4つのマンション評価額で今の価値を知ろう!相続税も計算できる

更新日:2021年9月30日

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「自分のマンションにどれほどの価値があるのか。」
「売ったらいくらなのか。」
「相続や贈与する際はどれほどの税金がかかるのか。」

こういった疑問はそのマンションの『評価額』を計算することで検討をつけることができます。

評価額を調べる方法としては大きく分けて以下2つ。

  • 自分で評価額を計算する
  • プロに評価額を計算してもらう

今回この記事では、自分で評価額を調べる際にどの評価額をどのような計算で求めればいいのか、用途ごとに解説していきます。

監修者:木村ゆり
監修木村 ゆり
地方銀行に勤務後、都内の不動産鑑定士事務所でマンション等の評価を数多く経験。現在は千葉県内で独立開業し、土地活用や相続対策など不動産に関するお悩み解決に尽力している。【保有資格】不動産鑑定士【URL】株式会社よつば不動産鑑定

マンションの売却を検討されている方は『マンション売却で知るべきことを全て解説!流れや注意点を知ろう』の記事もご覧ください。

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マンションの評価額はなにに使える?

マンションの評価額は、基本的に税金を計算するために使います。

マンション評価額の主な利用シーン
  • 相続税・贈与税の計算・申告
  • 固定資産税の計算
  • 火災保険料の計算

評価額は、その時点での不動産の価値ですが、売買価格とは異なる点に注意が必要です。
不動産の価値は見る方向によって、価値が大きく異なるのです。

不動産がいくらで売れるかを知るには、不動産会社の査定を受ける必要があります。
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マンションの4つの評価額を理解しよう

不動産には、基本となる4つの評価額があらかじめ設定されています。
実勢価格以外は、公的機関が評価している価格です。

4つの評価額
  • 公示価格
  • 相続税路線価(相続税評価額)
  • 固定資産税評価額
  • 実勢価格(時価)

例えば、相続税を算出する場合相続税路線価を利用しますが、相続税路線価では土地評価額しか計算できないので、建物の評価額計算のために固定資産税評価額も合わせて利用したりします。

それぞれ簡単に解説していきます。

評価額の4つの種類

  • 公示価格(土地部分の価値を計算する基準になる価格)
  • 相続税路線価(相続税や贈与税を計算する基準になる価格)
  • 固定資産税評価額(固定資産税を計算する基準になる価格)
  • 実勢価格(売買価格の参考になる価格)

公示価格(土地部分の計算に利用できる評価額)

公示価格は、国土交通省の土地鑑定委員会により毎年公表される価格のことです。 毎月1月1日時点の、土地の1㎡あたりの価値を判定し発表しています。 売り急ぎのような特殊な事情がない売買で成立する価格とされています。

相続税路線価(相続税を算出する基準になる評価額)

相続税路線価は、相続税や贈与税を計算する際に利用される路線価格です。 要は、税金を計算するために道路毎に評価を付けたもので、1月1日時点の評価価格が表示されます。 公示価格の80%前後になっています。

相続税路線価は、道路に面した土地の価格ですので建物の評価をすることができません。

固定資産税評価額(固定資産税を算出する基準となる評価額)

土地や建物など、固定資産と呼ばれるものの価値を評価した額で、固定資産税を算出する基準となる価格。 土地の固定資産税評価額は公示価格の70%前後になっています。

固定資産税評価額は、毎年送られる固定資産税納税通知書で確認することができます。当然ですが、固定資産税額も確認できます。

実勢価格(売買価格の参考になる評価額)

実勢価格は、実際の取引が成立する価格になります。 4,000万円で売買が成立した物件があればそのまま実勢価格となりますし、もし200万円の値引きをしたのち売買されていたのであれば3,800万円が実勢価格となります。

そのため、実勢価格は売却する際の目安として利用することができます。
しかし、そのマンションの現況は反映されないので、実際に売却を考える場合は不動産会社による査定が必要となります。
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マンションの評価額を調べる方法

ここでいうマンションの評価額とは、所有する土地部分の評価専有部分の評価(+権利として保有する共用部分)を合算した、あなたが所有するマンション全体の価値を指します。

先ほど紹介した、『相続税路線価』と『固定資産税評価額』を利用して、以下の手順で求めます。

  1. 相続路線価から1㎡あたりの価格を求める
  2. 土地全体の評価額を求める
  3. 売買契約書や登記事項証明書に記載された持分割合をかける
  4. 固定資産税評価額から建物の評価額を求める
  5. 『土地』『建物』の評価額を合算する

土地部分と建物部分の評価額を別々に計算する必要があります。
1~3の手順は土地の評価額を。4の手順は建物の評価額を計算しています。

最初に計算する『土地全体の評価額』は、あなたが所有する部分の土地ではなく、マンション全体の土地評価額になります。
そこからあなたが所有する土地を『持分割合』をかけて算出します。

