フリーランス必見!不動産投資を始める時の課題と解決策について解説

コラム
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フリーランス(自営業・個人事業主)の方でも、収入の安定化資産形成を目的として不動産投資を始めたい方が多いのではないでしょうか。

しかし、フリーランスは会社員や公務員と異なり安定した給与収入がないため、フリーランスならではの課題や注意点を意識しなければなりません。

この記事では、不動産投資を始めたいフリーランスのために、不動産投資における課題や解決策、物件の選び方、不動産投資開始までの準備などを紹介します。

フリーランスに特化した不動産投資情報を知りたい方は、ぜひ最後までご覧ください。

フリーランス(自営業)が不動産投資を始める時の課題と解決策

フリーランスが不動産投資を始める時の課題としては、次の4つが挙げられます。

  • 資金調達
  • 金融機関の融資審査
  • 本業への影響
  • 税務

不動産投資を始める前に、フリーランスならではの課題について理解を深め、対策を講じておきましょう。

1.資金調達の対策

不動産投資における資金調達には、次の方法が考えられます。

  • 自己資金
  • 金融機関からの融資

自己資金で不動産投資を始める場合、数百万円~数千万円の資金を用意しなければなりません。しかし、フリーランスは毎月決まった収入があるわけではないため、それだけの額を貯蓄のみで賄うことは難しいでしょう。仕入れが必要な業種の場合は、本業の資金繰りにも気を遣わなければなりません。

また、一定の給与収入がないことから、金融機関からの融資が厳しくなる傾向もあります。

フリーランスとして不動産投資を始める場合は、本業の収益を安定させたうえで頭金を蓄え、物件価格の2割~3割は自己資金を投入できるようにすると良いでしょう。残りの7割~8割は、金融機関へ融資を依頼します。

2.金融機関の融資審査対策

フリーランスが不動産投資を始める場合、金融機関の融資審査は相当に厳しいと考えていた方が良いでしょう。

不動産投資で物件を購入する場合、その物件の収益性はもちろんですが、借り手個人の返済能力にも審査主眼が置かれるためです。そのため、個人事業主としての収入も数年にわたって安定させておく方が、金融機関の融資審査には有利に働きます。

また、事業所得税を抑えるために節税しすぎると、借入時の審査で所得の少なさを問題視されることもあるため、不動産投資を考えている場合は節税しすぎないように配慮した方が良いでしょう。

さらに、金融機関からの審査を通すためには、不動産投資に対する取組姿勢も重要です。一般的に、金融機関は「投資」には融資しないと言われています。金融機関としては確実に貸付金を回収する必要があるため、事業計画性を重要視するためです。そのため、あくまでも「不動産投資」ではなく「不動産賃貸業を営む」姿勢で臨んだ方が良いと言えます。

また、資金調達の項目でも言及しましたが、物件価格の2割~3割は頭金として用意できると、金利を含めた融資条件が緩和されることもあります。

3.本業への影響を抑える

フリーランスが不動産投資を始める場合、特に気を付けなければならないのが本業への影響です。

自分の働き次第で収入が増減するため、不動産投資に時間を使いすぎると収入が激減する可能性もあります。

たとえば物件選定のための調査や内覧、物件購入後のリフォームなどを自分で行う場合は、本業を圧迫しないようにスケジュール管理を徹底する必要があるでしょう。また、賃貸経営開始後の物件管理や入居者対応も、自分で行うとなると少なからず時間を取られることになります。

本業への影響を最小限に抑えるために、不動産仲介会社や不動産管理会社を上手に使うことがオススメです。

また、あまりにも居住地から遠い物件だと、物件購入前の内覧が難しい場合もあります。内覧せずに購入することは避けたいため、フリーランスの場合は自分の移動範囲内で物件を探した方が無難でしょう。

4.税務対策

不動産賃貸で得た収入は、不動産所得として確定申告します。

フリーランスの場合は事業所得を確定申告しているでしょうから、帳簿の作成には馴染みがあるでしょう。不動産所得の確定申告も、基本的なルールは事業所得と同様です。不動産所得を得るために使った費用は経費として計上することで、節税することもできます。

たとえば、不動産投資用ローンの利息、不動産を維持するための費用(修繕費や不動産管理手数料など)、物件管理のための移動費などは、経費の代表例です。

フリーランスとしての収入は事業所得に、不動産投資の収入は不動産所得となり、確定申告の負担が増える方もいるかもしれません。税務に関する個別具体的な内容は、予め税理士に相談しましょう。

