【マンションを売る】売るときの注意点や楽に売るコツを分かりやすく解説

更新日:2020年12月4日

あなたの不動産いくらで売れる?

最大4社の大手不動産会社の査定価格をまとめて取り寄せ! フォーム入力のみ!査定に進む

マンションを売る事は決めていても、まずどうすればよいか全くわからず、なかなか進まないという人も多いのではないでしょうか。

そこで、この記事ではマンションを売るときにまず何を気を付ければよいのか、まず何をすればよいのかを中心に解説していきます。

マンション売却について知りたい方は、「マンション売却で知るべきことを全て解説!流れや注意点を知ろう」の記事をご覧ください。

監修者:山本健司
監修山本 健司
東急リバブル株式会社、ソニー不動産株式会社(現SREホールディングス株式会社)で1位を連続受賞。不動案相談件数16,000件以上。ミライアス株式会社を立ち上げ不動産売買仲介、不動産コンサルティング業務を行っている。【URL】ミライアス株式会社
リナビス
リナビス

あなたの家の適正価格が分かる
【完全無料】 一括査定

リナビス
step1
リナビス
step2
完全
無料
診断スタート
目次

不動産をどうするか迷っている方は、まず査定をして価格を知りましょう。査定するなら一括査定サイトのすまいステップがおすすめ。完全無料で複数の会社に査定をしてもらうことができます。

マンションを売るときにまず気を付けるべき注意点

 

マンションを売るときに、まず気を付けるべき注意点は以下の5つです。

  1. 売った後に住宅ローンが残らないように注意
  2. 無理なスケジュールでマンションを売らない
  3. マンションの相場を知らずに売り始めない
  4. かかる費用や税金を知らずに売り始めない
  5. 売る前のリフォームは出来るだけしない

それぞれで、注意点は何か、何が原因なのか、どのように対策すればよいのかを解説していきます。

注意点1:売った後に住宅ローンが残らないように注意

マンションを売った後に住宅ローンが残らないように注意しなければいけません。

なぜなら、住宅ローンを完済しないと金融機関が物件に対して設定した抵当権を抹消することができないからです。抵当権とは、万が一住宅ローンを借りた人が返済できない場合に土地や建物を担保とする権利のことです。

また、売却代金がローンの残債を上回る場合と下回る場合で住宅ローンが残った状態でマンションを売る方法が異なるため、マンションを売るために注意しておく必要があります。

売却代金がローン残債を上回る場合は、売却代金の受け取りと同時にローンを完済することで抵当権を抹消することができます。一方、売却代金がローン残債を下回るときは、差額を自己資金で用意する必要があります。

自己資金が用意できなくても、住み替えをする場合は「住み替えローン」を利用してマンションを売ることも出来ます。住み替えローンとは、ローン残債を新居のローンに含めて借り入れを行うことが出来るローンです。

対策:事前に住宅ローンの残債を確認しておく

売った後に住宅ローンが残らないようにするためには、事前に住宅ローンの残債を確認しておく必要があります。

住宅ローンの残債を確認するために最もおすすめの方法は、借り入れ先の金融機関から郵送されてくる残高証明書を確認することです。通常、毎年10月から12月頃に届きます。

万が一残高証明書を自宅に保管していない場合は、借り入れ先の金融機関のウェブサイトで確認することも可能です。インターネットサービスに加入していれば、24時間いつでも住宅ローンの残高照会をすることが出来ます。

※よりくわしく知りたい方は、マンション売却のローンの記事をご覧ください。

注意点2:無理なスケジュールでマンションを売らない

マンションを売るなら、無理なスケジュールでマンションを売らないようにしましょう。

無理なスケジュールでマンションを売ると、売っている途中で時間の余裕がなくなったり・売却期限がある場合間に合わなくなる恐れがあります。その結果、売り焦って相場から大幅に安い価格で売却せざるを得なくなったり、売却する理由によっては転勤日に間に合わなくなったりすることがあります。

また、売りに出してから自分が思っていたよりなかなか物件に問い合わせが来ない・契約に繋がらない、みたいな状況は珍しいことではありません。そのため、自分で計画したスケジュール通りに進まず余裕がなくなってくる可能性もあります。

