アパート一棟買いで失敗しないためのリスク対策とは?【初心者向け】

コラム
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アパート一棟買い投資は不動産投資の中でもポピュラーな投資の1つ。サラリーマンの副業のような、不動産投資の初心者であってもスタートさせる人が多い投資です。

しかし、いくらポピュラーであったとしてもアパート投資にもリスクがあります。…人によっては失敗をしてしまうのです。

そこで、ここではアパート一棟買いでの失敗とリスク対策について解説します。

  1. アパート一棟買いの失敗例
    1. 1 立地が悪く空室が埋まらない
      1. 人口が少ない土地
      2. 交通の不便な土地
      3. 環境が悪い土地
      4. 治安が悪い土地
      5. 心理的な問題のある土地
    2. 2 資金計画が甘く赤字経営に
      1. 手持ち資金の必要性を考えていなかった
      2. 空室発生率を考えていなかった
      3. 家賃の下落を考えていなかった
      4. 大規模修繕の費用を考えていなかった
      5. 税金の見積もりが甘かった
    3. 3 入居住民トラブルによる損失
      1. 住民のトラブルには法律が絡む場合がある
      2. 住民同士での争いの発生
      3. 物件を粗雑に扱われた
      4. ペットを無断で飼育された
      5. 地域住民とのトラブル
    4. 4 減価償却費を収支シミュレーションに反映してしまう
  2. アパート一棟買いで失敗しないための対策
    1. 1 立地条件に関する対策
    2. 2 資金計画の甘さの対策
    3. 3 入居者トラブルの対策
    4. 4 減価償却費を収支シミュレーションに反映しない対策
    5. 5 アパート経営の失敗リスクを下げる不動産会社の選び方・探し方
  3. 不動産投資初心者が知るべき情報
    1. 1 不動産投資とは?
      1. 利回りについて
      2. 不動産管理の重要性
      3. 物件の売却について
    2. 2 アパート経営のメリット・デメリット
      1. アパート投資のメリット
        1. 利回りが上がりやすい
        2. 比較的建てやすい
        3. リフォームしやすい
      2. アパート投資のデメリット
        1. 多くの自己資金が必要
        2. 収益性が落ちやすい場合がある
    3. 3 アパート経営に必要な資金とは?
      1. 物件の購入費用
      2. 諸経費
      3. 当面のランニングコスト
      4. リフォーム費用
      5. 賃借契約の際の仲介手数料
    4. 4 アパート一棟買いとマンション投資の違いとは?
      1. 立地
      2. 取得費用
      3. 原価償却の期間
      4. 利回り
      5. 管理規約による制限
      6. リフォームの制限
  4. よくある質問Q&A
  5. まとめ

アパート一棟買いの失敗例

ビジネスの成功を勝ち取るためには多くのノウハウが必要。ただし、それは成功例から学ぶだけでは無く、失敗例から学ぶことも非常に大切です。

失敗について良く学んでいるならば、仮に想定外のアクシデントに遭遇したとしても、失敗例から学んだノウハウを参考に乗り切ることが可能だからです。これはアパート一棟買いの場合であっても同じことが言えます。

それでは、アパート一棟買いの失敗例にはどのようなケースがあるのでしょうか。代表的なものを挙げてみましょう。

1 立地が悪く空室が埋まらない

まず挙げられるのが「立地の悪さ」です。

不動産投資は入居者あってのビジネスです。物件を選ぶのは入居者ですから、入居者にとってメリットのあるアパートでなければいけません。

しかし、アパートの立地が悪ければ、それだけ人気を落としてしまいます。

ところで、立地の悪い土地にもいくつかのケースがあります。悪い条件の代表例を挙げてみましょう。

人口が少ない土地

不動産投資は入居者あって成立するビジネスです。ですから、そもそも人口が少ない土地では入居者の確保も難しくなります。そのため、失敗に繋がりやすいです。

例えば首都圏のような人口が集中している土地の場合は賃貸不動産の需要も十分にあり、入居者探しもそれほど難しくはないと思われます。そして、仮に空室になったとしても、次の入居者が決まりやすいです。

しかし、人口が少ない土地の場合は賃貸不動産の需要も非常に少なくなってしまいます。空室ができてしまったならば、次の入居者を探すのも大変なことでしょう。

確かにこのような土地は地価がリーズナブルな場合も多く、アパートを建てるのにも容易かも知れません。しかし、仮に安価で建てたとしても、入居者が入らないのであればビジネスは成立しません。失敗に繋がってしまうのです。

