不動産投資における重要な課題の1つはキャッシュフローの向上です。入ってくる資金と出ていく資金を正確に管理し、利益を確保する作業が非常に重要です。
しかし、このような管理は容易ではありません。問題なく管理・運営するためには、キャッシュに関する詳細な知識だけでなく、その背景知識も必要とされます。そして、特に「収入」については経営安定を考えるならば、それは非常に重要です。
そこで、ここでは不動産投資における収入について取り上げ、それに関係するリスク対策や経営安定のための要素を解説します。
マンション経営における収入と支出のバランス
商売において、収入は支出を上回っていなければいけません。また、その状態の管理が経営安定に直結します。黒字を維持するためには、どのような資金がどのタイミングで入って来るかを確認して管理しておくことが必要です。
また、利益を確保するためには出て行く資金についても知ることが大切。経費節減の前に経費の分析をしなければいけないのです。
そして、それらの詳細が分かった段階で精度の高いキャッシュフロー管理が可能となります。マンション経営の収支バランスのチェックには、そのキャッシュフロー管理が必要なのですが、細かい資金の管理も重要なのです。
ちなみに、キャッシュフロー管理は銀行との折衝においても大切な部分です。銀行との関係性は事業の継続を考えても重要。資金管理は大切なのです。
マンション経営で得られる収入の詳細
黒字の維持のためには収入の分析が不可欠です。
では、マンション経営で得られる収入の詳細はどのようになっているのでしょうか。
家賃収入の重要性
マンション経営の収入のメインは家賃です。そのため、家賃レベルのキープが最重要の課題と言えます。
仮に、家賃のキープが失敗して減額の事態に追い込まれたならば、増額は非常に困難と考えなければいけないでしょう。
と言うのも、家賃は食料品や日用品と異なってオーナーの都合で上げることはできないからです。家賃の増額は「借主との合意があって可能となる」と法的に決まっているのです。入居者から断られれば、家賃を上げることはできません。
また、家賃の維持のためには不動産管理を適切に行い、入居者に満足できる住空間を提供することが重要です。そうすれば家賃減額だけでなく、空室リスクの低減も狙えるようになるでしょう。
礼金と更新料の役割
礼金は契約時に、更新料は契約更新時に支払われる費用です。一時的な収入とは言え、家賃以外からの収入はありがたいものです。
しかし、これらの収入は注意が必要です。これらは家賃とは違って定期的に入る収入では無いからです。あくまでも単発的な収入と捉えるのがベターでしょう。
ちなみに、今の賃貸不動産の中には礼金がゼロの物件が増えています。そして、そのような礼金ゼロの物件と入居者の争奪戦をしなければなりません。
その場合、自分の物件を他に合わせようとするならば、礼金ゼロも考えなければいけません。経営管理の観点から考えるならば、礼金がカットされることも視野に入れなければいけないのです。
マンション経営のコスト要素
前述のように、資金を管理する上では出て行く費用もしっかりと把握しておかなければいけません。
それでは、出て行く費用には、どのような要素があるのでしょうか。管理のコツなども併せて解説します。
ローン返済とその負担
マンション経営において最も大きな足かせとなるのがローンの返済です。不動産投資はローンを利用することでレバレッジを効かすことが可能です。しかし、当然ながらローンは返済しなければならず、その費用負担が足かせとなるのです。
ただし、ローンを返済するにしても元金と利息の詳細金額を把握しておく必要があります。と言うのも、ローンの利息は経費として数えられるから。確定申告のときに重要となる金額だからです。確実に記録を残すことが重要となるでしょう。
管理費とその用途
マンション経営は物件の管理が非常に大切です。管理の質が落ちてしまえば、入居者が不便を感じたり、不快に思ったりするリスクが発生します。そして、そのような不満が積もって行くと空室や家賃減額といった事態にまで発展するのです。
ただし、管理が非常に大切ではあるものの、無制限に資金を使うことは得策ではありません。どの部分にどれだけの費用が発生しているかのチェックが大切です。
また、管理費を適切にチェックしておけば、万が一経営上のトラブルが発生した場合でも原因の特定が容易になります。経営の健全化にも繋がりますので、しっかりとチェックしておきましょう。
