不動産投資の基本とプロセスを初心者向けにわかりやすく解説

コラム
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不動産投資に興味があっても仕組みがよくわからず、知識もないのでなかなか踏み込めないといった方も多いのではないでしょうか。

不動産投資には知っておかなければいけないことも多く、不動産投資の経験がない場合、何を最初に始めたらいいのかもわからないかもしれません。

不動産投資では、不動産投資の仕組みや基礎知識だけではなく、パートナーとなる不動産投資の注意点や投資を行う物件の選び方、税金関係など知っておく必要があります。

この記事では、不動産初心者が不動産投資について少しでもわかりやすいように基本的な知識や投資のプロセスについて解説します。

不動産投資に興味があるが、全くわからないといった方は、是非この記事を参考にしてください。

 1.初心者向け不動産投資の基本知識

まず、知っておきたいポイントは、不動産投資の基礎的な知識です。

特にどのようにして不動産投資で利益を上げることができるのかを知っておかなければ、物件の選び方や、収益を上げる対策がわかりません。

不動産投資を理解するために必要なポイントとして

  • 不動産を購入する資金について
  • 不動産投資でどのような収益を上げることができるのか
  • 不動産物件を選択する際に必要な利回りの知識

が挙げられます。

ここからは、不動産投資の基礎知識について詳しく解説します。

キャッシュフローとレバレッジ効果の活用

不動産投資は、まず不動産物件を購入するところからスタートします。

不動産物件の購入には大きな資金が必要です。

数千万円から数億円の購入資金が必要になることも多く、不動産物件を購入する自己資金がなければ不動産投資ができないと思われがちです。

しかし、不動産物件を購入するだけの資金を持っていなくても不動産投資を行うことができます。

不動産投資は、基本的に金融機関の融資を受けて購入する資金を借り入れたうえで、不動産物件の購入を行うことが可能です。

不動産投資は、不動産物件を購入し、不動産から得られる家賃収入などから、月々の返済金を支払いながら収益を上げていく投資手法といえます。

一般的な投資として、株式投資やFX投資などが頭に浮かびますが、最初に借金して株式投資などをスタートすることはまずありません。

投資を行う場合、基本的には自己資金だけを使って投資する方法が一般的です。

不動産投資は、不動産の価格が高額なため、最初に借金をして投資をスタートするケースが多いので普通の投資とは少し異なっています。

最初に融資を受けて、月々の返済以上の収入を得て資産を増やす方法をレバレッジといいます。

レバレッジとは「てこの原理」を指し、他の資本を利用して自己資金だけでは得られない収益を上げる方法です。

レバレッジを利用して、キャッシュフローを増やすことが不動産投資の醍醐味といえるでしょう。

インカムゲインとキャピタルゲインの違い

では実際に、利益にはどのようなものがあるのでしょうか。

不動産投資では、下記に挙げる2種類の収益を上げることが可能です。

・家賃収入などのインカムゲイン

・売却益となるキャピタルゲイン

インカムゲインとは月々に得られる家賃収入を指します。

物件を購入後、部屋を貸し出すことで得られる家賃収入から、毎月の返済金や、維持管理費を差し引いた額が収益です。

インカムゲインを得るためには、なるべく空室期間を減らし稼働率を高めなければいけません。

また、追加資金を投下してリノベーションを行うことで、部屋の価値を高め家賃を上げるなどといった方法を取ることも可能です。

インカムゲインは月々に入る安定的な収入となります。

インカムゲインが減ってしまうと、収益が減るわけですので、赤字経営になる場合もあります。

空室率を減らし、なるべく家賃を下げずに安定したインカムゲインを得ることが不動産投資のポイントといえるでしょう。

もうひとつの収益源が売却益となるキャピタルゲインです。

例えば1億円で購入した物件が12,000万円で売却できると、2,000万円の売却益を得ることができます。

不動産市況が良い場合や、リノベーションなどにより購入時より物件価値(家賃収入)が高くなった場合などはキャピタルゲインを得られるチャンスです。

定期的なインカムゲインを得ながら、不動産の価値を高め、不動産市況が良い時期に売却してキャピタルゲインを得ることで資産を大きく増やすこともできます。

不動産投資におけるふたつの収益もしっかりと理解しておきましょう。

表面利回りと実質利回りの理解

不動産投資において重要なポイントのひとつとして挙げられるのが物件選びです。

購入する物件を選択するにあたり、指標となるもののひとつに利回りが挙げられます。

利回りとは、購入した物件の年間家賃収入から物件の売買価格を割ることで求められるものです。

不動産投資における利回りには以下の2種類が使われています。

