旧耐震基準マンションのリスクと賢い選び方:ポイントと確認方法

コラム
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阪神淡路大震災や東日本大震災などの経験から、建築物の耐震性は非常に注目されるようになりました。不動産会社に訪れる人の中にも、物件の耐震性について細かい部分まで質問するケースが見られるほどなので、よほど多くの人が重要視していることが伺えます。

ところで、マンションをはじめとする鉄筋コンクリート建築物の耐震基準には「旧耐震」「新耐震」の2つがあるのはご存じでしょうか。

旧耐震の方が古い建物なので新耐震に劣るのではありますが、古い建物なので取得コストが抑えられ、メリットは大きく、利回りも高くなりやすい特徴があります。

しかし、耐震基準が落ちてしまうので旧耐震基準のマンションを購入する際には、旧耐震建築物の持つリスクと選び方を知っておかなければいけません。

ここでは主に旧耐震のマンションについて取り上げ、そのリスクや選び方などを解説します。

旧耐震基準とは

マンションをはじめとする建築物は設計士が勝手に作って良いものではありません。設計するにあたっては、様々な基準や規格に準じて検討します。その中の基本となるものが建築基準法。耐震基準も建築基準法とその関連法規において決められているのです。

では、ここで取り上げる旧耐震基準とはどのような物なのでしょうか。

耐震基準の経緯を含めて解説します。

変わって来た耐震基準

建築法規の基となったのは「市街地建設物法」という法律で、1920年に施行されました。ただ、この段階では耐震基準についての規定はありませんでした。耐震基準が盛り込まれたのは1924年の法改正の時でした。

さて、その後も法改正は行われ、耐震基準も見直されました。特に大きかったのが1971年の法改正。RC造の耐震基準が引き上げられたのです。これは1968年に起こった北海道十勝沖地震を受けての物でした。

そして、耐震基準はその後も変わります。特に大きかったのは1981年の改正です。これは1978年に発生した宮城県沖地震をきっかけにして見直された改正です。

さて、マンションなどのRC造の耐震基準には「旧耐震」と「新耐震」がありますが、これは1981年の法改正を境とする違いです。この改正以前の建築物を「旧耐震」、以降の物を「新耐震」と呼びます。

ちなみに、木造建築物に関しては更なる改正が2000年に行われています。

新旧耐震基準との違い

旧耐震基準の新耐震基準との違いは、耐えられる「地震の規模」の違いです。

まず旧耐震は「震度5の地震が来ても倒壊しないこと」を目的として定められています。

震度5で倒壊さえしなければ基準を満たすことになるので、建物として使うのが困難になったとしても倒壊していなければ基準をクリアしていることになります。

尚、旧耐震は震度6に関しては言及していません。

その一方で新耐震は「震度5程度の地震では、軽いひび割れ程度に抑える」としています。そして、震度6に対しても規定され、「震度6以上の地震が来ても、建物が倒壊・崩壊しない」とされました。

また、新耐震では地震によって倒壊・崩壊しないことの検証も義務付けられました。

このように、新耐震と旧耐震では大きく基準が異なります。そのため、建てられる建築物の強度も大きく違う可能性が出て来るのです。

耐震基準の見分け方

建築物が法的な基準をクリアするかどうかは、行政が審査を行って判定されます。さて、その審査のためには申請を出さなければいけません。これが建築確認申請と呼ばれるものです。

そして、建築物が旧耐震か新耐震かが決まるのは確認申請の交付の日付によるので、建築確認が済んだことを示す「建築確認済証」(建築確認通知書)によって知ることが可能です。これは売主が保存しているので、確認させてもらえば、旧耐震か新耐震かを知ることが出来ます。

尚、仮に売主がこの書類を紛失した場合においても、自治体に建築確認台帳記載事項証明の発行の依頼が可能です。日付をチェックすれば耐震基準が確認できます。

旧耐震物件のリスクと対策

旧耐震の物件は耐震面でハンディを背負っているのですが、具体的にはどのような部分で劣るのでしょうか。また、どのような対策があるのでしょうか。

ここでは、旧耐震物件のリスクと対策を挙げてみます。

運用のリスク

不動産投資は入居者が入って、家賃を支払い、売却が問題なく出来るのが理想的。しかし、物件の選び方が悪いと、そのようには行かなくなってしまいます。

さて、耐震性の劣る旧耐震の場合、どの様な運用面でのリスクが発生するのでしょうか。

客付け力の低下

まず挙げられるのが「客付け力の低下」です。集客力が落ちてしまう可能性があるのです。

不動産会社に来る人の中には、建物の耐震基準に敏感な人が少なくありません。過去のマンションの耐震偽装事件の経緯が大きく影響したのでしょうが、説明中に耐震性について聞かれることは少なくないのです。

