不動産投資をやめとけと言われる6つの理由と解決策を徹底解説

コラム
この記事は約37分で読めます。

将来の年金不安や、預貯金金利の低下などの現状を踏まえ、不動産投資を検討している方も多いのではないでしょうか?

しかし、不動産投資を検討していると話すと、やめとけと言われることも決して少なくはありません。

これは、いくつかのリスクや実際に失敗した事例などがあるからです。

しかし、やめとけと言われる理由や失敗事例を把握することにより、対策をきちんと検討することができます。

リスク対策を講じた不動産投資を行うことにより、不動産投資の特色でもある長期間の安定収入を得る可能性も高まるでしょう。

この記事では、不動産投資がやめとけと言われる理由から失敗事例。

不動産投資を成功させるポイントなどについて詳しく解説します。

また、不動産投資の経験が全くない方は、どのように不動産投資を行っていけばいいのかわからないのではないでしょうか。

不動産投資初心者の方向けにおすすめの勉強方法や、よくある質問に対する回答なども記載しています。

不動産投資未経験者の方も是非チェックして下さい。

不動産投資をやめとけと言われる理由とは

不動産投資とは、土地や建物といった不動産を購入し、賃貸に出して家賃や看板広告などで収入を得る投資手法です。

不動産投資がうまく運用できると、長期的に安定した収入を得ることもできます。

反面、不動産投資をやめとけと言われるのは、失敗してしまうと損害額が非常に高くなってしまう場合があるからです。

一般的な投資の場合を例に挙げてみましょう。

株式などの投資だと自分が所有している資金が最大の投資額となります。

つまり、最大の損失となっても資金がゼロになってしまうことだけです。

失敗したとしても資金がゼロになるだけで、余剰資金で投資を行っていれば、自身の生活を脅かすことはありません。

不動産投資の場合、自己資金以上の費用が必要になることも多く、最初に金融機関の融資を受けて不動産を購入するケースがあります。

つまり、不動産投資で失敗してしまうと、負債を抱えることになってしまう場合もありますので、注意が必要です。

では、不動産投資が失敗してしまうリスクにはどのようなものが挙げられるのでしょうか。

ここからは、不動産投資におけるリスクについて解説します。

空室リスク

不動産投資において、もっともよく挙げられるリスクは空室リスクです。

前述したように不動産投資は、所有した土地や建物といった不動産を、賃貸に出すことで家賃収入を得る投資手法です。

例えば賃貸マンションを1棟購入して不動産投資を行う場合、空室が少なければ少ない程、家賃収入が増え、長期的に安定した収入が期待できるでしょう。

逆に空室が多い賃貸マンションなどを購入してしまうと、想定している家賃収入が得られず、安定した不動産投資ができないことになります。

特にローンなどを利用して賃貸マンションを購入した場合、空室が多いと、得られた家賃収入より返済額の方が高くなり、赤字経営になってしまうことも考えられます。

もっと厳しいのが分譲マンションなど1室を購入して不動産投資を行う場合です。

もし空室が出てしまうと、家賃収入がゼロとなってしまいますので、ローンを利用して購入していなかったとしても、管理費や固定資産税などで赤字経営になってしまいます。

空室のリスクは不動産投資において必ず対策しておく必要があるリスクです。

所有している物件で空室が出てしまうと、心情的にも穏やかな気持ちにはならず、ずっと空室の心配をしなければいけないかもしれません。

しかし空室リスクは、不動産購入前でも不動産投資を行っている最中でも対策することが可能です。

不動産投資において大きな影響を及ぼすリスクといえるでしょう。

流動性リスク

あまりなじみがないリスクかもしれませんが流動性のリスクも挙げられます。

流動性とは現金化しやすいかどうかを表すものです。

一般的に不動産は売却するまでに時間がかかるといわれています。

同じ投資として株式投資などと比較してみましょう。

株式投資は、東京証券取引所などで株式の取引ができます。

さらに取引した日から3営業日までには現金化することができますので、非常に流動性が高い投資といえるでしょう。

また株式取引は、価格変動はありますが、取引市場ではすでに株式の価格は決まっています。

そのため、売りに出して数分後には買い手が見つかるといったことも不思議ではありません。

不動産投資は、株式投資のように証券取引所で売買するわけではなく、買い手を見つけた上で取引を行う相対売買です。

買い手を見つけることができなければいつまでたっても売却できないので現金化することができません。

また、売主が設定した売却価格が市場に出ている一般的な相場を大幅に上回っていた場合などもなかなか売却することができず、現金化まで長い時間を要します。

株式投資のように、取引価格が決まっておらず、まずは売り手が希望する価格で募集するため、価格の妥当性も株式投資のように明確ではありません。

もし早く売却したければ、安い金額でも売らざるを得ないこともありますので、流動性が低い場合のデメリットとして挙げられるでしょう。

災害リスク

近年の日本列島を襲った地震などによる被害により、倒壊した建物やマンションなどを目の当たりにした方も多いのではないでしょうか。

不動産投資において、災害も決して無視できないリスクです。

特に築年数が古く、耐震基準が旧耐震基準の建物などは、大きな地震があった場合、倒壊のリスクも考えられます。

地震は突発的に起こり、どのエリアにおいても起こりえる危険があります。

また、地震だけではなく、台風の被害や豪雨被害など、さまざまな災害に対するリスクを考えておかなければいけません。

北日本では雪害被害なども考えられるでしょう。

不動産投資では、さまざまな種類の災害に対するリスクを抱えたまま、維持管理していかなければいけないということになります。

災害に関する備えとしては、補償が充実した保険などに加入しておくことが挙げられます。

また、同じ災害でも台風や豪雨など、多少は予報などから事前対策を行うことも可能です。

突発的な災害に関しては保険などでカバーし、予報などで確認できる災害は、事前準備など災害の性質に合わせた対応が必要といえます。

老朽化・大規模修繕リスク

不動産投資におけるリスクについて、真っ先に挙げたのが空室リスクです。

空室リスクと同等程度に言われるリスクが老朽化・大規模修繕リスクといえます。

建物は築年数が経過するとともに、老朽化してしまい修繕が必要です。

築年数が経過するごとに建物の価値も下がりますが、老朽化に対する修繕などを定期的に行わなければ、建物の価値が築年数以上に低下していくことになります。

修繕をきちんと行わなければ、建物の劣化が目立つことになってしまい、空室リスクを起こしてしまう要因ともなってしまうでしょう。

老朽化を食い止める修繕を適切に行うことにより、空室リスクを抑えることや、資産価値の維持にも繋がります。

建物は建ててしまえば、その後に費用がかからないわけではありません。

老朽化を食い止めるために定期的な大規模修繕を行うことになりますが、大規模修繕には多額の費用がかかります。

つまり、費用面のリスクも考えておく必要性があるのです。

一般的には、不動産投資を行っている間に得られる収益の一部を修繕積立金として積み立てておくことできたるべき大規模修繕に備えます。

しかし、不動産投資の経験があまりない方は、築年数が経過することによる、大規模修繕の費用負担が頭に入っていない場合があり、多額の費用が捻出できないことも考えられます。

大規模修繕にかかる費用を金融機関から借入れて実行する場合もあり、そうなると、毎月の返済額が増えてしまうことになるのです。

大規模修繕を定期的に行わなければ老朽化リスクが降りかかりますが、大規模修繕による費用面のリスクもあわせて考えておく必要があります。

金利上昇リスク

ローンを利用して不動産物件を購入した場合、毎月の返済額には元金と金利が含まれています。

つまり現金で購入するよりも、ローンを利用した方が金利分の費用がかかることになります。

ローンの返済は長期間にわたり、最大で35年間のローンを組むことが可能です。

当初、ローンを借り入れる際の金利を決定した上で、返済を続けます。

しかし、この金利は借り入れ期間中まったく同じ金利ではないことに注意が必要です。

金利は常に一定ではなく、上下変動を行っています。

もし金利が上がってしまうと、毎月の返済額が上がってしまうことになりますので、大きなリスクになってしまうでしょう。

最初に低い金利で融資を受けることができたとしても、すぐに金利が上がってしまうと不動産投資に大きなデメリットとなってしまうことになります。

今までは収益が得られていたとしても、金利上昇により毎月の返済金が増えて赤字経営になってしまうことも考えられます。

赤字経営にならなくても、収益は確実に下がってしまいますので、入居率を高めたり、リノベーションして家賃を上げたりといった対策が必要です。

借入額が少なければ、金利上昇に対するリスクもいくぶん和らぎます。

また、ローンを利用する際、固定金利が変動金利を選択しなければいけません。

固定金利の場合は、あらかじめ定められた期間の金利は変動しません。

例えば5年間の固定金利型を選択した場合、金利の見直しは5年ごとになります。

変動金利は借入時に固定金利よりも金利が安いといったメリットがありますが、一般的には1年に2回ほど金利の見直しがあるので金利変動の影響を受けやすいといえるでしょう。

しかし変動金利にも借入れ当初から5年間は金利が変わらない5年ルールや、金利が上がっても1.25倍が上限となる125%ルールなどが適用されているケースが一般的です。