  • 表面利回り
  • 実質利回り

表面利回りの求め方は、年間の満室家賃収入÷物件購入価格です。

例えば、年間の満室家賃収入が1,000万円の物件を1億円で購入した場合、表面利回りは10%となります。

年間の家賃収入が高い場合や物件の購入価格が安い場合、表面利回りは高くなり、多くの収益を得られる可能性が高くなるといえるでしょう。

実質利回りの求め方は、(年間の実質家賃収入-年間の支出)÷物件購入価格です。

先ほど、年間の家賃収入が1,000万円の物件を1億円で購入した場合、表面利回りが10%と説明しました。

この物件が1年間で空室によって得られなかった家賃収入が100万円、維持管理などで年間200万円の支出があった場合

(1,000万円-100万円-200万円)÷1億円=7%となり、実質利回りは7%です。

表面利回りと実質利回りにおいて、投資する物件を選択する際、より重要な指標となるのは実質利回りです。

表面利回りは、あくまでも年間の満室家賃収入に対する利回りだけなので、空室における家賃損や年間の支出によって、本当に得られる収益は大きく異なります。

しかし、実質利回りを算出する場合、年間の空室損や、維持管理費にかかった費用などの情報が必要です。

表面利回りは、年間の満室家賃収入と売却価格がわかれば算出することができますので、他の物件との比較に利用できます。

表面利回りで、いくつかの物件からめぼしい物件を選択し、実質利回りで本当に得られる収益を細かく把握することで、効率的な物件選びが可能です。

表面利回りと実質利回りの違いや使いどころなどをしっかりと理解しておきましょう。

2.不動産投資スタートの流れ

不動産投資における仕組みや、収入の種類、物件を購入する場合に重要となり利回りの特徴といった点について解説してきました。

ここからは、不動産投資をスタートする流れについて詳しく解説します。

1.適切な物件の見つけ方

最初に行うことは、購入する物件の選択です。

購入できる物件の規模は、自己資金の額と融資金額によって決定します。

不動産投資において、非常に重要なポイントが実はこの物件選択です。

購入する物件の選択を誤ってしまうと、思った収益を得られないばかりか、赤字経営になってしまうかもしれません。

良い物件を購入できると、不動産投資の経験があまりなくても成功する可能性が高くなります。

逆に、どんなに不動産投資の経験が豊富でも、一旦購入する物件選択を誤ってしまうと、間違いを修正するのに大きな労力とコストをかけなければいけません。

労力とコストをかけたとしても取り戻せない可能性もあるのです

それだけ、適切な物件選びが重要であるということをしっかりと理解しておきましょう。

不動産投資における適切な物件の選び方については、前述した表面利回りや実質利回りなどを用います。

しかし、利回り面だけではなく、実際に物件を確認に行って、修繕の必要性や管理の状況などをしっかりと確認しておきましょう。

入居率や、家賃の下落などがないかといった分析も必要です。

まずは自己資金として投入できる金額と、どの程度の融資を受けられるかを確認して、購入できる物件の金額を決定しましょう。

その中から、表面利回りなどから物件をいくつかに絞り、物件購入に必要な情報を得た上で実質利回りを算出し、さらに物件を絞り込みましょう。

実際に物件を見に行って、物件の状況などを確認し、今後必要になりそうな費用を事前に算出するなども購入前に必要な作業です。

このような分析を行い、購入する物件を選択するのが不動産投資を成功させる第一ポイントといえます。

2.不動産購入のための買付申し込み

購入する物件が見つかると、次に行うのが買付申し込みです。

買付とは、物件を購入したいということを買付申し込み書という書面で売主に出します。

提出する相手は、不動産を売却している売主であり、不動産会社を通じての提出するのが一般的です。

この買付申し込み書に、購入希望者は購入する条件を書き込んで提出します。

例えば、融資を受けて不動産物件の購入をする場合、融資が通らなければ物件を購入することができません。

そのため、融資が通らなかったら売買契約は白紙になるという、ローン特約付きの申し込みなどは、申し込みの条件としてよく付帯される条件です。

また、募集されている金額のままで購入する場合は買付の金額は募集条件通りの金額を書き込めばいいのですが、値引き交渉したい場合は希望金額を書き込みます。

買付申し込みを入れたからといって、物件が予約されるわけではありません。

人気のある物件などは、複数の買付申し込みが入る可能性も高く、売主は条件が良い申し込みを選択します。

購入する物件が見つかると、早く買付け申し込み書を提出しなければ他に決まってしまうことも十分考えられます。

購入希望金額や条件を早急に決めて、早めに買付申し込み書を提出しましょう。

3.不動産投資ローン審査の流れ

