不動産投資の初期費用はいくら必要?基本的な内訳について徹底解説!

コラム
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不動産投資にこれから挑戦することを考えている方は、初期費用がいくら必要になるかわからずお悩みの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
金融機関への頭金以外の内訳項目が多く、税金に関することもあるため難しくてわかりにくいですよね。

本記事では、不動産投資の初期費用がどれくらいかかるのか、内訳項目の内容や初期費用を抑える方法を解説します。
本記事を読んでいただければ、不動産投資に必要な金額がわかり、投資の準備ができるようになります。

不動産投資に必要な初期費用

不動産投資に必要な初期費用は、購入物件の約10〜30%の資金が必要です。初期費用は、大きく分けると「金融機関に支払う頭金」と「頭金以外の諸費用」に分かれます。

頭金

頭金は、不動産投資ローンを組む際に必要な「融資額以外に必要な金額」のことです。金額としては、購入物件の約10〜20%になることが多いです。

頭金は、金融機関のローン融資額がいくらになるかによって金額が変わります。また、将来の返済を軽くするために「頭金は多めに入れたい」などの個人の運用計画によっても頭金の金額を考える必要があります。

頭金以外の諸費用

頭金以外の諸費用は、購入物件の約5〜10%になることが多いです。
諸費用は、仲介手数料や保証金など多岐にわたり確認が大変です。しかし、不動産投資を行う上で知っておくべき重要な内容なので確認していきましょう。

まとめると下記の費用が必要です。一方で、これはあくまで目安費用です。物件や個人の事情によって必要資金は違いますので、自分に合う資金計画が大切です。

  • 初期費用(頭金+頭金以外の諸費用):購入物件の約10〜30%
  • 頭金:購入物件の約10〜20%
  • 頭金以外の諸費用:購入物件の約5〜10% 

諸費用の内訳

ここからは、初期費用に必要な諸費用の内訳を解説します。諸費用の内容を把握すれば、不動産投資に必要な初期費用がより具体的に予測できます。資金計画を立てる上で重要なポイントです。

不動産投資の諸費用
・仲介手数料
・融資事務手数料
・保険料
・保証料
・印紙税
・不動産取得税
・登録免許税
・司法書士への報酬
・固定資産税
・都市計画税 

仲介手数料

不動産投資物件の購入が決まると、物件を紹介してくれた不動産会社に仲介手数料を支払わなければいけません。仲介手数料は、物件価格の「3%+6万円」が上限額と決まっています。

例)3,000万円の物件の場合
3,000万×3%+6万円=960,000円 

融資事務手数料

融資事務手数料は、金融機関から融資を受ける際の手数料のことです。融資額の1〜3%ほどになることが多いです。
例)下記条件の場合

  • 3,000万円の物件
  • 頭金:300万円
  • 融資額:2,700万円
    2700万(融資額)×3%=810,000万円 

保険料(火災保険)

物件購入時に火災保険や地震保険に加入します。
金融機関は購入物件を不動産投資ローンの担保にするので、担保にした物件に災害などで損害が発生しても対応できるように保険をかけます。

そのため、保険加入を条件としている金融機関があります。例えば、オリックス銀行は原則として、建物の火災保険に加入しなければいけません。

原則、建物の火災保険に加入していただきます。
※借入対象不動産によって、当社が指定する補償内容の火災保険に加入していただく場合があります。

引用:オリックス銀行 不動産投資ローン

保証料

金融機関から融資を受ける際にローン保証会社と契約します。ローンの支払いが滞ったときに、保証会社に代わりに金融機関へ支払いをしてもらうためです。その際に、保証料の支払いが発生します。