どちらもメリットやデメリットがありますが、金利上昇のリスクは変動金利が受けやすいので借入時の金利状況を踏まえた選択が必要といえます。

家賃下落リスク

老朽化・大規模修繕リスクも関係するリスクが家賃下落リスクです。

築年数が経過するにつれ、建物は劣化が目立ってきます。

そうなると、空室が増えてしまい、稼働率が大幅に下がってしまうでしょう。

老朽化が目立つ建物よりも、きれいで手入れが行き届いている建物に住みたいのは当然で、老朽化が目立つ建物の資産価値が急速に下がってしまうことを示しています。

稼働率が大幅に下がってしまうと、家賃を下げて稼働率を上げる方法がありますが、物件自体の収益率は下がってしまうことにもなるでしょう。

これが家賃下落リスクです。

空室リスクを恐れてしまい家賃を下げた場合や、老朽化・大規模修繕リスクを怠ってしまったために起こったリスクといえます。

家賃下落リスクは、老朽化・大規模修繕リスクに対する対策を怠ったために発生するだけではありません。

物件の周辺環境が悪くなってしまうと稼働率は落ちてしまいますので、家賃の下落でカバーすることになるケースが一般的です。

家賃の下落は、建物自体の最大収入を下げてしまう結果になってしまいますので、売却時の価格にも大きく影響します。

家賃収入というインカムゲインだけではなく売却益というキャピタルゲインにも大きく影響してしまう点も家賃下落リスクの特徴です。

家賃滞納リスク

空室がなく満室経営だったとしても、家賃の滞納があって家賃収入が得られない家賃滞納も不動産投資にとって大きなリスクです。

入居者が家賃を滞納してしまうと、回収に関する労力が非常にかかります。

また、一旦滞納された家賃を回収したとしても再度滞納されてしまう可能性も高く、毎月毎月滞納に対する督促を行う可能性もあるでしょう。

何ヶ月も家賃を滞納されたとしても、簡単に強制退去がさせられないのが現在の借地借家法における賃貸借契約の特徴です。

強制退去させるためには、明け渡し訴訟などを行う必要があり、裁判費用や弁護士費用など、滞納者を追い出すために費用がさらにかかってしまいます。

家賃を滞納されて明け渡しされた後に、滞納した家賃を完済してくれるかどうかもわかりません。

近年、家賃保証会社などの台頭などもあり、家賃滞納リスクは大幅にリスクが下がりました。

しかし、家賃保証会社を利用していないケースなどは、家賃滞納リスクに関する注意が必要といえるでしょう。

不動産会社リスク

不動産投資を行う場合、パートナーとして必要なのが不動産会社です。

特に不動産投資の経験が少ない場合や、投資初心者の場合など、パートナーとなる不動産会社の提案やアドバイスは非常に貴重なものになります。

実績があり、誠実な不動産会社がパートナーとなっている場合は、不動産投資に関する経験不足をカバーしてくれる大きな存在となるでしょう。

提案やアドバイスもほとんどなく、淡々と事務作業をこなすだけの不動産会社に依頼してしまうと、非常に物足りなさと不動産投資に対する不安を感じてしまうかもしれません。

もっと悪いのは、自分たちの利益しか考えていない不動産会社を選んでしまうケースです。

不動産会社は、不動産を売買することにより仲介手数料が収益源となります。

つまり、売買ができなければ収益を得ることができませんので、アドバイスすることで購入を控えられるとなると自分たちの収益も得られないということにつながってしまいます。