そして、その時には旧耐震であれば「旧耐震」と答えなければならず、新耐震との比較も話すことにもなるでしょう。これは客付けにおいて不利です。

もしかすると、家賃を低く設定することで解消されるかも知れませんが、その場合には利回りが上がらず、経営そのものが苦しくなってしまいます。

入居者が入りにくくなるにせよ、家賃が下がってしまうにせよ、不動産投資の運用上では大きなリスクになってしまうのです。

売却が難しい

旧耐震の物件は売却が難しくなります。

これは、投資用物件の買手が別の不動産投資家である場合が多いことが大きな理由の1つです。

不動産投資は入居者あってのビジネスのため、投資用の不動産は高品質でなければいけません。耐震性にしても同じことが言え、高い品質と性能が要求されます。しかし、旧耐震であれば耐震性の面で弱くなり、客付け力が弱くなってしまいます。

そのため、物件を購入する方としても、購買欲が薄れてしまい、売りにくくなってしまうのです。

ちなみに、居室内をリノベーションするのも客付け力を上げる点では良い考えなのですが、室内のリノベーションでは耐震性は改善しません。耐震性について質問されると旗色が悪くなるのです。

地震発生時のリスク

旧耐震の物件には地震発生時のリスクも当然あります。

主な物としては、建物の損壊リスク、住民の安全性への影響、資産価値の低下などです。それぞれについて挙げてみましょう。

建物の損壊リスク

前にも挙げたように、旧耐震の物件は震度6以上の大規模地震が来た場合を想定していません。ですから、震度6以上の大規模地震が来た場合には損壊の危険性が大きくなります。

その一方で、新耐震の物件は震度6レベルの地震も想定し、検証もされています。

確かに、旧耐震であっても建物の実際の強度が高く、壊れないケースも多いのですが、旧耐震の物件の場合は立証されたものではありません。やはり、損壊リスクは新耐震の物件よりも高いのです。

住民の安全性への影響

旧耐震の物件は住民の安全性への影響も懸念されます。仮に物件が倒壊した場合などは、住人の生命にも問題が及びぶかも知れません。

また、古い建物の場合には、大きな地震が来たときなどはドアがゆがんでしまい、開きにくくなることもあります。その場合には避難にも影響が出ます。

いずれにせよ、安全性を考えた場合には、安全面でも新耐震の物件より不利になってしまうのです。

資産価値の低下

資産価値の低下も大きなデメリットです。

価値が下がる理由にはいくつかあるのですが、「客付け力の低下」「売却のむつかしさ」「物件の担保価値の下落」が大きなところでしょう。

旧耐震で耐震性に疑問が残るのであれば、やはり入居者が敬遠しやすくなります。そうなると、家賃を下げるなどの対策を取らなければなりません。悪循環に陥ってしまうのです。

また、入居者に敬遠される物件は売却先を探すのにも苦戦します。買手の方も地震に対して危険である物件は買いたくはありません。売却が厳しいのです。

そして、担保価値が落ちてしまうリスクも抱えます。これは、物件の収益性が落ちてしまうからです。

担保としての価値が無くなると、銀行の対応も冷たくなってしまうことでしょう。

旧耐震は違法建築なのか

今の建築物は新耐震基準で設計されています。しかし、街を見るならば旧耐震基準の建築物がそのまま使われていることが非常に多いです。

さて、ここで疑問になるのですが「旧耐震は違法建築物なのか」という問題です。法律だけを見るならば、新耐震のレベルにまで補強をしなければならないように思えます。

ところが、旧耐震の物件であっても違法建築物にはなりません。ただ、法的に現行法に適合しないため、既存不適格物件として扱われます。既存不適格物件は違法建築物では無いので、そのままの状態で使うことが可能です。