交通の不便な土地

交通の不便な土地も非常に不利です。

特に、首都圏の場合には車が交通の手段ではなく、鉄道がメインです。通勤にしろ通学にしろ、多くの人が電車を使います。そのため、駅からの距離が不動産の利便性の大きな要素となります。そして、駅から近い物件の方が人気が集まり、入居者も入りやすいです。

しかし、駅から遠い地域の場合は交通の面で不便になってしまうため、人気が出ません。そのため、入居者が集まらないのです。駅から離れるならば地価が安くなるので、アパートを建てやすいです。しかし、この場合も入居者が集まりません。失敗に繋がることが多いのです。

尚、首都圏には人気のある路線と、人気があまり無い路線があります。人気のある路線の場合には取得コストが掛かるでしょうが、物件の需要はあります。

投資用のアパートを持つのであれば、人気のある路線の方が有利。人気の無い路線に購入するならば、それだけリスクは増えてしまい、場合によっては失敗してしまうのです。

環境が悪い土地

環境が悪い地域も良くありません。

例えば、騒音や振動、そして悪臭などは生活環境を著しく悪化させてしまいます。騒音や振動のひどい場所では安眠もできません。また、悪臭が外から流れて来るケースも厳しいです。

さて、これらの条件は実際に自分の目で見て確かめなければ分からない場合が多いです。

しかし、遠隔地のアパートを購入しようとする場合、現地の確認が甘くなってしまい、環境の良くない場所の物件を選んでしまうことがあります。例えば、現地の確認を昼間にだけ行い、朝方のラッシュ時や夜間の状況の確認が漏れていた…といったケースがあるでしょう。

いずれにせよ、住環境が良くない場合は入居者が入りにくくなりますし、家賃の維持も難しくなります。その状況が続いてしまうと、ビジネス全体が失敗に終わることがあるのです。

治安が悪い土地

治安が悪い土地も危険です。

例えば、夜間にケンカ騒ぎが絶えない場所はどうでしょうか。あるいは犯罪の多発地帯の近隣はどうでしょうか。いずれも安心して生活ができる場所ではないため、敬遠されるリスクが生じます。つまり、失敗するリスクが高まってしまうのです。

ところで、このような地域は利便性の高い土地と重なることがあるので、選ぶ際には注意が必要です。

例えば、駅の近くには商業施設が並んでいるため、交通アクセス以外にも生活をする上でのメリットがあります。そのため、一見すると物件を構えるのに良い土地だと思い込みがちです。しかし、そのような土地の週末の夜は一転して危険な街になってしまう…といったこともあり得るのです。

尚、治安に関しては現地に数回来たくらいでは分からない場合も多いです。遠隔地の投資家ならば、余計に危険となり、失敗に繋がりやすくなるでしょう。

心理的な問題のある土地

心理的な問題のある土地、つまり「住むのに気持ち悪い土地」であることも良くありません。入居者に敬遠されてしまうこともあり得るからです。

さて、これらの土地には「墓地の近く」や「火葬場の近く」など。あるいは、中古アパートなどでは過去に室内で殺人事件があった場合が具体例として挙げられます。

ところで、不動産を購入する場合には、不動産会社から、この部分に関する説明を受けます。しかし、心理的な問題はグレーな場合が少なくありません。問題視すべきか否かが人によっても異なるのです。

そして、自分が問題ないと判断して購入した物件であっても入居者は違います。そして、この感じ方の相違が空室発生の条件にも繋がってしまい、ケースによってはビジネスの失敗にも至るのです。

2 資金計画が甘く赤字経営に

次に挙げられるのが資金計画の甘さです。

アパート一棟買いの投資は条件によって購入費用や利回りが変わりますが、いずれにしても多額の費用が必要であり、資金計画が非常に重要です。

しかし、計画の甘さから来る失敗は多く、時には致命傷にもなり得ます。

では、どのようなケースがあるのでしょうか。

手持ち資金の必要性を考えていなかった

不動産投資は物件の購入費用だけが必要な訳ではありません。

購入の際には不動産仲介会社に支払う手数料は税金など、諸経費が必要なのです。

また、アパートの運営のためには不動産管理会社との契約が欠かせませんし、保険なども必要となるでしょう。いずれにせよ、様々な費用が発生し、それらの支払いをしなければいけないのです。

ところで、このような支払いは手持ち資金が十分にあれば問題なく支払えるのですが、仮に手持ちが少ないと、どこからか工面しなければいけません。そして、その費用部分がキャッシュフロー的に考えるとマイナスになってしまうのです。

