渋谷区・港区・新宿区はSクラス、なぜ千代田区・中央区は選ばない？民泊のプロが教える「失敗しないエリア」の真実

　コロナ禍を経てインバウンド（訪日外国人）需要は完全復活している。その勢いを受け、「民泊ビジネス」も非常に好調で、副業として参入を検討している人が激増している。コロナ禍前には民泊事業で年商1億円を突破し、現在は民泊運営代行業を中心に事業を展開、著書『最強の副業 民泊 小金持ちへの道　だれでもできる！金融資産１億円』を持つ辻哲哉さんは、「民泊はサラリーマンの副業として最強なんです」と断言する。儲かる民泊エリアはどこか。今、一番ホットな民泊副業について語ってもらった。

東京23区で儲かる民泊エリアは？

　民泊が副業として最強なのは、ホストである投資家の利益はもちろん、オーナーに不動産活用で恩恵を与えられる、インバウンドのゲストにも日本での素晴らしい体験を提供できる、さらには施設が所在する地域の雇用創出に繋がり、地域貢献ができることです。

　空いている部屋を民泊として活用し、外国人との会話を楽しみ、交流を深める。サラリーマンや本業を抱えている事業主が「副業」として民泊を行いたいのであれば、運営代行会社を利用するのがベストでしょう。

　では、「儲かる」民泊エリアはどこでしょうか。昨今、物件の確保が非常に難しくなっているため、ターゲットにすべきエリアの優先順位を、あらかじめ決めておくことが重要です。優先順位をつけて、スピーディーに意思決定しなければなりません。まず東京23区ですが、優先順値は、次の（１）から（３）です。

（１）Ｓクラス東京23区：渋谷区、港区、新宿区、墨田区、台東区
（２）Ａクラス東京23区：品川区、葛飾区、文京区、豊島区
（３）Ｂクラス東京23区：北区、目黒区、江戸川区、世田谷区、中野区、大田区

　東京駅や神田・秋葉原などを抱える千代田区、また銀座・日本橋など日本を代表する商業施設のある中央区など、不動産投資で人気の千代田区と中央区の2つがＳランクでないのに驚かれたかもしれません。

　理由は単純で、この2つの区は「民泊営業がやりにくいエリア」だからです。民泊新法の規制に対し、区独自のいわゆる「上乗せ条例」があり、民泊運営に後ろ向きなのです。

　同じ理由で、荒川区、江東区も「民泊がやりづらいエリア」と考えていいでしょう。収益はあがるのですが、営業するのに行政のハードルが高いのです。

（１）から（３）のＳクラス、Ａクラス、Ｂクラスのエリアであれば、どこでも良いわけでは、当然ありません。民泊として儲かる物件は、「最寄り駅から徒歩15分以内」です。最寄り駅からの距離という点は、不動産の価値評価と同じですね。

　それでは、東京23区内エリアでは、どのようにインバウンドを、自らの民泊施設に誘導すればよいのでしょうか。その導線を説明しましょう。

　まず、インバウンドの方々がどこから来て、どこから去るのかというと、「成田イン・成田アウト」が基本です。すなわち、日本への入国も日本からの出国も、成田国際空港からということです。

　当たり前の話ですが、実はこの当たり前のことが、いざ民泊ビジネスを副業で行おうという方が、頭からすっぽり抜け落ちてしまっていることがあります。すなわち、自分に都合のいい「インバウンド導線」を引いてしまうのです。ご自身の物件を民泊に転用する際、「インバウンド導線」を無視すると、収益化できないのでご注意ください。

外国人観光客が宿泊するエリア

　それでは、インバウントの彼らは、どこを宿泊拠点にするのでしょうか。それは端的に言えば、山手線駅廻りの中心部となります。しかも、駅から徒歩15分以内が限度です（10分以内がベスト）。15分を超えると、タクシールート案内が必要になり、集客に影響します。

