サラリーマンが不動産投資で失敗しないための重要なポイントを解説!

コラム
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近年、サラリーマンが不動産投資にチャレンジするケースが増えています。
本業の他に副収入が得られるので、収入を少しでも増やしたい人におすすめです。

ただ、不動産投資は高額な資金を運用するため、失敗すると大きなダメージを受けるリスクがあります。そのため、実行する際には十分注意することが必要です。

本記事ではサラリーマンが不動産投資で失敗しないためのポイントについて、詳しく解説します。これから不動産投資を始めようとするサラリーマンの方はぜひ、参考にしてください。

サラリーマンが不動産投資で失敗してしまうパターン

近年では不動産投資を始めるサラリーマンが増えていますが、全ての人が成功しているわけではありません。

ここでは、サラリーマンが不動産投資で失敗してしまうパターンをいくつかご紹介しましょう。

高額な物件を購入してしまう

不動産投資をする際には、事業用のアパートローンを組んで購入するケースがほとんどです。しかし、ローン返済額が自分の収入に見合っていない物件を買ってしまうと、毎月のローン返済額が大きな負担となるでしょう。

家賃を高めに設定しても、賃貸経営は必ずしも「満室」というわけではないため、空室が出てしまうと収益が落ち込むリスクが考えられます。金利が上昇すればローン返済額が増え、収支が悪化する可能性もないとはいえません。

借入期間は短いほうがリスクが少ないため、不相応に高額な物件は選ばないようにしましょう。

修繕が不十分な物件を購入してしまう

不動産投資をする際の失敗でよくあるのが、修繕が不十分な物件を購入してしまうケースです。賃貸経営をするうえで大きな出費となるのが修繕費で、1つの工事が発生すると、工事費用が数十万円にのぼるケースは少なくありません。

入居者の過失によらない修繕費は全てオーナーの負担となるため、築年数が古い物件を購入すると将来的に高額な修繕費がかかる可能性があります。

水回り設備などは特に交換費用が高いので、購入する際にはリフォームがされている物件を選ぶほうが負担が少ないといえます。リフォームされていない場合は、その分を売買価格から値引きするのも良いでしょう。

実質利回りがマイナスの物件を購入してしまう

不動産投資の物件を選ぶ際に重要なポイントが実質利回りです。
しかし、不動産会社のホームページで紹介されている利回りは「想定利回り」で、あくまでも満室を予想したときの年間賃料合計収入を販売価格で割った数値となります。

ただ、実際に不動産経営をする際には空室が発生したり、高額な修繕費が発生したりと、当初予定していた収益が見込めないことも考えられます。

そのため、物件情報に記載された利回りだけを見て購入するのはオススメできません。立地条件や築年数なども含めて、トータル的に判断しましょう。

不動産投資の知識が不足している

そもそも「不動産投資の知識があまりない」というのが失敗する原因の一つです。
不動産を購入するには高額な元手がかかるため、失敗してしまうと大変な事態に陥ってしまいます。そのため、不動産投資に関して勉強することが必要です。

特に以下のポイントについては知識を身につけておきましょう。

・サブリースの落とし穴
・賃貸相場やエリア情報に関する情報
・キャッシュフローの流れ

サブリースは、賃貸物件に関する入居・退去対応、物件管理などをすべて管理会社が行ってくれるので、オーナーは入居率や家賃滞納に悩むことはありません。
しかし、賃料から手数料が差し引かれ、サブリース会社と契約解除したくても中途解約が難しいなどのデメリットも存在します。

賃貸相場やエリア情報に関する情報は物件選びには必須の情報であり、収益や返済などお金の流れを知るためにキャッシュフローについても学ぶことが必要です。

不動産業者にすべてを丸投げしてしまう

サラリーマンは普段の仕事が忙しいため、管理などは不動産会社に委託するケースが多いのが現状です。ただ、全てを管理会社に丸投げして、物件や入居者の状況などを把握していないと不動産投資に失敗する可能性が高まります。

例えば、空室期間が長いのに入居者の募集(客付け)を進めていない、建物や部屋の修繕を適切に行っていないケースが考えられます。管理会社が積極的に客付けしないと、いつまで経っても入居者が入らないので家賃収入を得られません。物件の修繕をきちんとしていないと入居者からクレームをつけられ、最悪の場合、退去してしまうこともあり得ます。

最終的に損してしまうのは物件の持ち主であるオーナーです。
管理会社には定期的に進捗状況を確認して、物件の状況を自ら把握しておくようにしましょう。

サラリーマンが不動産投資に向いている?

