払うべき税金の額が約2倍近く変わってくるのです。そのため、所有期間が5年間際の場合は、所有期間が5年を超えてから売る事を検討しましょう。 ただ、注意点が一つあります。それは、所有期間の基準になるのは毎年1月1日時点でマンションを所有していた人になります。つまり、2015年7月に購入して2020年12月に売却する場合、実際の所有期間は5年を超えていますが、税金の計算では所有期間5年未満と計算されるのです。 また、所有期間10年を超えると「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」を適用することが出来、さらに税率が低くなります。特例を利用すると6,000万円以下の部分の譲渡所得にかかる税率が約14%まで下がります。 参考記事:10年超所有軽減税率の特例って何?|譲渡所得の税金を安くする

【時期】需要が高まる春前

時期の観点から考えると、春前がマンションの売り時といえます。具体的には、2~3月の時期です。 東日本不動産流通機構が2020年10月に発表した「首都圏不動産流通市場の動向」では、首都圏の月別の中古マンションの取引件数を公表しています。(※グラフは編集部作成) 【月別】首都圏中古マンション取引件数 2018年を例に取ると、首都圏全域で3月が最も中古マンションの取引件数が多く3,819件、次いで2月の3,424件となっています。2~3月の取引件数が多いのは、4月の新学期に向けて新居への引越しを済ませたい人が多いからです。そのため、需要も高いので早く・高くマンションを売りやすい時期だと言えます。

マンションをタイミングよく売るコツ

 

マンションの売り時を逃さずに売却するためには、早いうちから行動をしておくことが大切です。あなたにとって良い不動産会社を見つけるコツや、スムーズに高く売るコツを知っておきましょう。

コツ1:一括査定サイトで査定依頼を出す

一括査定サイトは、家を売るときに利用できるサイトです。高く売ってくれそうな不動産会社を探したり、家がどれくらいで売れるかを調べたりすることに使えます。 そして、この一括査定サイトは何件査定を依頼しても無料です。費用がかからないので、気軽に査定が行えるというメリットがあります。 また、不動産会社を選ぶときには、根拠もなしに知名度だけで選ぶと自身の家の売却に適した不動産会社でない可能性があります。一括査定サイトなら対象の不動産の売却に長けた不動産会社が自動的に選べるようになっているので安心です。 戸建て住宅の販売が苦手な会社に戸建ての売却を依頼すると、手間や時間がかかる上に安くしか売れないこともあるので注意が必要です。 そして、一括査定ならその名の通り、同時にネットで少しの手間で複数社に査定が依頼できます。何社か比べるとどれくらいの価格が妥当なのかや、相場価格も把握しやすいというメリットがあります。 すまいステップの一括査定サービスを利用すれば、全国の厳選された不動産会社の中から自分の希望にあった会社を同時に4社利用できます。 また複数の不動産会社に査定を依頼するころで査定額を比較することもできます。 信頼できる不動産会社をすまいステップも利用しながらぜひ探してみてください!

コツ2:必要な書類を準備しておく

マンションを売る場合、様々な書類が必要になります。もれなく準備をしておけば、スムーズにマンションを売ることができます。 マンションの詳細情報がわかる書類等があれば、不動産会社による査定の精度も上がるため、スムーズにマンションを売るために覚えておきたいコツです。 おおまかな必要書類は次のとおりです。

  • 本人確認書類(身分証明書・実印・印鑑証明書・住民票)
  • 登記済権利書または登記識別情報
  • 固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書
  • 重要事項等説明書
  • 管理規約、または使用細則などマンションの維持費等の書類
  • その他売却する物件に関する書類

ただし、印鑑証明書と住民票は有効期限が3カ月ですので、不動産会社と契約をする時に準備してもよいでしょう。

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コツ3:マンションのローンの残債を把握しておく

マンションにいくらの住宅のローンが残っているのか把握しておくことも大切です。 特に、ローンが残っているからといって売れないという勘違いが多くあります。マンションは住宅ローンが残っていても売ることができます。ただし、マンションを売却したタイミングでローンを一括返済する必要があります。 一括返済の方法は、マンションの売却金額を当てても良いですし、貯金を当てても大丈夫です。いくらでマンションが売れればローンが完済できるのか・ローンを一括返済するためにいくらくらい自己資金を用意すればよいのかを確認をしましょう。 ローンの残債が売却価格よりも高い場合と低い場合で、オーバーローンとアンダーローンという状況に分類ができます。

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記事のおさらい

直近ではいつ頃売るべき?

ずばり、今年2021年です。理由は大きく分けて5点あります。詳しく知りたい方は相場から見るマンションの売り時は2021年!をご覧ください。

築年数がたったマンションの売り時っていつ?

経過年数によって売り時が少し変わってくることがあります。詳しくは築年数から見るマンションの売り時をご覧ください。

売却タイミングを決める基準とは?

大きく金利面、税金の面、売却時期によって決めることができます。詳しく知りたい方は売却タイミングの決定基準をご覧下さい。

マンションをタイミングよく売るコツとは?

必要な書類の準備をしておいたり、マンションのローンの残債を確認しておく必要があります。また一括査定サイトを使う方法もあります。詳しくはマンションをタイミングよく売るコツをご覧ください。

【完全無料】うちの価格いくら?