保険料
リスクマネジメントはマンション経営においても重要です。リスクは時として想定外のものが襲って来ます。良い例が最近頻繁に発生している超大型台風の襲来。中には観測史上の記録を塗り替えるレベルの台風も見られます。
さて、そのようなアクシデントへの対策となるのが地震保険や火災保険などです。しかし、保険にも費用が発生します。発生する費用の記録はしっかりと取らなければ行けません。
尚、保険は定期的に見直すことが望ましいです。その時の判断材料となるのが過去の保険料となります。
共用部分の光熱費
共用部分の光熱費も無視するべきではありません。特に一棟マンションのような大型物件の場合は光熱費の管理に注意が必要です。物件が大きくなると共用部分の面積も増え、それに伴って光熱費も増加してしまうからです。
そのため、光熱費においても資金の動きを詳細にチェックすることが必要となります。
ちなみに、今は電力会社以外からでも電気を購入することが可能。自分にとってメリットのある会社を選べます。発生する費用を詳細まで調べるならば、最適な会社を選ぶことができるので、無駄なコストを落として経営のスリム化を狙いましょう。
修繕費
マンションは意外と破損が頻発するものです。大きな例では雨漏りやエレベーターの故障など、小さな例では蛍光灯が切れた時など、さまざまです。当然ながら、これらの修繕には費用が発生します。
そして、修繕費用もしっかりと確認しなければいけません。
尚、修繕には多くの業者が入ることにもなるので、支払い先別に管理するのがオススメです。業者への支払い金額と仕事の状況を照らし合わせれば、費用対効果がハッキリとします。良い業者を選び取るためにも管理をしっかりしましょう。
税金
マンション経営には税金が発生します。資金管理の精度を上げるならば税金での支出も管理すべきです。
さて、税金には固定資産税のような所有しているだけの税金と、所得税をはじめとする収益があって生じる税金があります。
この内、管理が厄介なのが所得税をはじめとする税金。時として収入を予測しなければならないので厄介です。しかも、所得税は累進課税であるため、税率も読みにくいです。
ですから、税金に関して考えるならば、ある程度の余裕を持って管理するのが良いでしょう。
空室発生時の広告宣伝料
入居者が退去してしまった場合には収入が断たれてしまいます。しかも、空室は案外埋まりにくいです。特に、物件が古くなってしまうと競争力が落ちることもあり、他の不動産と比べて客付けは不利になることでしょう。
さて、収入が断たれている状況の打開には、新たな入居者の獲得が課題となります。そのため、入居者を募るために広告宣伝費用を掛けなければいけない場合もあります。そして、この費用の管理も必要です。
広告宣伝費も出費が読めない費用のため、ある程度の幅を持たせて管理することが必要となるでしょう。
マンション経営における税金の計算方法
前にも触れましたが、マンション経営には税金について考えることも必要です。
ところで、そこでポイントとなるのが計算方法。どのような計算で税金は決定されるのでしょうか。
固定資産税・都市計画税
固定資産税の計算は課税標準と標準税率を掛けた値が固定資産税の税額です。
また、都市計画税は課税標準と制限税率を掛けて算出されます。
税金の計算にあたってはマンションの課税標準を知ることが大きなポイントです。課税標準額は、土地の場合には課税台帳に記載された土地価格をベースに算出されます。
所得税と住民税の計算
所得税と住民税は発生した収益に対して掛かります。つまり、家賃収入から必要経費を差し引き、そこに税率を掛けて算出するのです。
ここで厄介なのが所得税の計算。所得税は累進課税なので、収入が上がるにつれて税率まで上がってしまうのです。
尚、これらの税金は確定申告をする必要があります。意外に面倒な手続きが必要なので、場合によっては税理士に相談するのも良いかも知れません。
マンション経営収入における重要なポイント
資金管理を考えるならば収入に対するチェックも怠ってはいけません。
ところで、マンション経営において注意が必要な資金はいくつかあります。代表例を挙げて確認して行きましょう。
敷金の扱い
敷金は扱いが簡単ではありません。敷金をめぐってはトラブルになる場合もあり、時として裁判にまで発展しているからです。
それでは、敷金の扱いはどのようにすべきでしょうか。
敷金と原状回復
まずは敷金の目的について挙げてみましょう。