対策:マンションを売るのにかかる期間を把握しておく

無理なスケジュールでマンションを売らないように、あらかじめマンションを売るのにかかる期間を把握しておきましょう。

マンションを売る期間は、市場で売り出してから成約するまでの期間と、準備を開始してから売却を完了するまでの期間で分けて理解しておく必要があります。

市場で売りに出してから成約するまでの期間は、東京カンテイのデータを参考にすると首都圏の場合平均で約3.78ヶ月です。エリアや物件、担当する不動産会社によって異なりますが、早くて1ヶ月~遅い場合は半年以上経っても買い手が見つからない場合があります。

また、準備を開始してから売却を完了するまでの期間は約5ヶ月と考えておきましょう。具体的には、市場で売りに出してから成約するまでの期間に売り出し前の期間が1~2週間、成約してから引渡しなど売却が完了するまでの売り出し後の期間が1ヶ月追加され、5ヶ月です。

※よりくわしく知りたい方はマンション売却期間の記事をご覧ください。

注意点3:マンションの相場を知らずに売り始めない

マンションを売るなら、マンションの相場を知らずに売り始めないようにしましょう。

マンションの相場を知らずに売り始めてしまうと、不動産会社の算出した査定価格が高いか低いかを客観的に判断することが出来ません。その結果、相場とかけ離れた高い査定金額をつけた不動産会社に言いくるめられ、契約を依頼してしまう可能性があります。

そして、相場よりも高く売り出していることで、買い手がつかずなかなか売れない状況が続いてしまう恐れがあります。

対策:自分でマンションを売るときの相場を調べておく

相場を調べるときは、不動産流通機構が運営している「レインズ」というサイトを使用することをおすすめします。レインズを使うと、指定したエリア内の直近1年間の成約価格をチェックすることが出来ます。成約価格とは、実際に買主と取引をした価格のことであり、売り出し価格とは異なります。

また、築年数・最寄駅からの距離・専有面積・間取りなどの条件を基に、売る予定のマンションと条件を近づけて調べることで類似マンションの売却相場を把握することが出来ます。

具体的には、「レインズ」や「土地総合情報システム」などのインターネットサイト経由で調べることが出来ます。

※よりくわしく知りたい方は、マンションの売却相場の記事をご覧ください。

注意点4:かかる費用や税金を知らずに売り始めない

マンションを売るときにかかる費用や税金を知らずに売り始めないようにしましょう。

費用や税金を把握しておかないと、売買契約時や引き渡し時など必要なタイミングで支払えず手続きが滞ったり、支払うべき税金が払えず売却に支障が出る恐れもあります。

また、売るだけでも通常の生活から考えると少なくはない費用や税金がかかるため、いくらかかるか知らないと売却計画をあらためて見直さなければならないかもしれません。

対策:どんな費用・税金がいくらかかるか把握しておく

マンションを売るときの費用・税金をおおまかに把握しておきましょう。仲介を依頼してマンションを売る場合、目安としてマンションの売却価格の3.5~7%ほどの費用が必要になります。

以下の一覧表を基に、どのような費用・税金がいくらかかるか確認していきましょう。

費用項目費用概要費用の目安
仲介手数料不動産会社に成果報酬として支払う費用売却価格の3%+6万円+消費税
印紙税売買契約書に印紙を貼ることで支払う税金1,000円〜3万円  
※売却価格により異なる
登記費用売却に伴う物件の登記に必要な費用2~3万円
一括繰上返済手数料マンションの住宅ローンがある場合にかかる費用5,000円~3万円
※融資を受けている金融機関や返済方法によって異なる
譲渡所得税売却で得た利益に対してかかる費用売却利益×約20%or約40%
※マンションの所有期間によって変わる
その他費用引越し費用やリフォーム・ハウスクリーニングの費用最低0円から100万円超まで
※場合によって金額は変わる

