東京都で不動産投資を始めるための基礎知識!成功のポイントを解説

コラム
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不動産投資において必要な要素のひとつに、取得する不動産が存在するエリアの重要性が挙げられます。

エリアの良しあしが、不動産投資を成功できるかどうか分かれ目のひとつです。

日本の首都である東京は、不動産投資に最も適したエリアのひとつだといわれています。

遠方に在住していても、東京で不動産投資を行いたいと感じている方も多いのではないでしょうか。

しかし、東京で不動産投資を始めるのはメリットもありますがデメリットもありますので、双方をしっかりと理解しなければいけません。

また遠方在住者が東京での不動産投資を成功させるためのポイントを掴む必要があるでしょう。

この記事では、東京で不動産投資を行う場合のメリットやデメリット、成功のポイントといった点について詳しく解説します。

東京都で不動産投資を始める理由と収益見込み

東京での不動産投資を始めることを検討する方が多いのは、やはり、不動産投資が成功する可能性が高くなるからだといえます。

ここからは、東京で不動産投資を行う場合の収益見込みやメリットといった点について詳しく解説します。

1-1 賃貸需要が高く、収益性が期待できる

不動産投資において取得する不動産エリアが大切な理由として、人口の多さが挙げられます。

いくら物件の程度が良く、グレードが高い物件でも人口が少なく、賃貸需要が見込めないエリアにあると、入居者が見つからないことも多く収益性は見込めません。

不動産投資において、注意すべきリスクのひとつとして空室リスクが挙げられます。

空室が多ければ期待できる賃貸収入が得られません。

入居が決まらなければ、想定する利回りを確保できないばかりだけではなく、赤字になる可能性も考えられます。

日本の首都である東京都は国内の全体的な少子高齢化の中、24年連続で人口が増加しており、令和5年には人口が1,400万人を超えています。

引用:東京都「東京都の人口

人口が多いということはそれだけ賃貸需要が高いことにつながり、不動産投資が向いているエリアの要因となるのです。

日本の首都でもある東京は、当然ながら、日本国内の有名企業や海外の企業なども進出するケースが多いので、今後も大幅な人口減少は考えにくく、外国人居住者にも期待できます。

不動産投資は長い期間の投資となり、安定した賃貸収益を得続けなければいけません。

現時点においても他エリアに比べ突出して人口が多く、今後の人口減も大きな影響を受けにくい東京は、不動産投資に適したエリアといえるでしょう。

1-2 物件供給数が多い

少子高齢化による人口減少を受けにくく、令和5年現在で1,400万人を超えている東京都は、住居に対する需要が高いエリアとして認知されています。

住居に対する需要が高いエリアであることを示すものとして挙げられるのが住宅の着工件数です。

2021年の住宅着工件数は全国で77,552戸に対し、東京は16,211戸と全体の2割を超えています。

大阪府が10,426戸、神奈川県が8,609戸と東京都の住宅着工件数が他エリアと比較しても非常に高いといえるでしょう。

引用:株式会社不動産経済研究所「全国新築分譲マンション市場動向 2021年

人口の多さが供給量の多さに繋がり、物件を選ぶ選択肢が増える要因となります。

このような流れが好循環となり、東京に人口が集中し、さらに不動産投資がやりやすくなるといえるでしょう。

また、物件の供給戸数が多いとなると、不動産投資を始める際、物件の選択肢が増えますので、不動産投資家のニーズに合いやすい物件も多くなることに繋がります。

物件数が多いとなると不動産投資の選択肢が広がりますので、不動産投資初心者も不動産投資を初めて行うエリアとして東京を選びやすくなります。

物件供給数が増え続けることでさらなる相乗効果を呼び、不動産投資がやりやすい環境が整うといえるでしょう。

1-3 流動性が高く、柔軟な出口戦略が可能

不動産投資においては、安定した収益確保といったインカムゲインの面がフォーカスされがちです。

しかし、売却による売却益を見込んだキャピタルゲインも取得できる点も不動産投資における魅力のひとつだといえます。

しかし、物件が売却できる土壌が整っていなければキャピタルゲインを得られる可能性も低くなってしまうでしょう。

つまり、キャピタルゲインが狙えるエリアでの不動産投資も頭に入れておく必要があるのです

中古物件の売買件数が高いエリアを見てみると、ここでも東京が他のエリアよりも突出していることがわかります。

2022年の中古マンション成約件数は東京都が19,818件に対し、神奈川県が9,430件、大阪府が8,946件とここでも東京都の中古マンション流通が非常に高いといえるでしょう。