しかし、既存不適格物件は売却が難しいなどのデメリットがあります。場合によっては価値が更に下がっても売れない事態もあり得るので注意が必要です。

老朽化についても考えておきたい

投資用物件は中古になれば利回りが上がりますが、古くなりすぎると別な弊害も発生します。

今は確かにリノベーションをして収益力を上げようとする投資家も多いです。しかし、リノベーションにも限界はあり、新築レベルまで品質が向上するとは限りません。

では、旧耐震のマンションの場合にはどのように考えるべきでしょうか。

築40年クラスの建物について

旧耐震物件は1981年以前の建物で、築年数からすると40年以上であることを意味します。

マンションのような鉄筋コンクリート建築物の耐用年数は木造建築物などよりも非常に長いのですが、やはり老朽化は否定出来ません。

実際、法定耐用年数から考えるならば、鉄筋コンクリートの建築物は47年なので、耐用年数に届く物件も出ています。

さて、法定耐用年数が迫ってしまうと、銀行融資も利用しにくくなってしまいます。

これは、いくら物件が安いっと言っても大きな弊害です。不動産投資には銀行融資が不可欠であることを考えるならば、老朽化は無視できる問題では無いのです。

構造劣化のリスク

鉄筋コンクリートは長く使える構造物です。コンクリートの素材だけを考えるならば、ヨーロッパの古代の建築物がコンクリート製だったので、非常に長い期間利用可能なことが分かります。

しかし、鉄筋コンクリートは鉄筋あってのもの。鉄筋の強度が落ちてしまうと、全体の強度が落ちてしまい、安全性が落ちてしまうのです。

鉄筋コンクリートの中の鉄筋は基本的には腐食しません。これはコンクリートが強いアルカリを示すから。アルカリ環境では鉄筋は腐食しないのです。

しかし、年月と共にコンクリートは空気中の二酸化炭素と反応して、アルカリ環境が壊れて行ってしまいます。

そして、鉄筋の部分まで環境が変わってしまうと、鉄筋の腐食が始まってしまいます。そして、鉄筋が腐食すると強度が著しく落ちてしまい、構造部分の強度の低下が始まってしまうのです。

築年数のそれほど経ってないコンクリート構造物であれば、このような老朽化は進んでいません。しかし、旧耐震の時代の建築物の場合は、コンクリートの化学反応が進んでいる可能性も考えられます。強度の低下が懸念されるのです。

リフォームの必要性

1981年以前の生活様式は今とはずいぶん違います。今の生活はLDKを中心とした生活なのに対し、その時代の生活は「茶の間」が生活の中心でした。テレビ番組でも「お茶の間のみなさん」というセリフがよく聞かれました。

さて、古いマンションの客付け力を向上させるためには、現代の生活様式にマッチさせなければいけません。つまり、LDKを中心とした物件に変える必要が生じるのです。間取りを変え、キッチンや浴室などの設備を変えなければいけないのです。

そして、当然ながら、そこには改装費用が発生します。改装には多額の資金が必要で、簡単に工面ができるものではありません。

また、利回りを維持するためには改装費用をある程度まで抑えなければいけません。経営面でのバランス感覚が要求されるのです。

リフォームには限界がある

マンションは区分所有になるので、リフォームできる部分が専有部分までです。廊下やエレベーターやエントランスなどは共用部分になるので、改装は出来ません。

また、コンクリート躯体なども共用部分になりますし、サッシなども共用部分。細かい部分にも制限があります。

また、古いマンションの場合には電気のアンペア数が今の物件よりも少ないものが意外に多いです。そして、電気のアンペア数はマンションの場合には勝手に上げることが出来ません。

このように、古いマンションにはリフォームの制限が発生します。やはり不利なのです。

メンテナンス費用の増加

築40年クラスになると、建物の様々な部分が痛んで来ます。例えば、外壁や屋根の防水など、共用部分のメンテナンスも必要になり、しかも必要になるのが頻繁になってしまいます。

そして、発生するメンテナンス費用はキャッシュフローを直撃。経費が膨らんでしまい、収益を悪化させてしまうのです。

このように、旧耐震物件は耐震性以外の点でも弱みがあります。一時的なコストメリットにばかり目が行ってしまい、その後の悪条件に目が行かないことは危険なのです。

旧耐震基準物件の選び方

このように旧耐震基準の物件には多くのリスクが存在します。

しかし、旧耐震基準物件は取得コストが低く、資金繰りが難しい人にとって魅力的に見えるかもしれません。

では、旧耐震を選ぶ場合には、どのような点に注意すべきでしょうか。

立地条件のチェック

地盤の強さは、建物の耐震性に大きく影響する要素の一つです。地盤の強い土地の物件を選ぶことがポイントです。

地盤強度は土地の過去の状況から分かることがあります。例えば、昔は沼地であった場合には、あまり地盤の強度が望めません。

土地の過去については登記簿によって分かります。今はオンラインで見ることも可能なので、活用して確認をしましょう。

また、意外に参考になるのが地域の名前。「石」「岩」など、強固さを連想させる地域は地盤が固い場合が多く、その反対に「川」「池」「沼」のような水に関係するような地域は強くない場合があります。ですから、物件の地名にこだわるのも良策です。