※もっと詳しく知りたい方は、「マンションを売るときに費用はいくらかかる?費用項目ごとに概算を解説」をご覧ください。

注意点5:売る前のリフォームは出来るだけしない

マンションを売る前のリフォームは出来るだけしないように注意しておきましょう。

理由はおおきく2つあります。1つ目は、リフォームに欠けた分の価格を売却価格に上乗せできないことが多いためです。マンションを一通りリフォームすると、工事内容や箇所にもよりますが100~500万円ほどリフォーム費用がかかります。

かかったリフォーム費用を上乗せして売り出した場合、近隣の競合となる物件よりも数百万円も高くなってしまいます。リフォーム済みであることより価格が安いことを重視する購入希望者は多いため、売れにくくなります。

結果として、売り出し後に値下げを余儀なくされて、売るためにしたリフォーム費用を回収できない可能性が高いです。

2つ目の理由は、中古マンションの購入を検討している人の中には購入後に自主的にリフォームを検討している人もいるためです。それらの人は、修繕目的のリフォームではなく、こだわりを反映させたリノベーションを検討しています。

そのため、マンションを売る前のリフォームは余計なおせっかいになってしまい、検討の対象から外される恐れがあります。

これまでに行った住み心地をよくするためのリフォームであれば良いのですが、これから売るためにわざわざリフォームをする必要はありません。

対策:ハウスクリーニングを依頼する

売る前のリフォームはしない代わりに、内覧前に一度ハウスクリーニングを行いましょう。

内覧では室内の清潔感や傷やダメージの状態を意識して見られるため、綺麗な状態で保っておく必要があります。

内覧の度に掃除をしたりすることが必要になりますがなかなか時間がかかってしまうため、マンションを売りだす前に一度プロの掃除屋にハウスクリーニングをしてもらいましょう。事前にハウスクリーニングをしておくことで、広告掲載する写真映えする部屋の状態を作れるというメリットもあります。

部屋の広さや掃除箇所にもよりますが、ハウスクリーニングを頼むと約3~5万円ほどで部屋全体を一括で綺麗な状態にしてくれます。

特に、洗面台・浴室・トイレ・キッチンなどの水回りは水垢やカビ・汚れなどが蓄積しやすいため、重点的に綺麗にしてもらいましょう。

楽にマンションを売るためのコツ

 

マンションを売る前には、様々な注意すべきことがあります。ただ一方で、準備段階で意識しておけば後々楽にマンションを売ることができるコツもあります。

ここでは、以下6つの楽にマンションを売るためのコツをご紹介していきます。

  1. 不動産一括査定サイトを使う
  2. 買い替えの場合新居購入と同じ不動産会社に依頼する
  3. 同じマンションを売った実績がある不動産会社を選ぶ
  4. 経験豊富で連携が取りやすい担当者を選ぶ
  5. オンラインで内覧対応を行う
  6. 空室で売るなら不動産会社に鍵を渡しておく

コツ1:不動産一括査定サイトを使う

まず、楽に売るために特に効果があるのは、「不動産一括査定サイト」を使って査定依頼を申し込むことです。

先ほど、査定依頼では複数社に申し込むことがポイントだとお伝えしましたが、一括査定サイトを使えば不動産会社を探しに外を出歩く手間も・不動産会社を一社一社検索してホームページから申し込む労力もいらず、楽に査定依頼をすることが出来ます。

また、不動産会社の営業時間に関係なく査定が受けられ、かつ無料で利用できる点も、不動産一括査定サイトならではのメリットでしょう。

代表的な一括査定サイトは、「すまいステップ/strong>」です。査定対応エリアは全国47都道府県すべて、提携企業数は全国から厳しい審査を通過した優良不動産のみで、利用者数も現在月間1万人超え、となっています。最大4社の不動産会社に査 定依頼を行うことが出来ます。

全国47都道府県に対応していて、地方でも利用できる点はのすまいステップの強みです。不動産の一括査定サイトは数多くありますが、全国対応していないサイトもあります。

60秒ほどの入力で査定依頼は完了します。

もっと詳しく知りたい方は、不動産一括査定サイトに関する記事もご覧ください。

コツ2:買い替えの場合新居購入と同じ不動産会社に依頼する

いまお住まいのマンションから買い替える場合、新居購入と同じ不動産会社に依頼すると効率よくマンションを売ることが出来ます。

買い替えでは、マンションを売ること・新居を買うことの二つのことを並行して行う必要があります。そのため、ただマンションを売るのに比べて注意すること・やることが増えます。