引用:公益財団法人不動産流通推進センター「2022不動産統計集

一般的に、不動産の売却には早くても3か月程度の日数を要します。

遅い場合は、いつまでたっても売却できず、1年以上の日数がかかっても売却できないこともあり、ここでもエリアの特性によって大きく異なるのです。

特に、人口が減少しているようなエリアでの売却となると、なかなか買い手がつかず、売却益を得られない可能性も考えられます。

売却ができないまま築年数も経過してしまい、当初の想定価格では売却できないといった事態も想定されるでしょう。

売却といった出口戦略が立てやすいエリアでの不動産投資というのも重要なポイントで売買件数が多く流通性が高い東京は不動産投資に向いているエリアとなります。

1-4 高い家賃が得られる

東京で不動産投資がやりやすい理由として、家賃の高さも挙げられます。

同じ広さの物件でも地方と東京では家賃の格差が大きく、政令指定都市である地方都市

と比較しても大きな開きがある点が特徴です。

不動産投資は不動産物件を取得し、家賃を得ることで収益を上げていく投資といえます。

家賃が高ければ高い程、賃料収入が増えますので不動産投資にとっては良い環境下といえるでしょう。

いくら入居が良くても家賃が安ければ、家賃収入は非常に少ないものになり、家賃が高かったとしても入居がなければ意味がありません。

東京は、前述したように突出して人口が多いことから賃貸需要も高く、さらに家賃が高い環境下にあることから不動産投資に最適なエリアといえるでしょう。

1-5 海外における知名度の高さ

不動産投資を行う場合、家賃収入というインカムゲインの他に売却益というキャピタルゲインが得られる点を前述しました。

東京の流動性が高い理由としてもうひとつ挙げられるのは、海外からも知名度が高い点です。

不動産投資家は国内ばかりではありません。

海外の不動産投資家も積極的に日本国内の不動産購入を行っています。

海外の不動産と比較すると、日本国内の不動産はまだ割安感があるといわれており、東京は海外での知名度も高いので海外の不動産投資家に注目されている都市です。

2022年の東京オリンピック開催など世界的にも有名なため、外国人の居住者に関しても期待が持てます。

日本国内では、少子高齢化の影響もあり、人口減少へと推移していく想定ですが、外国人の転入などが期待できる東京だと、人口減少をカバーできるかもしれません。

外国企業を積極的に誘致していることもあり、外国人のビジネスパーソン転入などにも期待が持てるので、不動産投資にとっても大きなメリットです。

東京都で不動産投資を始める前に知っておきたいデメリット

東京で不動産投資を行うのはメリットばかりではありません。

デメリットもしっかりと理解しておかなければ、のちのち想定外のことが起こってしまい失敗してしまう可能性も考えられます。

またデメリットを知っておくことで、事前の対策や予防が立てやすいといったこともあるでしょう。

ここからは東京で不動産投資を始める前に知っておくデメリットについて解説します。

2-1 土地勘がないとエリア選びが難しい

不動産投資においてエリアが非常に重要な点を何度か繰り返して述べていますが、不動産物件の取得においてエリアの特徴を理解しておかなければ思わぬリスクが降りかかります。