自営業者におすすめの投資物件の選び方

ここからは、自営業者におすすめの投資物件の選び方を、次の8つの観点から紹介します。

  • 立地条件を重視した物件選び
  • 利回りの高い物件の見極め方
  • 将来性のあるエリアの投資物件
  • 空室リスクを最小限に抑える物件選び
  • 入居者ニーズに合わせた物件の特徴
  • 管理費や修繕費を考慮した物件選び
  • 築年数と物件価格のバランス
  • 不動産投資の目的に応じた物件選び

立地条件を重視した物件選び

フリーランスが不動産投資をする場合、立地条件は重要なポイントになります。

物件を選ぶ際も、維持管理する際も、居住場所から遠い場所だと移動に費やす時間が長くなります。そのため、まずは居住場所周辺で物件選びをすることがオススメです。

さらに居住場所周辺で、物件価値が高いエリアに絞って探してみましょう。たとえば駅やバス停の近くなど交通の便の良い場所、ショッピングセンターやスーパーマーケット、公園、医療機関などの施設の近くなどは人気エリアなので、比較的高い家賃設定が見込めます。

また、これらの施設が将来的に開発される予定地も、不動産投資対象としては有望です。キャピタルゲインが狙える場合もあるので、都市開発情報は定期的に確認してみましょう。

キャピタルゲイン

物件の売却益。投資においては売却価格と取得原価の差額を指す用語

大学や専門学校など、一人暮らしの学生が多いエリアは比較的賃貸需要が多いと言えます。ただし、学生をターゲットとする場合は、卒業に伴う退去も増えることがデメリットです。(退去に伴う空室リスクについては後ほど詳しく紹介します)

工業団地への交通の便が良い場所も、賃貸需要が多い場所の1つです。そのようなエリアは従業員からのニーズが多いですが、工場の移転などで賃貸需要が激減するリスクもあることは覚えておきましょう。

利回りの高い物件の見極め方

利回りの高い物件を見極めることも重要です。

まず、不動産経営における利回りには次の4種類があります。

不動産経営における利回りの種類

  • 表面利回り = 年間満室家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100
  • 実質利回り = (年間満室家賃収入 - 年間経費)÷ (物件購入価格 + 購入時経費) × 100
  • 自己資金利回り = 年間収入(年間キャッシュフロー) ÷ 自己資金 × 100
  • 想定利回り = (想定年間収入 - 想定年間経費)÷(物件購入価格 + 購入諸経費)

不動産会社から紹介される利回りは「表面利回り」であることが多いですが、投資対象を選定する際は「実質利回り」もしくは「自己資金利回り」を重視します。この利回りが高ければ高いほど、投資効率が良いと言えるためです。

ただし、利回りが高い物件は、それだけ他の投資家からの人気も高くなり、買付が困難になります。そのため利回りの高い物件を保有する方法としては、中古アパートや中古マンションを安く買い、リフォームによって物件価値を高めることで家賃を上げ、実質利回りを高める手法がオススメです。(この時のリフォーム費用は「取得金額」として利回り計算します)

利回りの高い物件の見極め方としては、リフォームして家賃を上げられるか否かということを重視しましょう。

将来性のあるエリアの投資物件

立地条件を重視した物件選びでも触れましたが、将来性のあるエリアの投資物件を取得できればキャピタルゲインも狙えます。

局地的なエリアとしては、既に紹介したショッピングセンターやスーパーマーケット、公園、医療機関などの開発予定地が勇猛です。ただし、これらの施設の開発予定は白紙に戻ることもあったり、そもそも計画自体が単なる噂であったりすることもあるので、情報の信頼性には十分注意してください。

広範囲にわたって将来性があるエリアとしては、人口が増加している自治体が挙げられます。人口が増加していれば、それだけ賃貸需要も増えるため、安定した不動産経営が見込めるためです。各自治体がホームページで人口増加策などを紹介しているため、候補物件が立地する自治体の情報は逐一チェックしましょう。

空室リスクを最小限に抑える物件選び

安定した不動産経営をするためには、空室リスクを最小限に抑える物件選びも重要です。

まず、学生向けの物件は空室リスクが比較的高いと言えます。

学生(大学生・短大生・専門学校生)は1年~4年経つと確実に退去します。また、学生は比較的新しい物件を選ぶ傾向にあるため、築年数が経てば経つほど客付けが難しくなり、空室リスクが上昇する点もネックです。

