アパート経営は物件を購入してからの維持管理が非常に重要です。そして、物件の維持管理と並行して、もしもの時に備えるリスク管理も忘れてはいけません。
アパート経営ならではのリスク管理には、実は火災保険が向いています。
この記事では、アパート経営における火災保険の重要性を解説するとともに、火災保険の選び方とオススメ保険を紹介します。
アパート経営における火災保険の重要性
アパート経営における火災保険は、次の3つの観点から非常に重要であると言えます。
- 日本の法律では隣家火災の延焼に対して損害賠償請求できない
- 火災保険は火事以外も補償してくれる
- 融資を受けるために火災保険は必須
専門的な内容も含まれるため、それぞれ詳しく解説します。
日本の法律では隣家火災の延焼に対して損害賠償請求できない（失火責任法）
アパート経営をしていれば、自分の物件ではなく隣家が火災になるケースもあるかもしれません。しかし、日本の法律では、隣家火災が延焼して自分の物件が損傷したとしても、隣家の持ち主に対して損害賠償請求できないのです。
木造住宅が特に多い日本においては類焼による損害が多大になりやすいことから、失火者を保護する目的で明治32年に制定された「失火責任法（失火ノ責任ニ関スル法律）」が今なお適用されます。
つまり、自分の物件でいくら気をつけていても、隣家の火災で負った損傷も自己負担で直さなければなりません。（もっとも、失火者に失火者に重大な過失（寝たばこやストーブの火をつけたままの給油など）がある場合は、損害賠償が請求できます）
いずれにしても、木造住宅が多く、冬から春にかけて空気が乾燥しがちな日本という国においてアパート経営する場合、火災に対するリスクヘッジは不可欠と言えるでしょう。
火災保険は火事以外も補償
火災保険は「火災」という言葉が使われていますが、実は火事以外の様々な災害リスクを補償してくれます。火災保険の補償範囲となる災害の代表例は、次の通りです。
このように、火災保険は火事以外の自然災害から人的災害まで幅広いリスクを補償してくれます。
ただし、一般的な火災保険においては地震災害や津波被害、火山災害は補償の範囲外です。一度に広範な被害を及ぼすこれらの災害に備えるためには、火災保険の特約として「地震保険」に入ります。
なお、地震保険は火災保険の特約として付帯する保険ですので、地震保険単独での加入はできません。地震大国である日本では地震災害への備えも必須ですから、地震保険に入るためにも火災保険への加入はアパート経営の必須事項と言えます。
融資を受ける場合も火災保険は必須
建物への損害リスクの備えたいのは、物件購入資金を融資してくれる金融機関も同じです。
もしも火災などの被害によって建物が減失してしまった場合、賃貸収入が途絶えることで返済が滞りますし、担保もなくなってしまいます。
そこで、ほとんどの金融機関では、融資条件として火災保険への加入を義務付けています。
また、災害による損傷で賃料がストップしても、アパートオーナーは金融機関に対して毎月の返済を続けなければなりません。災害時に返済も続けるためにも、火災保険は必須と言えるでしょう。
火災保険の種類と補償内容は要確認
アパート経営における火災保険には、建物保険・家財保険などいくつか種類があります。また、それぞれの火災保険によって補償内容（補償範囲）が異なることもポイントです。
ここからは、アパートオーナーとして知っておきたい火災保険の種類について紹介します。
火災保険の内容はアパート経営者向けと入居者向けで異なる
この記事を読んでいる方も、自分の住居を対象として火災保険に加入しているでしょう。しかし、アパートオーナー向けの火災保険は、対象となる範囲が少し異なります。
| 火災保険に加入している人 | 火災保険の対象 |
|---|---|
| アパートオーナー | アパートそのもの アパートの共用部分 |
| 入居者 | 借りている部屋 家財 |
アパートオーナーの火災保険
