築古物件投資とは?特徴やメリット・デメリット・注意点を紹介!

コラム
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築古物件は新築や築浅物件と比べて安く購入できるため、不動産投資初心者でも購入しやすい投資対象です。

ただし、価格面で買いやすいとは言え、修繕や客付けなど投資を成功させるために必要なことは沢山あります。

この記事では、これから不動産投資を始める方向けに、築古物件の特徴や投資時のメリット・デメリット・注意点を紹介します。不動産投資で失敗しないためにも、ぜひ最後までご覧ください。

築古物件とは

築古物件とは、建築(竣工)から相応の年数が経った物件を指します。明確な定義はありませんが、特に法定耐用年数を超えている場合には、築古物件と呼ばれることが多いです。

法定耐用年数は、建物の構造に応じて次の様に定められています。

構造耐用年数
木造22年
金属造(骨格材肉厚が4mmを超える)34年
金属造(骨格材肉厚が3mm~4mm)27年
金属造(骨格材肉厚が3mm以下)19年
れんが造・石造・ブロック造38年
鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造47年
建造物の法定耐用年数一覧 東京都主税局

購入物件の築年数が上記を超えていれば、その物件は「築古物件」と認識して良いでしょう。

ただし、築古物件のカテゴライズは不動産業者によって異なります。中には「築30年以上は築古物件」と定義している会社もあるため、築古物件として紹介された場合は必ず築年数を確認しましょう。

なお、「築古物件」に対し、「新築物件」「築浅物件」は次の様に定義されていることが一般的です。

新築物件:建築後に1度も入居されておらず、かつ、築年数が1年未満

築浅物件:築年数が概ね3年~5年程度の物件

築古物件:築年数が法定耐用年数を超えている(もしくは、不動産会社ごとに定めた築年数を超えている)

築古物件の特徴

築古物件の特徴としては、次の4点が挙げられます。

  • 比較的低価格で購入できる
  • リフォーム必須の場合が多い
  • 再建築不可物件もある
  • 耐震基準が現代の基準に合っていない場合がある

比較的低価格で購入できる

築古物件は、新築物件や築浅物件よりも低価格で購入できる場合が多いです。

場合によっては、1,000万円以下で取引される物件もあります。そのため、融資を受けずに自己資金のみで購入することも可能です。

築古物件の価格が安い理由としては、耐用年数を超えているため資産価値が少ないと見なされることや、日本人が新築物件を好む傾向にあることが挙げられます。

リフォーム必須の場合が多い

築古物件は築年数が経っているため、居住用賃貸住宅として機能させるためにはリフォームが必須の場合が多いです。

特に水周り(キッチン・トイレ・お風呂など)はリフォームしないと、現代人のニーズに合わない場合もあります。

築古物件は安く買える一方で、リフォーム費用は嵩むことを念頭に置いておきましょう。

再建築不可物件もある

築古物件の中には、再建築不可物件もあります。

再建築不可物件

現状の建物を壊した後、新たに建物を建てられない土地のこと

都市計画区域と準都市計画区域内においては、建築基準法により「接道義務」が定められています。

接道義務

建物を建てる場合、該当土地が幅員4m以上の道路2m以上接している必要がある

これらが定められている「建築基準法」は昭和25年(1950年)、「都市計画法」は昭和43年(1968年)に施行されました。そのため、それぞれの法律ができる前に建てられた物件は、現代の基準では再建築できない場合もあるのです。

再建築不可物件もリフォームは可能ですが、更地にしたら建物を建てられないため、資産価値が大きく下がる場合もあります。

耐震基準が現代の基準に合っていない場合がある

築古物件の耐震基準は、現代の基準(新耐震基準)に合っていない可能性もあります。

新耐震基準

昭和56年(1981年)施行の耐震基準。「震度6強~7程度の揺れでも家屋が倒壊・崩壊しないこと」と定められている。

1981年6月以前に竣工した物件の場合、耐震基準が現代の基準に達しておらず、入居者から忌避されることもあります。

築古物件のメリット

築古物件は投資対象として、次のようなメリットがあります。

  • 低価格で購入できるため想定利回りが高い
  • 減価償却による節税効果が高い
  • 固定資産税が安い

低価格で購入できるため想定利回りが高い

築古物件は低価格で購入できるため、想定利回りが高くなります。

物件の購入価格は安くても、賃貸価格相場は一定水準で下げ止まるため、客付けさえできれば高利回りが期待できます。

一般的な新築物件・築浅物件の想定利回りは10%前後ですが、築古物件は満室想定利回りが20%~30%になる場合もあります。

リフォームによって付加価値を高めれば、さらなる高利回りも期待できることは、築古物件投資の大きなメリットです。

減価償却による節税効果が高い

築古物件は減価償却による節税効果が高いこともポイントです。

減価償却

経年で資産価値が減少する資産(減価償却資産)の取得金額を、その資産の使用可能期間(法定耐用年数)全期間で分割して経費計上するという会計手続き

築古物件は築年数が経っているため、新築物件や築浅物件よりも短期間で償却できます。

つまり、1年間に節税できる額を増やしやすいということです。

そのため、短期間で節税効果を享受したい場合は築古物件を購入すると良いでしょう。

固定資産税が安い

築年数が経っている場合、固定資産税が安くなる点もメリットです。

固定資産税は次の計算式で算出されます。

固定資産税 = 固定資産税評価額 × 固定資産税率(通常は1.4%)

「固定資産税評価額」は、実際に購入した額ではなく、「再建築価格から経年劣化分を引いた額」です。つまり、経年していればしているほど、固定資産税評価額が減少するため、固定資産税は安くなります。