誠実ではない不動産会社だと、投資家が気づいていないリスクなどをあえて話さずに購入を勧める可能性も非常に高いのです。

前述しましたが、不動産投資経験が浅い方や不動産投資初心者にとって不動産会社の存在は非常に大きな存在といえます。

誠実で実績のある不動産会社選びができなかった場合も、大きなリスクになってしまうといえるでしょう。

不動産投資の失敗例

ここまでは、不動産投資におけるリスクについて解説してきました。

上記のリスクも踏まえた上で、失敗例を把握しておくと、より失敗に対する対策が取りやすくなるといえます。

ここからは、不動産投資の失敗例について詳しく解説します

サブリース頼りの不動産投資

不動産投資においては、空室リスクが非常に懸念されるリスクのひとつだと前述しました。

空室リスクを無くすための手法としてサブリース契約による不動産投資が挙げられます。

サブリース契約とは、不動産管理会社が不動産投資家から、対象となる建物を一棟丸ごと借り上げる契約です。

そして不動産管理会社は、借り上げた賃料よりも高い賃料で入居者に転貸することで収益を上げます。

投資家は、空室があったとしても不動産管理会社に借り上げてもらっていますので関係ありません。

一般的には、実際に得られる家賃収入の90%前後の家賃が借り上げ家賃として投資家に支払われます。

サブリース契約は、非常に長い契約を締結しているケースも多く30年間の契約といったケースなどもあります。

不動産投資における空室リスクをほとんど心配しなくてもいいので、非常に効果的な方法と思う方も多いのではないでしょうか。

しかし、サブリース契約をしているからといって必ずしも安泰ではありません。

サブリース契約は長期間の契約でも、定期的な家賃見直し条項が入っているケースがほとんどです。

2年ごとに家賃の見直しが入るといった契約内容の場合もあります。

不動産管理会社は入居者に転貸することにより、収益を上げますが、空室が多いと借り上げ家賃よりも転貸で得られる家賃の方が少なくなっているかもしれません。

赤字経営となってしまいますので、借り上げ家賃を見直しすることで、収益性を改善させます。

ここで困るのは、サブリース契約を契約している投資家の方です。

いきなり大幅な値下げを要求される場合もあり、大幅値下げを了承してしまうと、収益の大幅減や、もしかすると赤字経営に陥ってしまうかもしれないのです。

サブリース契約は、同じ借り上げ家賃で長期間の契約ができていると思い違いをしているケースも多く、のちのち大きなトラブルに発展するケースも少なくはありません。

サブリース契約に安心してしまった場合によくある失敗といえます。

節税対策での不動産投資

不動産投資は、収益を上げることだけに効果がある投資ではありません。

場合によっては、節税効果をもたらす投資にもなります。

不動産を所有して不動産投資を行うと、家賃収入が得られるので、逆に所得税などが増えるだけだと思われがちです。

しかし、建物などの不動産に関しては、時間の経過とともに価値が低下しているとみなされます。

価値の目減り分を減価償却といい、減価償却は経費として算出することが可能です。

つまり、家賃収入よりも減価償却の方が高ければ、所得を減らすことができますので、結果的に所得税や住民税が抑えられることになるでしょう。

減価償却費は耐用年数や償却率によって異なりますので、建物によって償却できる金額は決まっています。

取得当初は、減価償却費や借入れの利息などが経費として算入できますので、税金が抑えられ、手元に残る現金が残りやすくなっているといえるでしょう。

しかし、減価償却は無限にできる訳ではなく、期間があらかじめ定められています。

減価償却の期間を過ぎてしまうと、経費に算入できるものが無くなってしまいますの一気に所得が増えてしまうことになります。

また、借入れの利息も、長期間の返済により不動産購入当初より利息部分も少なくなっていますので、経費として算入しても以前ほど差し引けません。

節税目的で不動産投資を行ったのに逆に所得が増えてしまい、多くの税金を支払うことになりかねません。

目先の節税だけ気にしていると良く起こりがちな不動産投資における失敗事例といえます。

不動産会社に丸投げの不動産投資

先ほど、信頼できる不動産会社を選ばなければ大きなリスクになってしまうと前述しました。

特に不動産投資初心者などは、実績と経験の豊富な不動産会社をパートナーとすることにより大きな力となってくれるでしょう。

しかし、いくら信頼がおける不動産会社といっても丸投げしてはいけません。

もしかすると、信頼がおけると思っていても、自分たちの利益を優先してしまう不動産会社であるケースも考えられます。

また丸投げしていると、意思疎通もうまくとれませんので、不動産投資における方向性が認識されないままになっているかもしれません。

不動産物件を購入する場合でも不動産会社に丸投げしてしまうと、少々リスクがある物件でも、すすめられたので、リスクをあまり把握せずに購入していることも考えられます。

あとでリスクを知って後悔するといったことにもなりかねません。

非常にリスクが高い不動産投資を知らないうちに行っている可能性もあります。

いったん自分の目できちんと確認し、購入の判断を行うことが非常に重要です。

投資経験が浅いからと、不動産会社に丸投げしてしまうのは、逆にリスクを高めてしまう判断だといえるでしょう。

リスクや失敗例を見てもやった方が良い不動産投資のメリットとは

ここまでは、不動産投資がやめとけと言われるリスクや実際の失敗例などから、決して簡単な投資ではないことを解説して決ました。