本業があるにもかかわらず、「サラリーマンは不動産投資に向いている」という説があります。ここではサラリーマンだからこそ、不動産投資に向いている理由について解説します。

本業に影響が出ない

多くのサラリーマンは、基本的に平日の日中は本業で働いており、空いている時間は平日の夜と土日祝日しかありません。

しかし、物件管理を不動産会社に委託している場合は、入居者対応や家賃管理、修繕対応などさまざまな業務を代行してもらえます。税務申告も税理士などに依頼できるので、オーナー自身はサラリーマンとして働きながら不動産投資を実現できるのです。

不動産投資は株やFXのように激しい値動きがないので、安定した環境で投資を実践できます。

副業禁止でもはじめられる

社員の副業を禁止している会社は多いですが、不動産投資は副業に当たらないため問題ありません。なぜなら、相続でアパートなどを受け継いだ時に、不動産投資を禁止してしまうとアパート経営ができなくなってしまうからです。

ただ、銀行員や公務員の場合、投資に関する規定があるため注意が必要です。基本的に副業が禁止されている公務員でも、不動産投資については問題ないケースが多く、実際に不動産投資を行っている公務員は少なくありません。就業規則で不動産投資が禁止されていないかどうかを確認してから始めましょう。

安定した収入で銀行からの融資が通りやすい

投資用不動産を購入するときには、大抵の人がアパートローンなどの事業用融資を利用します。金融機関が融資を決める条件は、「個人の属性」と「物件の収益力」です。融資を受ける人が返済能力があり、融資した金額を回収できるかどうかが重要なポイントとなります。物件の収益性が高いことも必要です。

サラリーマンの場合は自営業と違い、毎月安定した給料が入ってくるので、銀行から信頼を得やすいといえます。そのため、サラリーマンは銀行からの融資が通りやすいと言えるでしょう。

管理に手間がかからない

先述した通り、物件の管理は不動産会社に委託することが多いので、自主管理でない限り、オーナー自身は管理を実際に行うことはありません。

賃貸経営は物件の清掃や修繕など建物管理だけでなく、空室が出たら入居者の募集を行い、家賃の集金業務や入居者のクレーム対応などさまざまな実務が発生します。しかし、それらの業務は全て管理会社が代行してくれるので、管理に手間がかからないのがメリットです。

節税効果

不動産投資を行うと所得税や住民税を節税できる場合があります。
不動産所得が赤字になれば確定申告時に他の所得と損益通算できるので、課税対象の金額を低くできるのがメリットです。

また、不動産投資をする際にかかった費用は経費として計上できるので、不動産収入から差し引くことが可能です。減価償却費(不動産の取得費用を定められた耐用年数に分割)も経費として算入できるため、お金が実際に動いていなくても所得を減らせます。

サラリーマンが安全に不動産投資をする方法

不動産投資は高額な資金を投入するため、失敗すれば大きな損失を被る可能性があります。
ここでは、サラリーマンが安全に不動産投資をする方法について解説しましょう。

不動産投資の書籍で勉強する

不動産投資を目指すサラリーマンが成功するためには、不動産投資に関する書籍を読んで勉強することです。

不動産投資について知識がないと物件選びをする際に間違った判断をしてしまい、誰にも売れないような物件を買ってしまう恐れがあります。悪質な不動産会社に騙されかねないので、まずは不動産投資に関する知識を身につけましょう。

不動産投資で成功するには幅広い知識が必要であり、知っておきたい最低限のポイントは「購入・投資法」「不動産取引全般」「管理・運営」「税務」の4つです。

実際に不動産投資をしている人の書籍やブログを読むことで、不動産投資のキモや知識などを知ることができます。

不動産投資のセミナーに行く

ある程度不動産投資に関する知識が備わったら、不動産投資のセミナーに行ってみるのも良いでしょう。セミナーには講演終了後に個別相談を設けている不動産会社が多く、税務の専門家やベテラン投資家などに相談することができます。

不動産投資セミナーを選ぶ際に注意したいポイントは以下の通りです。

・自分のレベルに合っている
・自分が実践したい不動産投資の目的に合っている
・実績豊富な会社が開催している

不動産投資初心者の場合は、不動産投資の基礎やほかの金融商品との違いなど基本的な内容を聞けるセミナーに参加しましょう。不動産投資は種類や規模に違いがあるので、自分が実践したい不動産投資の目的に合っているかどうかもチェックします。