その時、マンションを売る側と新居を買う側の不動産会社を別々にしていると、双方とのやり取りが面倒くさくなりますが、一つの不動産会社に一本化してしまうと楽にマンションを売ることが出来ます。

特にマンションのローンが残っている場合は、決済や引渡しの際にスムーズに住み替え先のローンと組み合わせることが出来ます。

既に新居購入の不動産会社が決まっている場合は、同じ不動産会社に依頼することも検討してみましょう。

まだ、新居購入の不動産会社が決まっていない方も多いと思いますので、一括査定サイトを使って良い不動産会社を見極め、合わせて新居購入も依頼するのも一つの手です。

コツ3:同じマンションを売った実績がある不動産会社を選ぶ

マンションならではの楽に売るコツとして、同じマンションを売った実績がある不動産会社を選ぶというコツがあります。

築年数10年以上のマンションであれば、マンションを売りに出す世帯が徐々に表れ始めます。そのため、過去に同じマンションの別部屋を売ったという不動産会社も存在します。

一度売ったマンションであれば、特にマンションに関する書類を探さなくても不動産会社側で用意してくれる可能性もありますし、買主を探すための物件広告の作成も過去に売った別部屋の情報を更新すればよいだけなので簡単に出来ます。

また、通常であれば不動産会社が売り出す前に、マンションの情報について詳しくヒアリングされる場合がありますが、一度マンションを売っている不動産会社であれば、立地条件やマンションの特徴などを把握しているため、不必要なヒアリングをされる可能性は低くなります。

コツ4:経験豊富で連携が取りやすい担当者を選ぶ

不動産会社のなかでも、経験豊富で連携が取りやすい担当者を選ぶようにしましょう。

マンションを売る中で、担当者はいわばパートナーの存在です。

そのため、いくら不動産売却の専門家といっても、担当者が経験豊富でないときちんと何をすればいいか指示を出してくれずに、無駄に労力を使わなければいけない場面があるかもしれません。

また、連携が取りずらいと、今のマンションの売却状況が分からずに精神的に楽な状態が作りにくくなります。

担当者に安心してマンションを売る事を任せられるかどうかで、売主の負担も変わってきます。

コツ5:オンラインで内覧対応を行う

マンションを売ると、購入希望者の内覧対応を行う必要があります。

一般的に、マンションを売りだしてから1~2ヶ月の間は毎週土日に必ず内覧の申し込みがあるため、準備をする手間や内覧に立ち会う時間を割かなければなりません。

平日に仕事があり、土日くらいゆっくり休みながら楽にマンションを売りたいという方にとっては、思いのほか内覧は苦痛を伴うものだと思います。

しかし、コロナウイルスの流行により人体接触をさける風潮にあるため、オンラインで内覧を申し込む購入希望者も増えています。それに伴い、マンションを売る側でもオンラインで対応可能なサービスも最近では出てきたので使うことも検討してみましょう。

また、オンラインでの相談ややり取りに対応してくれる不動産会社もあるので、オンラインで対応してくれるかどうかも併せて確認してみましょう。

コツ6:空室で売るなら不動産会社に鍵を渡しておく

もし買い替えなどにより住みながら売る必要がないマンションであれば、不動産会社にカギを渡しておくというのも一つの手です。

先ほどもお伝えしましたが、マンションを売るときには内覧対応の必要があります。内覧をするときは、基本的に住んでいなくても現地に赴き売主として対応する必要があります。

しかし、楽にマンションを売るには内覧対応をあえてせず、不動産会社に内覧対応を一任することも視野にいれましょう。第三者にカギを渡すのが怖いという方でも、空室であれば見られたり・入られたりして困る箇所もないと思います。

大手の不動産会社などは、規律が厳しく柔軟な対応をしてくれない可能性もあるので、地元密着型の不動産会社などで内覧の立ち合いをせずに売れるか確認してみましょう。

※もっと詳しく知りたい方は、「マンションを売るコツ全10選!売却の流れに沿って解説」という記事や、「マンションを高く売るための8のコツを時系列で徹底解説」をご覧ください。