学生需要が多いエリアは避けた方が、空室が発生しづらいことは覚えておきましょう。

反対に、都市部におけるファミリー向けの物件は、比較的空室が発生しづらいです。ファミリー向け物件の入居者は学生のように退去日が決まっていないため、不動産管理がしっかりしていれば比較的長期間住み続けてくれます。(ただし、地方のファミリー向け物件の場合は、入居者の戸建て需要が高く、マイホームを建てて退去してしまう場合もあります)

入居者ニーズに合わせた物件の特徴

入居者ニーズに合わせた物件を選ぶことも重要です。

たとえば間取りは、学生向けなのか、単身の社会人向けなのか、ファミリー向けなのかなど、家族構成やライフスタイルに合わせてニーズが異なる代表例と言えます。

学生向けであれば、ワンルームでも問題ないでしょう。ただし、昨今はトイレバス洗面が別々になっている部屋を求める層が多いので、水周りには気を遣います。トイレが温水洗浄便座になっているかも重要なポイントです。

単身の社会人向けならば、ワンルームに追加で1部屋はあった方が良いでしょう。仕事や趣味で使えるスペースを用意してあげることで、他の物件との差別化になります。

ファミリー向けならば、部屋は2LDK~3LDKは欲しいところです。特に子育て世代向けの場合、キッチンから子供が遊んでいる所を見られる間取りだと、両親のニーズを満たすことができます。

この他にも、ペットを飼っている人には「ペット可物件」が望まれたり、高齢者や身体障害者には「バリアフリー物件」が望まれたり、入居者ニーズは様々です。

どんな層に入居してもらいたいかを考えて、入居者ニーズに合った物件選びをすることで、空室リスクも抑えることができます。

管理費や修繕費を考慮した物件選び

管理費や修繕費を考慮して物件を選ぶことも、キャッシュフローを増やすためには重要です。

たとえば中古物件は取得金額も安く利回りが高くなりますが、築年数が経っているために修繕費が多くかかる傾向にあります。

また、雪国の物件で駐車場が広い場合は、雪かき費用も考慮しておいた方が良いでしょう。

築年数と物件価格のバランス

築年数と物件価格のバランスにも注意しましょう。

建物には法定耐用年数が定められています。法定耐用年数は構造によって様々ですが、それぞれ次の表の通りです。

構造耐用年数
木造22年
金属造(骨格材肉厚が4mmを超える)34年
金属造(骨格材肉厚が3mm~4mm)27年
金属造(骨格材肉厚が3mm以下)19年
れんが造・石造・ブロック造38年
鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造47年
参考:建造物の法定耐用年数一覧 東京都主税局

物件の状態やエリアによって異なりますが、一般的には上記の耐用年数が過ぎると、帳簿上の価値は1円(残存簿価)になります。

また、法定耐用年数経過後の物件、もしくは数年で法定耐用年数が経過する物件を取得する場合、資産価値がないという判断から金融機関からの融資を受けられないケースも多いです。

さらに、築年数が経っていればいるほど、リフォーム費用や修繕費などのランニングコストが増大します。

そのため、中古物件を買う場合は築年数と物件価格のバランスを熟慮し、高い利回りに惑わされないよう注意しましょう。

不動産投資の目的に応じた物件選び

最後に、不動産投資の目的に応じた物件の選び方も紹介します。

不動産投資の目的としてては、次の3つが挙げられます。

  • 毎月のキャッシュフローを増やす
  • 資産形成
  • 節税

それぞれの目的に応じて、適した物件は異なるでしょう。

毎月のキャッシュフローを増やしたい場合は、借入額は少なくしつつ、空室の発生しづらい築浅の戸建て物件を買ったり、中古物件をリノベーションして付加価値をつけた木造アパートを買ったりする方法が考えられます。

資産価値をしたい場合は、長期間にわたって価値が認められる鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造のマンションが向いているでしょう。特に駅近物件の場合は、購入時よりも資産価値が上昇し、キャピタルゲインも期待できます。

節税したい場合は、短期間で減価償却したいなら中古の木造物件、長期間にわたって減価償却したいなら新築の鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造がオススメです。