そのようなマイナスの部分が蓄積してしまうと、アパートの経営が困難になってしまいます。

これらの問題には手持ち資金が十分にあったならば乗り切れる場合が少なくありません。つまり、手持ち資金の必要性を考えていなかったことが失敗に繋がり得るのです。

空室発生率を考えていなかった

不動産投資は物件に入居者が入ってこそのビジネスです。しかし、全部の部屋に入居者が入るとは限りません。状況にもよるでしょうが、空室の発生もあり得るのです。

ところで、空室に関しては想定している投資家と想定していない投資家の2つのパターンがあります。

空室発生を前提としている投資家であれば、空室の発生があったとしても、手持ちの資金をストックしていることでしょう。

しかし、空室の発生を想定していない場合には、手持ちがあるとは限りません。資金的な余裕の見通しが甘い場合があるのです。

このような場合、仮に空室が発生した場合にはギリギリの経営になってしまいます。そして、空室が増えるならば、資金が底をついてしまい、経営の破綻にも繋がるのです。

家賃の下落を考えていなかった

アパートは築年数が経ってしまうと収益性が落ちてしまいます。

新築の物件と築10年の物件を比較するならば、新築の方が収益性の点で有利なのは明らかです。そして、設備にしろ美観にしろ、新築の方が優れます。

さて、この違いは家賃レベルにも表れます。新築と築10年では家賃が違うのです。つまり、築年数が経つにつれて家賃のレベルを落としてしまうのです。

しかし、家賃の下落を想定していない投資家は案外います。そして、このようなケースは失敗の確率が高いです。

家賃が下落するならば、当然ながらキャッシュフローは落ち込みます。そして、下落を放置させる人の場合は、自己資金も使い果たしている場合も多いです。そのため、経営が破綻することもあるのです。

その点、家賃の下落を想定するならば、資金的な準備をしていることでしょう。危険な局面を乗り切ることも可能。経営は破綻せず、失敗を回避することもできるでしょう。

大規模修繕の費用を考えていなかった

投資用不動産は非常に長く利用します。ケースにもよりますが、次の世代に受け継ぐ場合も少なくありません。実際、不動産で次世代に引き継ぐならば、相続税も安くなるメリットがあります。

ところで、アパートは長く利用ができるのですが、老朽化は避けられません。そのため、一定の期間が過ぎたときに大規模修繕をしなければいけないのです。そして、この改修の費用は多額です。

ところで、この予算を考えてない場合には、その分が赤字になってしまいます。事前に予算を考えていれば問題は無いのでしょうが、仮に考えていなかった場合には、資金を工面しなければいけません。その赤字の部分が経営を圧迫してしまいます。失敗に繋がってしまうのです。

税金の見積もりが甘かった

不動産投資は多くの税金が掛かります。購入する時には不動産取得税や登録免許税など、購入後であっても固定資産税などあが掛かるのです。また、利益に対しても税金は発生します。所得税や住民税が発生するのです。

さて、このような税金は見積もりが簡単ではありません。特に、所得税のような累進課税の場合には、収入が増えれば税率も上がるので、簡単に計算は出来ず、見積もりも難しいです。そして、固定資産税のような、入居者がいなくても発生する税金は空室発生は読めないので、厄介です。

そのため、時として税金は経営を圧迫してしまいます。そして、税金の見積もりが甘い場合には、経営そのものを悪化させてしまい、失敗にも繋がり得るのです。

3 入居住民トラブルによる損失

不動産投資は住民あってのビジネスです。

ただし、それは入居者が静かに生活していればの話。トラブルを起こされると想定外の損失を被ってしまい、余計な費用が発生してしまいます。また、場合によっては揉め事が大きくなってしまい、空室にもなり得ます。ビジネスの失敗にも繋がり得るため、決して無視できる問題ではないのです。

では、どのようなトラブルがあるのでしょうか。

住民のトラブルには法律が絡む場合がある

住民間のトラブルを数える前に、投資家が覚えておかなければならない点があります。それは「借地借家法」という法律の問題です。

この法律の特徴は借主を守る点、そして特別法である点です。

前者の借主を守る点の具体例では契約期間があります。

一般的な不動産の契約では2年が契約期間です。そして、一般的であれば、2年で契約期間が満了するため、入居者には退去してもらう…というイメージかも知れません。

しかし、賃貸不動産の場合は借地借家法によって借主は守られ、契約は自動更新、オーナー側からの解約は正当な理由が無い限りできません。

次に挙げられるのが、この法律は特別法に位置付けられる点。特別法は他の商法と権利が干渉した場合に、特別法の方が効力が大きいとされるのです。例えば、契約の上で商法を根拠に契約書にクレームを出したとします。しかし、借地借家法は特別法のため、商法に優先してしまい、こちらのクレームは受け付けられません。