まず、アパートオーナーは「アパートそのもの」に対する火災保険に加入しています。この場合、補償範囲は主に共用部分（階段や廊下など）です。
また、誰にも貸していない空室も、アパートオーナーの負担で修復する必要があります。
一方、既に貸している部屋については、アパートオーナーではなく「入居者」に修復義務があります。
入居者の火災保険
入居者は「自分が借りている部屋」に対する火災保険に加入するケースが一般的です。
記事の冒頭で紹介した通り、たとえ隣室の火事で自分が借りている部屋が損傷しても、火元に損害賠償請求ができません。（失火責任法の定めによる）
入居者は、アパートオーナーに対して原状回復義務を負っています。つまり、火事で損傷した部屋を自分の責任で修復しなければならないということです。
たとえアパートオーナーの火災保険で建物全てを修復できたとしても、入居者の原状回復義務が消える訳ではありません。この場合、アパートオーナーに保険金を支払った保険会社から、入居者へ費用が請求されることもあります。
（アパートオーナーの立場から見ると、賃貸している部屋の原状回復コストは入居者に請求できることを鑑み、入居者へ火災保険への加入を推奨することが望ましいでしょう）
火災保険にまつわる保険名称種類
火災保険には、対象となる補償範囲に応じていくつかの名称が分けられている場合があります。代表的な種類は次の通りです。
- 家財保険
- 建物保険
- 地震保険
- 盗難保険
- 事業停止保険
- 賠償責任保険
なお、これらの名称は便宜的に名付けられており、厳密には火災保険の一部、もしくは火災保険とセットであることが前提の保険であることも覚えておきましょう。
家財保険
火災保険のうち、家財（生活用の持ち物）を対象とする保険はとくに「家財保険」と呼ばれます。
入居者用の火災保険では必須の項目と言えますが、アパートオーナー用の火災保険では加入しなくても問題ありません。
ただし、アパート内にオーナー用の居住空間があったり管理人室があったりする場合は、家財も補償範囲に含めた方が安心です。
なお、火災保険によっては什器などはオーナー用の特約で補償される場合もあります。
建物保険
家財保険に対して、建物が補償範囲の保険を建物保険と呼ぶことがあります。
とくに家財を補償範囲外とした場合、建物のみが補償範囲であることを示すために使われることが多い名称です。
基本的には、火災保険と同義と捉えておきましょう。
地震保険
地震保険は、火災保険とセットで入る保険です。
火災保険で補償されない地震や津波、噴火に対する被害を補償してくれます。
地震保険単独で加入することはできず、必ず火災保険とセットで加入しなければなりません。（ただし、同時に申し込む必要はありませんが、火災保険の契約期間中であれば、地震保険に申し込むことができます）
地震保険も火災保険と同様に、建物と家財が補償範囲となります。しかし、補償額は火災保険の30％～50％の範囲内になります。また、補償限度額は建物5,000万円、家財1,000万円と定められていることも覚えておきましょう。
地震保険の大きな特徴として、建物構造と建物所在地によって保険料が異なる点が挙げられます。また、建物の免震・耐震性能に応じて保険料が割引されることもポイントです。
盗難保険
火災保険の契約内で補償される強盗や窃盗被害に対する備えは「盗難保険」と呼ばれます。
盗難保険で補償されるのは、次のようなケースです。
- 空き巣などが侵入する際に壊した窓や鍵の復旧
- 空き巣などが屋内を物色中に壊した収納具の復旧
- 盗まれた財物（パソコンやバッグ、現金など）の補償
アパートオーナーの場合、たとえば共用部分の設備（ドアやガラスなど）が盗難被害時に壊されることを考慮して、盗難補償付きの火災保険を検討しても良いでしょう。
事業停止保険
火災保険に付帯する特約として、火災などの損害で発生した家賃損失を補償してくれる事業停止保険もあります。アパート経営を営む以上、火災などの不可抗力で事業が停止するリスクに備えておくことも重要です。