　では、山手線回りの中心部だけが良いのかというと、そうでもないのが難しいところです。山手線以外にもインバウンド集客に強いエリアが存在するのです。それはどこかと言うと、

（１）京成線沿い（高砂・青砥などの特急停車駅）
（２）総武線沿い（アジア系外国人在住者が多い東部地域、江戸川区、葛飾区、墨田区）
（３）西部（経堂、吉祥寺エリアまで）
（４）北部（赤羽・王子エリアまで）
（５）南部（品川・大井町エリアまで）

などです。

（１）は成田空港からのアクセスの良さ、（２）は戸建て物件が多くファミリー需要を満たすため、容易に想像できます。（３）から（５）については、魅力的な商店街があるなど、インバウントにとっての「推し活」エリアで、これは今後、変わっていく可能性もあるでしょう。

　それでは、羽田空港（東京国際空港）から入国する「羽田イン・ゲスト」のインバウンドの取り込みはどうなのでしょうか。

　羽田から入国するインバウンドも多いので、羽田空港のある大田区で民泊を安易に始めるプレーヤーの方もいらっしゃいますが、私はあまりおすすめしていません。なぜなら、「羽田イン」のインバウンドはビジネス客が多いからです。また、インバウンドに人気の観光地からも遠いのです。横浜エリアの民泊物件の収益化が難しいのも、そういった理由からです。

　私がおすすめする戦略は、
●「ホテルと競合しない」
●「４人以上のファミリー客を獲得する」
というものです。そんな物件を探すことのできたあなたはもう「勝ち組」です。

全国の稼げる民泊エリア

　次に、東京23区以外でインバウンドに人気の地方の大都市や、日本人にも人気のリゾートエリアを見てみましょう。北海道から沖縄まで、おすすめエリアは次のとおりです。

（１）北海道・東北エリア――札幌市中心部・函館市中心部
（２）北陸エリア――金沢市内・飛騨高山
（３）関東・甲信越エリア――軽井沢町・熱海市・箱根町・山中湖・河口湖
（４）関西エリア――京都市中心部・大阪市中心部・奈良市
（５）九州エリア――福岡市博多区・中央区中心部
（６）沖縄エリア――那覇市中心部・北谷町・読谷村・恩納村

　このうち一部を簡単に説明すると、（１）「北海道・東北エリア」は、札幌市街・函館市街が手堅いです。それ以外に、「パウダースノー」のニセコなど、欧米のインバウンドに人気で高級ホテルも続々と生まれている一方、日本人にも人気なだけに、宿泊施設の不足から民泊需要が見込まれます。

　（５）「九州エリア」は、日本の中で経済発展が見込まれる九州という有利さと、お隣の韓国からの訪客だけでなく、日本人にも人気が高いエリアだけに、今後、民泊需要の増加が想定されます。ただ、中心部以外は人気がないので、博多駅や天神駅が近い場所で営業したほうが堅いと思います。

　いずれにしても、（１）から（６）のエリアで、内装が綺麗めのゲストが居心地のいい物件で民泊ビジネスを始めれば、地方都市といえども大きく失敗することはないと考えます。

家賃収入より大幅に稼げる実例

　最後に、私が手掛けている民泊物件をいくつかご紹介します。

【事例１】台東区浅草マンション（3室）
2025年4月売上＝279万6950円

【物件の特徴】
　インバウンド日本観光の中心地、浅草にある物件です。こちらの物件は１Ｌで40㎡あり、6人のゲストを収容できます。ホテルで5人家族が宿泊すると、1人2万円として10万円かかります。一方、1泊5万円という価格設定なので、ホテルの半額で宿泊できます。

　1か月20日稼働したとして、100万円の収入。利益率50％ならば粗利が50万円となり、賃貸に出した場合の家賃月15万～16万円と比較して、大幅に儲かることになります。このように、6人以上を収容できる「大箱」物件は、ホテルと完全に差別化され、高収益となります。

