区分か一棟か? 新築か中古か? マンション投資のメリットから考える

区分か一棟か? 新築か中古か? マンション投資のメリットから考える
区分か一棟か? 新築か中古か? マンション投資のメリットから考える(写真=PIXTA) ((ZUU online))

マイナス金利政策の影響でマンション投資が注目されている。しかし、実際に不動産を購入し登記することや、少なく見積もっても数百万円、高ければ数千万円以上の資金が必要な場合もあり、株式投資や為替取引に比べてハードルが高いと感じるかもしれない。

■マンション投資が選ばれる理由

マンション投資は2つの利益を得ることを目的に行われる。

ひとつは投資対象を売買することなく定期的に得られる利益(インカムゲイン)である。ふたつめは投資対象を購入価格以上で売却した際の差益(キャピタルゲイン)である。インカムゲインを目的に利回りの高い物件を購入する、キャピタルゲインを目的に築古の物件をリノベーションし物件価値を上げる、などどちらの利益を目的にするかは、物件の状態や購入者の意向によって分かれる。

マンション投資は、金融機関から購入資金を借り入れて購入するケースが多いので、自己資金以上の物件を購入できる。自己資金が貯まってから現金で一括購入するよりも、資金効率は高まる。一般的に、不動産は金融機関から融資を受けて購入しやすい資産と言われている。

■マンション投資3つのメリット

1. 相対的に高い利回り
マンション投資のメリットはいくつかあるが、まず、株式投資や債券投資に比べて、相対的に高い利回りが期待できることである。地域や物件によってばらつきはあるものの、一般的に東京都内の区分マンション投資の利回りは4~8%が相場と言われている。一棟マンション投資はそれ以上の場合もある。一方、2016年10月現在、東証一部の株式配当利回りは約2%、個人向け国債(変動10年)の利率は0.05%だ。現在はマイナス金利政策の影響で、預金金利や貸出金利は低下傾向にあるため、マンション投資の利回りの高さは注目に値するだろう。

2. 生命保険の代わりになる
次に、生命保険の代わりになることが挙げられる。ローンを組んで不動産を購入すると、団体信用生命保険に加入することが大半だ。ローンの返済中に万一のことが起こっても、ローンの残金はその保険でカバーされる仕組みだ。物件を相続する人はローン残債のないマンションを手に入れることができる。必要に応じて売却するか、そのままマンション保有を続けることで賃料収入を得ることが可能だ。ただ、年齢や健康状態によっては団体信用保険に加入できない場合があるので注意したい。

3. 努力次第で物件価値が向上する
そして3つ目にキャピタルゲインが発生する可能性があることが挙げられる。市況や経済状況にも左右されるが、リフォームやリノベーションによって物件価値を上げるなどオーナーの努力で物件価値を向上させることができる。

以上3つがマンション投資のメリットだ。

■区分マンション投資と一棟マンション投資の違い

区分マンション投資は、一棟マンション投資に比べては少ない自己資金で始めることができ、数百万円の自己資金で始める人も多い。一方、一棟マンション投資は数千万円、物件によっては数億円になる。区分マンションなら現金で一括購入して始めることも可能だが、一棟マンションは投資金額が大きくなるため、基本的には銀行でローンを組み、融資を受けて始めることになる。

空室リスクを考えてみよう。区分マンション投資の場合は、空室になると家賃収入はゼロになってしまうが、一棟マンションはよほどのことがない限り、一度に全部屋空室になることはなく、区分マンション投資に比べて空室リスクへの耐性は高い。

一棟マンションは規模も大きいため、多額の家賃収入が見込める。一方、区分マンションは一回の不動産購入で増える家賃収入の額は少ない。ただ区分マンションの場合は、地域や購入時期を分散できるのがメリットにもなる。

■新築と中古の違い

新築は中古に比べて価格が高いので利回りが低くなりやすい。その代わり、減価償却費が高い傾向にあり、また、新しい設備のためしばらくの間は修繕を気にしなくてよいだろう。

中古は、価格が低いので利回りは高くなりやすいが、経年劣化によって家賃や入居率が低下していることが多い。ただ、あえて空室の区分マンションや入居率の低い一棟マンションを安く購入し、リフォームやリノベーションで魅力的な物件に育てていける面白味もある。

新築がよいか、中古がよいかは一概に言い切れない。価格や利回り、減価償却費、修繕費などを総合して勘案する必要がある。何を優先するかを明確にすることが大切だ。

■マンション投資に事業の意識を

マンション投資は、一棟マンションなど大きい物件になると融資を受けての購入となり、その手続きを考えただけで面倒なイメージを持ってしまうかもしれない。

しかし、株式や為替取引のように数字だけが動くのと違い、実際の建物や土地を購入することになるので、ひとつの事業を経営する意識を持って取り組むことができる投資と言えるだろう。(提供:みんなの投資online)

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