このようにリスクが多い投資をなぜ行うのかわからないといった方もいらっしゃるのではないでしょうか。

当然ながら不動産投資を行うことによって不動産投資家は、さまざまなメリットを受けることが可能です。

ここからは、リスクや失敗例を見てもやった方が良い不動産投資のメリットについて解説します。

長期的に安定した収益を得らえる

不動産投資が成功すると長期的に安定した収入を得ることが可能です。

金融機関からの融資を受けて不動産を購入したとしても、それ以上の家賃収入を得ることにより、自分たちの手元に収入が残ります。

しかも、不動産投資のメリットとして大きな点は、長期的な収入になる点です。

老朽化に対する大規模修繕などを定期的に行う必要はありますが、計画的に不動産を運用することにより長期的に家賃収入を得ることができます。

非常に多くの方が、安定した収益を得られる方法として不動産投資を選択し、運用しています。

老後に年金とダブルインカムになる

不動産投資を行う場合、場合によっては金融機関のローンを利用して不動産物件を購入するケースがある点を前述しました。

ローンの返済は、長期間に渡って返済を続けていくケースが多いので、返済終了期間が何十年も先といったこともよくある事例です。

不動産投資の当初は、家賃収入から毎月返済金を支払いながら収益を上げますので、そこまで大きな収益にはなりにくいのが現状といえます。

しかし、借入を完済してしまうと、それ以降は家賃収入から返済金を支払わなくていいので、収益が一気に上がるのです。

長い返済期間からの完済ですので、場合によっては年金などを得られる年齢になっていることもあり、年金だけの生活だけではなく家賃収入を得た生活ができます。

老後に年金と家賃収入で、安心した生活ができるようになる点も大きなメリットといえるでしょう。

相続税対策としても有効

節税効果については不動産投資の失敗例のところで述べましたが、同じ節税対策でも相続対策としても効果的である点が挙げられます。

不動産の所有者が亡くなり、相続となった際、持っている財産額によっては相続税の納税対象となっているかもしれません。

持っている財産が少ないと、相続税の額も抑えることが可能です。

現金を所有している場合と、同額の不動産を所有している場合、どちらも同じ財産額と思われがちですが、実は現金よりも、不動産の方が評価は低くなります。

所有している不動産を、賃貸物件として人に貸し出しているとなると相続税の評価はさらに低くなりますので相続税対策として効果的な方法です。

相続税対策の一環として所有している土地に、建物を建てるケースも多く、不動産投資におけるメリットといえるでしょう。

自己資金が少なくても不動産投資を行うことができる

一般的な投資は、自己資金から投資商品を購入し、投資によるリターンを目指すといった手法です。

株式投資やFX投資などはこれに当てはまります。

しかし、不動産投資は最初に購入する不動産が非常に高額になることもあり、自己資金だけでは購入できない場合もあるのです。

そのため、投資当初に金融機関から融資を受けて不動産を購入することになりますが、自己資金をあまり使うことなく大部分を借入金により不動産投資を行うこともできます。

借りたお金を運用して、高い利回で運用できれば、自己資金で投資を行う以上の収益をあげることが可能です。

これを、レバレッジといい、不動産投資ではレバレッジを効かせた運用により、より高い収益を目指す投資を行うことができます。

不動産投資の成功のポイント

ここまでは不動産投資におけるリスクや失敗事例、そしてメリットなどについてひと通り解説しました。

これらの内容を踏まえ、実際に不動産投資で成功するにはどのような点に着目すればいいのでしょうか。

ここからは、不動産投資で成功するためのポイントについて解説します。

不動産投資について勉強する

不動産投資は、自己資金以上のお金を使っての投資になる可能性もあります。

株式投資などと比較してそう値動きが激しいわけではありませんが、失敗してしまうと、自己資金以上の損失を受けるかもしれません。

また、不動産投資の経験が浅い方や、不動産投資初心者の場合は、信頼のおける不動産会社をパートナーにすることが大切です。

しかし、不動産投資のことがわからないからといって不動産会社に丸投げしてはいけません。

やはり不動産投資を成功させるポイントとしては、自分自身が不動産投資のことをよく理解する必要があるでしょう。

そのためには不動産投資について勉強する必要があります。

勉強方法につきましては後ほど詳しく解説しますが、いくつかの勉強方法が挙げられます。

しかし、試験に受かるための勉強ではありませんので、自分の身になるまでじっくりと腰を据えて勉強することも可能です。

最近は、色々な勉強方法があり、自分に合った勉強方法を選択しやすくなっています。

いくつかの勉強方法から自分に合ったものを見つけて不動産投資をしっかりと理解しましょう。

投資する物件の選定

不動産投資において非常に重要なポイントとして購入した後ではなく購入する前の物件選定が挙げられます。

どんなに建物の状態が良かったとしても、交通の便が悪いところだと入居には苦戦するケースも多いですし、入居者世帯を掴みそこなっている物件なども目につきます。

例えば、学生が多いエリアにあるファミリー物件などが挙げられます。

不動産投資において、物件選定を間違えてしまうと、購入後には解決しにくい問題などもあり、運用に苦戦することにもなりかねません。

