老後に向けた不動産投資はオススメ?メリット・デメリットや注意点を解説!

コラム
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金融庁が発表した「老後30年間で約2000万円が不足する」という試算(いわゆる「老後2000万円問題」)をきっかけに、老後に備えて投資する方が増えています。

この記事では、次のような不安を抱えている方向けに、老後に向けた不動産投資について紹介します。

  • 年金だけの生活に不安を覚えて、不動産投資を検討している
  • 今の貯金だけでは老後の資金不足が心配で、不動産投資を検討している

最後まで読めば老後に向けた不動産投資のメリット・デメリット・注意点が理解できるので、ぜひご覧ください。

まずは老後に必要な資金を計算

一口に老後と言っても、それぞれのご家庭で収入や支出は異なります。

不動産投資についてお話する前に、まずは老後に必要な資金について計算してみましょう。

二人世帯の一般的な1か月あたりの支出は25万円以上

総務省が発表した「家計調査年報(家計収支編)2021年(令和3年)Ⅱ総世帯及び単身世帯の家計収支」によると、二人以上の世帯の平均月額支出額は279,024円、単身世帯の平均月額支出額は155,046円となっています。

老後世代に絞ってみると、世帯主が65~69歳の二人世帯の月額支出が261,123円で、以降は年齢が上がるにつれて消費額も少なくなる傾向です。一方、65歳以上の単身無職世帯(高齢単身無職世帯)の消費支出は132,476円でした。

世帯主が65~69歳の二人世帯の月額支出:261,123円

高齢単身無職世帯の消費支出:132,476円

二人世帯の一般的な1か月あたりの支出は25万円以上と捉えておくと良いでしょう。

老後の収入は家庭によって異なるが余裕はない

つづいて、老後世代の平均月額収入額データを見てみると、65~69歳の世帯は271,086円、70~74歳の世帯は248,556円、75歳以上の世帯は239,876円でした。(二人以上の世帯のうち世帯主が65歳以上の無職世帯の実収入。世帯主の年齢階級別に区分)

また、可処分所得は65~69歳の世帯は230,397円、70~74歳の世帯は214,573円、75歳以上の世帯は210,509円となっています。

一方、高齢単身無職世帯の実収入は135,345円、可処分所得は123,074円です。

世帯主が65~69歳の二人世帯の月額収入:271,086円(可処分所得は230,397円)

高齢単身無職世帯の月額収入:135,345円(可処分所得は123,074円)

可処分所得

収入総額から、税金や社会保険料などを除いた所得。自由に使える所得とも言える。

老後の収入(老齢年金)は現役時代の収入や働き方によって大きく変動します。

そのため、それぞれの家庭で収入額は異なりますが、1か月あたりの平均収入と平均支出を比べると、どの家庭も余裕はないことがお分かりいただけるのではないでしょうか。特に可処分所得と平均支出を比較すると、貯金を切り崩して生活する必要性が見て取れます。

ここで紹介した月額支出内で生活し、さらに平均以上の収入が見込めるのであれば、資産形成は必要ないかもしれません。

一方、平均月額支出では足りなかったり、老後の平均収入をもっと増やしたかったりする場合は、老後資金を用意しておく必要があります。

老後に向けた不動産投資のメリット

ここまで紹介した老後の家計状況を踏まえると、老後に向けた不動産投資には次のようなメリットがあります。

  • 毎月の収入が得られる
  • インフレに強い
  • 管理業務は外部委託できる
  • 相続税対策にもなる
  • いざという時は売却して現金化できる

毎月の収入が得られる

不動産投資をしている場合、毎月の家賃収入が得られます。

株式投資や投資信託では毎月の定額収入は得られませんから、老後の生活資金を手に入れるという面で考えると、不動産投資は有効な手段と言えるでしょう。

インフレに強い

不動産投資はインフレに強いことも特徴です。

インフレとは

インフレーションの略。モノの値段が上がり続ける状態。言い換えるとお金の価値が下がり続ける状態。

仮に老後資金を貯金だけで賄おうとした場合、インフレによって資産価値は目減りしていきます。

世界経済はおおむねインフレ傾向で成長していくため、貯金だけで老後資金を賄うことは現実的ではありません。

一方、不動産投資であれば経済情勢に合わせて家賃収入も増額できるので、インフレに強いと言えます。

管理業務は外部委託できる

不動産を購入した後の物件管理業務は外部に委託できることも、不動産投資のメリットです。

不動産投資は「投資」とは言いつつ、その内容は不動産賃貸業です。信頼できる不動産管理会社と契約すれば、自分は会社員として働きながら、不動産賃貸業は副業として資産形成できます。

