“通り過ぎる街”浜松町に変化…大規模開発で「建物を作って終わり」ではない、異例の連携が見せるスクラップ＆ビルドの先 (2025年11月25日)

東京に次々と誕生している超高層ビル群や大規模複合施設。オープン当初は観光客や地元民でごった返すことも多いが、残念ながら話題が長続きしないのも事実。さらに、盛り上がりはその施設のみで、街全体の魅力度アップには繋がっていないことも多い。そんな中、大規模開発をきっかけに、エリア全体が一体となって賑わいの創出に取り組む街がある。それが、「通り過ぎる街」と言われていた浜松町駅の周辺、浜松町芝大門・竹芝・芝浦の3地区だ。スクラップ＆ビルドのその先に、なにが待っているのか。■東京タワーに増上寺、芝浦ふ頭…観光スポットは多くとも“地味なオフィス街”のイメージ 東京都港区に位置し、JR山手線と京浜東北線、モノレールの浜松町駅に、地下鉄大門駅も擁する浜松町エリア。古くは江戸城の城下町として発展し、高度成長期には（当時）東洋一の高さを誇る世界貿易センタービルディングが誕生。現在も、西に東京タワーや徳川将軍家の菩提寺・増上寺、東に海の玄関口・竹芝ふ頭や大名庭園・旧芝離宮恩賜庭園など、多くの観光スポットを擁している。だが、それぞれが点在しているために魅力が伝わりづらく、地味で古びたオフィス街のイメージのほうが強い。残念ながら、「通り過ぎる街」とも言われているエリアだ。 そんな浜松町が今、大規模開発によって変わり始めている。海沿いの竹芝地区には、2020年に商業施設や劇場、ホテル、オフィスを擁した「ウォーターズ竹芝」や、国際会議にも対応するイベントホールを備えた「東京ボートシティ竹芝」が相次ぎ開業。同じく東京湾に面した芝浦地区にも、今年、オフィスや商業施設、ホテルを擁した「BLUE FRONT SHIBAURA」（以下、ブルーフロント芝浦）がオープン。浜松町芝大門地区では、「世界貿易センタービルディング」の建替えが進行中。2027年から、ホテルや商業施設、ワールドメディカルセンターにカンファレンス施設などを備えた超高層ビルとして順次開業予定となっている。 もちろん、多彩な高層ビルの誕生だけでは街の賑わいや魅力度アップに繋がるかというと、答えは否。しかし、デベロッパーとしては作った建物を“収益を生み出す価値ある資産”にするために、単体で多くの集客を狙うことも当然。足元のエリアの発展まで施策を拡げることは珍しく、ましてや周辺エリアと手を組むことなど滅多にないのが現実だ。 にもかかわらず、浜松町駅を中心とした浜松町芝大門・竹芝・芝浦の3地区が手を組み、共に街の賑わいの創出に取り組むことに決めたのは、共通で抱える課題があってのことだった。 ブルーフロント芝浦におけるエリアマネジメントを担当している、野村不動産の高橋和也（高＝はしごだか）さんは言う。 「他事業者との共創は、合意形成が必要なために時間も労力もかかりますし、施策を実現しづらい面があるのは事実です。しかし、当社のブルーフロント芝浦は、魅力的なツインタワーを作って成功させるだけが目的ではありません。20年、30年先を見据えた街づくりや新たなライフスタイルを提案し、中長期的な街の魅力の創出を実現させたい。そんな想いがあります。そのためには、芝浦地区だけでなく、隣接する浜松町芝大門、竹芝の各地区と共に手を取り合うことが必要不可欠だと思っております」（高橋さん／以下同） それは3地区共通の思いだった。「各々のエリアや活動範囲は限定的なので、共創しなければ浜松町全体の良さは作れない」と高橋さんが言う通り、浜松町芝大門も、竹芝も、芝浦も、魅力的なスポットは点在。大丸有（大手町・丸の内・有楽町）や渋谷、赤坂・六本木のように、ひとかたまりとして魅力が認知されていなかったことが、3地区共通の大きな課題となっていたのだ。■ビジョンの共有からではなく、困りごとの解決で繋がる現実路線 そのため、3地区は2017年に各地区の担当者が集い、互いに連携したまちづくりを検討する「3地区連絡会」を開始。イベント連携やMICE（会議等のビジネスイベント）誘致などを行ってきたが、今年、さらにその活動を強化させるべく「芝東京ベイ協議会」を設立。西は東京タワー・増上寺から東は竹芝・日の出ふ頭までを活動範囲とし、3地区の認知向上と魅力拡大のための取り組みをスタートさせたのだった。 ここで興味深いのが、「この3地区には明確なビジョン的な繋がりはない」ということだ。チームを組んで街づくりを推進するとき、まず議論となるのが「どのような街をつくっていくか」という未来像だと思うのだが、「あくまで同じ課題を抱えている者同士、『困っていることをお互いで助け合って解決しようよ』ということで仲間になれたのであって、各地区で描くビジョンは異なる部分もある」とのこと。その背景にはこんな考えがある。 「各地区で特色は違うし、独自の価値が認められるべきもの。