このように、住民は法的に守られているので、仮にオーナーが入居者に要求を突き付けたとしても、要求の内容によっては蹴られてしまう可能性があるのです。ですから、扱いは厄介なのです。

住民同士での争いの発生

アパートを経営していると、時として住民同士のトラブルが発生します。良い例が騒音の問題。「隣の音がうるさい」という具合のトラブルが発生するのです。

さて、このようなトラブルの発生は決して見過ごしてはいけません。トラブルが深刻になってしまうと、「こんなアパートには住んでいられない」と考えるようになってしまい、空室にもなり得るからです。

そして、一旦空室になってしまうと、次の入居者が入るまで待たなければいけません。そして、当然ながら、その部屋の家賃は入って来ないので、経営を圧迫してしまいます。そして、この赤字が物件の運営の失敗に繋がり得るのです。

尚、このようなクレームの処理は不動産管理会社が請け負います。しかし、不動産管理会社にはレベルの高いところと低いところがあり、仮に低いところと契約してしまったならば、クレーム処理が上手く行かない場合があるのです。

そして、そのような場合にはアパート経営が失敗する可能性が高くなります。危険なのです。

物件を粗雑に扱われた

物件の状態は入居者の生活によっておおきく左右されます。

きれいな状態で生活する人、汚れた状態でも 平気で生活する人、さまざまです。

きれいな状態で生活する人であれば、物件もきれいな状態を維持してくれるでしょう。しかし、汚れても平気な人は、掃除の頻度も少なく、粗雑であることと思われます。

また、室内の設備についても同じことが言えます。大切に扱う人、乱暴に扱う人、さまざまな人がいます。

大切に扱う人であれば故障の回数はそれほどでは無いかも知れません。しかし、乱暴に扱う人の場合は、頻繁に故障すると考えられます。

ところで、これは入居者の「人間性」によります。つまり、物件の状態、あるいは設備の寿命などは入居者の人間性によって扱いが異なり、状態も異なり、故障の頻度も違うのです。

尚、入居者は審査によって決まります。オーナーの判断によって物件の扱いが変わります。

ペットを無断で飼育された

一般の賃貸アパートはペットの飼育を禁じています。ペットが飼育されると、室内を汚されてしまったり、破損されたりするからです。特にニオイなどは染みつく場合があり、問題は深刻です。
ところで、ペットを無断で飼育されてしまうケースがあります。

これは確かに契約違反ですが、状況によっては発覚しないこともあります。つまり、オーナーの知らない内にアパートを汚されてしまうことがあり得るのです。

尚、入居者がアパートを退去する際には原状回復をしてもらうのですが、原状回復工事によって、どこまで状態を回復できるかは分かりません。ペットの飼育によっては失敗にも繋がり得ます。

さて、このペットの問題。これも入居者の人間性による部分が大きいです。そして、審査をするのはオーナー自身。オーナーの判断によってペット飼育の可能性まで変わり、物件の状態も異なるのです。

地域住民とのトラブル

入居者が地域住民とトラブルを引き起こすことがあります。

例えば、ゴミ出しの地域ルールに従わないケース。入居者は「ゴミ処理は管理会社の仕事」などと考えられてしまうと、ゴミの処理が乱雑になってしまい、地域住民と揉めることにもなり得るのです。

また、若い人であれば楽器演奏や音楽鑑賞を大きな音で楽しむかも知れません。しかし、これも地域住民にとっては騒音でしかありません。揉め事のタネであり、簡単な問題ではありません。

さて、このような状況が続くならば、入居者の退去リスクが発生したり、場合によっては訴訟にも発展し得ます。当然ながら、オーナーとしても無傷で済む訳はありません。事業の失敗にも繋がり得るのです。

4 減価償却費を収支シミュレーションに反映してしまう

アパート投資をスタートさせる人の中には、所得税の節税を目的にする人が多いです。

さて、不動産投資は中古の方が利回りが大きいのですが、その中には残りの耐用年数が短い、あるいは切れてしまったものもあります。そのような物は短期間で減価償却は大きくなり、損益通算となるので節税には効果的です。