不動産投資物件の販売実績が豊富で、信頼性の高い不動産会社が開催するセミナーを選ぶことも重要です。

不動産投資会社選びのポイント

不動産投資に成功するかどうかは、どんな不動産投資会社を選ぶのかによって決まるといえます。
ここでは、安心して投資ができる「不動産投資会社選びのポイント」について解説しましょう。

上場しているか、規模が大きいか

不動産投資は高額な資金を運用するため、信頼できる不動産投資会社を選ぶことが重要です。会社の信用度を確認する際には、「上場しているか、規模が大きいか」などの点をチェックしましょう。

上場企業は証券取引所が定めた細かな上場基準をクリアしており、社会的信用度の高い企業です。資本金の金額が大きいほど事業規模も大きいので、安心して投資を行えます。

事業規模の大きい投資会社ならば安定した運営を期待できるので、長期的に不動産投資のパートナーとして資産を任せられます。

資料取り寄せて比較検討

不動産投資を行う際は、物件に関する資料を取り寄せて比較検討することが必要です。
事前に確認すべき資料は以下の6種類が挙げられます。

・不動産投資会社についての資料
・物件概要
・レントロール
・購入後のランニングコスト(固定資産税・火災保険料など)
・固定資産税評価額
・登記簿謄本

まず、不動産投資を行う不動産会社に関する資料を調べましょう。どんな会社であるか、事業規模や事業内容などをきちんと確認します。

物件概要やレントロールなど、物件自体に関する情報も重要です。レントロールとは、不動産の賃貸借条件を一覧表にしたもので、 部屋別に賃借人の属性、家賃・敷金、契約日・契約期間等の契約条件が記されています。

購入後にかかる固定資産税や火災保険料などランニングコストがどのくらいなのかも把握しておかねばなりません。毎年固定支出としてかかるので、知っておく必要があります。

固定資産税評価額では物件の市場価格を把握し、登記簿謄本では不動産の場所、大きさ、構造や地目、抵当権などの権利関係を確認します。

過去にトラブルがないかエゴサーチをする

不動産投資の運用を任せる投資会社に問題がないか調べておくこともおすすめします。
インターネットで過去にトラブルがないかエゴサーチをしてみましょう。
実際に利用した人のブログや口コミで、表沙汰にはされていないトラブルを発見できる場合もあります。

メディアのコラムで問題点が掲載されていることもあるので、詳しくリサーチしておいたほうが安心です。

まとめ

サラリーマンが初めて不動産投資をする際は、信頼性の高い不動産投資会社を選ぶことが必要です。不動産投資は高額な資金を運用するため、失敗してしまうと大きな損失を抱えることになります。

ただ、信用できるからといって、不動産会社に全てを丸投げすればいいというわけではありません。自分自身でも、物件の実質利回りなど不動産投資に関する基本的な知識を備えておくことが肝心です。投資を続けていくうちに、物件を見極めるスキルが身についていき、投資家として成長できます。

不動産投資初心者におすすめの勉強方法

ここからは、これから不動産投資を始める方向けにオススメの勉強方法を次の3つに分けて紹介します。

    • 資料請求

    • セミナー

    • 動画学習

特に不動産投資は動く金額も大きいため、重点的に学んで理解する方が安心です。不動産投資を中心に、情報収集先としてオススメの企業も合わせて紹介します。

資料請求をする

資料請求は無料で申し込めることが多いので、まずは情報収集したい方にピッタリの方法です。時間や場所を選ばずに確認できるため、最初の一歩としてまずは資料請求してみると良いでしょう。

それでは、資料請求に対応している企業を3つ紹介します。

RENOSY ASSETマンション投資

「RENOSY ASSET マンション投資」は、東証グロース上場企業である株式会社GA technologiesが運営しているサービスです。

株式会社GA technologiesは不動産ビジネス・不動産テックをメインに活動する会社なので、RENOSYへの資料請求は資産形成・不動産投資に興味がある方にオススメです。

『WBS(ワールドビジネスサテライト)』や『東洋経済オンライン』『PRESIDENT Online』など経済関係メディアにも掲載された実績があるので、資産形成・不動産投資について安心して学べます。