敷金は入居の際に入居者からオーナーに渡される費用なのですが、目的は退去時の原状回復などのためです。ですから、渡されるとは言っても、「支払われる」のではなく、あくまでも「預けられる」費用です。
ですから、マンション経営をする立場としては、敷金を何等かの費用に充当するのではなく、あくまでも「預かった費用」として保管することが必要です。
原状回復の考え方
さて、原状回復は一般的には「借りた状態で返す」と捉えられます。そのため、仮に破損があった場合は修繕して返さなければいけません。
しかし、不動産の場合は少し異なります。
と言うのも、「通常の使用で発生する劣化や摩耗」は当然のこととして捉えられ、「故意や過失による破損」の部分だけが修繕の対象となるのです。
例えばカーペットや畳に家具を置いた跡がついたとしても、それは通常使用の内とされて修繕の対象にはなりません。しかし、タバコの焼け焦げがついたとしたら過失となり、修繕の対象となるのです。
原状回復工事についての注意点
そのように、過失による破損が原状回復工事の対象となるのですが、工事の範囲に関しても知っておかなければいけません。
原状回復工事の範囲は「破損した部分」に限定されることを覚えておきましょう。
例えば過失で壁紙に目立つ汚れを付けたとしても、壁紙全体を交換するのではなく、汚れの部分だけの対応をすることになります。しかし、オーナーの中には「壁紙全体を替える」と認識している場合が少なくありません。そのため、敷金をめぐってトラブルになるのです。
しかし、あくまでも原状回復は破損した部分に限定されます。間違えないようにしましょう。
マンション1室と1棟購入のメリット・デメリット
資金管理をするためには、事業の詳細を把握しておくことが重要です。
マンションには1室単位で貸し出す区分マンション投資と、一棟丸ごと貸し出す一棟マンション投資があります。それぞれにメリットとデメリットがあり、資金管理に大きく関係します。
ここではマンション1室の場合と1棟購入の場合のメリットとデメリットを取り上げます。収入の発生についても違う面があるので、しっかりと把握しておきましょう。
マンション1室のメリット
まずはマンション1室の場合です。
マンションは区分所有法という法律の制約があり、1室の場合では可能な範囲に制限があるため、自由度は低くなります。
しかし、小規模であるため経営が比較的容易な点が特徴とも言えます。
それでは、マンション1室の場合にはどのようなメリットがあるのでしょうか。
少ない自己資金ではじめられる
マンションは1室であっても億を超えるような高額物件もあります。しかし、基本的には全体的にリーズナブルなため、少ない資金で始められる点がメリットです。そのため、首都圏の有利な物件であっても購入しやすいです。
尚、マンションは立地条件が非常に大切で、空室リスクの発生も変わって来ます。その点、有利な場所の物件を購入しやすい1室購入は、経営に関しても有利な立場に立てると言えるでしょう。
売却しやすい
物件を売却しやすいのも1室マンションならではのメリットと言えるでしょう。
投資用マンションの売却先は多くの場合が別の不動産投資家です。そして、その中でもマンション投資をしている人は多いので、そのような投資家に売りやすいのです。
尚、マンションの売却は利益確定の意味で非常に大切です。
仮に資産価値が落ちて家賃まで落ちると物件の収益性も落ちてしまいます。そうなると、経営も困難になるので、売却は重要なのです。
管理しやすい
1室のマンションは経営が小規模で、物件も管理がしやすいです。
不動産管理は経営面から考えるならば非常に重要な要因なので、管理がしやすいことは経営においても有利です。
マンション経営において最も深刻な問題は空室の発生なのですが、空室の発生は管理の落ち度による場合が少なくありません。
管理がしやすいことは物件の質も上がりやすく、その結果として経営が安定するのです。
マンション1室のデメリット
次に、マンション1室の場合のデメリットを取り上げます。
マンション1室には独特のメリットがあったのですが、デメリットも独自のものがあります。
空室が発生すると収入が完全に断たれる
空室リスクはマンション経営において深刻な問題なのですが、1室マンションの場合は更に深刻となり、致命的とさえ言えます。と言うのも、1室の場合は収入が完全に断たれるからです。
しかも、物件が一旦空室になってしまうと、次の入居者を待たなければいけません。また、空室の期間がどれくらいになるかは見えません。経営的に非常に厳しくなるのです。