株式投資や投資信託などは、基本的には自分一人の判断で管理しなければなりません。一方、不動産投資は売買から管理まで外部のプロと二人三脚で運用できることが多いため、投資が初めてで不安という方でも安心です。

相続税対策にもなる

不動産は相続税対策にもなります。

現金(貯金・預金)や一般的な金融資産の場合、相続税評価額はそれぞれの資産の概ね額面通りの数字です。

一方、不動産の場合、実勢価格(時価・取引価格)や公示価格よりも相続税評価額が安くなります。

実勢価格(時価・取引価格)

不動産を実際に取引する(売買する)価格

公示価格

国土交通省が公示する土地価格。通常の不動産取引の指標となる数字

例えば、土地の相続税評価額は「相続税路線価」をもとに計算しますが、相続税路線価は公示価格の約8割と言われています。そして、実勢価格は公示価格よりも若干高い水準で推移することが一般的です。

また、建物の相続税評価額は、固定資産税評価額をもとに計算します。計算式は次の通りです。

被相続人(亡くなった方)が利用していた場合:固定資産税評価額×1.0

賃貸アパートの場合:固定資産税評価額×(1−借家権割合×賃貸割合)

建物の固定資産税評価額は再建築価格を基準に算出されますが、築年数による補正が入るため、一般的には実勢価格よりも低くなります。

そのため、不動産を保有している場合、実際の価値(実勢価格)よりも低い価格で相続税計算できるのが、現在の日本の税制度です。

いざという時は売却して現金化できる

不動産はいざという時は売却して現金化できます。

需要が多い土地の不動産であれば、購入時よりも高い金額での売却も期待できるでしょう。

既に紹介した通り不動産はインフレにも強いため、長期的に価値の上がる資産を持ちたい方にはオススメです。

老後に向けた不動産投資のデメリット

不動産投資には多くのメリットがありますが、いくつかのデメリットも存在します。代表的なデメリットは次の2つです。

  • 維持管理にも費用がかかる
  • 入居者が集まらないリスクはある

不動産投資を始める前に、これらのデメリットについて理解しておきましょう。

維持管理にも費用がかかる

不動産は維持管理するためにランニングコストが発生します。

不動産管理を外部委託する場合は委託料がかかりますし、修繕費や固定資産税、不動産会社への仲介手数料なども必要です。

特に管理委託費用と仲介手数料は、それぞれの会社との交渉次第で変動する部分なので、相場を理解して上手に交渉しましょう。

管理委託は「一般管理契約」「サブリース契約」の2つ

一般管理契約

オーナーと入居者は賃貸契約を結び、オーナーと管理会社は物件管理について業務委託契約を結ぶ。費用相場は月額賃料の5%程度。

サブリース契約

オーナーと管理会社は賃貸契約を結び、管理会社が入居者と賃貸契約を結ぶ。空室時の家賃保証がついている場合が多い。費用相場は周辺家賃相場の15%~20%程度。

仲介手数料上限は家賃1か月分+消費税

仲介手数料は次のいずれかの方法で請求されることが一般的

・貸主から0.5カ月分+消費税、借主から0.5カ月分+消費税
・貸主から1カ月分+消費税、借主は手数料無料
・貸主は手数料無料、借主から1カ月分+消費税

ただし広告費(客付け費用)は別途請求されることが多い。

入居者が集まらないリスクはある

単純に賃貸用不動産を購入しても、入居者が集まらないリスク(空室リスク)があります。

先ほど紹介した通り、不動産は保有しているだけで出費が発生するため、入居者が集まらなければ赤字です。

赤字経営を避けるためにも、賃貸需要が高い地域の物件を購入するようにしましょう。もしくは、既に入居者が存在する物件(オーナーチェンジ物件)を購入する手法もオススメです。

