シェアハウス物件との混合経営で民泊新法の「滞在型民泊」経営の可能性

シェアハウス物件との混合経営で民泊新法の「滞在型民泊」経営の可能性
シェアハウス物件との混合経営で民泊新法の「滞在型民泊」経営の可能性(写真=Julian Rovagnati/Shutterstock.com) ((ZUU online))

2017年4月に制定が予定されている民泊新法は、旅館業法や特区民泊認定とは別の枠組みでの制定を軸に検討されています。投資及び事業性である現行法上の民泊経営よりも低いハードルでありながら、安全で適正な管理を確保しつつ提供できる民泊の仕組みづくりを目指しています。

「一般的な住宅」をベースにとらえているため、年間営業日数は180日以下にするなどの規制も設けられる予定です。これを事業として投資物件に採択する余地について掘り下げて考えてみたいと思います。

■特区指定区域以外で期待される民泊新法

特区エリアで盛り上がりをみせている合法民泊制度ですが、その他のエリアでは現行法上、旅館業の許可を受けるしか合法経営の方法がありません。しかし、旅館業の許可をとることは構造面の改造や消防法の規定などハードルが高く、一般個人投資家が安易に参入することが難しい現状です。

そこで期待されるのが、来年制定予定の民泊新法です。概要は以下の通りです。

・ 一般住宅の全部または一部を民泊として提供する
・ 家主(居住者)の滞在型は届出制、不在型は管理会社を設置して許可制
・ 年間営業日数が180日以下(各条例で厳しく規制することも可)
・ 滞在者の身元確認や苦情対処、衛生保持などは特区民泊と同じように規定

住宅専用地域でも営業が可能になることや、近隣住民への周知が不要なことから、180日以下の営業でも利益をあげる方法を考察している業者が多くなってきました。

■シェアハウスの一部を新法民泊部屋にする

ここでは居住者不滞在型ではなく、居住型をメーンに考えていきます。不在型は180日以内の営業で、管理費、貸料等の経費又は物件取得費からみて、利益を出せるかどうかわからない状態です。

しかし居住者滞在型であれば、シェアハウスや一般賃貸契約の応用編として民泊新法で収益を上げるシステムの構築ができる余地があります。大手シェアハウス事業者などが登場して右肩上がりのシェアハウス賃貸経営と思われがちですが、実は個人のシェアハウスには空室が目立ちはじめています。寮や雑居ビル一棟を買い上げ改修する大規模なシェアハウスとは違い、一軒家や大型の区分所有マンションで運営するシェアハウスは、急激な供給増加の影響を受けて空室率が高くなってきています。

空室に悩むシェアハウスの活用や、新規にシェアハウスを開設し混合タイプとして民泊新法での営業をすることで、180日の営業でも収益を確保するアイディアが登場しています。

例えば5LDKの一戸建てシェアハウスを考えてみましょう。人気の頃は満室状態であったにも関わらず競合物件が増え、ほぼ毎月2室が空室の状態だとします。5人から家賃を毎月5万円得られると25万円の収入があったところ、10万円のマイナス状態が続いています。

年間にしてみると、120万円のマイナスが出ているシェアハウス部屋ですが、民泊貸し出しを行うことで120万円以上の売り上げが期待できる可能性が出てきます。立地や設備によっては一泊2~3万円の利益を上げることも可能になるため、180日の運営でも収益アップが狙えそうです。

さらにシェアハウスの住民にとっては、海外からやってくるいろんな人たちとの交流も楽しめるというメリットもあります。日本人と交流を持ちたい欧米系旅行者に人気のホストが居住している民泊スタイルとして経営できることも強みです。

ただし、新法においてもマンションの管理規約、賃貸借契約で民泊禁止がされていない物件であることは必須になる予定ですので、その点は注意が必要です。新法制度の発表に注目しつつもシェアハウス併用民泊運営の可能性を検証してみるのもいいかもしれません。(提供:民泊投資ジャーナル)

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