マンション全体の決定権がない
マンションは区分所有法と呼ばれる法律の制限があり、1室の所有者には可能な範囲が設定されています。つまり、全体の決定権がないのです。
そのため、経営に少なからず弊害を起こすことがあり得ます。
例えば、リフォームに関しては専有部分に限定され、廊下やエントランスなどの共用部分はできません。ですから、エントランスのデザインが悪いと思っても変えることは困難。マンション経営に制限があるのです。
利回りが低め
1室マンションは利回りが上りにくいデメリットがあります。
家賃には地域の相場があり、あまり逸脱して設定することはできません。経営を考えるならば、むしろ安くした方が客付けなどでも有利です。
そのため、時として物件の購入価格に対して家賃のレベルを上げることが難しくなり、利回りが上りにくくなってしまうのです。
マンション1棟のメリット
次に1棟マンションについて紹介します。
1棟マンションは複数戸の経営となるため、得られる収入は多いです。しかし、それだけにリスクが膨らんでしまう特性があります。
それでは、1棟マンションの具体的メリットにはどのような点が挙げられるのでしょうか。
利回りが高い
まず挙げられるのが利回りの高さです。
マンション1室の場合は家賃収入が少ないため利回りが上りにくいのですが、1棟マンションになると複数戸の入居になるため収入が増え、利回りが上るのです。
ちなみに、マンション投資は新築より中古マンションが利回りは上りやすいのですが、立地の良い中古物件を探せば好条件が重なり、更に利回りが上りやすくなります。
経営の自由度が高い
マンション1室の場合は区分所有法が関係して来るので経営に制限が発生します。しかし、1棟をまるごと所有するのであれば、その制限は発生しません。経営の自由度が上がるのです。
そのため、利回りが上りにくい場合などは部屋をリノベーションで高付加価値にすることも可能ですし、共用部分となるエントランスのセキュリティを向上させることも自由です。
現状の入居者への配慮は必要にはなるのですが、マンション1室の場合よりも経営にオリジナリティを現すことも可能となるでしょう。
収入ゼロになりにくい
先にも挙げた通り、1室マンションの場合は空室になることが収入ゼロになることを意味しました。その点、1棟マンションの場合は複数戸あるので、一気に収入がゼロにはなりにくいメリットがあります。
そのため、利益計画を立てる段階で空室率の設定がある程度可能。計画の精度が向上するのです。
マンション1棟のデメリット
1棟マンションは利回りが上るなどのメリットがあるのですが、ビジネスはそれと同時にデメリットも存在するものです。
では、マンション1棟のデメリットにはどのような点があるのでしょうか。
自己資金が多く必要
最初に挙げられるのが「自己資金が多く必要」である点です。
マンション1棟にもなると取得のために億の資金が必要になることも珍しくありません。そのため銀行融資の額も増えてしまい、毎月の返済も増えてしまうのです。
ちなみに、銀行の融資額は借りる人の収入や属性などによっても異なります。場合によっては属性を上げるための努力が必要になるかも知れません。
売却が難しい
1棟マンションは売却が難しいのもデメリットです。
これはコストが高いことが主な要因。資金力のある投資家にしか売却ができないのです。
尚、売却が難しいことは利益の確定が難しいことも意味します。更には、利益が確定できないままで老朽化が進み、収益性が落ちてしまうこともあるのです。
管理の難易度が高い
1棟マンションは複数戸を抱え、しかもエントランスや廊下、更にはエレベーターや外壁なども管理の範囲となります。そのため、管理の手間も費用も掛かってしまい、しかも難易度は高いです。
そのため、オーナーとしてもマンション管理の知識も必要となり、そのための勉強もしなければなりません。
尚、マンション管理は不動産管理会社に委託すれば多くの業務を請け負ってくれはしますが、最終的な責任はオーナー自身が被ることになります。業者任せにはできないのです。
経費増加・家賃減少リスクの対策
収入を減らさないためには経費の節減と家賃水準のキープが課題です。
それでは、具体的にはどのような策があるのでしょうか。
「必要な経費」と「不必要な経費」をチェックする
経費の中でも必要なものと不必要なものがあるはずです。