また、「マンション売りたい方必見!「買取」や早く売るコツを解説」という記事もご覧ください。

マンションを売るときにまず必要な手続き

 

マンションを売るときにまず必要な手続きは以下の5つです。

  1. 売るときの条件を整理する
  2. マンションを売る方法を選ぶ
  3. 売るときに必要な書類を用意する
  4. 不動産会社に査定を依頼する
  5. 数社に絞り訪問査定をしてもらう

具体的に何をやるのか、どのような手順で行うのか、どのようなポイントを抑えてやればよいのか、などを確認していきましょう。

STEP1:売るときの条件を整理する

マンションを売るときはまず、売るときの条件を整理します。

具体的に整理すべき売るときの条件とは、以下の3つです。

  • どのような目的で売却を行うのか
  • どのようなことを重視して売却を行うのか
  • いつまでにマンションを買主に引き渡したいのか

それぞれ詳しくみていきましょう。

売る目的は、様々あると思いますが改めて売る目的を明確にして、不動産会社に説明できる状態にしておきましょう。例えば、買い替えのため・資産整理のため・相続のため・転勤や離婚のため、などです。

売るときに重視することは、不動産会社が売却の戦略を立てるときや売却方法を選ぶときの判断軸になるため、きちんと把握しておきましょう。例えば、期間を重視したいのか・価格を重視したいのか・近隣の人に知られないことを重視したいのか、などです。

引渡しの時期に関しては、期日が決まっているかどうか、決まっている場合、理想的な期限はいつか・最低でもいつまでに引き渡さなければいけないか、などを抑えておきましょう。

STEP2:マンションを売る方法を選ぶ

売却条件を整理したら、続いてマンションの売却方法を選びます。

マンションの売却方法は、「仲介」と「買取」の2つあります。

仲介とは、不動産会社を間に介して買主となる個人を探して不動産を売却するという一般的な売却方法です。一方で、買取とは不動産会社や買取業者が買主となり、売主から直接不動産を買い取るという売却方法です。

それぞれ、仲介は相場価格や売り方次第ではそれ以上の価格で売却しやすいというメリットがありますが、場合によっては売却完了までに時間がかかってしまったり、買い手が見つからないというデメリットがあります。

一方、買取は最短1ヶ月の短期間で売却が完了するというメリットがありますが、売却価格が相場よりも2~3割安い価格になってしまうというデメリットがあります。

仲介がおすすめな人は、特に売却期間より売却価格を重視したいという人です。具体的に言うと、出来るだけ高く売りたいと考えている人や、住み替えを予定している人、住宅ローンの残債が多い人などです。

一方、買取がおすすめな人は、特に売却価格より売却期間を重視したいという人です。具体的に言うと、1~2ヶ月で売却を完了させたい人や、借金返済のためすぐに大きな現金が必要な人、離婚のためにいますぐきれいさっぱり財産分与をしたい人、などです。

自分に適した売却方法を選びましょう。

※より詳しく知りたい方は、マンション買取に関する記事もご覧ください。

STEP3:売るときに必要な書類を用意する

売却方法を選んだら、売るときに必要な書類を用意します。

事前準備段階では、全ての必要書類を用意する必要はありませんが、必要書類に関して把握して揃え始める必要があります。

マンションを売りだし始めてからは不動産会社主導で用意できる書類もありますが、売主自身が用意しなければいけない書類もあります。また、書類を用意するときは既に自分が所有しているものもありますが、新たに取得しなければいけない書類もあります。

※それぞれの書類項目の概要や入手に関する情報は、不動産売却の必要書類の記事をご覧ください。

また、確定申告の必要書類に関する記事も併せてご覧ください。

STEP4:不動産会社に査定を依頼する

必要書類などの準備を終えたら、不動産会社に査定を依頼します。

不動産会社に査定を依頼するための方法は主に二つあります。

一つは、街中や駅の近くにある不動産会社に直接赴く方法です。自分のマンションの物件情報を紙に記載して不動産会社の担当者とその場で話すことになります。特徴は、依頼する不動産会社によって査定価格が大きく変わる事です。