例えば、ファミリーが多いエリアにある単身用の物件を購入したとすると、賃貸層が異なることからいくら東京とはいえ、なかなか入居に苦戦するかもしれません。

どのような賃貸層がターゲットになるのかといった点は、土地勘がなければ把握しにくいといえるでしょう。

もう少しマクロな点で見てみると、不動産投資において賃貸需要の高いエリアは、交通環境や教育環境、治安といった点も大きく影響します。

交通環境、教育環境、治安が良いエリアなどを把握するには土地勘が必要です。

土地勘がない点がデメリットになり得ます。

また、地方に住んでいる場合、東京に物件を所有したとしても、出向くのが難しいといった点もデメリットになるでしょう。

管理会社に依頼することにより、必ずしも所有者が定期的に物件を見に行く必要はありませんが、管理会社に任せっぱなしになってしまいます。

東京で不動産投資を行うとなっても具体的なエリア探しとなると、やはり土地勘は必要となるケースが多いといえるでしょう。

2-2 融資の取得が難しいことがある

不動産投資は、不動産物件を取得し、家賃収入によって収益をあげる投資方法です。

しかし、株式投資などとは大きく異なる点があります。

購入する不動産自体が非常に高額なケースも多く、自己資金だけでは賄いきれず、金融機関からの融資を受けて不動産を購入するケースが多い点です。

この場合、毎月の家賃収入からローンを支払い、残った分が収入となります。

不動産投資を行うために、最初に借金して始める点が、株式投資など他の不動産投資とは大きく異なるといえるでしょう。

物件の取得においては、金融機関の融資が通らなければ不動産投資ができないことになります。

融資の審査において、金融機関は担保価値や、融資希望者の属性、物件の収益性といった複数の観点から審査を行い、可否を決定します。

ここで不利になるのが、地方在住者が東京の不動産物件で不動産投資を行う場合です。

金融機関においては、融資ができるエリアが限られている場合が多く、地方の金融機関だと、東京での不動産投資に関して審査が通りにくい場合があります。

金融機関によっては、融資を受けて購入する物件と、融資を受ける者が同一エリアにいなければ審査が通らないといったこともあり、地方在住者には不利な内容です。

金融機関の審査にとって不利になってしまう地方在住者には大きなデメリットといえます。

2-3  不動産の価格が高い

前述したように、不動産投資を始める際、不動産を取得しなければいけません。

購入する不動産の購入価格が安く、家賃収入が高ければ高収益の不動産投資が見込まれますが、東京の不動産物件は価格が高いのも特徴のひとつです。

人口が多く、賃貸需要も高いため、他のエリアにおける不動産物件よりも東京の不動産物件は価格が高いといえます。

さらに、不動産の地価自体も他のエリアに比べると大幅に高いため、不動産価格が高い要因のひとつとなっています。

他のエリアで同じグレードの物件を購入する場合には、東京で購入する価格の半額以下で購入できるといったケースも珍しくはないのです。

不動産の価格が高いため、不動産投資時には多額の融資を受けた上で不動産投資をスタートすることがある点もデメリットといえるでしょう。

2-4  利回りが低い

投資用の不動産物件を購入する場合、不動産の売却価格はどのように設定されているのでしょうか。

多くの算出方法がある中で、最もよく利用されているのが収益還元法の中でも直接還元法といった方法で算出されます。

直接還元法とは、年間の収益を還元利回りという、地域で取引されている売買事例などから想定される還元利回りを割り戻して算出する計算方法です。

一般的に、還元利回りが高いエリアの物件は売却価格が安く、還元利回りが低いと売却価格が高くなります。

還元利回りが高いということは、満室になれば高い収益性が見込まれると同時に空室などのリスクを負いやすいといえるでしょう。

還元利回りが低いエリアは賃貸需要が高く、将来的にも安定した家賃収入が見込めるエリアですが、価格が高いため収益性は低くなってしまいます。

前述したように、東京での不動産投資を検討する場合、人口も多く賃貸需要がある反面、価格が高く利回りが低いといえます。

安定した家賃収入を得られる可能性が高い分、利回りがどうしても他のエリアよりも低くなっている点もデメリットといえるでしょう。

2-5 自然災害のリスクがある

東京に限った話ではありませんが、不動産投資におけるリスクのひとつとして挙げられるのが自然災害のリスクです。

特に東京は、首都直下型の地震に襲われる可能性も示唆されていますが、耐震設備が充分ではない物件などもあります。