不動産投資は、ワンルームマンションから戸建て住宅やテナントまで、幅広い選択ができる比較的自由度の高い投資といえます。

しかし、自由度が高い分、ニーズに合わない物件や地域相場からかけ離れて高値の物件などさまざまです。

ただ単純に不動産投資を行って稼ぎたいというだけでは、成功しないかもしれません。

自分の目標とする運用利回りや、投下できる資金から、どの程度の物件を購入するのか、全体改修は購入した後いつ行うのかといったことを、あらかじめ決めておくと良いでしょう。

自分なりに不動産投資の目標を定めておき、運用しやすい不動産を購入することが必須といえます。

管理会社の選定

不動産投資において購入後に必要なことは管理です。

管理がしっかりしていなければ、空室も多くなってしまい、入居者の質もあまりよくなく滞納などが増えることも想定されます。

また、きちんと管理がされていなければ、入居者からのクレームも多くなり、余計な修繕のコストがかかることも想定されます。

所有した不動産の管理を自分で行うとなると、他に本業を持っている場合などは、目が行き届かなくなってしまい、適切な管理ができないかもしれません。

自分で管理できない場合は、不動産管理会社に管理を依頼することも可能です。

不動産管理会社は、所有している不動産の管理を委託されると、家賃の集金やクレーム対応、維持管理に関する提案などを行います。

基本的に管理会社に管理を委託すると、物件の所有者が表立って動くことはありません。

管理会社への報酬は、管理会社によって異なりますが、送金賃料の5%前後が一般的です。

不動産管理は、所有している物件が安定的に稼働するために非常に重要なポイントとなります。

不動産投資においては住宅環境が良くて管理がきちんとされていない物件は、購入するのに適しているといわれています。

管理をきちんと行える体制を整えれば、住環境は良いので、安定して長期的な運用ができる可能性が高くなるためです。

基本的に不動産管理を所有者個人が行うと、非常に手間がかかり、突発的な対応などで本業に影響を及ぼすことも考えられます。

信頼と実績がある不動産管理会社に管理を依頼する体制ができると、所有者自身は大きな手間をかけることなく安定した収入を得られやすいといえるでしょう。

投資物件の運用

不動産投資を管理会社に依頼することで、不動産投資の運用に対し大きな労力を要することはなくなります。

しかし、収益面や運用面に関しては、自身が明確に数字を把握しておきましょう。

不動産管理会社はあくまでも物件の管理を行うだけで、運用成績などに関して責任を持っているわけではありません。

そのため、高い稼働率を確保しておくために、入居を優先してしまいがちです。

稼働率を高くするためには空室を早急に埋める必要がありますので、値下げなどの提案をして空室を埋めようとします。

確かに、稼働率は収入面に大きなプラスポイントなのですが、賃料を下げてしまうと、物件自体の収益能力が落ちてしまう結果となります。

家賃を下げて稼働率を維持した方が良いのか、現状の賃料で入居するのを待つのか、不動産投資において、所有者自身が理解した上で判断しなければいけません。

また、築年数が古くなっている物件に関しては、リノベーションにかかるコストと家賃の値上げなどのバランスを考えて判断する必要があります。

全体改修工事に関しても、無駄な工事はせずに、コストパフォーマンスの高い費用のかけ方を行わなければ、運用利回りは下がってしまうでしょう。

収益やコストなど運用に関する数字面に関しては自分自身で状況をしっかりと理解し、判断する必要があります。

おすすめの勉強方法

不動産投資を成功するポイントとして、不動産投資についてしっかりと勉強して理解することの重要性について前述しました。

不動産投資を勉強するときに、どのような勉強方法が最適なのかわからないといった方も多いのではないでしょうか。

ここからは不動産投資におけるおすすめの勉強方法について解説します。

動画視聴で不動産投資をついて学ぶ

Youtubeなどインターネットでの動画プラットフォームが浸透してきたこともあり、教育系の動画などで勉強する方も増えています。

不動産投資についても同様で、さまざまなタイプの解説動画やセミナーの様子などを見ることができます。

動画視聴で不動産投資を勉強する最大のメリットは、何度も繰り返し視聴できることと、わかりにくかった部分だけ再度視聴し直しすることができる点です。

また、動画視聴でわかりにくかった部分を、コメントなどで質問することもできます。

コメントの返信により、疑問点を解消できるかもしれません。

近年の不動産投資に関する動画は、以前だと有料級の動画でも無料で視聴できるものも多く、有益な内容を学ぶことができます。

空き時間を利用しての視聴など本業が忙しいサラリーマン大家などには、効果的な勉強方法といえるでしょう。

ここでおすすめの不動産投資系の動画を紹介します。

JPリターンズの動画です。

月額会員登録も不要で、無料で動画視聴が可能です。

主な人気の動画としては

  • 「1R不動産投資」徹底解説
  • お金のプロが「節税」解説
  • 年収1,000万円越えたら不動産投資を始める理由3選

その他にも不動産投資についてのいくつもの動画をアップしています。

興味がある方は是非チェックしてはいかがでしょうか。

動画で学ぶ無料セミナー|J.P.Returns 株式会社
初めてでも安心!役立つお金の知識が無料で学べる。J.P.Returnsのマンション投資で叶える堅実な家賃収入。あなたに寄り添うコンサルティングをご提供します。

