【マンションを売る】売るときの注意点や楽に売るコツを分かりやすく解説

更新日:2021年12月21日

 

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マンションを売る事は決めていても、まずどうすればよいか全くわからず、なかなか進まないという人も多いのではないでしょうか。

そこで、この記事ではマンションを売るときにまず何を気を付ければよいのか、まず何をすればよいのかを中心に解説していきます。

マンション売却について知りたい方は、「マンション売却で知るべきことを全て解説!流れや注意点を知ろう」の記事をご覧ください。

監修者:山本健司
監修山本 健司
東急リバブル株式会社、ソニー不動産株式会社(現SREホールディングス株式会社)で1位を連続受賞。不動産相談件数16,000件以上。ミライアス株式会社を立ち上げ不動産売買仲介、不動産コンサルティング業務を行っている。【URL】ミライアス株式会社
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マンションを売るタイミングとは?

現在のマンションの価格相場

下記の画像は、国土交通省が発表している不動産の売却価格を表す、「不動産価格指標」です。

マンション売る 売り時

引用:国土交通省「不動産価格指標」

マンションの価格相場を表している緑色のグラフは、右肩上がりに価格が高騰しており、マンションを高く売れる可能性があります。
マンションの価格相場が上がっている=住み替えするマンションの購入価格も高くなるでしょう。

住み替えをする場合、住み替え先のマンションの価格と現在のマンション価格の差が縮まったタイミングが売り時と言えます。

築年数から見るマンションの売り時

下記の図は築年数から見たマンションの売却相場です。

マンション売る 築年数から見た売り時

引用:築年数から見た首都圏の不動産流通市場

マンションもほかの不動産と同様に、築年数が経つごとにマンションの売却価格も下がってしまいます。

特に、築20年~築30年までの間は売却価格の減少幅が大きく、早めに売却しないと新築との価格の差が広がっていきます。

新築との価格差が広がらないうちにマンションを売る場合、早めの決断が必要です。

また、法定耐用年数というものがあり、マンションの場合多くは47年で、耐用年数が過ぎると資産価値が0になると言われています。

この時期を過ぎるとマンションを売ることが難しくなるため、法定耐用年数が近いマンションは早めに売却するのがよいでしょう。

2022年は売り時なの?

2022年のマンションの市況は現在と大きく変わらないと言われています。新型コロナウイルスの影響で、社会的な経済難でありますが、不動産業にはそれほど影響は出ない見通しです。

コロナで緊急事態宣言が発令された2020年4月には、価格や取引件数が大きく下落したエリアもありましたが、現在まで回復傾向を見せています。
これは、テレワークなどで新しい生活様式が広まり、人々の住まいに対する関心が高まったことが原因のひとつと言えるでしょう。2022年にもその需要の変わらずは続いていくものと見られています。

また、2022年問題についても、不動産市況に大きな影響が出ないよう政府が対策を講じているので、懸念されていた価格の暴落はないという予想されています。

コロナの影響はまだ続く?

店舗やオフィスは緊急事態宣言による来客低下や、リモートワーク導入等を理由に空室率が増加していくことが予想されますが、一方で住宅系の不動産については、コロナ禍による影響を受けにくいとされています。

これは、経済が悪くなっても住む場所は確保する必要があることが原因です。

また、地価の変動で戸建てよりマンションは影響を受けづらく、マンションの価格に大きな変動は無いと言えます。

しかし、地域によってはコロナウイルスの影響でマンションが建っている地価が下がっている可能性もあります。
下記のバナーから、プロに現在の査定価格を聞いてみることをおすすめします。

楽にマンションを売るためのコツ

マンションを売る前には、様々な注意すべきことがあります。ただ一方で、準備段階で意識しておけば後々楽にマンションを売ることができるコツもあります。

ここでは、以下6つの楽にマンションを売るためのコツをご紹介していきます。

  1. 不動産一括査定サイトを使う
  2. 買い替えの場合新居購入と同じ不動産会社に依頼する
  3. 同じマンションを売った実績がある不動産会社を選ぶ
  4. 経験豊富で連携が取りやすい担当者を選ぶ
  5. オンラインで内覧対応を行う
  6. 空室で売るなら不動産会社に鍵を渡しておく