自然災害に直面してしまい、物件が大幅に損傷してしまうと、賃貸経営ができず、家賃収入が入らないといった事態も想定されます。

また、建物が倒壊ししてしまうと、撤去の費用なども莫大な金額となり、地震保険に加入していなければ大きな損害となるかもしれません。

東京都内のエリアによっては液状化しやすいエリアなどもあり、注意が必要です。

自然災害に関するリスクも不動産投資にとってデメリットとなります。

遠方からでも不動産投資を成功させるためのポイント

ここまでは、東京での不動産投資におけるメリットやデメリットなどについて解説してきました。

特にネックとなるのは、地方在住者が東京で不動産投資を行うケースといえるでしょう。

しかし、きちんと要点を抑えておくことで、遠方からでも東京で不動産投資を行うことは可能です。

ここからは、遠方からでも不動産投資を成功させるためのポイントについて詳しく解説しましょう。

3-1 最寄り駅からだけでなく、エリアの環境やブランド力を把握する

東京は日本の首都であるため、他のエリアと比較すると交通の利便性は非常に高く、駅が徒歩圏内にある物件も非常に多いといえます。

駅まで徒歩圏内にある物件だから交通の便が良いということで、簡単に購入を決断してしまうことは避けなければいけません。

徒歩圏内とはいえ、駅までに向かう距離が薄暗く、街灯が多くない道路だった場合、女性や小さい子供さんがいる家庭の入居希望者は大きく減少してしまいます。

また、急な坂道があるような道だと、高齢の方などは避けてしまう可能性も考えられるでしょう。

遠方にいて東京で不動産投資を行う場合には数字だけで判断せずに、駅までの道のりまでもチェックしておく必要があります。

チェックするのは最寄り駅だけではありません。

病院の場所や、金融機関の場所、ファミリー物件を購入する場合は、小学校や中学校の場所も非常に重要なポイントです。

また、エリアのブランド力も大きな影響を及ぼします。

よく、情報誌やサイトなどで「住みたい街ランキング」などを目にすることもあるのではないでしょうか。

上位にランキングされるような街はブランド力を身に着けることになりますので、需要も高くなり家賃なども下がりにくくなるといった好影響を及ぼします。

東京の中でもこのようなブランド力を持つエリアだと、さらに賃貸経営にとって追い風となりまするでしょう。

入居率に影響するような施設においては、物件取得前に必ずチェックしておかなければいけません。

どうしても現地に赴けないような場合は、最低でもグーグルマップなどで現地を確認しておくといいでしょう。

3-2 管理に強い不動産会社と協力することで遠隔管理が可能に

遠方から東京で不動産投資を行う場合、なかなか物件を確認に行く回数が少なくなってしまう点をデメリットとして挙げました。

管理がいい加減になってしまうと、途端に入居率に影響してしまい、空室が増えてしまう要因にもなりかねません。

物件の維持管理においても管理は非常に重要で、管理が悪い物件に関しては建物の劣化が早まり、外観面でも悪影響を及ぼしてしまいます。

しかし、遠方にいますので、自分たちで管理しようとすると、入居者からのクレーム対応や設備の故障などの手配が遅れてしまうことにもなりかねません。

遠方に住んでおり東京で不動産投資を行う場合は、管理を任せる不動産会社との連携が必須です。

自分たちが直接出向く機会が物理的に難しいので、しっかりした管理会社に依頼する必要があります。

管理会社が所有者に代わり物件を管理し、安定した入居率の維持や、入居者への対応を行います。

毎月、管理会社には管理料を支払う必要がありますが、一般的には送金される賃料の3%~5%程度です。

また、修繕に関する対応や適切なメンテナンスの提案など、不動産管理の経験がない所有者よりも、より細かな管理に期待ができます。

しかし、いい加減な管理会社に依頼してしまうと、空室が増え、建物の劣化に気づかないといった事態になりかねません。

遠方から東京で不動産投資を行う場合は管理に強い不動産会社に管理を依頼するのが必須といえるでしょう。

3-3 データを活用して物件選びをする

不動産投資で最も重要なのは、最初の物件選びだという方も非常に多く、物件選びで不動産投資が成功か失敗かがほとんど決まってしまうといっても不思議ではありません。

物件選びには万全を期して行う必要があります。

物件選びに重要なのがデータの活用です。

遠方に住んでおり、何度も東京に出向けない場合などは特に必要といえます。

物件を購入する場合などには物件パンフレットなどで状況を確認することができますが、物件パンフレットだけで判断してはいけません。