また、賃貸物件で死亡事故が発生し、その物件に対して入居者が見つからないといった場合に備えた保険もあります。
さらに、死亡事故が発生した住戸を賃貸可能な状態に戻す原状回復コスト（清掃や消毒など）の補償がある特約も覚えておくと良いでしょう。
賠償責任保険
火災保険に加入する際、個人賠償責任特約を付帯できるケースが多いです。
火災保険に付帯する個人賠償責任特約は「個人賠償責任保険」とも呼ばれ、法律上の損害賠償責任に備える保険です。
個人賠償責任保険で補償されるケースには、以下のような例があります。
- 買い物中に展示品を壊した
- 自転車で歩行者にぶつかってケガを負わせた
- 飼い犬が他人に嚙みついてケガを負わせた
- 塀が倒れて通行中の車にぶつかった
個人賠償責任保険では、このような物件内外の様々なケースで生じる個人賠償責任に備えられることが特徴です。
アパートオーナーにとっても個人賠償責任保険は必要ですが、重複加入には注意しましょう。
個人賠償責任保険は様々な保険に付帯しており、火災保険以外にも自動車保険や傷害保険などで付帯できることが多いです。
また、保険に加入している本人（被保険者）だけではなく、被保険者の家族も補償されていることもあります。
そのため、自分が火災保険で個人賠償責任保険を付帯させているにも関わらず、配偶者も自動車保険で個人賠償責任保険に入っていた、という重複加入が発生しがちです。
重複加入していても、保険金は賠償額までしか受け取れず、支払う保険料が無駄になってしまいます。火災保険で個人賠償責任保険に備えるかどうかは、家族を含めた保険を見直した上で判断すると良いでしょう。
なお、火災保険のオーナー用特約として、入居者の個人賠償責任をカバーする保険が用意されている場合もあります。他物件との差別化に活用したい場合は、加入を検討しても良いでしょう。
火災保険の補償プラン内容
つづいて、火災保険で補償される代表的なプラン内容を紹介します。
火災保険では様々な損害が補償されることを解説しましたが、その保証内訳は次の通りです。
基本補償 ＋ 特約 ＋ 地震保険
基本補償は、記事の冒頭で紹介した火災、落雷、風災、盗難などに対する補償です。
それらの基本補償に合わせて、個人賠償責任補償や事業停止保険（家賃収入特約や死亡事故対応特約）など、被保険者のニーズに合わせた特約を選びます。
加えて、火災保険でカバーされない地震や津波被害の備えるために、地震保険に加入します。
火災保険への加入を検討する際は、基本補償・特約・地震保険の3つをセットで考えることが重要です。
アパート経営用の火災保険の費用はどのくらい
アパート経営用の火災保険の費用は、補償額によって大きく異なります。そのため、火災保険費用は一概ではありません。そのため、自分の物件に合った火災保険に入るために、補償額の決め方を理解しておくことが重要です。
まず、補償範囲額（保険金額）は、「建物の評価額＝保険価額」に応じて設定します。
保険金額と保険価額に応じて、火災保険は次の3種類に分類されます。
- 全部保険
- 超過保険
- 一部保険
全部保険は、保険金が被害額全額をカバーする保険です。つまり、保険金額＝保険価額の状態であると言えます。被害額全てが補償され、保険金と保険料のバランスが取れています。
一方、超過保険は、保険金額が保険価額よりも高い状態の火災保険です。つまり、保険金額＞保険価額となっています。この状態でも損害額は全て保険金で補償されますが、保険価額以上の保険金は受け取れません。しかし、保険料は保険金額に応じて設定されるため、無駄な費用を払うことになります。
最後に、一部保険は、保険金が被害額の一部のみをカバーする保険です。つまり、保険金額＜保険価額となっています。保険料は安くなりますが、被害額全てを火災保険でまかなえないことには注意しなければなりません。