1.相続路線価から1㎡あたりの価格を求める

土地部分の評価額を計算するには、まずその土地の1㎡あたりの価格を調べ、敷地面積をかけます。

土地全体の評価額=1㎡あたりの価格(路線価)×敷地面積
相続税路線価を利用すると、簡単に1㎡あたりの価格を調べることができます。

路線価を調べる手順

  1. 国税庁:路線価図・評価倍率表』にアクセス
  2. 調べたい土地の都道府県をクリック
  3. 『路線価図』をクリック
  4. 該当する地域をクリック
  5. 『地名』の横のページ番号をクリックし自分の土地を探す
    (ページ番号が複数ある場合は順番に見ていきましょう。)
  6. 土地に面している道路に表示された数字が路線価

路線価は道路にひかれた矢印に表示されています。
『100D』の様に数字の後にアルファベットがついていますが、今回の計算には不要なので数字部分だけを参照します。

路線価は千円単位で表示されているので、『100』は『100,000円』ということになります。
1㎡あたりの価格も100,000円となります。

2.土地全体の評価額を求める

先ほどの1㎡あたりの価格に全体の面積をかければ、土地全体の評価額がわかります。

なお、実際の相続税の申告では、土地の形や面積に応じた「補正率」を書けて微調整するので、ここで計算するのは概算の評価額です。

路線価を100,000円/㎡、マンション全体の面積を1000㎡と仮定して計算してみます。

100,000㎡×1000=100,000,000(1億円)

3.売買契約書や登記事項証明書に記載された持分割合をかける

マンションは一戸建てと違い、同じ土地の上に複数の部屋があります。その分所有者もいるので、土地全体の権利を所有者で分配する形をとります。
所有者あたり、どれほどの土地の権利を有しているかを表すのが持分割合です。

持分割合は売買契約書や登記事項証明書で確認することができます。

敷地権の割合

上の画像の様に、登記事項証明書では敷地権の割合という部分に記載されています。

売買契約書を紛失している場合は、売主からコピーをもらうか、法務局で登記事項証明書を取得すれば持分割合を確認できます。
(登記事項証明書をインターネットで請求するのが簡単です)
土地全体の評価額を100,000,000、持分割合を1,000,000分の15,000と仮定して計算してみます。
100,000,000×15,000÷1,000,000=1,500,000(150万円)
150万円があなたの所有するマンションの土地部分の評価額になります。

4.建物の評価額を求める

建物の評価額を求めるのに計算は必要ありません。
なぜなら、建物に対する固定資産税評価額の額と同等になるからです。

毎年6月ごろに市区町村から送られてくる『課税明細書』から確認することができます。

固定資産税評価額 福岡市
参照:福岡市ホームページ

上の画像は福岡市の例ですが、課税標準額が固定資産税評価額を表すので、その行の『家屋』の欄を参照しましょう。

課税明細書を確認できない場合は、役場で固定資産評価証明書を取得する。または、固定資産課税台帳を閲覧させてもらうことで確認することができます。
本人確認書類等が必要になるため、あらかじめ手続きに必要な書類を調べておきましょう。

5.『土地』『建物』の評価額を合算する

計算した土地の評価額と、建物の評価額(家屋の固定資産税評価額)を合計したら、それがあなたの所有するマンションの相続税評価額となります。

相続税を知る方法

なお、所有するマンションが自宅の場合や、貸し出しに出している場合には、上記の計算結果よりもさらに減額される可能性があります(小規模宅地等の特例、貸家建付地評価)。

遺産が分譲マンションのみだと仮定すると、マンション相続税評価額が基礎控除額を超えなければ、相続税はかかりません。

分譲マンションの相続税を知るには、評価額から基礎控除額を引いて、法定相続分で分割してから税率をかける必要があります。つまり計算式であらわすと、「相続税=(分譲マンション評価額ー基礎控除額)×法定相続分×税率」を相続人ごとに計算します。

基礎控除額は、相続人の人数によって金額が変動します。計算式は「3,000万円+(相続人の人数×600万円)」です。例えば、相続人が3人の場合は、3,000万円+(3人×600万円)=4,800万円です。相続税の税率は、法定相続分に応じた取得価格が1,000万円以下なら10%、3,000万円以下なら15%(控除額50万円)です。それ以上は国税庁のホームページへ。(https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4155.htm

では、相続税の計算例をお伝えします。分譲マンションの相続税評価額が5,000万円だった場合、3人への相続だと控除額が4,800万円なので、

課税遺産総額=(5,000万円ー4,800万円)=200万円

次に、この課税遺産総額を相続人が「法定相続分」で分割したものとみなして相続税を計算して総額を出します。
この法定相続分はそれぞれ3分の1なので、

200万円×1/3×10%=約6.6慢円
よって相続税の総額は、
6.6万円×3人=約20万円

この相続税の総額を、実際に各相続人が財産を取得した割合で負担します。
なお、配偶者が相続する場合には非課税枠があります。

評価額が基礎控除額よりも低い場合の例としては、分譲マンションの評価額が3,000万円だった場合、3人への相続だと控除額が4,800万円なので、

(3,000万円ー4,800万円)=-1,800万円
となり、マンション以外に遺産がなければ基礎控除額を超えないので、相続税はかかりません。
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売却時の適正価格を知るにはプロの評価が必要