老後に向けて不動産投資する場合の注意点

老後に向けて不動産投資を始まる場合、次の3つのポイントに気をつけてください。

  • 長期的に居住需要があるエリアを選ぶ
  • なるべく早く始める
  • 不動産投資を含めた資産形成について勉強する

長期的に居住需要があるエリアを選ぶ

不動産投資で最も避けるべきは、空室リスクです。そのため、長期的に居住需要があるエリアを選びましょう。

郊外よりは都市近郊が望ましいですし、交通の便(鉄道やバスなど)生活に必要な施設(スーパーや病院、公園など)が整ったエリアの方が、安定した需要が見込めます。

なるべく早く始める

不動産投資で資産形成する場合、なるべく早く始めるようにしましょう。

不動産投資では融資を組むため、会社員の間に始めた方が融資が組みやすいです。また、会社員として働ける期間が長ければ長いほど、借入額も増やせます。

不動産投資を含めた資産形成について勉強する

不動産投資を含めた資産形成全般について勉強することも重要です。

特に不動産投資は借入も発生し、動く金額も大きい投資です。不動産会社への資料請求やセミナー受講を通じて、必要な知識を勉強してから物件購入することをオススメします。

不動産投資は老後資金確保に向けた1つの手段

不動産投資は老後資金確保に向けた手段の1つです。

もしかしたら、自分のマインドやライフプランによっては他の投資の方が向いているかもしれません。反対に、いままで株式投資や投資信託しか行っていない人でも、不動産投資の方が向いている可能性もあるでしょう。

老後に向けた不動産投資を考えている方は、ぜひ様々な情報を集めて勉強してみてください。

老後に向けた不動産投資についてプロから学ぼう

ここからは、これから不動産投資を始める方向けにオススメの勉強方法を次の3つに分けて紹介します。

    • 資料請求

    • セミナー

    • 動画学習

特に不動産投資は動く金額も大きいため、重点的に学んで理解する方が安心です。不動産投資を中心に、情報収集先としてオススメの企業も合わせて紹介します。

資料請求をする

資料請求は無料で申し込めることが多いので、まずは情報収集したい方にピッタリの方法です。時間や場所を選ばずに確認できるため、最初の一歩としてまずは資料請求してみると良いでしょう。

それでは、資料請求に対応している企業を3つ紹介します。

RENOSY ASSETマンション投資

「RENOSY ASSET マンション投資」は、東証グロース上場企業である株式会社GA technologiesが運営しているサービスです。

株式会社GA technologiesは不動産ビジネス・不動産テックをメインに活動する会社なので、RENOSYへの資料請求は資産形成・不動産投資に興味がある方にオススメです。

『WBS(ワールドビジネスサテライト)』や『東洋経済オンライン』『PRESIDENT Online』など経済関係メディアにも掲載された実績があるので、資産形成・不動産投資について安心して学べます。

RENOSYでは、国内株式投資をハイリスクハイリターンの「上級者向け投資」としており、短期間でお金が欲しい人や積極的な運用がしたい人向けと定義しています。

一方、不動産投資はミドルリスクミドルリターンの「初心者向け投資」としており、老後に備えたい人や中期的な運用をしたい人向けと定義していることが特徴です。

そのため、特に中長期的な資産形成を考えている方は、RENOSYの方向性とマッチしていると言えるでしょう。

資料請求に費用はかからないので、まずは資料請求してみてください。

RENOSYでは資料請求した後、個別面談などの条件を満たすとAmazonギフト券(50,000円分)がプレゼントされます。プレゼント条件も資料請求ページに記載されているので、ぜひ確認してみてください。