コツ1:不動産一括査定サイトを使う

まず、楽に売るために特に効果があるのは、「不動産一括査定サイト」を使って査定依頼を申し込むことです。

先ほど、査定依頼では複数社に申し込むことがポイントだとお伝えしましたが、一括査定サイトを使えば不動産会社を探しに外を出歩く手間も・不動産会社を一社一社検索してホームページから申し込む労力もいらず、楽に査定依頼をすることが出来ます。

また、不動産会社の営業時間に関係なく査定が受けられ、かつ無料で利用できる点も、不動産一括査定サイトならではのメリットでしょう。

代表的な一括査定サイトは、「すまいステップ」です。査定対応エリアは全国47都道府県すべて、提携企業数は全国から厳しい審査を通過した優良不動産のみで、利用者数も現在月間1万人超え、となっています。最大4社の不動産会社に査 定依頼を行うことが出来ます。

全国47都道府県に対応していて、地方でも利用できる点はのすまいステップの強みです。不動産の一括査定サイトは数多くありますが、全国対応していないサイトもあります。

60秒ほどの入力で査定依頼は完了します。

もっと詳しく知りたい方は、不動産一括査定サイトに関する記事もご覧ください。

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マンション査定のおすすめは?厳選6つを紹介

コツ2:買い替えの場合新居購入と同じ不動産会社に依頼する

いまお住まいのマンションから買い替える場合、新居購入と同じ不動産会社に依頼すると効率よくマンションを売ることが出来ます。

買い替えでは、マンションを売ること・新居を買うことの二つのことを並行して行う必要があります。そのため、ただマンションを売るのに比べて注意すること・やることが増えます。

その時、マンションを売る側と新居を買う側の不動産会社を別々にしていると、双方とのやり取りが面倒くさくなりますが、一つの不動産会社に一本化してしまうと楽にマンションを売ることが出来ます。

特にマンションのローンが残っている場合は、決済や引渡しの際にスムーズに住み替え先のローンと組み合わせることが出来ます。

既に新居購入の不動産会社が決まっている場合は、同じ不動産会社に依頼することも検討してみましょう。

まだ、新居購入の不動産会社が決まっていない方も多いと思いますので、一括査定サイトを使って良い不動産会社を見極め、合わせて新居購入も依頼するのも一つの手です。

コツ3:同じマンションを売った実績がある不動産会社を選ぶ

マンションならではの楽に売るコツとして、同じマンションを売った実績がある不動産会社を選ぶというコツがあります。

築年数10年以上のマンションであれば、マンションを売りに出す世帯が徐々に表れ始めます。そのため、過去に同じマンションの別部屋を売ったという不動産会社も存在します。

一度売ったマンションであれば、特にマンションに関する書類を探さなくても不動産会社側で用意してくれる可能性もありますし、買主を探すための物件広告の作成も過去に売った別部屋の情報を更新すればよいだけなので簡単に出来ます。

また、通常であれば不動産会社が売り出す前に、マンションの情報について詳しくヒアリングされる場合がありますが、一度マンションを売っている不動産会社であれば、立地条件やマンションの特徴などを把握しているため、不必要なヒアリングをされる可能性は低くなります。

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コツ4:経験豊富で連携が取りやすい担当者を選ぶ

不動産会社のなかでも、経験豊富で連携が取りやすい担当者を選ぶようにしましょう。

マンションを売る中で、担当者はいわばパートナーの存在です。

そのため、いくら不動産売却の専門家といっても、担当者が経験豊富でないときちんと何をすればいいか指示を出してくれずに、無駄に労力を使わなければいけない場面があるかもしれません。

また、連携が取りずらいと、今のマンションの売却状況が分からずに精神的に楽な状態が作りにくくなります。

担当者に安心してマンションを売る事を任せられるかどうかで、売主の負担も変わってきます。

コツ5:オンラインで内覧対応を行う

マンションを売ると、購入希望者の内覧対応を行う必要があります。

一般的に、マンションを売りだしてから1~2ヶ月の間は毎週土日に必ず内覧の申し込みがあるため、準備をする手間や内覧に立ち会う時間を割かなければなりません。

平日に仕事があり、土日くらいゆっくり休みながら楽にマンションを売りたいという方にとっては、思いのほか内覧は苦痛を伴うものだと思います。

しかし、コロナウイルスの流行により人体接触をさける風潮にあるため、オンラインで内覧を申し込む購入希望者も増えています。それに伴い、マンションを売る側でもオンラインで対応可能なサービスも最近では出てきたので使うことも検討してみましょう。