RENOSYでは、国内株式投資をハイリスクハイリターンの「上級者向け投資」としており、短期間でお金が欲しい人や積極的な運用がしたい人向けと定義しています。

一方、不動産投資はミドルリスクミドルリターンの「初心者向け投資」としており、老後に備えたい人や中期的な運用をしたい人向けと定義していることが特徴です。

そのため、特に中長期的な資産形成を考えている方は、RENOSYの方向性とマッチしていると言えるでしょう。

資料請求に費用はかからないので、まずは資料請求してみてください。

RENOSYでは資料請求した後、個別面談などの条件を満たすとAmazonギフト券(50,000円分)がプレゼントされます。プレゼント条件も資料請求ページに記載されているので、ぜひ確認してみてください。

不動産投資のJ.P.RETURNS

不動産投資のJ.P.RETURNSは、分かりやすさに定評のある資料が特徴のサービスです。

不動産投資や資産形成を勉強していると、専門用語も多数登場します。そのため、学習を始めたばかりの方は用語が理解できずに挫折してしまうこともあるかもしれません。

しかし、J.P.RETURNSの資料は初心者でも分かりやすい内容でまとめられているいるので、これから資産形成の勉強を始める方にもオススメです。

「貯金だけではなく投資をした場合、どのような違いがあるか分かりやすかった」「自分にあった投資方法が見つかった」といった口コミが寄せられているので、投資手法を検討中の方はぜひ資料請求してみてください。

J.P.RETURNSでも面談などの条件を満たすとAmazonギフト券がプレゼントされます。通常は20,000円分のプレゼントですが、今だけ50,000円分増額キャンペーンが行われていますので、面談まで申し込むことがオススメです。

アセットジャパン(ASSET JAPAN)

アセットジャパン(ASSET JAPAN)は、資産運用の基礎から家計の見直しまでできる無料カウンセリングも行っている会社です。

老後に必要なお金や資産運用で失敗しないための基礎知識、貯金・投資・保険・不動産を含めて相談できるため、まさに資産形成を勉強している方向けのサービスと言えます。

また、アセットジャパンは資料請求に合わせて、個別のライフプランシミュレーションを提供していることも特徴です。これまでライフプランの計算をしたことがない方は、この機会に資料請求してみてください。

なお、アセットジャパンでは資料請求から無料カウンセリングまで申し込んだ場合、Amazonギフト券が30,000円分プレゼントされます。

セミナーを受講する

セミナーを受講すれば、資料では分からなかったポイントを質問したり、他の受講者と情報交換したりできます。

資料請求で予備知識を得たら、1度はセミナーに参加してみると良いでしょう。

ここからは、オススメのセミナーを3つ紹介します。

グローバル・リンク・マネジメント

グローバル・リンク・マネジメントは、参加無料の不動産投資セミナーを毎日開催しています。

グローバル・リンク・マネジメントのセミナー満足度は97.4%、セミナー受講者の8割以上が会社員・公務員のため、これから不動産投資をはじめたい・老後に備えて資産形成したいというサラリーマンに特にオススメです。

セミナー時間は日中・夕方以降・夜間と分かれているため、お好きな時間に参加してみてください。「何にどう投資すればいいのか分からない」という方は、ヒントが見つかることでしょう。

グローバル・リンク・マネジメントのセミナーでは来場セミナーの場合は5,000円分、オンラインセミナーの場合は2,000円分のAmazonギフト券がプレゼントされます。

日本財託グループ

日本財託グループは、東京の中古マンション投資を特にオススメしている会社です。

2023年1月末時点の管理戸数は26,757戸、オーナー数は9,281名、入居率は98.84%と、高い実績を誇っています。

ここまで紹介してきた資料やセミナーと比べると、日本財託グループは不動産投資のみに特化した情報収集にオススメです。

不動産投資に絞って学びたい場合は、日本財託グループのセミナーを受講してみると良いでしょう。

ファイナンシャルアカデミー

ファイナンシャルアカデミーは、2002年に開校した日本最大級の総合マネースクールです。

まさに資産形成したい人のためのスクールで、20年間にわたって69万人を超える受講生や卒業生を送り出した実績があります。

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セミナー受講は無料なので、まずは知識をつけたい方は1度受講してみてください。

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動画視聴で学習する

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JPリターンズ

資料請求の項目でも紹介した「J.P.RETURNS」は、動画コンテンツの配信も行っています。

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まずは1本見てみれば、資産形成や不動産投資に対するイメージを持ちやすくなるでしょう。

資料請求やセミナー受講前のステップアップとして、ご覧になってください。

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