【事例２】北区王子マンション（1室）
2025年4月売上＝84万8500円

【物件の特徴】
　東京都北区ということで、当初はネガティブな見方をしていました。と言うのは、インバウンド導線に乗っていない、すなわち外国人が来ないエリアではないかと考えたからです。しかし、蓋を開けてみると、儲かる物件でした。

　それは２Ｌで50㎡という「大箱」による収容効果でした。ゲストを8人収容できるのです。

　京浜東北線・王子駅から徒歩7分、池袋にも近いという地の利もあります。家賃だと月13万円程度ですが、民泊としては月70万～80万円を見込めます。たとえ30万円の収入でも、利益率50％で15万円を粗利として取れれば、家賃を上回ることになります。

横浜エリアが民泊に向かない理由とは？

　これら東京23区のゲストは、「インバウンド９：日本人１」の割合です。都市民泊の日本人はまだまだ少なく、週末パーティーや女子会での需要ですが、都心ホテルの料金高騰を受け、今後日本人の都市民泊が増えると予想されます。

　さて、首都圏＝一都三県のうち、埼玉県、千葉県、神奈川県はどうでしょうか。

　例えば横浜市は、民泊ビジネスには不向きです。なぜなら連泊に繋がらないからです。民泊ビジネスの妙味は、インバウンドに限らず、日本人ゲストでも、「連泊」にあります。横浜は東京からの日帰りで済んでしまうので、そもそも宿泊需要はありません。

　これは民泊だけでなく、ホテル業界や観光施設でも同様で、インバウンドが史上最高を記録するなか、横浜市にインバウンドのお金が落ちないというのが、従前から横浜市の大きな課題となっていました。

　そのため、カジノを含む統合型リゾート（IR）の設置を目指していたのですが、反対派の市長の登場で撤回されました。これらの地域では民泊は儲からないので、「賃貸で回したほうがいいですよ」とオーナーさんにはアドバイスしています。

副業は「お金」と「時間」を生み出す手段

　副業する側の個人は、「本業」の延長線上の「仕事」として考えている向きが、まだまだ多いように感じます。もちろん、「正業」「副業」をパラレルに、24時間、目いっぱい働くことも素晴らしいことです。でも、そんな生活を望んでいるのでしょうか？

「副業」は本来、自分自身が本当にやりたかったことを実現するための「お金」と「時間」を作り出す手段です。副業で疲れ切ってしまい、時間もお金も失い、本来の目的・目標を達成できないならば、本末転倒です。

　自ら汗をかくのではなく、運営代行業者などのプロフェッショナルやサポートをうまく活用し、利益を得る。「副業」をもっと自由に、解放された意識で考えてみていいと思います。「民泊」はその最たる手段なのです。

【辻 哲哉】
早稲田大学卒業後、損保会社や広告代理店を経て、野村ホールディングス入社。2015年に起業。広告代理業と民泊事業を主軸に会社をスタートさせ、現在は民泊運営代行業を中心に事業を展開。コロナ禍前には民泊事業で年商1億円を突破。
30代から不動産投資を始め、その経験を活かして民泊事業に参入。効率的な副業運営のエキスパートとして、複数の収入源（ゴールドリバー）の構築と運用に成功。2021年からは資産運用特化塾『1億円TBC』を開講し、中小企業経営者やサラリーマン、OL向けに『お金の4つの原則』を学ぶオンラインサロン事業も展開中。
モットーは「巧遅は拙速に如かず」「まず終わらせろ」。効率的な仕事の進め方と時間の有効活用を重視し、それらの考え方を民泊ビジネスや副業の運営にも適用している。今後は、法人向けコンサルティング事業にも注力し、中小企業の経営支援にも力を入れていく予定。
著書に『最強の副業 民泊 小金持ちへの道　だれでもできる！金融資産１億円』。