また、オンラインでの相談ややり取りに対応してくれる不動産会社もあるので、オンラインで対応してくれるかどうかも併せて確認してみましょう。

コツ6:空室で売るなら不動産会社に鍵を渡しておく

もし買い替えなどにより住みながら売る必要がないマンションであれば、不動産会社にカギを渡しておくというのも一つの手です。

先ほどもお伝えしましたが、マンションを売るときには内覧対応の必要があります。内覧をするときは、基本的に住んでいなくても現地に赴き売主として対応する必要があります。

しかし、楽にマンションを売るには内覧対応をあえてせず、不動産会社に内覧対応を一任することも視野にいれましょう。第三者にカギを渡すのが怖いという方でも、空室であれば見られたり・入られたりして困る箇所もないと思います。

大手の不動産会社などは、規律が厳しく柔軟な対応をしてくれない可能性もあるので、地元密着型の不動産会社などで内覧の立ち合いをせずに売れるか確認してみましょう。

※もっと詳しく知りたい方は、「マンションを売るコツ全10選!売却の流れに沿って解説」という記事や、「マンションを高く売るための8のコツを時系列で徹底解説」をご覧ください。

また、「マンション売りたい方必見!「買取」や早く売るコツを解説」という記事もご覧ください。

マンションを売る流れ

マンションを売るときの流れは以下の5つです。

  1. 売るときの条件を整理する
  2. マンションを売る方法を選ぶ
  3. 売るときに必要な書類を用意する
  4. 不動産会社に査定を依頼する
  5. 数社に絞り訪問査定をしてもらう

具体的に何をやるのか、どのような手順で行うのか、どのようなポイントを抑えてやればよいのか、などを確認していきましょう。

STEP1:売るときの条件を整理する

マンションを売るときはまず、売るときの条件を整理します。

具体的に整理すべき売るときの条件とは、以下の3つです。

  • どのような目的で売却を行うのか
  • どのようなことを重視して売却を行うのか
  • いつまでにマンションを買主に引き渡したいのか

それぞれ詳しくみていきましょう。

売る目的は、様々あると思いますが改めて売る目的を明確にして、不動産会社に説明できる状態にしておきましょう。例えば、買い替えのため・資産整理のため・相続のため・転勤や離婚のため、などです。

売るときに重視することは、不動産会社が売却の戦略を立てるときや売却方法を選ぶときの判断軸になるため、きちんと把握しておきましょう。例えば、期間を重視したいのか・価格を重視したいのか・近隣の人に知られないことを重視したいのか、などです。

引渡しの時期に関しては、期日が決まっているかどうか、決まっている場合、理想的な期限はいつか・最低でもいつまでに引き渡さなければいけないか、などを抑えておきましょう。

STEP2:マンションを売る方法を選ぶ

売却条件を整理したら、続いてマンションの売却方法を選びます。

マンションの売却方法は、「仲介」と「買取」の2つあります。

仲介とは、不動産会社を間に介して買主となる個人を探して不動産を売却するという一般的な売却方法です。一方で、買取とは不動産会社や買取業者が買主となり、売主から直接不動産を買い取るという売却方法です。

それぞれ、仲介は相場価格や売り方次第ではそれ以上の価格で売却しやすいというメリットがありますが、場合によっては売却完了までに時間がかかってしまったり、買い手が見つからないというデメリットがあります。

一方、買取は最短1ヶ月の短期間で売却が完了するというメリットがありますが、売却価格が相場よりも2~3割安い価格になってしまうというデメリットがあります。

仲介がおすすめな人は、特に売却期間より売却価格を重視したいという人です。具体的に言うと、出来るだけ高く売りたいと考えている人や、住み替えを予定している人、住宅ローンの残債が多い人などです。

一方、買取がおすすめな人は、特に売却価格より売却期間を重視したいという人です。具体的に言うと、1~2ヶ月で売却を完了させたい人や、借金返済のためすぐに大きな現金が必要な人、離婚のためにいますぐきれいさっぱり財産分与をしたい人、などです。