土地と建物部分の評価額をそれぞれ計算したことで、あなたが所有する部分の相続税評価額を求めることができました。 ただし、マンション売却といったシーンでは、相続税評価額よりも高い値段で売却できる可能性があります。 そのマンションの状態や、周辺の環境、現在時点での購入需要等々… 様々な要因が重なり売却価格が決定します。 その点では、実勢価格は実際に成約した金額であるので市場の動向も盛り込まれているわけですが、あなたが所有するマンションにおいてその価格は絶対的なものにはなりえません。 そこで、不動産鑑定士不動産会社などのプロの評価が必要になります。

不動産鑑定士の評価方法

不動産鑑定士による不動産鑑定は、料金が発生してしまいますがより高精度な評価額を知ることができます。 ただし、不動産鑑定が必要となるケースは極めてまれで、「公的機関や企業が関係する手続きが必要な場合」や「裁判所への提出が必要な場合」などに必要とします。 通常の売却では利用することはありません。 不動産鑑定士は、ここまでに解説した評価額に加え、以下のような調査方法で鑑定を行います。

  1. 原価法
  2. 取引事例比較法
  3. 収益還元法

それぞれ簡単に特徴を解説します。 原価法とは、不動産をもう一度建築した場合、いくら分の原価がかかるのかを算出する方法です。具体的には、土地の取得や整備にいくらかかるのか、建物部分では資材にいくらかかるのか、などです。一般的なのは、一軒家などの戸建てを評価する場合に使います。 取引事例比較法とは、実際に取引されている事例と比較して評価をする方法です。調べたい物件と似た取引の事例を探すため、マンションの評価で使用されることが一般的です。一戸建てだと立地条件や建物の劣化状況によっても評価がかわりますが、マンションの場合は似ている条件のものが多いからです。 収益還元法とは、不動産を貸し出した際、将来にわたっていくらの収益が生み出せそうか算出する方法です。収益性から考えるということは、空室率や回転率を考えます。一棟もののアパートやマンションのほか、投資用のワンルームマンションの評価をする場合に用いられることが多い方法です。

不動産会社による評価方法(査定)

不動産会社に物件を見定めてもらうことを査定と呼びます。 鑑定と違って「査定」は不動産会社のサービスの一環となるため無料で行える点が大きな違いです。 不動産査定では、先ほど解説した3つの調査方法の中で『取引事例比較法』のみを利用するのが一般的です。(あくまでも売却のシーンに限ります。) 不動産査定では、ここまでに述べた評価額や近しい条件のマンションの売却相場、マンションの現状を考慮し評価をつけていきます。 実際に市場で取引される価格に近い価格を算出できるため、売却前には必ず必要な工程になります。

不動産査定を受ける際は複数社に依頼しよう

不動産会社の査定といえど、査定方法が厳密に定められているわけではないので会社ごとに査定額の違いが現れます。 そのため、複数社から査定を受けて査定額を比較する必要があります。 比較作業を怠ると、「もっと高く売れたかもしれないのに」と後悔の残るマンション売却になってしまう恐れがあります。 とはいえ不動産会社に1社1社依頼していくのは大変なことなので、一括査定サイトのようなサービスを利用することをおすすめします。 一括査定サイトの すまいステップ では、厳選された不動産会社のみに依頼ができ、一度の入力で最大4社に無料でアプローチすることができます。 是非ご活用ください。

まとめ

土地や建物の評価額を計算するには、さまざまな知識が必要です。大まかな評価額を知っておくことは、もちろん重要です。しかし、相続税評価額と売値が一致することは少なく、マンションを売却するときに必要な売値を決めることは難しいでしょう。 あなたのマンションの資産価値を知り、いくらで売却できるのか知りたいときは専門の不動産会社へお願いしましょう。不動産会社によって、査定額は違うため、不動産会社に査定額の根拠を確認することを忘れないようにしましょう。 根拠のない高額な査定額の場合は、実際に売りに出したときに売却できない場合も考えられます。高い査定額でも売却できなければ意味が無いでしょう。あなたのマンションの価値を適正に評価してくれて信頼できる不動産会社を選ぶことが、マンション売却の成功につながります。

❏記事のおさらい!

Q.マンションの評価額とは?

マンションの価値を算出するための価格を評価額といいます。
評価額には4つの種類があり、『公示価格・基準地価』『実勢価格』『相続税路線価(相続税評価額)』『固定資産税評価額』に分かれます。詳しくはマンションの評価額とは?4つの種類と使い方をご覧ください。

Q.評価額ってどうやって調べるの?

いくつかの手順があり、①相続路線価から1㎡の地価を求める②土地全体の評価額を求める③売買契約書に明記された持分割合をかける⑤土地、建物の評価額を合算することで求められます。詳しくはマンションの評価額を調べる方法をご覧ください。

Q.相続税の額を知りたいのだけれど・・・

評価額から基礎控除額を引いて法定相続分で分割した金額に税率をかける必要があります。詳しく知りたい方は評価額から相続税を計算しようをご覧下さい。

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