各地区の目指す姿は別々に考えることであって、同じにする必要はないと思っています。あくまで、各地区の目指すビジョンに関して相互理解を深めながら、顕在化している共通の問題を解決すること。そして、ここに住む人や働く人、訪れた人が気持ちよく過ごせる空間や体験価値を一緒に作り上げていこう、そんな集まりになっています」 その問題の第一が、「エリアが運河や線路で分断されており、交通インフラも整っていないため、回遊性が低い」ことだった。それらを解消するために、株式会社世界貿易センタービルディングおよび株式会社貿易ビルサービスが運営する一般社団法人浜松町芝大門エリアマネジメントが無料循環バス「（仮称）はまバス」の運行を検討。2027年3月の本格運用に向けて、試験運行を実施した。 さらに、もうひとつ。回遊性においては、東京湾岸部という立地を生かした水上モビリティにも注力。BLUE FRONT SHIBAURAとウォーターズ竹芝を結ぶクルーズ船を一般社団法人竹芝エリアマネジメント及び一般社団法人竹芝タウンデザインの上で運航。芝浦地区では日の出ふ頭と晴海フラッグを結ぶ通勤船「BLUE FERRY」の運航やイベントが行われている地点とブルーフロント芝浦を結ぶイベント船など、舟運の活性化にも取り組むという。 ほかにも、地域資源の利活用、スマートシティサービスによる防災力の向上など、共通の地域課題に3地区一帯となって取り組んでいくという「芝東京ベイ」。都市開発という一大プロジェクトに携わり、本協議会での活動を通じて、高橋さんはそれまで従事してきた住宅営業では得られなかった大きな気づきがあったと振り返る。 「ひとつは、『魅力的な建物をつくることが街づくりのゴールではない』ということです。建物というハードの価値に加え、移動、体験など立体感のあるサービスを創り上げること。新たに開発されるオフィスビルや魅力的な地域資源をより魅力的に、より利用しやすくする多様なソフトサービスを街にインストールすることで、多くの人を幸せにできるのではないかと考えました」■人や企業が繋がるからこそ、競争ではなく「Give＆Give」の精神 それは、自分たちだけでは成し得ないことだとも言う。 「海や歴史的文化財など、魅力的な資源やスポットがこの街に存在しているのは、先人たちのおかげ。さらに、2013年から都市再生特別地区として街の創出に取り組んでこられた、竹芝地区や浜松町・芝大門地区のおかげです。先駆者である皆様が築き上げてくださった資産やノウハウがあるからこそ、今ここで協議会を設立し、みんなで共に課題に取り組む共創関係を作ることができたと思っています。自分たちだけでできる範囲は限られていますが、人や企業が繋がって出せるインパクトは、はるかに大きいことを実感しています」 任されたプロジェクトを20年、30年先を見据えた街づくりと捉え、多くの人の幸せと社会の豊かさを生み出すものと認識したことで、高橋さんは広い視野を得た様子。そして、そこから「Give＆Giveの精神が大切なことにも気づいた」と微笑む。 「プライベートにおける家族間でも、Takeを期待しないでGiveする気持ちがないとうまくいきませんよね。ましてや企業間では、Takeを求めた瞬間に競争関係になってしまい、すべてが崩れる可能性があります。難しいことではありますし、我々もまだまだではありますが、互いがGiveの精神で、結果的に全員にとってTakeの状態になる。継続的かつ発展的な連携のためにはそうした懐の広さも必要だと感じています」 先に述べたように、「芝東京ベイ」には歴史も未来も感じられるスポットが多数ある。これを「芝東京ベイ協議会」のもとで魅力的な街として打ち出し、知名度が高まると、訪日観光客によるオーバーツーリズムなどの課題も抱えることになるのではないか？ そう問うと、「まず、住む人やワーカー、定期的にエリアの施設を利用させる方にとって素敵な街であることが大前提」と高橋さん。そのうえで、「今後、連携が進む中で様々な課題が出てくると思うので、他の地区と連携して共に知恵を絞り合い、乗り越えたいと思っています。長い時間をかけて街の価値を高めるべく、ステップアップできれば」と語る。 「一気に作り上げて、10年後・20年後に衰退…では元も子もありません。長い時間をかけながら、着実にアップデートし続ける街を目指したい」 大規模な開発が進み、スクラップ＆ビルドで街の光景が急速に変化している東京。そんな中で、街が持つ歴史や可能性を大切に、住む人や働く人、訪れる人に寄り添い、課題を解決しながら変化していこうとしている「芝東京ベイ」。東京に限らず、「衰退する街」というのは残念ながらよく耳にするが、反対に「更新する街」があっても面白い。街が成長していく過程をじっくり追いかけるのも、今この地だからこそできる楽しみではないだろうか。（文：河上いつ子）