資料請求して不動産投資を学ぶ

不動産投資会社は、不動産投資家向けに資料を準備しており、問い合わせがあったお客様に対して不動産投資に関する資料を届け、投資家を募っています。

低金利が長い間続いているため、貯金しても全く増えないことに関し、老後に対する不安を抱えている方も多いのではないでしょうか。

そこで、投資に興味がある方に対して、不動産投資に対してわかりやすく解説している資料です。

さまざまな不動産投資会社が、投資家向けの資料を準備しており、中には資料請求後の面談まで受けると、プレゼントを準備している会社もあります。

ここからは、不動産投資家を募っている、いくつかの不動産投資会社を紹介しましょう。

RENOSY ASSETマンション投資

安定的な資産運用で、老後のための不動産投資 | RENOSY 不動産投資
RENOSYの不動産投資(マンション投資)は、テクノロジーを活用し、あなたの堅実な資産形成をワンストップでサポートします。2020年グッドデザイン受賞。RENOSYは東証グロース上場のGA technologies(GAテクノロジーズ)が運営しています。

不動産投資について、東京商工リサーチ調べによる、中古マンション投資の売上実績が3年連続NO1の会社です。

不動産投資における物件選択について、独自のスコアリング手法により価値の高い物件を選定し、紹介しています。

資料請求から初回面談まで受けるとAmazonギフト券50,000円分をプレゼントするキャンペーンを実施中です。

不動産投資のJPリターンズ

マンション投資ならJ.P.Returns 株式会社
初めてでもわかりやすい!資料請求受付中。J.P.Returnsのマンション投資で叶える堅実な家賃収入。
あなたに寄り添うコンサルティングをご提供します。
jpreturns.com

動画視聴の勉強でも紹介した不動産投資会社です。

不動産投資だけではなく節税や、実際に不動産オーナーとなった方の声をまとめた資料なども準備しています。

資料請求すると、スマホで学ぶことができる人気資料もプレゼントされます。

資料請求から初回面談まで受けるとAmazonギフト券50,000円分をプレゼントするキャンペーンを実施中です。

今までは20,000円のプレゼントがキャンペーン中につき、増額されています。

アセットジャパン

【アセットジャパン公式】
4000万円を損しないお金の対策術。条件達成で30000円分のAmazonギフト券進呈中。

強引な勧誘は一切しないことをアピールしています。

資料請求して面談を受けると、個別のライフプランシミュレーションがプレゼントされます。

また、アセットジャパンも資料請求から初回面談まで受けるとAmazonギフト券30,000円分をプレゼントするキャンペーンを実施中です。

セミナーに参加して最新情報を学ぶ

不動産投資の勉強について思い浮かぶのか、やはりセミナーなどへの参加ではないでしょうか。

不動産投資についてのセミナーも、全国さまざまなところで開催されており、不動産投資全般のセミナーや、富裕層に向けたセミナー、管理についてのセミナー等さまざまです。

著名人が講師のケースや、社内の担当者が講師として開催するケースなどこちらもバラエティに富んでいます。

以下でセミナーを積極的に開催している不動産投資会社を紹介します。

グローバル・リンク・マネジメント

0から始める不動産投資‎
知識ゼロOKの無料セミナー/不動産投資の基礎から、危険な不動産の特徴まで徹底解説。無料セミナー満足度99% 紹介リピート購入率84.44% 東証プライム市場上場企業。資産形成, 年金対策, 税金対策。

東証プライム市場に上場している不動産投資会社です。

定期的なセミナーを開催し、1名限定セミナーや中級者向け、初心者向けなど、不動産投資に興味がある方の悩みや疑問を解消しています。

セミナーの参加者には、「不動産投資 虎ノ巻」という資料や、2,000円~5,000円のデジタルギフト券もプレゼント中です。

日本財託

初心者向け不動産投資無料セミナー実施中
不動産投資初心者に人気な無料セミナーのお申込受付中。物件選びのポイントや安全な借入割合、リスクなど、投資経験者がわかりやすく解説。日本財託はあなたの豊かな未来をサポートします。

管理戸数26,000戸超、オーナー数9,000人超、入居率98%以上の実績をほこる不動産投資会社です。

こちらの会社も定期的にセミナーを開催し不動産投資家を募っています。

特に不動産投資初心者に好評なセミナーの様です。

不動産物件購入後も、高入居率をほこっている点から安心して管理まで任せられるのではないでしょうか。

ファイナンシャルアカデミー

不動産投資スクール無料体験セミナー|ファイナンシャルアカデミー
お宝物件選びと有利な融資を引き出して給与を超える家賃収入を作るまでの道すじが描けるようになる講座です。