買付申し込みを差し入れたうえで、売主と購入の条件などがまとまると、不動産ローンの審査を受けなければいけません。

融資できる金額は、購入する物件によっても大きく異なります。

というのも、購入する不動産物件の担保価値によって融資する金額が異なるからです。

金融機関は融資をする条件として購入する物件に抵当権を設定します。

抵当権とは、不動産物件に設定することで担保にすることができる権利です。

万が一返済ができなくなった場合、金融機関は担保となった不動産物件を売却し、返済に充当することができます。

例えば、1億円を融資して購入された物件の担保価値が5,000万円しかない場合、融資が否決されるか5,000万円しか融資できないことになるでしょう。

不動産ローン審査では、不動産物件の担保価値だけではなく、融資申込者の年齢や職業といった属性なども踏まえて審査を行います。

また審査が落ちたからといっても、他の金融機関で申し込んだら審査が通る可能性があります。

審査の内容は、金融機関によって異なりますので、希望する金融機関で審査が通らなかった場合、他の金融機関で融資を申し込むことも可能です。

まずは、金利が低いなど条件の良い金融機関に融資の申し込みをし、審査を受けてみましょう。

万が一複数の金融機関で審査が通らなくても、ローン特約付きの条件を付帯していれば不動産購入をキャンセルしても違約金などはかかりません。

融資を受けて不動産物件を購入する場合、買付け申し込み書には、必ずローン特約付きであることを記載しておきましょう。

審査は1週間から2週間程度見ておく必要があります。

4.売買契約の締結手続き

金融機関の審査と同時に行うのが売買契約の締結です。

売買契約では不動産の売買に向けた決まりごとを記載した書面に、売主と買主双方が記名押印することを指します。

売買契約締結時に売主は手付金を準備して買主に支払うのが一般的です。

売買契約の締結後、一定の期間内であれば、売主は手付金を返還して売買契約を解除することができます。

売主も手付金を返還し、手付金と同じ額を支払うことにより売買契約を解除することが可能です。

これを手付解除といいます

売買契約締結後は、契約が解除される場合には手付解除などの費用が発生するため、注意が必要です。

ローン特約付きの売買契約を締結している場合、金融機関の審査に不合格になった場合には、前述したように違約金や手付金を放棄する必要はありません。

締結した売買契約書は、紛失しない様に大切に保管しておかなければいけません。

また売買契約書は、融資を申し込んでいる金融機関に提出する必要があります。

売買契約書がなければ、融資の審査に入らない金融機関が多く、売買契約締結後に本審査となりますので、売買契約書は必ず金融機関に提出しましょう。

売買契約を締結していると、他の人がさらにいい条件で購入の意思を示したとしても、売主は契約を破棄し違約金相当額を支払わなければ契約を解除できません。

売買契約締結後は、金融機関の審査結果待ちとなります。

5.管理会社選びまたは引継ぎのポイント

不動産投資において重要なポイントとして不動産管理会社の存在が挙げられます。

購入した物件を自身で管理する場合は、管理会社を選択する必要はありません。

しかし、他の仕事を持っている場合や不動産投資の経験が浅い方などは不動産管理会社に管理を任せましょう。

管理会社は、日ごろの物件管理から空室が出た場合の募集作業や家賃の集金から送金業務などを行います。

毎月一定の管理料を支払いますが一般的には送金される家賃の3%〜5%程度です。

不動産投資において、物件購入と同じくらい必要なことが日ごろの管理といえます。

管理が良くない物件は適切なメンテナンスができずに物件の劣化が早まってしまうことにもなりかねません。

また、なかなか入居が決まらずに家賃収入が下がってしまう可能性もあります。

管理会社と物件所有者が関係性を深め、適切なアドバイスを受けながら不動産投資を行っていくことが非常に重要といえます。

不動産投資は、長い期間の付き合いになることも多いので、お互いに連携を取って維持管理を行わなければいけません。

物件の管理は、購入する物件を管理している管理会社に引き続き依頼してもいいですし、新たな管理会社に依頼することも可能です。

管理会社の管理内容や管理料などが選定ポイントといえます。

管理会社によってメンテナンスが得意なケースや入居募集に強みがあるなど特徴が異なりますので、特徴を見極めたうえで管理会社を選択しましょう。

6.金銭消費賃借契約(金消)の締結

融資の審査が終了し融資の承認が下りると、金融機関と金銭消費賃借契約を締結します。

一般的に金消契約ともいわれる契約です。

金消契約の契約書には、融資を受ける金額や抵当権が設定される物件の概要、金利や返済期間、毎月の返済額などが記載されています。

また、返済が滞った場合の対応や、お互いに契約内容に違反した場合の措置などについて記載されていますので、金消契約を締結する前に中身をしっかりと確認しておきましょう。