しかし、この状態は家賃収入についてあまり考慮されていない場合もあり、赤字を前提とするものまであります。

ところで、不動産投資の収支計画にはネット上でのシミュレーションが多くの場合に使われます。様々な条件を比較できるので非常に便利です。

ただ、そのような損益通算による税控除をシミュレーションに入れてしまうと、後々の収支が合わなくなる場合もあり得るのです。そして、これは時として致命傷にもなり得ます。失敗に繋がることがあります。

アパート一棟買いで失敗しないための対策

このように、アパートの一棟買いにはリスクが伴います。どれもが、はじめて不動産投資を行う人にとっては驚きの連続だったかも知れません。

しかし、ビズネスはリスクとリターンがあるもの。リスクを回避して収益を上げなければいけないのです。

では、アパート一棟買いのリスク回避手段にはどのようなものがあるのでしょうか。

1 立地条件に関する対策

立地面で重要なポイントは「多くの人が住んでいる土地」にすることと「便利な土地」にすることに尽きます。

アパート投資は入居者あっての投資。多くの人が住んでいないと、そもそもの需要がありません。ですから、大きな都市、人気のある土地など、需要が期待できる場所にしまければいけないのです。特に、人口増加の期待できる場所は有望で、将来性があります。後々まで良い経営が可能なのです。

また、便利さも大切です。交通のアクセスが良く、良好な生活環境で快適な生活が可能な地域が望まれます。

具体的には駅から近い土地、静かな土地、景観の良い土地、風紀の良い土地などです。これらの土地は利便性が高く、便利なので多くの人に好まれるのです。

ただし、このような好条件が全部そろっている場所は、なかなか見つかりません。ですから、実際の土地を見て、メリットとデメリットを洗い出し、優先順位を考えることが必要となるでしょう。

2 資金計画の甘さの対策

資金計画の甘さによる失敗には「事前の計画が悪かった場合」と「資金的な余裕が無かった場合」、そして「銀行対策が甘かった場合」などがあります。

まず、事前の計画に関しては、今後に必要となる費用の洗い出しが甘い場合が考えられます。例えば、物件の購入費用ばかりを考えていて、管理費用についての認識が甘かったケース。管理費が原因で赤字になってしまい、危険水域に入ってしまったケースです。

また、資金的に余裕が無い場合、これは天災などによる物件破損が代表例として考えられます。費用面で厳しくなり、修繕費の捻出が困難になってしまうのです。仮にそうなった場合には失敗の可能性が高くなります。

そして、銀行対策の面。銀行はアパートの担保価値をチェックして来ること、経営状態をチェックして来ることがあります。そして、経営の状態が悪いと支援を渋るようになっても来るのです。ですから、銀行対策も重要なのです。

ですから、対策としては「シミュレーションなどでしっかりと計画を立てること」「資金的な余裕を持つこと」「良い銀行を探して良い関係を構築すること」が挙げられるでしょう。

3 入居者トラブルの対策

入居者トラブルの対策は「入居者審査のレベルアップ」と「不動産管理の質の向上」が挙げられます。

さて、入居者に関して覚えておきたいのは先に挙げた借地借家法。

それによるとオーナー側からは一方的に解約はできない、入居者に不利な契約は結べない…といった条項があります。そのため、仮に問題のある人と一旦契約を取り交わしてしまうと、オーナー側からの解約はできないため、物件を粗雑に扱われ、更には問題を起こしてしまいます。

しかし、入居者審査のレベルを上げれば、そのような問題のある人を入れることはありません。トラブル回避に繋がるのです。

また、不動産管理の質の向上も重要です。というのも、管理の質は物件の「生活の質」にも直結するから。入居者の満足度にも繋がるからです。

廊下や階段がボロボロだと入居者の不満も大きくなり、精神的にも荒れる可能性も高まります。しかし、管理の質を上げるならば、そのようなことにはなりません。管理の質は大切なのです。

4 減価償却費を収支シミュレーションに反映しない対策

この問題は減価償却によって所得税の圧縮を狙うことビジネスとも言えるので、「節税目的」から「家賃収入目的」に変えることが大きなポイントとなるでしょう。そうすれば、アパート投資そのものの経営の健全化が狙えます。

そのためには、「長期的な家賃収入を狙う経営」が第1になります。その次に「償却期間が終了した後も収益を見込めることを考慮すること」が大切です。

不動産投資は家賃収入によって利益を得るのが本来の姿です。それに戻すことが肝要となるでしょう。

5 アパート経営の失敗リスクを下げる不動産会社の選び方・探し方

アパートの購入には良い不動産会社が欠かせません。

ただ、アパートの場合は新築と中古の2つのケースがあるので、分けて考えた方が良いと思われます。と言うのは、新築の場合では土地込みで手配することとなり、中古では物件単位での手配となるからです。