セミナーの種類が、教室セミナー、Zoomセミナー、WEBセミナーと遠方でも受講可能なセミナーを開催してします。

セミナーに参加すると、Amazonギフト券1,000円相当分と「不動産投資で絶対に失敗したくない人に贈る小冊子」をプレゼント中です。

不動産投資のリスク軽減のコツ

不動産投資を長期的に安定した収益を得るためにはメリットやリスクをしっかりと把握して成功するためのポイントを抑えておく必要があります。

もうひとつ必要なことが、リスクにおける対策です。

今回の記事では、6つのリスクに対して解説しましたが、これらの完全に解消することはできなくても、リスクで起こった損失を最小限に抑えることができます。

ここからは、リスクを軽減するコツについて詳しく解説します。

中古物件を狙う

不動産投資は、不動産を購入して収益を上げる投資手法です。

高い稼働率で高い家賃が徴収できると運用利回りも高くなり、長期的に安定した収益にも期待が持てます。

もうひとつ高い収益を上げるために必要なことが購入コストを下げることです。

不動産投資においては繰り返しになりますが融資を受けて不動産を購入するケースも多く、毎月の家賃収入からローンを返済して収益をあげなければいけません。

購入のコストが安ければ、毎月の返済額も低くなるし、もしかすると自己資金だけで不動産投資ができるかもしれません。

購入コストを抑えるためにおすすめなのが、中古物件の購入です。

新築物件よりも安い価格で購入ができるケースが多いので、購入時のコスト軽減に役立ちます。

さらに、新築物件よりも高い利回りで運用できるケースが多く、運用次第では家賃を上げてさらに高い収益を得ることも可能です。

また中古物件の場合は、購入後すぐに家賃収入が入りますので、新築のように建築中のタイムラグがありません。

すぐに不動産投資がスタートできることも中古物件が狙い目である理由といえるでしょう。

都心を中心に探す

不動産投資においてのリスクとして空室リスクをあげました。

不動産物件を購入する際、入居が悪いようなエリアにある物件を購入してしまうと、不動産投資を行っている間、空室に悩まなければいけません。

不動産投資において最も重要な点は、不動産投資を始めるエリアです。

入居にあまり苦戦しないエリアで不動産投資を行う必要があります。

特に、不動産投資初心者や経験が浅い方が不動産投資を行う際は、入居が安定しているエリアでのスタートが必須です。

不動産投資がやりやすいエリアとして挙げられるのは、やはり都心部ではないでしょうか。

各県の都心部や、人が住みやすい人気のエリアで不動産投資を行うと、エリアの力だけで高い稼働率に期待ができます。

人口の減少が危惧されている昨今、今後エリアの二極化が起こり、ただでさえ入居が悪いエリアではどんどん人口が減っていき過疎化する恐れもあります。

都心部の人気エリアで不動産投資を始めると、人口の減少率も低く抑えられ、外国人の流入などにも期待が持てますので、さらに高い家賃で不動産投資ができるかもしれません。

購入コストが安く利回りが高い物件だったとしても想定の稼働率が得られなければ絵に描いた餅になってしまいます。

まずは、安定した入居のことを考えて都心部など住居に人気のエリアで不動産投資を始めるといいでしょう。

人気の仕様を押さえる

人気の仕様を抑えておく必要があります。

不動産投資においては、高い稼働率が成功の大きなポイントです。

どのような仕様が人気であるのかを知っておくと、高稼働率に繋がります。

仕様には間取りも含まれており、不動産投資を行っている物件が、そのエリアに適した間取りになっているかも稼働率に大きな影響を与えるといえるでしょう。

ここで注意が必要なのが、仕様にこだわりすぎると、コストがかかりすぎてしまうという点です。

現在では人気の仕様だったとしても何年後かには見向きもされないかもしれません。

中古物件を購入して不動産投資を行う場合、大幅にリノベーションして人気の仕様へと変えたとしてもすぐに需要が無くなることも考えられます。

過度にコストをかけすぎないことを念頭においた上で、人気の仕様を抑えておきましょう。

設備が充実した物件を選ぶ

先ほどの仕様についてと少し一緒になる部分もありますが、設備に関しても充実した設備を選ぶと、高稼働率に期待が持てます。

設備が充実している方が現状のニーズに合いやすいので、入居しやすい物件となり、設備の充実に合わせて家賃などが上げやすいといったメリットが考えられるでしょう。

特に、無料インターネットの引き込みや、宅配ボックスの設置などは、賃貸住宅情報サイトなどにおいても、常につけてほしいランキングの上位に位置しています。

これら人気設備を積極的に導入されている物件を選ぶなどの事前の検討が必要です。

しかし、設備が充実した物件を購入することに対するデメリットもしっかりと認識しなければいけません。

設備はいったん購入、設置してしまうと、メンテナンスや維持管理に関しては所有者の責任となります。

故障してしまうと修理する必要がありますし、交換しなければいけないかもしれません。

また、宅配ボックスや防犯カメラ、エレベーターなどの設備に関しては、定期的な保守や点検に関してのコストも発生します。

あらゆる設備を導入している物件を購入すると、それだけ保守、点検費用がかかりますので毎月の維持費や保守料が他の物件と比較して高くなりがちです。

コストパフォーマンスが良く、その設備があることよって、家賃が相場より高くできるような物件を選択すると良いでしょう。

築年数の浅い物件を探す

築年数が浅い物件を選択すると、老朽化・大規模修繕リスクを抑えることができます。

不動産投資は購入のコストが高いので、融資を利用しての購入が多くなるのが特徴です。

もうひとつ大きなコストとしてかかってくるのが大規模修繕です。

大規模修繕は築年数が経過するごとに、定期的に行う必要があり、大規模修繕を怠ってしまうと、老朽化が一層進む要因となってしまいます。

築年数が経過してしまっている物件を購入してしまうと、購入後数年で大規模改修が必要になるかもしれません。

大規模修繕も物件の規模によっては高額な修繕費用となりますので、さらに融資を受けなければいけない可能性も考えられます。

築年数が浅い物件を購入すると、大規模修繕まで少し時間がありますので、家賃収入などの一部を大規模修繕費用に積み立てるといった準備ができるでしょう。