また、金消契約を交わす前に、融資の条件として団信や火災保険の加入を挙げられている場合があります。

団信とは、団体信用生命保険のことを指します。

融資を受けた金額の返済は、何十年単位での返済となるケースが多く、融資を契約した方が亡くなるケースや重い病気になり、返済ができなくなるかもしれません。

団信に加入しておくと、融資契約者が亡くなった場合や、重い病気や事故などで返済不能になった場合、残債を保険金で返済します。

火災保険も融資の期間内に火災などが発生し、物件の不動産価値が大幅に下落した場合、保険金が下りますので、融資金額の焦げ付きを防ぐために加入を義務付けられます。

金消契約の締結と同時にこれらの保険の加入も行わなければいけません。

7.物件引き渡しまでの手続き

金消契約まで終了すると、最後の物件引き渡しとなります。

物件の引き渡しとは、融資が実行される日に買主は売主に残代金を支払い、所有権を売主から買主に移転することです。

一般的に、融資が実行される金融機関の支店で引き渡しの手続きを行い、買主と売主、司法書士などが立ち会います。

融資が実行されると、売却代金の支払いと同時に所有権の移転手続きが行われ、必要な書面の記入押印などが完了すると物件の引き渡しが完了です。

実際に、登記簿に所有権の移転が記載されるまでは2週間前後の日数がかかります。

登記簿に反映するのはしばらく日数がかかりますが、所有権が移転された日にちは引き渡しの日になっていますので、きちんと確認する必要があるでしょう。

引き渡しの日には、売主、買主それぞれ印鑑証明書や本人確認証、売主の場合は権利証などいくつかの書面が必要です。

必要な書類や印鑑を忘れてしまったために、引き渡しの期日が延びてしまうといったケースもまれにありますので、事前準備を必ず行いましょう。

万が一引き渡し日がずれてしまうと、所有する日にちがずれてしまうことになります。

所有する日がずれてしまうと固定資産税や家賃の振り分けがずれてしまい、お金のやり取りする金額が異なってしまうことになるでしょう。

引き渡し日の準備も最後に重要な手続きとなりますので注意しておきましょう。

3.初心者が不動産投資に取り組む際の注意点

不動産投資初心者が不動産投資を始める場合、覚えておくことが多すぎるため、すべてを理解した上で不動産投資を行うのは少し無理があるかもしれません。

不動産投資初心者の場合、いくつかの注意点だけでもしっかりと抑えておく必要があるでしょう。

では、不動産投資初心者が不動産投資を行う場合、どのような点に注意しておくと良いのでしょうか。

ここからは、不動産投資初心者が不動産投資に取り組む前に知っておく必要がある注意点について詳しく解説していきましょう。

大きなローン負担に注意

不動産投資は、他の投資と大きく異なるのは、自己資金ではないお金を使って投資を行うことができるという点です。

極端なことをいうと、全く自己資金を使わずに不動産投資を行うこともできます。

しかし、融資などを利用して不動産投資を行う場合、当然ながら毎月融資されたお金を返済していかなければいけません。

融資された金額が多ければ多いほど、毎月の返済額は高額になってしまいますので、注意が必要です。

空室が多く、家賃収入が少なかった時期でも、借入金を返済するための返済額に変更はありません。

返済額が高額になってしまうので、毎月の収益が少なく、空室が多い月などは赤字になってしまう可能性があることを考慮しておく必要があります

不動産投資初心者が不動産投資を始める場合、できる限り融資による借入額が少ない状態でのスタートがおすすめです。

自己資金を余り投下せず、借入金額を増やして不動産投資を行うことでレバレッジを十分に生かした投資となりますので効率的ではありますが、リスクが高くなってしまいます。