例えば、リフォーム工事などは下手に値切ると工事の質が落ちるために必要と判断するべきでしょう。しかし、業者の選定は見積もりを複数取り、費用対効果を比較し、無駄になる経費は削るべきです。
どれを必要とするかはケースバイケースであり、投資家の経営手腕によるところも多いのですが、いずれにせよドンブリ勘定ではなく、詳細を挙げてチェックしましょう。
管理の質は落とさない
家賃の落ちるリスクの原因の1つに「管理」があります。
マンション管理が悪いならば物件は汚くなり、しかも不便になることもあるからです。
例えば、適切な頻度で外壁や屋根のメンテナンスをしないならば、雨漏りのリスクが上ってしまいます。そして一旦雨漏りが発生したならば、不具合箇所の特定からしなければいけないので修繕は大変です。
しかし、管理を徹底して行えば、そのようなトラブルの予防が可能なのです。
このように、管理は非常に大切で家賃にも大きく関係します。管理の質を落とさないことが家賃の維持に必要なのです。
安定したマンション経営収入を実現する要素
ここまでマンション経営について挙げました。
では、収入の安定化の具体的手段にはどのような要素があるのでしょうか。
不動産投資の知識習得
知識が無ければマンション経営はできません。しかも、マンション経営に関係する知識は幅が非常に広いです。建築、法務、経理など、実に多岐に渡ります。
そのため、オーナーは時間を割いて勉強しなければいけません。
仮に知識不足の内にアクシデントに見舞われた場合、大損することにも繋がり得ます。しかし、知識で回避可能なアクシデントは多いです。知識習得は大切なのです。
収支シミュレーションの活用
不動産投資の資金管理は複雑な計算が並ぶので簡単ではありません。表計算ソフトを活用すればオリジナルの資金管理フォームを作ることが可能かも知れませんが、誰でも可能とは限らないでしょう。
しかし、収支シミュレーションはネット上にいくつもあります。それらは複雑な計算を瞬時に行うので非常に便利です。
尚、シミュレーションは複数回するべきですが、あまり多くすると混乱してしまいます。自分の分かる範囲に留めるのがコツになるでしょう。
頭金増額で月々の返済額を軽減
銀行融資の頭金を増やせば借入額が減るので毎月の返済額を減らすことが可能です。その結果、収入が増加します。
また、借入額を減らせば銀行に支払うトータルの利子を減額することも可能。銀行融資の利子は複利計算で発生しますので、借入額が多かったり、借入期間が長かったりするとそれだけ膨らみます。しかし、借入額を減らせば、その部分を削ることができるのです。
信頼性のある不動産会社の選定
起用する不動産会社の質は非常に重要な問題です。仮に、良くない会社に依頼してしまうと、「良い物件」ではなく、「売りたい物件」をまわして来る可能性もあるからです。
不動産会社の選定には十分に気を付けましょう。
尚、今ではネットを通して不動産会社の口コミ情報を見ることもできます。可能な限りの情報ツールを駆使して、最善の不動産会社を選びましょう。
管理業者の比較検討
不動産管理会社は物件を直接扱うため非常に重要なポジションにいます。管理会社の質により、物件の運営も違って来て、家賃にまでも影響するのです。
そのため、管理業者を比較検討することが必要です。
ただし、比較は費用だけではいけません。パフォーマンスまで確認する必要があるのです。
入居者審査を厳重にする
マンションの賃貸契約はオーナー側からの解約は非常に困難です。そのため、悪質な入居者を回避するために、入居者審査を厳重にしなければいけません。
仮に、悪質な入居者に居座られた場合には物件の状態も悪くなるでしょうし、トラブルを起こしてしまうでしょう。
そのような状態は非常に良くありません。審査を厳重にして誤って契約しないようにすることが大切なのです。
まとめ
マンション経営の収入、そして収入に関係する知識とノウハウについて取り上げました。マンション経営の難しさや経営の精度の必要性などがイメージできたことと思います。
また、マンション投資にも種類によってメリットとデメリットがあることが分かったことでしょう。
そして、どのようにすれば安定した収入が得られるかについて…意外に地道な要素が多いことに気が付いたこととも思います。
このように、マンション経営で収入を得ることは、月末の家賃の支払い日を待つだけでは済まず、多くの業務の上に成り立っていることが分かったことでしょう。
いずれにせよ、マンション経営はあくまでも「事業」です。細心の注意を払いながらスタートしましょう。