もう一つは、インターネットを通じて不動産会社に査定依頼を申し込むことです。そのなかでも、不動産会社のホームページを直接検索して申し込むパターンと「一括査定サイト」とよばれる第三者機関が運営しているサイトを通じて不動産会社に査定依頼を申し込むパターンがあります。

ホームページで申し込むパターンでは、会社に出向く手間はなくなりますが一社一社調べる労力はかかります。一方、一括査定サイトを通じて申し込むパターンでは、自宅に居ながら複数の不動産会社に一度の入力でまとめて依頼をすることが出来るため、不動産会社一社一社に出向く手間・調べる労力が省けます。

「一括査定サイト」を使えばインターネットを通じて複数の不動産会社に査定依頼を申し込むことが出来ます。

STEP5:数社に絞り訪問査定をしてもらう

査定依頼を行うと、最短1日で各不動産会社からの査定結果を得ることが出来ます。

ただ、ここで得られる査定結果は、過去のデータや事例を基に査定する簡易査定(机上査定)という方法で行われた結果です。売却予定の不動産の周辺の取引事例や似たような不動産がいくらで売れたのかなど、データをもとに査定するため、査定価格の正確性は低いです。

そこで、算出された査定結果の価格などをもとに、数社に絞り訪問査定をしてもらいましょう。

訪問査定とは実際の売却する物件を見て査定する方法です。日当たりや周辺の施設、不動産の状況など、細かい項目をチェックしながら査定するため、机上査定よりも詳細な査定価格を出すことができます。

そのため、マンションを売ることを決めている人にとっては、かならず訪問査定を行う必要があるといえます。

まとめ

マンションを売るためには、まず売るときに気を付けるべきこと・やることを確認して、マンションを売る準備をしましょう。

そのうえで、楽に売るコツを実践することが出来れば、マンションを売ることが出来ます。

また、不動産会社の選び方によってもうまく売れるかどうかが変わってきます。

信頼できる不動産会社を見極めるためにも、複数査定での比較検討を行いましょう。

記事のおさらい

マンションを売るときに必要な注意点とは?

大きく分けて・売った後に住宅ローンが残らないようにする・正しいスケジューリングを組む・マンションの相場をよく調べる・かかる費用や税金を把握しておく・リフォームはせず、ハウスクリーニングを行うこの5点が挙げられます。詳しく知りたい方はマンションを売るときにまず気を付けるべき注意点をご覧ください。

楽にマンションを売りたいけれど、どうすればいい?

実績がある不動産会社を選ぶのが一番です。実績ある不動産会社を選ぶには不動産一括査定サイトを選ぶのがおすすめです。詳しくは楽にマンションを売るためのコツをご覧ください。

マンションを売るときの手続きってなにが必要?

様々なものが必要になりますが、まず売却の条件を整理し、マンションを売る方法を選ぶのが高額売却の近道となります。詳しく知りたい方はマンションを売るときにまず必要な手続きをご覧下さい。

参考記事
関連記事

マンションを購入してすぐに売ることを検討する方も珍しくありません。購入したばかりなのにまたすぐに売ってもよいか、分からないこともあると思います。この記事では、よくあるマンションを購入してすぐに売るケースやすぐに売ることの利点・注意点[…]

関連記事

中古マンションを売るためには、「中古」ならではの気を付けることをはじめに抑えることが大切です。購入者視点で中古マンションの気を付けることを確認することで、新築ではなくてもマンションは売却できるということが分かると思います。また、[…]

関連記事

様々な情報が蓄積された現代では、マンションの査定価格を簡単に自動でシミュレーションすることができるようになりました。無料で自動査定シミュレーションを行えるサービスはいくつかありますが、それらは本当に信憑性のある価格を算出してくれるの[…]

関連記事

『人生100年時代』といわれる昨今では、『退職金+年金』だけで老後を過ごすのは不安と感じるようになりました。そこで、家の売却を検討する方もいらっしゃいますが、果たして本当に売却するべきなのでしょうか。加えて、売却にもいろいろな方[…]

【完全無料】うちの価格いくら?