アパート経営者向け火災保険の選び方は？ポイントと注意点を紹介
ここからは、アパート経営者向けの火災保険を選ぶ際のポイントと注意点を紹介します。
アパート経営者向け火災保険のポイント
火災保険を選ぶ際のポイントは次の通りです
- 補償範囲（補償対象）
- 補償期間
補償範囲（補償対象）
まず、アパート経営者であることを鑑みて補償範囲を決めることが重要です。一般的に、火災保険の保障範囲は次の様になっています。
- 建物
- 家財
- 建物と家財の両方
アパートオーナーの場合、基本的には建物のみが補償されれば問題ありません。ただし、管理人室などに家財がある場合は、忘れずに家財を対象範囲へ含めましょう。
補償期間
火災保険の保険期間は最長5年です。
以前は最長10年でしたが、相次ぐ自然災害の発生により保険会社の収支予測が難しくなったため、2022年10月に期間が短縮されました。（最短契約は1年間です）
アパートオーナーの場合、キャッシュフローや経費計上のことも考えて、支払い金額を決める必要があります。
一般的には保険期間を長く設定し、支払方法を一括払いにすることで、保険料が割安になります。この方法は一見するとオトクに見えますが、一時的なキャッシュフロー悪化の原因にもなります。そのため、アパートオーナーの場合はあえて1年更新で火災保険を契約し、キャッシュフローへの影響を最低限に抑えることも視野に入れておきましょう。
なお、仮に一括支払いで長期契約したとして、契約途中で物件を売却した場合でも、未経過の保険期間に応じた保険料は返還されます。そのため、キャッシュフローに余裕があるならば、一括支払いでも問題ありません。
アパート経営者向け火災保険の注意点
火災保険を決める際の注意点は次の通りです。
- 全部保険になるようにする
- 特約への重複加入を避ける
全部保険になるようにする
火災保険は保険金額＝保険価額の状態である全部保険で加入することが理想です。無駄な支出を抑えつつ、万が一の場合にアパート経営を継続できるよう、保険金額と保険価額のバランスには気をつけましょう。
なお、保険価額には、「新価」と「時価」という2通りの算出方法があります。
新価は再調達価格とも言い、保険対象と同等の物件を新築（もしくは購入）するための費用です。
一方、時価は、新価から経年劣化分の価値減少分を差し引いた価格です。
火災保険料を適正にするためには、まずは物件の評価額を適正に定めることが重要です。
もし「新価」ではなく「時価」で保険価額を設定した場合、物価上昇や周辺物件の相場上昇が発生した場合、同等の物件を取得できなくなってしまいます。
そのため、アパート経営の継続性を補償する観点から考えると、アパートオーナーは「新価」で保険価額を算出した方が良いでしょう。
特約への重複加入を避ける
火災保険には様々な特約がありますが、自身や家族が既に加入している自動車保険や傷害保険と重複しないように気をつけなければなりません。
アパート用の火災保険特約に加入する際は、アパートオーナーに特化した「家賃収入特約」や「死亡事故対応特約」などに絞っても良いでしょう。
アパート経営者向けの火災保険5社
最後に、アパート経営者向けの火災保険を5社紹介します。
| 保険会社 | 火災保険名称 |
|---|---|
| セコム損害保険 | セコム安心マイホーム保険 |
| 損保ジャパン | 個人用火災総合保険『ＴＨＥ すまいの保険』 |
| 東京海上日動 | トータルアシスト住まいの保険 |
| あいおいニッセイ同和損保 | タフ・すまいの保険 |
| 三井住友海上 | GKすまいの保険 |
セコム損害保険 セコム安心マイホーム保険
セコム損害保険のセコム安心マイホーム保険は個人用の火災保険です。
「火災、落雷、破裂・爆発」や「風災」「盗難」などの基本的な補償を基として、「飛来物」「給排水設備事故」「水災」などの追加補償範囲に応じてワイドプラン・ベーシックプラン・スリムプランの3つのプランから選べることが特徴です。
