地獄の老朽化マンション建て替え問題!住民負担は2千万円、ひたすら廃墟化…

 2014年の国土交通省の資料によると、全国でこれまで建て替えが決まったマンションは、準備中も含めて230物件しかない。ところが、18年には築50年超のマンションが全国で5万戸に達するという。また、震度7の大地震にも耐えると考えられている現在の耐震基準が定められる前に建築された、いわゆる「旧耐震」のマンションは全国に106万戸存在する。

 これらのマンションがスムーズに建て替えられるとは到底思えない。その理由は大きく2つ、法制度と経済面だ。

●区分所有法の壁

 まず、法制度では区分所有法に定められた建て替えのハードルが高すぎる。区分所有法62条1には以下の規定がある。

「区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数で、建物を取り壊し、かつ、当該建物の敷地若しくはその一部の土地又は当該建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地に新たに建物を建築する旨の決議をすることができる」

 つまり、100戸のマンションなら80戸が賛成すると建て替えを決議できる。逆に考えると、21戸が反対もしくは賛成しないと建て替えられないということだが、現実にはこれはかなり難しい。

 分譲マンションの管理組合が総会を開くと、その決議を有効にできる定足数は半数である。100戸のマンションならあわせて50戸が出席もしくは委任状などを提出しなければ、総会自体が成立しない。大多数の管理組合が、この定足数を満たすために四苦八苦しているのが現状のなかで、「5分の4」の「賛成」を得ることは途方もないほど困難である。

 筆者は、建て替え決議を議案とする総会の開催にこぎつけながら否決されてしまった例をいくつか知っている。老朽化したマンションには高齢者が多い。高齢者は引っ越しを厭う。また、今までの環境を変えたがらない。「今のままでも十分に暮らせるではないか」という理由で賛成しないのだ。だから、この「5分の4」というのは、かなり高いハードルだと考えていい。

 ただ、これまでに230以上の管理組合がそれを成し遂げているのも事実であり、まったく不可能というわけではない。しかし、5分の4の賛成を得て建て替え議案が可決されたとしても、反対者がずっとそのマンションに居座る場合もある。その場合は、いくつかの裁判によって強制立ち退きの判決を取らなければならない。日本国民は私有財産権が強力に守られているゆえに、その権利をはく奪するには煩雑な手続きが要求されるのだ。

●負担金問題

 経済面での問題は、さらに深刻だ。

 これまでの建て替えが実現した例を見ていると、ほとんどが区分所有者の負担金がゼロの場合である。逆にいえば、各区分所有者の持ち出しがゼロだからこそ5分の4という高い賛成が得られるのだ。なかには、転居の費用や仮住まいの家賃までゼロになるケースがある。

 マンションを新たに建設する場合、建築費の目安は1戸あたり2000万円だ。仮に、これが全額自己負担だったとしよう。100戸のマンションを自己負担100%で建て替えるためには、80戸が「2000万円+転居・仮住まい」の費用を負担できる経済力があって、かつ賛成票を投じる必要がある。

 老朽化したマンションの区分所有者は大半が高齢者である。この費用を負担できる区分所有者はそれなりにいるだろうが、全体の8割と想定するのは現実的ではない。

 また、これが半分の1000万円になったところで、都心の超高級マンションでもない限り8割というハードルは高すぎる。やはり、建て替えが実現するには「負担金がゼロ」の条件を整えなければならない。

●「建て替え」実現は幸運なレアケース

 では、区分所有者の負担がゼロになるにはどのような要件が必要なのか。それは、主に次の2つである。

(1)敷地の容積がふんだんに余っている
(2)その場所が新築マンションの立地にふさわしい

「容積」とは、行政から規制されているその敷地に建てられる建物の最大の床面積。「容積率」という数値で、敷地の面積の何パーセントかを定められている。

 たとえば、500平方メートルの敷地の容積率が400%なら、床面積2000平方メートルまでの建物を建築できる。ところが、建て替えようとしている現状のマンションの床面積が1000平方メートルなら、新たに1000平方メートル分の床面積を増やせるのである。

 しかし、実際のところ「容積が余っている」マンションは少ない。余っているどころか、規制が厳しくなって現状のマンションの容積が規制を超えて「既存不適格」になっている老朽化マンションも多い。そういうマンションを無理に建て替える場合、全区分所有者が再入居する場合は1戸当たりの面積が小さくなってしまう。

 建て替え事業を行うデベロッパーは、この1000平方メートル分の住戸を販売した利益で建築・設計費や自社の利益を賄うわけである。つまり、新たに販売する1000平方メートル分の住戸の売却で、建築・設計費+利益が見込める敷地でないと、建て替え事業に乗ってこない。

 立地が一等地であったなら、新たな住戸の販売にはなんの心配もなかったはずだ。ところが、郊外の駅から離れた場所にあるマンションだと、販売面での不安がある。よって、たとえ容積が余っていても立地条件の良くないマンションの建て替えは難しい。例えば、1970年代に開発されたニュータウン内のマンションの場合、駅に近い物件には多少の望みはあるが、バス便案件になると絶望的である。

 したがって、マンションの老朽化を建て替えによって解決する、という選択肢は一部の幸運な物件にしかありえないレアケースなのである。

 では、これからますます増えていく老朽マンションはどうなっていくのか。

 結論からいえば、今の法制度が続く限りにおいて、地方や遠隔郊外に立地するマンションは「スラム化」「廃墟化」への道を進まざるを得ない。都心の好立地にあるマンションは修繕などによってできる限り老朽化を食い止め、ひたすら延命を図ることになるだろう。
(文=榊淳司/榊マンション市場研究所主宰、住宅ジャーナリスト)

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