【初心者向け】不動産投資ローンの基礎知識【宅建士監修】

コラム
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近年、マンションやアパートなどを用いた不動産投資が注目されています。

不動産投資とは、所有しているマンションやアパートなどの不動産から家賃収入や地代などで収益を得る投資です。

自分が動く必要がなく収入を得られる不労所得として、富裕層だけではなく一般のサラリーマンなども不動産投資に興味を持っています。

しかし不動産投資は、当初不動産を購入するために高額な資金が必要です。

まとまった資金がないため、当初から不動産投資ができないとあきらめてしまう人も多いのではないでしょうか?

まとまった資金がなくとも不動産投資を行うのは可能です。

不動産投資ローンを利用し不動産を購入できると、投資が行えます。

では、不動産投資ローンとは実際にどのようなものなのでしょうか?

また、どのようなメリットや注意点があるのかも気になるところです。

この記事では不動産投資における不動産投資ローンについて、詳しく解説します。

この記事の監修者
宅建士 門傳 義文
宅建士 門傳 義文

メディア実績:日本経済新聞、朝日新聞、テレビ東京「WBS」、TBS「NESW23」、雑誌「プレジデント」など

「不動産をわかりやすく伝える」をコンセプトに、不動産会社「ラインズマン」を設立。メディア「暮らしっく不動産」を運営するほか、相談者とともに悩み、考える住まい選びの“プロ”として活動している。

門傳 義文のプロフィール

監修者門傳 義文先生の解説コメント

不動産投資ローンはレバレッジ効果で収益を高めることができ、魅力的です。ただし、その反面、大きなリスクを負うことになります。
家賃保証があると安心して、借入額を増やすと、それに伴うリスクも大きくなります。
せっかくの投資で自己破産してしまっては身の子もありません。

売る側(不動産会社)の資金契約には無理がある場合もあります。売りたいという気持ちは当然のことですが、それが買い手に不利益をもたらすこともあります。
資金計画や事業計画をしっかりと立てた上で、不動産投資に臨むことをおすすめします。

不動産投資ローンとは

不動産投資ローンとは名前の通り、不動産投資を行うために必要な資金をローンによって借入れることができる融資です。

不動産投資は購入費用だけでも非常に高額になるケースが多く、一般的に不動産投資ローンを利用した上で不動産を購入し、投資を行います。

投資といわれて思い浮かぶのは株式投資や投資信託ではないでしょうか?

株式投資や投資信託による投資は、基本的に自分たちが持っている資金で投資を行います。

不動産投資は他の投資と異なり、投資当初から借金を背負って行うケースが多いといえるでしょう。

では借金したお金をどのように返済するかといえば、不動産から得られる家賃収入の一部を返済に充て、運用に必要なコストや税金を引き、残ったお金が収益になります。

不動産投資ローンを利用する場合、お金を融資する金融機関は、購入する不動産に抵当権を設定して融資を行うケースが一般的です。

万が一債務者が返済できなかった場合、金融機関は抵当権が設定された不動産を競売によって売却し、不動産投資ローンの返済に充てられます。

資金がなくても不動産を購入し不動産投資が可能にできる点が、不動産投資ローンの大きな特徴です。

不動産投資ローンと住宅ローンの違い

不動産投資とよく似た形態として挙げられるのが、住宅ローンではないでしょうか?

住宅ローンも、マイホームを購入したい場合、金融機関からローンで必要なお金を借りてマイホームを購入できます。

不動産投資ローンと似ているシステムといえるでしょう。

では、不動産投資ローンと住宅ローンにはどのような違いがあるのかが気になるところです。

最初に挙げられるのは、返済するお金の出所が違う点です。

住宅ローンの場合、働いて得られる給与から住宅ローンの返済に必要なお金を毎月返済します。

なかには毎月の返済の他、ボーナスが出た場合にボーナス払いとして毎月の返済に上乗せした金額を返していきます。

不動産投資ローンの場合前述したように、返済の原資となるのは毎月の家賃収入です。

家賃収入の中から、一定額の返済額を支払い、残債を減らしていきます。

次に違いとして挙げられるのは金利です。

どちらもお金を借りて不動産を購入しますが、毎月の返済額には金利分が含まれています。

金利分を上乗せして返済しなければいけませんので、金利が低ければ低いほど、毎月の返済額負担が減ります。

一般的に不動産投資ローンの方が住宅ローンより金利は高く、不動産投資ローンの方が負担は大きいといわれています。

要因として挙げられるのは貸し倒れの危険度です。

不動産投資ローンの方が、貸し倒れリスクが大きいと判断されているためで、このような金利差も違いのひとつといえるでしょう。

不動産投資ローンを組むメリット

「投資を始めるのにいきなり借金するのはおかしい」、と感じている人も多いのではないでしょうか?

しかし不動産投資では、不動産投資ローンを組むにあたっていくつかのメリットもあります。

最初に挙げるのは、資金がたまるまで待つ必要がないという点です。

不動産購入には高額の資金が必要で、貯まるまで待っていると買い時を失うかもしれません。

資金が貯まるまで待つ必要がなく購入することが可能です。

また不動産投資は、自分のお金ではない資金で投資をすることにより収益を上げる、「レバレッジ」といわれる手法を用いる投資手法です。

自己資本を少なく収益を上げることができますので、収益率を高められます。

これも不動産投資ローンを利用する大きなメリットといえるでしょう。

不動産投資ローンの注意点

不動産投資ローンを利用するのはメリットばかりではありません。

不動産投資ローンの利用には、いくつかの注意点もあります。

不動産投資は、必ず成功するわけではなく失敗してしまうと、自己資金以上の負債を抱えてしまう可能性も考えられます。

不動産を購入する前に、利回りや入居率、修繕履歴などを分析したうえで購入しなければいけません。

また、収支計画の見立てが甘い場合、不動産投資ローンの審査が通らないケースも考えられます。

損益分岐点や自己資本収益率、実質の利回り、運転資金などをしっかりとチェックして購入の判断をする必要があるでしょう。

不動産投資ローンを組んでいると住宅ローンが組めない?

不動産投資ローンを利用しているため、マイホームの購入時に住宅ローンが組めないと不安を抱えている人もいるのではないでしょうか?

不動産投資ローンを利用していると住宅ローンが組めないといったことはありません。

ただし不動産投資ローンを利用して不動産投資を行っている場合、赤字になっており給与収入からローンを支払っている場合は、住宅ローンが受けられない可能性も考えられます。

また、不動産投資ローンで限度額一杯まで利用し、資力が低くなっている場合なども住宅ローンの審査に落ちてしまうかもしれません。

不動産投資ローンと住宅ローンの併用は可能です。

不動産投資が安定して運用できている場合は、新たに住宅ローンで借り入れが増えても大きな問題はありません。

ただし、不動産投資が給与収入にまで悪影響を及ぼしている場合などは住宅ローンを断られるかもしれませんので、注意しておきましょう。

まとめ

不動産投資と不動産投資ローンの利用は切っても切れない関係性で、多くの人が不動産投資ローンを利用して不動産投資を行っています。

自己資金をあまり投入する必要がない点や、レバレッジにより自分のお金以外の投資で収益を挙げられるといったメリットがあります。

反面、不動産投資が上手くいっていなければ大きな負債を背負うかもしれません。

不動産投資の経験があまりない場合などは、不動産会社や税理士といった信頼できるパートナーを見つけ出し、アドバイスを受けながら投資を行うといいでしょう。

不動産投資ローンはお金を生む借金となり得ます。

しっかりと分析したうえで不動産投資を行いましょう。

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