印紙税

印紙税とは、国が定めた額面の印紙を文書に貼ることで、法的な効力を持たせるための税金のことです。

不動産投資の際は「売買契約書」と「不動産投資ローン契約書」に印紙が必要です。印紙税の金額は、以下の通りです。

物件価格が1,000万円超~5,000万円以下印紙税2万円➡️軽減税率適用後1万円
物件価格が5,000万円超~1億円以下印紙税6万円➡️軽減税率適用後3万円
参考:No.7102 請負に関する契約書|国税庁
参考:No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置|国税庁

※平成26年4月1日から令和6年(2024年)3月31日の期間は軽減税率適用されています。

不動産取得税

不動産取得税は、都道府県に支払われる税金です。不動産物件購入時に支払いが発生するわけではありません。購入後、数カ月〜半年後に「納税通知書」が届いてから納める税金です。

税額は「取得した不動産の価格(課税標準額)×3.0%」です。
※令和6年3月31日まで軽減税率が適用されているため税率は3%です。適用されていなければ4%です。

参考:総務省 不動産取得税

登録免許税

登録免許税は、不動産登記の申請をする際に国に納める税金のことです。不動産の所有者が変更されるときに課税される税金です。不動産を売買する際に、一定の割合の登録免許税が課税されます。

税額は「固定資産税評価額×1.5%」です。
※令和5年3月31日までの間に登記を受ける場合は軽減税率の対象となり、1.5%の税率になります。通常の税率は2.0%です。

 No.7191 登録免許税の税額表|国税庁 

司法書士への報酬

購入した物件の不動産登記の申請は、複雑で知識がなければ難しい作業です。そのため、登記手続きを司法書士に依頼する方が多いです。

このときに、司法書士への報酬が発生します。報酬額は、司法書士事務所や司法書士によって異なります。そのため、事前に複数の司法書士に相談して、料金やサービス内容を比較することが重要です。

固定資産税・都市計画税

固定資産税・都市計画税は土地やマンションなど、不動産を所有している人が地方自治体に納める税金です。毎年、1月1日時点で不動産を所有している人に課税されます。

1年の途中で物件の売買が行われたときは、売り主と買い主で税金の費用を分担する場合が多いです。
例えば、1月1日時点で所有している売り主がまとめて納税します。そして買い主は、売り主に購入した後から翌年1月1日までの期間分の費用を支払います。

納税額は、下記の通りです。

固定資産税固定資産税課税標準額(土地・家屋)× 1.4%(標準税率)
都市計画税都市計画税課税標準額(土地・家屋)× 0.3%(標準税率)   
参考:東京都主税局 固定資産税・都市計画税(土地・家屋)

固定資産税にかかる標準額は固定資産評価基準に基づき、不動産や建物などの固定資産を評価することで標準額を決定しています。
評価基準には、以下の要素が含まれています。

  • 土地の面積
  • 用途
  • 地価
  • 建物の構造や規模
  • 築年数
  • 利用状況など

参考:総務省 固定資産税

都市計画税の税率は、地方自治体によって異なります。
都市計画区域内の土地に対して課税される税金であり、その課税額は固定資産税評価額に基づいて計算されます。
その計算の際に都市計画税の税率は、地方自治体が決めることができます。そのため、自分の住んでいる地域の税率を確認しましょう。

不動産投資における節税

不動産投資は投資事業を行いながら節税が可能です。不動産投資において、経費に計上できる項目について紹介します。

不動産投資の経費

経費に計上できる項目は、確定申告の際に節税効果を得ることができます。不動産投資に挑戦する方は知っておくべきことで、特に初心者にとって大事な知識です。節税をするかしないかで手元に残る資金が大きく変わるためです。
不動産投資で経費にできる項目は下記の通りです。

経費項目
・ローン金利
・保険料
・仲介手数料
・不動産取得税
・印紙税
・登録免許税
・固定資産税
・都市計画税

経費の計上や確定申告について、難しいところや不安なことがあれば税理士などの専門家に相談しましょう。

ワンルームマンション投資の初期費用と内訳

不動産投資初心者の方や「元手が少ないけど不動産投資に挑戦したい」という方の中には、ワンルームマンション投資から不動産投資を始める方もいます。少額から始められるので人気の不動産投資方法です。通常の不動産投資とどのような違いがあるのかを解説します。