築古物件のデメリット

築古物件は投資対象としてメリットも多い一方、少なからずデメリットも存在します。

  • 修繕コストが高額になりがち
  • 融資を受けることが難しい
  • 予期せぬ不具合に見舞われることがある

修繕コストが高額になりがち

築古物件は建物設備が古いため、付加価値を高めるための修繕コストを要します。

水周り全体をリフォームする場合は、一戸あたり数十万円以上かかることもあるため、想定利回りが減少することも視野に入れておきましょう。

融資を受けることが難しい

築古物件は法定耐用年数を基に考えた際、資産価値が乏しいことが多いです。そのため担保価値が減少し、融資を受けることが難しい場合もあります。

また、金融機関によっては残存法定耐用年数=融資期間とされる場合もあるため、融資を受けられる場合も返済期間が短くなることも考えられます。

不動産投資の場合、融資を受けてレバレッジを利かせることも重要です。そのため、レバレッジ効果を享受しづらいことは、築古物件投資ならではのデメリットと言えます。

予期せぬ不具合に見舞われることがある

築古物件は予期せぬ不具合に見舞われることもあります。

例えば雨漏りや給排水設備からの水漏れなどは、新築物件や築浅物件と比べると、築古物件の方が発生する可能性が高いでしょう。

また、シロアリ被害や地震による損傷なども、築年数が経っている築古物件の方がダメージリスクは大きいと言えます。

築古物件に投資する際のポイント・注意点

築古物件に投資する際は、次のポイントを必ず意識しましょう。

  • 現地調査・内見は必ず行う
  • 耐震基準を確認する
  • 周辺の賃貸需要は要チェック
  • リフォーム箇所を取捨選択する
  • 資金には余裕を持たせておく

現地調査・内見は必ず行う

築古物件を購入する際は、現地調査・内見を必ず行いましょう。

築古物件は写真では綺麗に見えても、実際は建物や設備が傷んでいることも少なくありません。

現地に行けば、雨漏りや水漏れの痕跡を見つけることもできます。

また、物件周辺の様子を見れば、客付け戦略や出口戦略を考えるヒントにもなるでしょう。

購入後に公開しないためにも、現地調査は念入りに行うことをオススメします。

耐震基準を確認する

築古物件の場合は、いつ時点の耐震基準で建築されているか確認しましょう。

先述したように、築古物件は昭和56年(1981年)6月施行の「新耐震基準」で建てられていない場合もあります。

昭和56年6月以降に竣工した建物でも、建築許可のタイミングによっては旧耐震基準で建てられている場合もあります。

築古物件投資をする場合には、全ての物件に対して耐震基準を確認するつもりで臨みましょう。

周辺の賃貸需要は要チェック

築古物件の想定利回りは高いですが、入居者が見つからなければ意味がありません。

そのため、想定上の利回りが高い物件を紹介された場合も、物件周辺の賃貸需要は必ず確認してください。

近年では日本人が新築を好む傾向も弱まり、需要さえあれば築古物件でも十分な収益性が期待できます。しかし、築古物件の間取りが現代人のニーズと合っていなければ、客付けは困難です。

例えば、ファミリー層をターゲットとするのであれば風呂洗面トイレ別の間取りにリフォームするなど、周辺需要に合わせた賃貸経営をしましょう。

リフォーム箇所を取捨選択する

ターゲットに合わせてリフォームする場合も、リフォーム箇所は取捨選択しましょう。

リフォームすればするほど付加価値は高まりますが、その分、利回りも下がります。

単身者向けであればトイレと風呂はリフォームしてもキッチンは据え置く、ファミリー向けであれば水周りに加えて収納もリフォームするなど、ターゲットに合わせたリフォーム戦略が重要です。

資金には余裕を持たせておく

築古物件の場合、先述したように雨漏りや水漏れなど想定外の修繕コストが発生する可能性があります。

もしも予算ギリギリで物件購入し、ランニングコストや修繕費が賄えなければ、不本意なかたちで物件を手放さなければならない場合もあります。

そのため、購入後にメンテナンス費用が発生することが前提の資金計画を立てましょう。

築古物件を購入する前に十分な知識をつけておこう

築古物件は比較的安い金額で購入できるため、不動産投資初心者でも手を出しやすい投資対象です。リフォームで付加価値を生み出せば、20%~30%以上の高利回りも期待できます。

しかし、築古物件は高利回りが狙える一方、融資が受けられなかったり購入後に修繕コストがかさんだりするリスクもあります。

築古物件を購入する前に十分な知識をつけ、危険な築古物件を見分けられるようにしましょう。

築古物件の特徴

  • 比較的低価格で購入可能
  • リフォーム必須の場合が多い
  • 再建築不可物件もある
  • 新耐震基準に適合していない物件もある

築古物件のメリット

  • 低価格で購入できるため想定利回りが高い
  • 減価償却による節税効果が高い
  • 固定資産税が安い

築古物件のデメリット

  • 修繕コストが高額になりがち
  • 融資を受けることが難しい
  • 予期せぬ不具合に見舞われることがある

築古物件に投資する際のポイント・注意点

  • 現地調査・内見は必ず行う→写真・資料から読み取れない損傷を見逃さない
  • 耐震基準を確認する→いつ時点の耐震基準で建築許可を受けているか確認
  • 周辺の賃貸需要は要チェック→客付けターゲットを選定する
  • リフォーム箇所を取捨選択する→ターゲットに合わせてリフォームする  
  • 資金には余裕を持たせておく→購入後の不測自体に備える
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