物件パンフレットはどうしても発行側の売却したいといった意向が強くなりすぎてしまい、物件の不具合などが明確に記載されていない場案もあるからです。

近隣の売買事例の状況や地価マップの活用、いくつかの不動産サイトから還元利回りの相場といったデータの活用が必要といえます。

また、限られた物件だけで選択してしまうと、もっといい物件があったのに見逃しているかもしれません。

不動産投資に強い不動産投資会社に投資物件のあっせんを依頼し、複数の物件から選択することも重要です。

不動産投資に強い不動産投資会社であれば独自のデータなどから物件をスコアリングしているケースも多く、内容のいい物件を紹介してくれる可能性も高まります。

物件パンフレットだけではなく、不動産のデータを活用して不動産投資物件を選択しなければいけません。

3-4 一定の運営資金を確保しておく

不動産投資は、多くの場合購入費の一部若しくは全部を金融機関の融資を使って不動産を購入します。

近年では、金融機関の融資において、購入費の1割から2割は頭金が必要になるケースが多いといえるでしょう。

頭金に自己資金の全部を使ってしまうと、購入後すぐに起こる修繕費用や設備の交換費用などが出せなくなってしまう場合があります

そうなると、入居者の満足度が下がってしまい、物件の退去数が増えてしまうかもしれません。

退去が増えてしまうと、原状回復費に自己資金が必要となり、空室の募集をしたくても部屋の補修ができないといった悪循環も考えられます。

不動産投資を行う場合は、頭金に自己資金全てを投入するのではなく、一定の運営資金を核推しておきましょう。

設備の修繕や、退去時の原状回復など、突発的に費用が必要になることもありますので、すぐに対応できる状態にしておくことをおすすめします。

遠方在住者でもできる東京での不動産投資方法

遠方からでも成功のポイントをしっかりと掴み、デメリットに対する対策を行うことで、東京で不動産投資を行うことも可能です。

ここからは、遠方在住者でもできる東京での不動産投資方法について詳しく解説します。

4-1 不動産ポータルサイトや不動産会社に物件紹介を依頼する

遠方在住者が東京で不動産投資を行うネックポイントとして、そう何度も足を運べない点が挙げられます。

しかし、以前と比較すると、インターネットの普及により東京に住んでいなくても不動産の情報をリアルタイムで受け取れるようになっています。

不動産ポータルサイトでは、投資用物件の情報なども掲載されており、こちらを見るだけで物件の情報を確認することが可能です。

不動産ポータルサイトで募集されている物件を見ていると、自然と相場がわかり、物件の違いなどにも気づくようになります。

また、24時間いつでも閲覧ができますので、自分の好きな時間に物件情報を確認することも可能です。

その他に、物件探しの方法として、不動産会社への依頼も欠かせません。

特に東京の不動産情報に強みを持つ不動産会社に依頼すると良いでしょう。

最初に自分の購入条件などを述べておき、条件に合致した物件が出てくると、メールなどで連絡が取れれば、遠方にいるデメリットを大幅に軽減することができます。

やはり物件の情報は、プロである不動産会社に情報が流れます。

一般的には、大手不動産会社の方が、多くの情報が入りやすいのですが、地域に特化してくると、地場の不動産会社の方がより深い情報を握っていることが多いでしょう。

東京の中でもエリアを定めていない場合は大手不動産会社、既にエリアを決めている場合は、そのエリアに強い地場の不動産会社などと使い分けも効果的です。

4-2 不動産投資会社の無料セミナーで情報収集をする

不動産投資会社は、不動産投資初心者や、興味がある方などを対象とした無料の不動産投資セミナーを開催しています。

東京都内での不動産投資をテーマとしたセミナーも多く、遠方から始める方向けのセミナーなども多いです。

セミナーのテーマも幅広く、初心者向けから上級者向けのセミナーや、不動産投資をさまざまな視点から分析したセミナーなどが挙げられます。

このようなセミナーに参加することで、不動産投資に関する知識を学ぶことができると、無料相談会などで不動産の情報を得ることも可能です。

このような不動産投資に関するセミナーを開催する不動産投資会社は、自分のところで不動産を購入し不動産投資を始めてもらうことを目的としてセミナーを開催しています。

このようなセミナーで不動産投資の知識を学ぶだけではなく、開催している不動産投資会社のスタンスも確認することが可能です。

あまりにもいい話ばかり並べられるセミナーなどは要注意です。

しっかりとメリットだけではなくデメリットも話し、参加者のことを考えたセミナーになっていると感じると、開催した不動産投資会社の情報も信頼できるといえます。