建物構造の確認

今ではマンションなどのビル建築物の耐震技術はハイレベルになりました。単なる耐震構造だけでなく、免振構造や制振構造なども登場しています。

しかし、旧耐震の物件では、そのような高性能の建築物は登場してませんでした。そのため、耐震性は建物の構造で判断することになります。

具体的には、壁の量が耐震性に大きく影響します。地震で発生する外力は横から来るため、建物の側面に配置された壁の部分が耐震性の重要な要素となります。ただし、縦方向の力にも対応できるよう、建物全体の構造を確認することが重要です。

また、壁の配置にも気を付けるべきです。例えば、窓の位置が偏り過ぎている場合には、その部分の壁が少なくなり、横からの外力に弱くなる可能性があります。壁の配置にも注意し、建物全体の構造を確認することが重要です。

耐震診断と耐震補強

建築物の耐震性が話題になるときには「耐震診断」という用語が出ることが結構あります。この耐震診断、言葉から想像するに、建物の耐震性を確認するようにも思えます。ところが、実際にはどのような確認かについて具体的には案外知られていません。

また、「耐震補強」という用語も出て来ます。これも建物の補強ということは想像できるのですが、具体的にどのように工事をするか知られていないケースも多いです。

しかし、不動産投資家の立場を考えるならば、耐震診断と耐震補強についても知っておいた方がベターです。

そこで、ここでは耐震診断と耐震補強について解説します。

耐震診断の重要性と方法

まずは耐震診断の必要性と流れについて紹介しましょう。

なぜ耐震診断が必要か

耐震診断とは、そもそもが旧耐震基準で設計された建築物を、現行の建物と比較して耐震性を判定するものです。

1981年以前の建築物は確かに旧耐震の設計基準で造られました。しかし、それでも、その全部が新耐震をクリアしないとは限りません。旧耐震基準の時代であっても新耐震の性能を持つ物件があるのです。

そこで行われるのが耐震診断です。

さらに、耐震診断でクリアした旧耐震のマンションは建物、築年数が経っているので、購入のコストの下がります。物件の修繕などの管理や資金繰りを上手にすれば、大きな利回りを狙えます。

診断の流れとポイント

耐震診断には2つの方法があります。「一般診断法」と「精密診断法」と呼ばれる診断です。

一般診断法は目視で建物をチェックする方法で、図面などの設計図書と外観や内側と確認します。例えば、窓の配置や壁の状態、天井裏の部材の配置などを見て判断するのです。

一方の精密診断法は目視に加えて内装材を剥がして構造を確認して判定します。

流れとしては、最初に一般診断を行い、更なる診断が必要と判断された場合に精密診断が行われます。

耐震診断が難しい場合もある

マンションの耐震診断の場合は建物全体で行わなければいけないので、管理組合の総会で決めることが必要です。

しかし、住人の中には耐震診断を渋る人がいて、受けることさえも難しい場合もあります。

これは、自分の住むマンションの市場価値の下落を恐れてのこと。仮に耐震診断で不利な判定が出る場合には、売却がしにくくなるからです。

知識の必要性について

耐震診断は専門家の領域ですので、素人にとっては非常にハードルが高いようにも思えます。実際、作業に携わる人の会話には専門用語が飛び交うことでしょう。

しかし、審問用語が分かれば話がスムーズになります。そして、評価の内容も分かりやすくなるでしょう。

そうすれば、仮に耐震補強をするにあたっても、補強の方向性について話しやすくなります。

ハードルは高いでしょうが、耐震診断についても勉強した方がベターです。

耐震補強工事の概要と費用

耐震診断で強度不足が確認された場合には耐震補強工事をする流れになります。

では、補強工事はどのように行われるのでしょうか。

補強工事の手順

耐震補強工事は耐震診断の結果を受けてから始めます。

まずは、耐震診断の段階で構造の弱点部分を洗い出します。その上で、補強の必要があれば、建物の使われ方によって、どの部分を補強すべきかをプランニング。この時に概算の見積もりと工期が出て来ます。