まず新築ですが、土地込みになりますので、地域単位の不動産会社がおすすめです。地域の不動産会社であれば、自社で持っている物件や、ネットなどに掲載する前の物件もあるからです。また、建築に関しても工務店と提携している場合が多いので、話がスムーズに進みます。

その一方で、中古の場合は広い地域の物件を見た方が有利なので、ポータルサイトで物件を探し、その物件を扱う不動産会社に連絡するのがセオリーとなるでしょう。

尚、物件購入の際には資金の工面が欠かせません。不動産会社によっては金融機関と提携している場合もあるので、提携の有無も確認が必要です。

不動産投資初心者が知るべき情報

このように、アパート投資には注意点が多いです。そのため、投資を始めるにあたっては勉強が欠かせません。

では、どのような勉強が必要となるのでしょうか。

1 不動産投資とは?

アパート投資の勉強も大切なのですが、その前の段階として、不動産投資全般の基礎的知識をマスターしておかなければなりません。

不動産投資に必要な知識は基礎的なものであっても非常に幅が広いのですが、ここでは利回り、不動産管理、売却について紹介します。

利回りについて

まず挙げられるのが「利回り」の考え方です。

不動産投資は家賃で収入を得るのですが、物件の購入などの投資費用があり、利回りでカウントします。

さて、利回りの考え方は「投資費用に対してどれくらいの収益があったか」となります。ですから、計算式は「収入を投資額で割った値」が基本です。そして、その計算式に必要経費を入れるかどうかで、求める利回りも異なります。

尚、利回りには簡易的に計算する「表面利回り」と経費などまで計算に入れる「実質利回り」がメインです。計算条件が少し異なるので、しっかりと身に付けることが必要です。

不動産管理の重要性

次に大切なのが不動産管理の重要性を知ることです。

と言うのも、不動産投資を誤解している人が多いからです。意外に多いのが「物件を購入すれば自動的に収入が発生する」という捉え方。不動産管理の必要性を考えていないのです。

しかし、家賃は入居者がアパートの生活に納得して支払う費用です。仮に、生活に不満がある場合には、退去されてしまいます。そうすると空室になってしまい、収入が断たれてしまうのです。

そのため、入居者には納得の行く生活空間を提供しなければいけません。そして、これにダイレクトに関係するのが不動産管理の仕事なのです。

尚、不動産管理の仕事には、家賃の集金から物件のメンテナンス、それから入居者のトラブルの解決なども含まれます。高いレベルの仕事が要求されるのです。

物件の売却について

不動産投資は家賃で次世代まで収益を得るビジネスだけではありません。売却して収益を確定してしまうビジネスもあるのです。ですから、売却についても勉強しておくべきでしょう。

仮に、売却についてよく知らずに始めてしまうと、売却のタイミングがいつなのか分からないままになってしまいます。

そして、状況によっては物件の価値を大きく落としてしまい、売りたくても売れなくなってしまいます。そのような状況に陥らないためにも、売却についても良く知る必要があるのです。

2 アパート経営のメリット・デメリット

不動産投資にはアパートの他にも区分マンションや一棟マンション、そして駐車場への投資などがあります。

それぞれにメリットとデメリットがあるのですが、ここでは特に、アパート投資のメリットとデメリットを挙げてみましょう。

アパート投資のメリット

まずはアパート投資のメリットを取り上げます。

利回りが上がりやすい

利回りが比較的上がりやすいのがアパート投資の特徴です。

不動産投資には規模の小さいワンルームマンションへの投資がありますが、アパートの場合はそれよりも利回りの点で優れます。

ちなみに、ワンルームマンションの場合は投資の規模が小さいため、収益的にもあまり大きくはなりません。しかし、アパートは複数の部屋が入るため、大きな収益が狙えます。

比較的建てやすい

アパートは建てやすいのも特徴です。

マンションは鉄筋コンクリート造が基本ですが、アパートは軽量鉄骨や木造在来工法のものまであるからです。

木造の在来工法は最もポピュラーであり、どこの工務店であっても扱える工法。そして、コストパフォーマンスにも優れます。ですから、新築の場合でもコストを抑えやすく、利回りの維持にも有利です。