信頼できる金融機関と不動産会社の選び方

不動産投資においては、金融機関と不動産会社の協力が不可欠です。

ここからは、信頼できる金融機関と不動産会社の選び方について紹介します。

金融機関と不動産会社の見極め方

まず、金融機関については、日頃から付き合いのある金融機関を選ぶと良いでしょう。

特にフリーランスの場合は事業用のメインバンクに相談した方が、取引実績や事業形態を把握してもらいやすいため、比較的融資を受けやすいと考えられます。

また、できれば本業での融資実績があり、滞りなく完済した返済実績もあると、不動産投資用物件の融資審査にも有利に働きます。

さらに金融機関の種別は、都市銀行よりも地域密着型の地方銀行や信用金庫、もしくは政策金融公庫がフリーランス向けです。

金融機関の選び方

  • 事業用のメインバンク
  • 融資実績・返済実績のある金融機関
  • 地域密着型の地方銀行や信用金庫、もしくは政策金融公庫

不動産会社については、融資を受ける金融機関と付き合いのある会社が良いでしょう。

不動産投資の成否は、不動産会社の目利き力も重要な要素となります。そのため、取引実績のない不動産会社よりも、ある程度の実績がある不動産会社の方が、融資審査が通りやすいでしょう。

不動産会社は金融機関と提携しているケースも多いため、相談する不動産会社が自分のメインバンクと提携しているか確認してみることをオススメします。

また、賃貸物件は買って終わりではなく、購入後の客付けや管理も重要です。特にフリーランスの場合は本業が忙しく物件管理を1人で行うことは難しいため、購入後の管理業務も委託できる不動産会社を選んだ方が良いでしょう。

不動産会社の選び方

  • 融資を検討している金融機関と付き合いのある会社
  • 賃貸の客付けもできる会社
  • 管理業務も委託できる会社

セミナーやコラムを活用して情報収集

上記で紹介した金融機関・不動産会社の選び方知識をもとに、セミナーやコラムを活用して情報収集することをオススメします。

金融機関や不動産会社は定期的にセミナーを開催しています。気になる物件があるエリアに位置する金融機関・不動産会社のホームページを確認してみてください。

また、先輩投資家の開催するセミナーや、不動産情報サイトに掲載されているコラムなどにも一通り目を通しておくと、より一層知識を深めることができます。

不動産投資成功へのステップと事前準備

最後に、不動産投資成功へのステップと事前準備について紹介します。

投資計画の立て方とリスク管理

物件購入前には、投資計画を立てましょう。

まず、購入しようとしている物件の利回りを計算します。不動産会社から提示される利回りは「表面李利回り」であることが多いですが、投資計画では必ず「実質利回り」で考えましょう。

表面利回り

年間満室家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100 = 表面利回り

実質利回り

(年間満室家賃収入 - 年間経費)÷ (物件購入価格 + 購入時経費) × 100 = 実質利回り

この時、物件購入価格には、購入後に必要なリフォーム費用も算入して計算します。また、購入時経費としては、次の6項目を考慮します。

購入時費用

  • 不動産会社への仲介手数料
  • 金融機関の融資手数料
  • ローン保証料
  • 登記依頼手数料(司法書士報酬)
  • 火災保険料
  • 各種税金(印紙税・固定資産税や都市計画税の清算金・登録免許税・不動産取得税など)

また、賃貸経営を開始した後の年間経費としては、次の6項目を考慮します。

年間経費

  • 管理委託手数料
  • 客付け広告料
  • 仲介手数料
  • 修繕費(入退去時の修繕・建物劣化に伴う修繕など)
  • 火災保険料
  • 固定資産税・都市計画税

これらの諸費用を計算したうえで、実質利回りの最低目安が3%~5%程度になれば、ある程度収益性を確保できている物件と考えられます。

ただしリスク管理として、念のため空室発生時や家賃下落時のシミュレーション計算もしておいた方が安心です。

たとえば次のような利回りの物件があるとします。

物件ステータス

  • 全10室、1戸当たり家賃5万円(月額):満室時の年間収入600万円
  • 年間経費300万円

実質利回り

300万円(実質収入) ÷ 6,000万円(購入価格+購入経費) × 100 = 5%

上記のケースで2部屋が空室になった場合(空室率20%の場合)、年間家賃収入は「5万円 × 8部屋 × 12 = 480万円」となります。しかし、空室が発生しても経費額は変わらないため、空室率20%時の想定利回りは次の計算の通り3%です。

180万円(実質収入) ÷ 6,000万円(購入価格+購入経費) × 100 = 3%

10室中2部屋が空室になっただけで、想定利回りが大きく下がることが分かります。また、このシミュレーションでは赤字にはなりませんが、年間経費の額によっては空室率が20%で赤字になるケースもあるため、空室シミュレーションは非常に重要です。