また、オプション補償（特約）として「家賃補償特約（火災等の事故で賃貸物件からの家賃収入が得られなくなった場合の損失額補償）」が用意されています。
損保ジャパン 個人用火災総合保険『ＴＨＥ すまいの保険』
損保ジャパンの『ＴＨＥ すまいの保険』も個人用の火災保険です。
基本補償範囲として「火災、落雷、破裂・爆発」や「風災」「水災」「盗難」などが定められており、原則として地震保険がセットになっています。
また、⼤家さん・事業者向けの特約として次の特約が用意されています。
- 家賃収入特約（賃貸住宅が火災損害などを受けて被った家賃収入の損失を補償）
- 事故対応等家主費⽤特約（賃貸住宅内での死亡事故に伴う家賃の損失や、賃借可能な状態に戻すための清掃・消毒・リフォーム費⽤を補償）
- 営業⽤什器・備品等損害特約（業務⽤の什器・備品等の動産を補償）
東京海上日動 トータルアシスト住まいの保険
東京海上日動のトータルアシスト住まいの保険も、補償範囲に応じて充実タイプ・スタンダードタイプ・マンション向けタイプという3つのプランから火災保険を選べます。
また、アパートオーナー向けの特約としては、次の2つが用意されていることが特徴です。
- 家賃収入補償特約（事故復旧までの期間に生じた家賃損失を補償。支払い対象期間は1事故あたり12か月間、6か月間、3か月間の3パターン）
- 家主費用補償特約（孤独死等の特定事由事故による空室期間や値引期間損失、原状回復費用・遺品整理等費用を補償。支払い対象期間は1事故あたり12か月間）
あいおいニッセイ同和損保 タフ・すまいの保険
あいおいニッセイ同和損保のタフ・すまいの保険は、建物・家財の基本補償が5つのプランから選べ、かつ地震保険とマンションオーナー向けの特約が用意されています。
5つのプランは補償範囲に応じてフルサポートプラン、セレクト（水災なし）プラン、セレクト（破損汚損なし）プラン、セレクト（水災、破損汚損なし）プラン、エコノミープランと分かれているので、物件状態とキャッシュフローを鑑みて選ぶと良いでしょう。
アパートオーナー向けの特約は4つ用意されており、特にマンション居住者包括賠償特約は他物件との差別化にも役立つでしょう。
- 家賃収入特約（選択したプランで補償される事故で発生した家賃損失を補償）
- 家主費用特約（死亡事故により発生した室期間または空室期間短縮のための家賃値下げによる損失を補償）
- 賃貸建物所有者賠償（示談代行なし）特約（保険対象建物の所有・使用・管理や、賃貸・管理業務を原因とする偶然な事故で発生した損害賠償責任に伴う損害を補償）
- マンション居住者包括賠償特約（共同住宅の居住者などが負った損害賠償責任を無記名で包括的に補償する特約。対象となる損害賠償責任には一定の範囲あり）
三井住友海上 GKすまいの保険
三井住友海上のGKすまいの保険は、補償内容がシンプルに分かりやすくまとめられている火災保険です。
基本プランはフルサポートプラン、セレクト（破損汚損なし）プラン、セレクト（水災なし）プランに分かれています。
アパートオーナー向けの特約としては、次の4つが用意されています。
- 家賃収入特約（火災などの事故で発生した家賃損失を補償）
- 家主費用特約（死亡事故などを原因とした空室期間や家賃値引期間が発生した際の家賃の損失や、清掃、脱臭、遺品整理等にかかる費用を補償）
- 賃貸建物所有者賠償（示談代行なし）特約（賃貸建物の保守、管理等に起因する賠償事故を補償）
- マンション居住者包括賠償特約（賃貸マンションや賃貸アパートのすべての居住者を対象に日常生活での賠償事故をまとめて補償）
アパートオーナーにとって火災保険の知識は不可欠
アパート経営のリスクに備えるために、アパートオーナーにとって火災保険の知識は不可欠です。
物件を購入する際は、この記事で紹介した内容を参考に火災保険にも必ず加入しましょう。
この記事のポイント