人気のワンルームマンション投資

ワンルームマンション投資の初期費用は、通常のマンション投資と比べて物件価格の差が大きな違いです。そのほかの諸費用の内訳項目などに関して、ほかの不動産投資と大きな相違点はありません。

不動産投資初心者は「不動産投資は、物件本体の費用以外にも多くの種類の諸費用が必要である」という認識が重要です。

ワンルームマンション投資とほかのマンション投資の違い

初期費用以外の、ワンルームマンション投資と通常のマンション投資の主な違いについて解説します。大きな違いは以下の通りです。

  • 床面積の違い
  • 賃貸需要の違い
  • 入居者層の違い

床面積の違い

ワンルームマンションは、1つの部屋にキッチンやバスルームを備えたコンパクトなタイプのマンションです。
一方、通常のマンションは、複数の部屋がある大型のマンションで、ファミリー向けの住宅として利用されることが多いです。

賃貸需要の違い

ワンルームマンションは、単身者や若い世代の一人暮らし向けに需要があるため、賃貸需要が比較的安定しています。駅に近い立地ならば単身のサラリーマンが選択しやすい傾向があります。
一方、通常のマンションは、ファミリー世帯向けの住宅として需要があるため、転勤や就学などの生活の区切りによって、賃貸需要が変動する可能性があります。

入居者層の違い

ワンルームマンションの入居者層は、若い世代や単身者が多く入居期間も短い傾向があります。
一方、通常のマンションはファミリー世帯が多く入居し、長期間居住することが多いです。

以上がワンルームマンション投資と、通常のマンション投資の主な違いです。投資家は、自身の目的や資金状況に応じて、どちらを選択するかを検討する必要があります。

ワンルームマンション投資は人気ですが、注意点もあります。「人気だから」「周りの人がやっているから」という理由でワンルームマンション投資に手を出してはいけません。契約数や手数料のために強引な営業を行う業者がいる可能性もあります。物件購入後のランニングコストや、空室リスクなども検討したうえで始めましょう。

初期費用を抑える方法

ここからは、初期費用を抑える方法を解説します。「区分所有マンション投資」や「ワンルームマンション投資」ならば少額から始めることができます。
ただ、少額といっても初期費用に数百万円、ローンを含めた費用は数百万〜数千万円になります。少しでも初期費用を抑えたいですよね。

不動産投資に挑戦する方は初期費用が少なければ、最初の一歩目が踏み出しやすくなりますので重要なポイントです。
初期費用を抑える方法は以下の5つです。

  • 不動産会社から直接購入する
  • 土地値物件に投資する
  • 融資アレンジができる不動産会社から購入する
  • 中古マンションに投資する
  • フルローンを組む   

不動産会社から直接購入する

初期費用を抑えるために、不動産会社から直接不動産物件を購入することがおすすめです。仲介手数料は「物件を所有している個人や会社」と「不動産投資物件を購入したい方」を仲介することによって発生します。

そのため、不動産会社が所有している物件を直接購入すれば仲介手数料はかかりません。不動産仲介専門ではなく、不動産の売買も行っている不動産会社を選びましょう。

土地値物件に投資する

初期費用を抑えるために、土地値物件に投資しましょう。土地値物件とは、土地の価格が物件価格に近い物件のことです。

土地値物件は「金融機関から評価を受けやすいため、フルローンを組める可能性が高い」という特徴があります。フルローンを組むことができれば、融資額が高くなるため初期費用を抑えられます。