その次に行うのが出来上がった耐震補強の決定です。そして、それを受けて具体的な設計と見積もりを行います。

そして、自治体への申請や手続き、補助制度をチェックして利用の手続きを取ります。

その後で着工です。

費用と効果のバランス

工事をする際には闇雲に費用を掛けるべきではありません。工事費用は収益を圧迫し、利回りを落としてしまうからです。工事においては費用対効果を考えましょう。

耐震工事の際には業者から補強案が出されますが、複数の案を出してもらい、比較することが大切です。

尚、耐震補強においても、工事を依頼するのであれば、依頼主としてもある程度の知識は必要です。耐震診断を依頼する前に、購入する物件にはどのような工事があるかについて予習しておきましょう。

耐震基準適合証明書について

耐震基準適合証明書をご存じでしょうか。

不動産の耐震性に関する証明書として非常に重要なものです。

ここでは、耐震基準適合証明書とは何であるかを取り上げます。

耐震基準適合証明書とは何か

ここまで取り上げたとおり、旧耐震物件は新耐震物件に比べて非常に大きなハンディを負っています。耐震性の不足が客付け力をはじめ、さまざまなリスクを招くことに驚いた人も多いことでしょう。

そのため、旧耐震の物件であっても、新耐震レベルの強度の確保が重要と考えた人も多いことだと思います。

さて、ここで取り上げる耐震基準適合証明書とは、新耐震基準に適合していることを証明できる資料の1つ。ですから、建物の安全性が確保されていることのエビデンスです。

この証明書は登録事務所に属する建築士、指定確認検査機関、または登録住宅性能評価機関に依頼し、耐震診断を受けて入手できます。

取得が難しい場合もある

耐震診断適合証明書を取るためには耐震診断が不可欠です。しかし、前述のように耐震診断に反対する住民がいるならば、耐震診断そのものが受けられない場合もあります。

その場合には耐震診断適合証明書を受けることができません。

耐震性に疑問が残るマンションでは売却が難しいケースがあるのですが、耐震診断結果がよくない場合には、マンションの不利な部分をより明瞭にしてしまいます。そのことを嫌う住民がいると、証明書の取得は難しくなるのです。

よくある質問(FAQ)

ここまで旧耐震のマンションについて述べました。

それでは、旧耐震に関する質問にはどのような点があるのでしょうか。関連する口コミを紹介します。

【マンション購入時に気をつけること】 旧耐震基準と、新耐震基準のどちらで建設されたのかを確認。 旧基準では今後想定される南海トラフ地震などで損壊して住めなくなる可能性が上がる。また、旧耐震基準の建物はそもそも築年数が経っており、いずれ社会問題になる「マンションの建替」に遭う。

https://twitter.com/goodmyhouse/status/1637876230589390862

このツイートは耐震基準の低さを南海トラフ地震のリスクと併せて考えているものです。

確かに南海トラフ地震は甚大な被害を及ぼすと推定されています。その場合には、耐震性で劣る旧耐震マンションでは損壊のリスクが上がります。旧耐震を検討している人には旗色の悪い意見と言えるでしょう。

尚、これによる不動産投資家への影響は「客付け力の低下」が第1になると思われます。

1981(昭和56)年5月31日以前の物件は、旧耐震基準の物件です。 投資を避ける方も多いと思いますが、高利回り、家賃の下落リスクが少ないなどのメリットもあります。 融資は難しくなると思います。

https://twitter.com/xttft418/status/1635193691324420097

このツイートは旧耐震のメリットを改めて挙げているものと言えるでしょう。

旧耐震は耐震性で劣るものの、物件の取得コストが抑えられる効果としての高利回り、家賃下落リスクが抑えられるなどのメリットを挙げています。

その一方で融資の困難さにも言及しているので、極めて冷静な評価とも言えそうです。

まとめ

旧耐震のマンションについて取り上げました。旧耐震の物件にはいろいろなデメリットがあることが理解できたことと思います。

しかし、たびたび述べたように取得コストが抑えられるのは大きな魅力です。そして、不動産投資においては、敢えてリスクを取る戦略もあるので、必ずしも無視して良い物件とは限りません。

しかし、これから不動産投資を始める人にとってはハードルが高いかも知れません。コストが抑えられる点は大きな魅力なのですが、デメリットも視野に入れた冷静な判断が必要となるでしょう。

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