尚、建築コストを抑えることが可能ならば、予算を土地の購入費に充てることが出来ます。立地条件を良くするので、投資には有利になります。

リフォームしやすい

マンションの場合はリフォームが可能な範囲が限られます。区分所有の部分、つまり専有部分に限定されるのです。共用部分である廊下やベランダ、窓枠や玄関ドアの廊下側は共用部分に該当するので、手を加えることは出来ません。

しかし、一棟アパートであれば共用部分まで手を加えることが可能。物件の構造にもよりますが、スケルトンリフォームのような大掛かりな工事も出来ます。

物件の収益性を上げるためにはリフォームが重要になるのですが、アパートであれば収益性の回復も比較的容易です。まさに「強み」と言える要素です。

アパート投資のデメリット

それでは、アパート投資のデメリットには、どのような点があるのでしょうか。

多くの自己資金が必要

不動産投資は物件の購入費用が必要ですが、アパート投資の場合には、ワンルームマンションなどの場合よりも多くの資金が必要です。

ワンルームマンションであれば、探せば数百万円レベルの物件が多くあります。しかし、アパートの場合は、ほとんどの場合がそこまで安くはなりません。つまり、自己資金が多く必要となるのです。

収益性が落ちやすい場合がある

建築物は構造の種類によって耐用年数が異なります。条件にもよるのですが、木造建築物が一番短く、鉄筋コンクリート系は長いです。

さて、アパートの構造は木造や鉄骨が多いです。これはマンションの鉄筋コンクリートよりも耐用年数の点で不利になります。

そして、ケースによっては収益性にまで影響することもあります。アパートが不利になる場合もあるのです。

3 アパート経営に必要な資金とは?

不動産投資にはさまざまな費用が発生します。いずれの費用も高額であり、簡単に用意できるレベルではありません。

そのため、事業を始める前に必要な資金を見積もっておくことが必要です。

そこで、ここではアパート経営に必要な資金の代表格を挙げてみます。

物件の購入費用

まず挙げられるのが「物件の購入費用」です。

投資用物件の購入費用には銀行融資を宛てるのですが、全額をローンで対応させるのは無理があります。ある程度の自己資金は必要なのです。

尚、アパートの頭金は物件価格の10~20%程度。ですから、5000万円の物件を購入するのであれば500~1000万円の資金が必要です。

ただし、状況によっては銀行探しから始めなければいけません。簡単ではないのです。

諸経費

アパート購入に必要なのは物件の購入費用だけではありません。購入に関係する経費も発生するのです。

経費の具体例としては、不動産仲介会社に支払う仲介手数料、不動産取得税をはじめとする各種税金、そして保険料などがあります。

いずれも安い費用では無いのですが、仲介手数料と税金は物件価格に連動して高くなります。予算を検討する時には注意が必要です。

当面のランニングコスト

アパートの運営にも費用が発生します。代表的なのが管理費用です。

特に、サラリーマンの副業としてアパート投資をするのであれば、不動産管理会社を使わなければ運営は困難。不動産管理会社に支払う費用も考えておかなければいけません。

また、廊下などの共用部分の電気代なども必要です。物件が大きくなると、それだけ費用も膨らむので注意が必要です。

リフォーム費用

中古のアパートは新築のアパートよりも利回りが上がりやすいので好まれます。

しかし、中古で購入する場合には室内をリフォームしなければ入居者を迎えることが困難な場合があります。そして、その場合にはリフォーム費用が必要です。

リフォーム費用も安くはありません。物件の状況によっては高額になることもあります。予算を考える上ではシビアな計算も必要となるでしょう。

賃借契約の際の仲介手数料

賃借契約の際の仲介手数料は一般的には借主が払うものとされています。不動産会社に行くと「家賃〇ヶ月分」とあり、その中には仲介手数料が入っているものです。

しかし、最近では客付けのためにオーナー側が仲介手数料を負担するケースが増えています。仲介手数料をオーナーが負担するならば、入居者にとって大きなメリットとなるからです。

アパート投資であっても自由競争の原則は変わりません。他の物件よりも魅力的な物件にしないと競争力に欠けてしまうのです。

ですから、収益的には厳しくなるのですが、敢えて負担することも大切なのです。

4 アパート一棟買いとマンション投資の違いとは?