自分に適した売却方法を選びましょう。

※より詳しく知りたい方は、マンション買取に関する記事もご覧ください。

STEP3:売るときに必要な書類を用意する

売却方法を選んだら、売るときに必要な書類を用意します。

事前準備段階では、全ての必要書類を用意する必要はありませんが、必要書類に関して把握して揃え始める必要があります。

マンションを売りだし始めてからは不動産会社主導で用意できる書類もありますが、売主自身が用意しなければいけない書類もあります。また、書類を用意するときは既に自分が所有しているものもありますが、新たに取得しなければいけない書類もあります。

※それぞれの書類項目の概要や入手に関する情報は、不動産売却の必要書類の記事をご覧ください。

また、確定申告の必要書類に関する記事も併せてご覧ください。

STEP4:不動産会社に査定を依頼する

必要書類などの準備を終えたら、不動産会社に査定を依頼します。

不動産会社に査定を依頼するための方法は主に二つあります。

一つは、街中や駅の近くにある不動産会社に直接赴く方法です。自分のマンションの物件情報を紙に記載して不動産会社の担当者とその場で話すことになります。特徴は、依頼する不動産会社によって査定価格が大きく変わる事です。

もう一つは、インターネットを通じて不動産会社に査定依頼を申し込むことです。そのなかでも、不動産会社のホームページを直接検索して申し込むパターンと「一括査定サイト」とよばれる第三者機関が運営しているサイトを通じて不動産会社に査定依頼を申し込むパターンがあります。

ホームページで申し込むパターンでは、会社に出向く手間はなくなりますが一社一社調べる労力はかかります。一方、一括査定サイトを通じて申し込むパターンでは、自宅に居ながら複数の不動産会社に一度の入力でまとめて依頼をすることが出来るため、不動産会社一社一社に出向く手間・調べる労力が省けます。

「一括査定サイト」を使えばインターネットを通じて複数の不動産会社に査定依頼を申し込むことが出来ます。

STEP5:数社に絞り訪問査定をしてもらう

査定依頼を行うと、最短1日で各不動産会社からの査定結果を得ることが出来ます。

ただ、ここで得られる査定結果は、過去のデータや事例を基に査定する簡易査定(机上査定)という方法で行われた結果です。売却予定の不動産の周辺の取引事例や似たような不動産がいくらで売れたのかなど、データをもとに査定するため、査定価格の正確性は低いです。

そこで、算出された査定結果の価格などをもとに、数社に絞り訪問査定をしてもらいましょう。

訪問査定とは実際の売却する物件を見て査定する方法です。日当たりや周辺の施設、不動産の状況など、細かい項目をチェックしながら査定するため、机上査定よりも詳細な査定価格を出すことができます。

そのため、マンションを売ることを決めている人にとっては、かならず訪問査定を行う必要があるといえます。

まとめ

マンションを売るためには、まず売るときに気を付けるべきこと・やることを確認して、マンションを売る準備をしましょう。

そのうえで、楽に売るコツを実践することが出来れば、マンションを売ることが出来ます。

また、不動産会社の選び方によってもうまく売れるかどうかが変わってきます。

信頼できる不動産会社を見極めるためにも、複数査定での比較検討を行いましょう。

記事のおさらい

マンションを売るときに必要な注意点とは?

大きく分けて・売った後に住宅ローンが残らないようにする・正しいスケジューリングを組む・マンションの相場をよく調べる・かかる費用や税金を把握しておく・リフォームはせず、ハウスクリーニングを行うこの5点が挙げられます。詳しく知りたい方はマンションを売るときにまず気を付けるべき注意点をご覧ください。

楽にマンションを売りたいけれど、どうすればいい?

実績がある不動産会社を選ぶのが一番です。実績ある不動産会社を選ぶには不動産一括査定サイトを選ぶのがおすすめです。詳しくは楽にマンションを売るためのコツをご覧ください。

マンションを売るときの手続きってなにが必要?

様々なものが必要になりますが、まず売却の条件を整理し、マンションを売る方法を選ぶのが高額売却の近道となります。詳しく知りたい方はマンションを売るときにまず必要な手続きをご覧下さい。

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