不動産投資初心者はリスクを可能な限り排除し、安全性を確保した上で投資を行わなければ、リスクに対処できない場合があります。

投資効率よりも安全性に重視を置くためにも大きなローン負担には注意を払いましょう。

入居率低下に伴う家賃減少リスク

不動産投資における大きなリスク要因のひとつとして挙げられるのが、入居が決まらないために受け取る家賃が減少してしまう点です。

空室が一時的な場合であれば問題ありませんが、外的要因によって入居率が低下する可能性もあるため注意が必要です。

例を挙げると、

  • 学生対象のマンションを所有していたが、学校の移転に伴い学生の入居が見込めなくなった
  • 近くに、同じ間取りの物件が建築された

などです。

このように外的要因によって入居率が減少してしまうと、退居が出るたびに、募集家賃を引き下げなければいけない状況になってしまうことも考えられます。

せっかく入居が決まったとしても、今までより家賃が安ければ、収入が減ってしまいますので収益が悪化してしまいます。

このようなリスクを防ぐ方法としては

  • 対象となる入居者を限定しない物件を購入する
  • 周辺に建築予定のマンションがないかを確認する

など物件を購入する前に確認する必要があるでしょう。

不動産投資は、基本的に長期間にわたる投資を目的として始められるケースが多いといえます。

損益分岐点が高くない物件を選択するなどの対策が必要です。

また、周辺環境の変化により、想定した家賃収入が得られないリスクを十分に理解した上で物件の取得を検討しましょう。

不動産売却(現金化)の時間要素

不動産投資において、不動産を購入するまでには、融資の審査や管理会社の引継ぎ、変更など様々な手続きが必要で、長い時間がかかることがあります。

不動産の売却も同様にすぐに売却できるわけではありません。

突発的なアクシデントやライフサイクルに変化があった場合、購入した不動産物件を売却することもあるでしょう。

しかし、売却を検討してから、物件の査定や募集を依頼する不動産会社の決定などだけでも時間がかかります。

さらに、募集してすぐに購入希望者が現れるとは限りません。

特に少しでも高い金額で売却したい場合などは、かなりの時間を要する可能性がありますし、そもそも購入希望者が現れないケースも考えられます。

購入希望者が見つかったとしても、契約後に融資が通らず、売買契約自体が解除されてしまうかもしれません。

一般的に、不動産売却を決定して、スムーズに引き渡しまで進んだとしても3か月程度は期間を見込んでおく必要があります。

希望する売却価格が高い場合は、もっと長い期間を見ておかなければならず、すぐに現金化できるわけではありません。

不動産投資によって得られる収益として、家賃収入などのインカムゲインと売却益などのキャピタルゲインがあることを前述しました。

インカムゲインは、不動産物件購入後すぐにでも取得可能ですが、キャピタルゲインは時間がかかる可能性が高い点も認識しておきましょう。

修繕費への備えと老朽化対策

不動産投資初心者は、不動産物件を購入するまでの資金調達までは認識していても、そのあとの修繕の資金計画まで考えが及んでいないケースがあります。

不動産は年数の経過とともに外壁の塗装や屋上のシート補修など、定期的な修繕やメンテナンスが必要です。

15年から20年に1度くらいは全体改修工事を行うことにより、物件を維持管理しなければいけませんが、多額の費用が必要となります。

不動産物件を購入後、計画的な修繕計画を立て、毎月の収益から修繕積立金を蓄えておくことで適切な時期のメンテナンス工事を行うことが可能です。

適切な時期のメンテナンスは、資産価値の維持に繋がる重要なポイントといえます。

