投資物件の立地や設備をあまり気にすべきでない理由

投資物件の立地や設備をあまり気にすべきでない理由
投資物件の立地や設備をあまり気にすべきでない理由(写真=Vadym Andrushchenko/Shutterstock.com) ((ZUU online))

不動産投資で投資物件を選ぶ場合には、まずは立地や設備を重視して探すという人が多いのではないでしょうか。しかし投資として考えた際には、それらを気にしすぎるのはかえって損してしまうこともあります。今回は、立地や設備をあまり気にすべきではない理由をいくつか紹介します。

■立地や設備などの条件がいい物件=利回りがいい物件とは限らない

投資先としていい物件とは、利回りがいい物件のことを指します。加えて購入価格や空室リスクなどを考慮し、投資する価値があるかどうかを見極めることが大切です。

一般的に人気の物件は、間取りや価格の他に、立地、部屋・共用部の設備といった条件を満たしています。立地でいえば、ワンルームマンションの場合には、入居者は駅近のほうが集まりやすくなります。賃貸条件として重視される設備でいえば、防犯カメラやオートロックといったセキュリティ面、各部屋のエアコンなどの設備により、物件の魅力がさらに高まります。

しかし、このような立地や設備などの条件がいい物件が、必ずしも利回りがいいとは限りません。そもそも利回りとは、「満室時の年間賃料÷不動産の購入価格×100」で計算された表面利回りのことを指します。1億円で購入したマンションで1,000万円の年間賃料収益があった場合は、表面利回り10%となります。当然利回りが高いほど投資に向いており、リスクも下がります。

この計算式で考えると、利回りを上げるためには「低価格の物件を購入する」「空室をなくし満室を保つ」「賃料を上げる」のいずれかの条件を満たす必要があるということです。

賃料を上げるのはうまくタイミングを図らないと空室を生む原因になりかねないため、あまり現実的とはいえません。立地や設備にこだわれば高い賃料でも人気物件となるかもしれませんが、リスクがなくなるわけではありません。

■立地や設備を重視すべきでない理由4つ

投資物件の選び方は人それぞれですが、立地や設備にとらわれすぎるのは避けたいところです。それらを重視する必要がない理由について考えてみましょう。

1. 物件に求める条件はさまざま
自分で住む場合には、駅が近くて買い物がしやすい立地のほうがいいと考えるかもしれません。ですが人によって物件に求める条件は異なり、車があるから駅は遠くても構わない、静かなほうがいいと考える人もいます。また設備についても同様です。全室フローリングがいいという人もいれば和室が落ち着くという人もいますし、帰宅時間が遅いため北向きでもいい、自炊をしないからキッチンは狭くていいなどさまざまです。

一般的にいわれている「立地がよくない・設備があまり揃っていない」という物件の場合、その分賃料を下げることで空室を減らすことができます。

2. 一棟買いならば自由度が増す
マンションを一棟買いした場合、購入した後の運営・管理方針をオーナーである投資家が決めることができます。小規模な修繕だけでなくリフォームやリノベーションなど、工夫によって物件の魅力をアップさせることができます。

メンテナンスには当然費用がかかりますが、トータルの収支で判断することで無駄な出費を防ぎながら物件価値を高め、満室対策をとることが可能となります。

3. 周辺環境は変化する
立地の優劣はあくまでその時点での評価となるため非常に曖昧です。隣に大きな建物が立てば日当たりは悪くなりますし、近所の施設が減ったり増えたりと変化することも考えられます。物件購入時には魅力的な立地でも、その環境がいつまでも続くとは限りません。

人口が減少傾向ならば発展は期待できませんし、反対に増加しているなら閑静な環境を求めている入居者には敬遠されてしまうのです。不動産投資は将来の成長についても考慮し、現時点での評価に振り回されないようにしましょう。

4. 適切なサービスで補える
立地や設備がよくないとされる物件でも、家賃の再設定や敷金・礼金0、家具家電付きといったサービスを提供することで入居者を集めることが可能です。入居者は立地や設備だけでなく家賃などを含めたトータルでその物件の価値を判断します。適切なサービスを取り入れることで十分にカバーすることは可能です。

■計画的な収益方法を考える

不動産として、魅力的な条件が揃っている物件が人気になるのは当然のことです。ただ投資の場合には、入居率や物件価格を踏まえた利回りが最も重要です。

立地や設備といった目先の条件だけでなく、これからの収益や運用計画を考慮しながら物件を選ぶようにしましょう。(提供:不動産投資コンシェルジュ)

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