このような不動産投資会社が開催するセミナーなどでも情報することも効果的な方法といえるでしょう。

4-3 優秀な不動産投資会社と提携して投資を行う

遠方在住者が東京で不動産投資を始めるにあたり、非常に大きなポイントとなるのが、提携する不動産投資会社ではないでしょうか。

先ほどの不動産投資会社が開催するセミナーの時に前述しましたが、販売目的だけが強い不動産投資会社を選択してしまうと、購入後に期待通りの働きではないこともあります。

購入した物件も、最初に勧められる際には隠されていた問題などが発覚し、思った収益を挙げられないかもしれません。

特に遠方在住者の不動産投資となると、不動産購入後の管理も非常に重要です。

安定した家賃収入やメンテナンスをしっかりと行い続けていくには、地方在住者では不利になってしまいます、

優秀ではない不動産投資会社だと、管理も適当で、空室が出ても満足に募集をせずになかなか空室が決まらないことも考えられます。

期待通りの家賃収入が入らなければ、その物件に投資する資金もなくなってしまい、物件の資産価値がどんどん下落していくことにもなりかねません。

優秀な不動産投資会社と連携が取れると、最初に紹介される物件も内容が良いことが多く、購入後の管理もしっかりとしているので長期的な安定経営ができやすくなります。

また、定期的な修繕の提案などで、資産価値の維持にも役立ち、余計なメンテナンスに関するコストも抑えられます。

優秀な不動産投資会社との連携は必須といえるでしょう。

よくある質問Q&A

不動産投資は、購入する不動産の価格も高いことから誰もが気軽にできる投資というわけではありません。

そのため、なかなか身近に不動産投資を行っている人が少なく、不動産投資に関しての悩みが解消できないといった方も多いのではないでしょうか。

不動産投資についてどのような点が悩みとなっているかSNSなどからピックアップし、質問について回答します。

不動産投資を行う目的はさまざまで、投資家によって異なります。

最も不動産投資を行う目的として多いのは、長期的な家賃による安定収入です。

また、売却益狙いの不動産投資や節税目的の不動産投資もあります。

資産の分散化が目的である場合や、不動産投資目的の物件を所有しているという満足感を得るためといった方もいらっしゃいます。

物件選びも同様で、利回りを重視したい方は、単身物件を選ぶ傾向にあり、安定した家賃収入を選択するならファミリー物件を選ぶ傾向です。

一言で不動産投資といっても、投資家の目的や選ぶ物件はさまざまといえます。

不動産投資は家賃収入の確保だけではなく節税にもつながる投資とよく言われています。

なぜ不動産投資が節税につながるのでしょうか?

サラリーマンが不動産投資を行う場合、本業で得た給与所得と不動産投資で得た不動産所得は合算して所得税の納税を行わなければいけません。

所得税は、所得が増えれば増えるほどに税率が上がる累進課税制度ですので、不動産所得が増えてしまうと、今まで以上の税率となる所得税になりそうです。

これでは、節税効果どころかもっと高い税金を納税しそうと感じる方も多いでしょう。

不動産投資は、実際は黒字経営でも減価償却などを用いて会計上赤字決算となることもあります。

不動産投資の赤字は給与所得から差し引くことが可能ですので、結果的に節税に繋がります。

また、現金で財産を持っておくよりも現金で不動産を購入することで評価額を下げることが可能です。

財産の評価が下がりますので相続税などに効果的ともいえるでしょう。

節税対策の一面も持っています。

まとめ

不動産投資は誰もが気軽にできる投資ではありませんが、成功すると、長期間の安定収入が見込め、年金代わりや保険代わりになるといわれている投資です。

不動産投資は、取得するエリアの環境が非常に大切で、おすすめエリアのひとつが東京といえます。

人口も多く、賃貸需要も高いエリアですので、特に不動産投資初心者の方は比較的取り組みやすいといえるでしょう。

東京エリアでの不動産投資はメリットも多いのですがデメリットもあります。

特に、遠方在住者が不動産投資を行う場合は、最も大切なポイントは頼りになる不動産投資会社との連携です。

自分たちがなかなか東京に出向けない分。きちんと管理された状態を維持していくためには不動産管理会社のフォローは欠かせません。

東京での不動産投資に限ったことではありませんが、遠方在住者が東京で不動産投資を始める場合は、物件の情報をできる限り取得したうえで購入の判断を行いましょう。

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