物件に維持管理を怠ることにより、長持ちせず、本当に壊れてしまったときに多額の費用が必要になってしまうのです。

不動産投資を始める際に、購入する物件の修繕状況は事前に把握し、購入したら何年後に全体改修工事を行うかといった計画を作っておきましょう。

想定する修繕費用と年数から、毎月どの程度修繕費用を積み立てておけばいいのかを計算し、高額な修繕費用が必要になったとしても慌てない準備を行っておきます。

築年数が経過するとともに物件が老朽化することは避けれられません。

しかし、修繕計画をしっかり行うことで、老朽化を遅らせることは可能です。

不動産物件の維持管理面もしっかりと注意を払っておきましょう。

よくある質問Q&A

その他にも不動産投資初心者が気になり、よくある質問をSNSからいくつかピックアップしてみました。

SNS上の質問について回答してみましょう。

不動産投資を既に行っている方のようですが売却を検討中で、依頼する不動産会社を悩んでいるつぶやきです。

キャピタルゲインを得るためには、依頼する不動産会社の力は大きく、パートナーとなる不動産会社選びは非常に重要といえるでしょう。

関係性や価格、営業力など、どの点を重視するかというと、依頼する不動産会社との相性を重視するケースが多いといえます。

不動産の売却は、不動産会社とのさまざまなやり取りが欠かせません。

そのため、相性が悪いと話が進まず、せっかく購入希望者が表れたとしても流れてしまうケースも散見されます。

相性だけという訳ではありませんが、非常に重要な要素といえるでしょう。

不動産投資を行う上で、購入予定の物件について今までの収支表を確認するのは必ず行うべきものです。

特に空室率や、直近の募集家賃などは必ず確認しておかなければいけません。

5年前に入居した方の家賃が、現在の募集家賃より10,000円高かった場合、5年前に入居した方が退去した時には、10,000円賃料が安くなることも考えられます。

不動産投資のリスクは確かにいくつか考えられます。

しかし、リスクを事前に見極めることでリスク回避ができ、対策も打ちやすくなりますので、リスク分析に収支表の確認は必ず必要です。

不動産投資は、やってみたいけど怖いといったイメージを持つ方は非常に多いといえます。

修繕費はどうしてもかかってくるものですので、いかに収益の中から、修繕積立金を蓄えておくかがポイントです。

家賃滞納もリスクとなりますが、近年では家賃保証会社が一般的に利用されていることもあり、ずいぶんと家賃滞納リスクは減少しています。

昔に比べると、修繕の金額も複数の業者から見積もりを取って適正な価格を調べやすくなっていますので、相場とかけ離れた修繕費用を請求されるケースも減っています。

決して怖いばかりの投資ではありません。

まとめ

不動産投資について初心者がわかりにくい部分や基礎知識の部分などについて解説してきました。

不動産投資は、最初に高額な資金が必要なケースも多く、決して敷居が低い投資ではありません。

そのため、十分に勉強したうえで投資をスタートすることがおススメです。

いくら勉強しても不安だと感じる方も多いのではないでしょうか。

まずは、自己資金でできる投資からスタートし、徐々に規模を大きくする方法も効果的といえるでしょう。

あわせて、不動産投資において信頼できるパートナーが必要です。

信頼できるパートナーとして不動産会社が挙げられます。

実績や知識が豊富で相性の良い不動産会社との関係性を構築することも成功への近道といえるでしょう。

不動産投資に興味がある方はこの記事を是非参考にしてはいかがでしょうか。

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