サラリーマンがサイドビジネスとする不動産投資は、アパート一棟買いかマンション投資かの2択で迷う人が多いです。そして、特に始めての人の場合は、どちらにどのような特徴があるのかを知らないことが意外にあります。

そこで、ここではアパート一棟買いとマンション投資を比較してみます。

立地

立地はマンションの方が良い場合が多いです。

これはマンションの開発会社が一括で良い土地を購入してしまうからです。

また、駅前などの良い土地は既にマンションが建っている場合も多く、アパートの入る隙が無い場合が多いです。

ただし、住宅地にはマンションのような大きな建物が建てられない場所があります。そのような場所が適しているケースもあります。

取得費用

取得費用はアパートの方が一般的には高額です。

先にも挙げた通り、マンションの場合は数百万円レベルのところもあり、アパートはそこまで下がるのはレアケースだからです。

ただし、首都圏の人気のある地域の場合、区分マンションであっても億を超える物件もあります。

原価償却の期間

原価償却は物件の構造によって異なります。

マンションのような鉄筋コンクリート建築物であれば47年。鉄骨の場合は主要構造部分の肉厚によって異なりますが、アパートに使われている部材を考えるならば27~34年です。また、木造建築物であれば22年で切れてしまいます。

ただし、不動産投資は中古物件が好まれるので、減価償却を考える場合には期間を変えなければいけません。これはケースバイケースになるので、都度の計算が必要です。

利回り

先にも挙げた通り、利回りは一般的にはアパートの方が上がりやすいです。

ワンルームマンションなどの場合には、確かに取得金額が少なくて済むので利回りが上がりそうに思えますが、家賃のレベルがそれほど上がらない場合が多いのです。

また、ワンルームの場合は空室になってしまうと、完全に収入が途絶えてしまいます。

その点、アパートはトータルの家賃が上がり、しかも空室発生で全部の収入が途絶えることは無いので、有利なのです。

管理規約による制限

マンションの場合は可能なことが管理規約で決まっています。ですから、アパートで可能なことでも、マンションではできないことがある場合があります。

例えば、ペットの飼育の場合、一棟アパートを購入するのであれば、オーナーの裁量によって全部の部屋をペット可にすることも可能です。

しかし、マンションの場合は管理規約で禁じられているならば、ペット可の条件で入居者を募集することが出来ません。

このように、マンションには管理規約で許可されることが決まっています。その点で考えるならば、アパートの方が有利と言えます。

リフォームの制限

リフォームの制限もマンションとアパートで異なります。

まずはマンションですが、リフォームの範囲は区分所有法という法律と管理規約によって限定されています。つまり、専有部分に限定されるのです。

具体的にはマンションの居室内の設備や内装、そして間仕切り壁なども範囲に入ります。しかし、ベランダやサッシ枠、玄関ドアの廊下側などは共用部分となるため、リフォームが出来ません。

その点、アパートはオーナーの裁量と物件の構造によって可能な範囲が決まるので、マンションよりも多くの部分のリフォームが可能です。

良い例が廊下やエントランス部分、そして外装です。これらは建物全体の印象を決める重要な部分。収益性にまで影響するので、アパートは有利なのです。

よくある質問Q&A

このように、アパート投資にはメリットとデメリットがあります。

ただ、これらのメリットでもデメリットでも投資家によって感じ方は違うものです。では、実際にはどのような感想があるのでしょうか。アパート投資に関するツイートを見て行きましょう。

新築アパート投資なんてワンルームマンション投資とかに比べると資産流動性ほぼゼロやろ、ローン組んでまで始めるメリットあるように見えん。

https://twitter.com/raimon49/status/878512421165449216

この投資家は、資産の流動性について感想をツイートしています。アパート投資において、不利な点を指摘している様子です。

利益を確定したいときには、物件の売却が視野に入るのですが、そこでの課題が資産流動性。売却益で稼ぐのが得意な投資家が、アパートとワンルームマンションを比較して思ったことなのかも知れません。

郊外の一棟アパート投資と駅近の区分マンション投資を検討しているものの、立地や需要と供給のバランスを考え過ぎていざ購入するとなると判断が難しいですね。

https://twitter.com/y_sumitomo/status/1300629702978150401

この人はアパート投資とマンション投資のどちらにするか迷っている様子。どちらの投資にもメリットとデメリットがあるため、どちらの投資が自分にとって有利かを考えていることが分かります。

まとめ

アパート一棟買いの投資について取り上げました。

アパート投資の特徴やリスク、そして不動産投資の仕組みやマンション投資との違いが掴めたことと思います。また、メリットやデメリットもイメージできたことでしょう。

いずれにせよ、アパート一棟買いの投資はワンルームマンション投資よりも冒険の要素が強いため、十分な準備が必要です。しかし、リスク対策をしっかりとしておけば、より大きなリターンが望めます。

そのためには、十分な準備と勉強が必要です。積極的に情報を集め、学習することをお勧めします。

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