不動産会社に周辺物件の空室発生状況を聞き、想定空室発生率を加味した上で投資計画を立てましょう。

また、新築物件の場合は「新築プレミアム」によって高めの家賃が設定されていますが、退去が発生すれば経年による下落後家賃を設定することになります。そのため、新築物件の想定利回りは下落後の家賃でシミュレーションした方が安心です。(一般的に新築物件は新築から10年で約20%下落すると言われています。)

成功のためのポイントと注意点

最後に、不動産投資成功のためのポイントと注意点を紹介します。

不動産投資成功のためのポイント

不動産投資で成功するためのポイントとしては、次の4点が挙げられます。

不動産投資で成功するためのポイント

  • 物件の立地にこだわる
  • ターゲットのニーズを満たす物件を選ぶ
  • 資金計画を立てる
  • 物件管理は適切な業者に依頼する

物件の立地選びには十分にこだわった方が良いでしょう。空室今現在の賃貸需要が多いエリアの物件を選ぶことはもちろんですが、数年後、10数年後まで賃貸需要が続くエリアを選ぶことが重要です。

また、ターゲットのニーズを満たす物件を選ぶことも忘れてはいけません。ターゲットがファミリー向けであれば、子育てしやすい部屋かどうか重視するなど、入居者の視点にたって物件を選びましょう。

物件購入前に、資金計画を立てることも必要です。先ほど紹介したような想定利回りの計算をし、どのくらい空室が発生したら赤字になる物件なのか把握しておきましょう。

また、入居者に長く住んでもらうためにも、物件管理は適切な業者に依頼しましょう。ゴミステーションや駐車場、建物の共有部分など、住環境に影響する場所がキレイに保たれていれば、それだけ退去リスクが減ります。また、内覧に訪れた入居希望者にも好印象を与えられるでしょう。

不動産投資の注意点

また、不動産投資の注意点としては、次の3つが挙げられます。

不動産投資の注意点

  • 楽観的な計画を立てない
  • リフォームは必要最低限に抑える
  • 節税しすぎない

資金計画を立てる際、楽観的な計画は避けましょう。たとえば常に満室経営である計画や、家賃が十数年にわたって下落しない計画などは机上の空論です。現実的な計画を立て、赤字になる可能性が高い物件には手を出さないようにしましょう。

また、リフォームは必要最低限に抑える必要もあります。物件を良くしようと思うあまり、過剰にリフォームしてしまうと、利回りが大きく悪化します。リフォーム箇所はターゲットが重視している場設備に留めるようにした方が、効率的に経営できます。

また、節税しすぎると、手元に残る現金が少なくなるため注意してください。節税のために経費を使いすぎると、それだけ支出が増えることになります。支払う税金も必要経費と捉え、税金を減らすために不必要な修繕やリフォームを繰り返すことは慎みましょう。

まとめ

フリーランスが収入の安定化や資産形成を目的として不動産を所有することは、理にかなった投資手法です。ただし、フリーランスならではのポイントや注意点が存在するので、この記事で紹介した要点を意識して物件選びを進めてみてください。

フリーランスが不動産投資を始める時の課題と解決策

  • 資金調達が難しい:自己資金か金融機関からの融資で調達する
  • 金融機関の融資審査が厳しい:不動産賃貸業を営む姿勢で臨む
  • 本業への影響が大きい:不動産仲介会社や不動産管理会社を上手に使う
  • 税務上の負担もある:税理士に相談する

投資物件の選びのポイント

  • 「家から遠くない場所」かつ「賃貸需要が多い場所」を選ぶ
  • 中古アパートや中古マンションを安く買い、リフォームによって物件価値を高める
  • 開発予定のあるエリア・人口が増加している自治体はオススメ
  • 空室リスクを抑えるターゲットを選定する
  • 入居者のニーズに合わせた間取り・設備を選ぶ
  • 管理費や修繕費も考慮する
  • 築年数と物件価格のバランスが良い物件を選ぶ
  • キャッシュフロー・資産価値・節税などの目的に沿った物件を選ぶ

オススメの金融機関の選び方

  • 事業用のメインバンク
  • 融資実績・返済実績のある金融機関
  • 地域密着型の地方銀行や信用金庫、もしくは政策金融公庫

オススメの不動産会社の選び方

  • 融資を検討している金融機関と付き合いのある会社
  • 賃貸の客付けもできる会社
  • 管理業務も委託できる会社

上記の条件を抑えたうえでシミュレーションを行い、収益性を確保できると判断できる物件に投資することが、不動産投資成功へのステップです。

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