不動産投資のJ.P.RETURNS

不動産投資のJ.P.RETURNSは、分かりやすさに定評のある資料が特徴のサービスです。

不動産投資や資産形成を勉強していると、専門用語も多数登場します。そのため、学習を始めたばかりの方は用語が理解できずに挫折してしまうこともあるかもしれません。

しかし、J.P.RETURNSの資料は初心者でも分かりやすい内容でまとめられているいるので、これから資産形成の勉強を始める方にもオススメです。

「貯金だけではなく投資をした場合、どのような違いがあるか分かりやすかった」「自分にあった投資方法が見つかった」といった口コミが寄せられているので、投資手法を検討中の方はぜひ資料請求してみてください。

J.P.RETURNSでも面談などの条件を満たすとAmazonギフト券がプレゼントされます。通常は20,000円分のプレゼントですが、今だけ50,000円分増額キャンペーンが行われていますので、面談まで申し込むことがオススメです。

アセットジャパン(ASSET JAPAN)

アセットジャパン(ASSET JAPAN)は、資産運用の基礎から家計の見直しまでできる無料カウンセリングも行っている会社です。

老後に必要なお金や資産運用で失敗しないための基礎知識、貯金・投資・保険・不動産を含めて相談できるため、まさに資産形成を勉強している方向けのサービスと言えます。

また、アセットジャパンは資料請求に合わせて、個別のライフプランシミュレーションを提供していることも特徴です。これまでライフプランの計算をしたことがない方は、この機会に資料請求してみてください。

なお、アセットジャパンでは資料請求から無料カウンセリングまで申し込んだ場合、Amazonギフト券が30,000円分プレゼントされます。

セミナーを受講する

セミナーを受講すれば、資料では分からなかったポイントを質問したり、他の受講者と情報交換したりできます。

資料請求で予備知識を得たら、1度はセミナーに参加してみると良いでしょう。

ここからは、オススメのセミナーを3つ紹介します。

グローバル・リンク・マネジメント

グローバル・リンク・マネジメントは、参加無料の不動産投資セミナーを毎日開催しています。

グローバル・リンク・マネジメントのセミナー満足度は97.4%、セミナー受講者の8割以上が会社員・公務員のため、これから不動産投資をはじめたい・老後に備えて資産形成したいというサラリーマンに特にオススメです。

セミナー時間は日中・夕方以降・夜間と分かれているため、お好きな時間に参加してみてください。「何にどう投資すればいいのか分からない」という方は、ヒントが見つかることでしょう。

グローバル・リンク・マネジメントのセミナーでは来場セミナーの場合は5,000円分、オンラインセミナーの場合は2,000円分のAmazonギフト券がプレゼントされます。

日本財託グループ

日本財託グループは、東京の中古マンション投資を特にオススメしている会社です。

2023年1月末時点の管理戸数は26,757戸、オーナー数は9,281名、入居率は98.84%と、高い実績を誇っています。

ここまで紹介してきた資料やセミナーと比べると、日本財託グループは不動産投資のみに特化した情報収集にオススメです。

不動産投資に絞って学びたい場合は、日本財託グループのセミナーを受講してみると良いでしょう。

ファイナンシャルアカデミー

ファイナンシャルアカデミーは、2002年に開校した日本最大級の総合マネースクールです。

まさに資産形成したい人のためのスクールで、20年間にわたって69万人を超える受講生や卒業生を送り出した実績があります。

ファイナンシャルアカデミーは不動産をはじめ投資信託・株式・保険などの金融商品を販売せず、受講料で運営されている企業なので、それぞれの資産を中立的な立場から学習できます。

セミナー受講は無料なので、まずは知識をつけたい方は1度受講してみてください。

ファイナンシャルアカデミーの教室セミナーに参加すると、1,000円分のAmazonギフトカードが貰えます。キャンペーン期間は2023年2月28日までなので、お早めに申し込むことをオススメします。

動画視聴で学習する

資料請求やセミナー受講にハードルを感じる方には、まずは動画コンテンツで学習する方法をオススメします。

JPリターンズ

資料請求の項目でも紹介した「J.P.RETURNS」は、動画コンテンツの配信も行っています。

月額会員登録は不要で、提供されている動画コンテンツは見放題です。

まずは1本見てみれば、資産形成や不動産投資に対するイメージを持ちやすくなるでしょう。

資料請求やセミナー受講前のステップアップとして、ご覧になってください。

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