融資アレンジができる不動産会社から購入する

初期費用を抑えるために、融資アレンジができる不動産会社から物件を購入しましょう。融資アレンジとは、不動産会社が融資を受けやすいようにサポートすることです。

融資アレンジができるかどうかは不動産会社によって異なります。金融機関とのつながりが強い不動産会社を選ぶことが重要です。
融資アレンジにより、融資額が高くなれば初期費用を抑えられます。過去の融資実績や利用者の口コミなどを、不動産会社のホームページから確認してみましょう。

中古マンションに投資する

初期費用を抑えるために、中古マンションに投資しましょう。中古マンションは、価格が落ちているので初期費用は少なく、少額からスタートできる可能性があります。

また、一棟投資ではなく区分マンション投資から始めましょう。一棟投資は初心者の方が扱うには金額が大きく、初期費用も高額になります。

フルローンを組む

初期費用を抑えるために、金融機関からフルローンを組めるか確認しましょう。フルローンを組めれば頭金が必要なくなるため、初期費用を大きく減らすことができます。

しかし、ローンの申請をする方の属性が高くないとフルローンを組むのは難しいです。「属性」とは、「融資したお金をきちんと返済することができるか判断する指標」のことです。

重要視される属性の項目は以下の通りです。

属性
・勤務先
・年収
・勤続年数
・金融資産
・借入状況
・融資の返済実績
・不動産投資経験の有無
・家族構成

将来、不動産投資に挑戦する方は、フルローンを組むために属性を上げて準備することが可能です。
例えば以下の対策が考えられます。

  • 上場企業に転職する
  • 貯蓄を増やして金融資産を増やす
  • 借金を完済する(住宅ローンやカーローンなど)

初期費用を抑えたい方は、不動産会社にも相談しながら検討していきましょう。すぐにできることではありませんが「将来」不動産投資に挑戦するのなら、時間を味方につけて準備していきましょう。
ただ、初期費用を抑えるということは、将来返済する金額が上がります。毎月のローン返済で生活が苦しくならないように、初期費用とローンのバランスを考えることが重要です。

まとめ

不動産投資の初期費用とその内訳について解説しました。

<不動産投資の初期費用>
不動産投資に必要な初期費用は、購入物件の約10〜30%の自己資金が必要です。
初期費用は大別すると以下の2点です。

  • 頭金
  • 頭金以外の諸費用

頭金は、金融機関からの融資金額以外で必要なお金です。
頭金以外の諸費用は内訳の種類が多く、知っておくべき項目が下記表の通り多岐にわたります。税金の内容など複雑なこともありますが、内容を把握しておくことで具体的な初期費用がわかります。

不動産投資の諸費用
・仲介手数料
・融資事務手数料
・保険料
・保証料
・印紙税
・不動産取得税
・登録免許税
・司法書士への報酬
・固定資産税
・都市計画税


<ワンルームマンションの初期費用>
ワンルームマンション投資は少額から始めやすいこともあり、人気の不動産投資です。ファミリータイプのマンションと比較して、初期費用に関することは物件自体の価格以外に大きな違いはありません。必ず投資リスクも考慮した上で始めましょう。

<初期費用を抑える方法>
初期費用を抑える方法は以下の5つです。

  • 不動産会社から直接購入する
  • 土地値物件に投資する
  • 融資アレンジができる不動産会社から購入する
  • 中古マンションに投資する
  • フルローンを組む

不動産投資はあくまで「投資」です。自分で考えた上で最終判断をすることが大切です。「家賃収入」というメリットと「入居者が入らず利益が出ない」というデメリットもあります。初期費用も含めてしっかり資金計画を立てることで、不動産投資を成功させましょう。

不動産投資は専門的な資料や動画を活用して勉強することがオススメ

ここからは、これから不動産投資を始める方向けにオススメの勉強方法を次の3つに分けて紹介します。

    • 資料請求

    • セミナー

    • 動画学習

特に不動産投資は動く金額も大きいため、重点的に学んで理解する方が安心です。不動産投資を中心に、情報収集先としてオススメの企業も合わせて紹介します。

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