また、築年数が浅い物件程、現在のニーズに合った設備が設置され、人気の仕様になっていることが多いので、不動産物件購入後に設備の導入費用などがかかりません。

購入後のコストを抑える意味においては、築年数の浅い物件を選ぶと良いでしょう。

入居審査をしっかりと行う

不動産物件を購入後、不動産オーナーとなった際に、滞納リスクが発生する可能性が考えられます。

滞納リスクを抑えるためには、家賃保証会社への加入を勧めると同時に入居審査もしっかりと行う必要があるでしょう。

入居審査とは、物件に空室が出た時に、入居募集者に部屋を貸していいか審査を行うことです。

物件に申し込んだら誰もが入居できる訳ではありません。

滞納する可能性がある入居者希望者や、他の入居者の生活に妨げになると思われるような入居者に関しては入居審査によって賃貸借契約を断ることも可能です。

空室リスクを抑えるためには、入居審査を甘くして入居を促進すればいいのですが、変な入居者が入ってしまうと、すでに入居している入居者が退去する可能性も考えられます。

あまり厳しすぎると空室が長くなってしまう要因になってしまいますが、入居審査はしっかりと行いましょう。

後で、トラブルになることも多く、滞納などにより、明け渡し訴訟や立ち退き費用など大きな金額を支出しなければいけないかもしれません。

火災保険の補償内容などを理解する

地震や火災、台風といった災害リスクに関しては、突発的に起こることもあり完全に防ぐことはできません。

そのため、万が一災害リスクにあったとしても、災害に関してかかるコストを保険金額によってカバーしておく必要があります。

基本的に不動産物件を購入する際、ローンを組んで購入する場合には、火災保険に加入することは必須となっています。

しかし、補償内容まで十分理解している方は少ないので、どの災害に対応ができるかをわかっていない方が多いのが現状です。

火災保険は、火災が起こったときに保険金が出るのではなく、いくつかの被害に対して対応が可能です。

地震保険に関しては、火災保険では対応できませんので、地震保険にセットで加入しなければいけません。

自分が加入する火災保険がどのような補償内容であるのかをしっかりと理解しましょう。

補償内容が少ないと感じたならば、新たに火災保険に加入するなどの対策によって災害リスクを軽減することが可能です。

よくある質問

不動産投資に関するよくある質問についてまとめました。

・不動産購入にかかる主な費用は?

不動産を購入する場合、購入価格だけではなく、そのほかにいくつかの手数料と税金がかかります。

主にかかる費用として挙げられるのを下の表にまとめました。

かかる費用概要
印紙税不動産売買契約書に貼付する印紙を購入することで印紙税を納税する
登録免許税購入した不動産の所有権を移転登記する際に必要な税金
不動産取得税不動産を取得した際に課される税金
仲介手数料仲介を依頼した不動産会社に支払う報酬
ローン手数料ローンを利用して不動産を購入した際にかかる手数料
所有権移転登記費用購入した不動産の所有権を移転登記する際に必要な費用
各種保険料不動産購入時に加入する火災保険や地震保険

不動産を購入した際、かかる税金や手数料などに関して、一般的に新築物件を購入した場合は購入価格の5%前後、中古物件の場合は購入価格の8%前後といわれています。

購入時の費用において税金や手数料などに関して、購入価格に税率などの一定割合をかけて算出するケースが多いといえるでしょう。

購入価格が高ければ高い程、購入費用も高くなるのが一般的です。

税金に関してかかる費用を抑えることは難しいのですが、手数料などに関しては、交渉などにより手数料を抑えることができるかもしれません。

特に不動産会社へ支払う仲介手数料などは、もともと仲介手数料をサービスすることをアピールして仲介を請け負う不動産会社などもあります。

不動産会社に仲介を依頼する際に、仲介手数料について交渉してみると良いでしょう。

・家賃延滞に対抗するには?

不動産投資のリスクとして挙げられるのが家賃滞納リスクです。

家賃滞納リスクや不動産投資のリスク軽減のコツの章でも少し前述していますが、家賃滞納に関する対抗策としては、家賃保証会社と入居審査が挙げられます。

家賃保証会社とは近年、急激に伸びているサービスです。

賃貸借契約時に、入居者が家賃保証会社と契約し、万が一家賃を滞納してしまうと、貸主側には家賃保証会社から家賃が支払われます。

家賃の督促なども全て家賃保証会社が行います。

現在では、賃貸借契約を結ぶ場合には家賃保証会社に加入することが必須となっている物件も多いので、投資家の家賃滞納リスクは大幅に減少しているといえるでしょう。

また、入居審査をしっかりと行うことも、家賃滞納リスクを防ぐ方法のひとつとして挙げられます。

家賃滞納する恐れがあるような入居者を事前の入居審査でお断りすることで、入居前に家賃滞納リスクを予防することにつながるでしょう。

家賃保証会社に加入する場合に加入当初にかかる手数料と、契約期間が過ぎた場合、引き続き契約する更新料が必要です。

入居審査もあまり厳しすぎるといつまでたっても空室が埋まらないといったデメリットが考えられます。

家賃滞納に関して効果的な対策といえますが、デメリットもありますので、デメリットに対する対策も必要になるといえるでしょう。

・年金代わりになる?

不動産投資を勧める理由のひとつとして年金代わりになるといった話が聞かれます。

どのような理由から年金代わりになるといわれるかについてよくわからないといった方も多いでしょう。

何度か繰り返しになりますが、不動産投資は購入時の価格が高額になるため、融資を受けて不動産物件を購入し、毎月の家賃収入から借入金を返済しなければいけません。

不動産投資開始当初は、毎月の返済がありますので、そう大きな収益を得られないとしても、完済してしまうと、家賃収入から毎月の経費を差し引いた額が収益となります。

完済までには長い年月を要すケースが多いので、30代、40代から不動産投資を始めると、完済時には定年になっているかもしれません。

つまり、給与収入が大きく下がる、もしくは給与収入がない状態での生活となったときに、不動産収入によって生計を立てることが可能です。

定年後の年金代わりとして不動産投資が大きく役立つことになります。

まだ、定年など考えられない若いときから不動産投資を始めると、老後にお金の面であまり苦労しなくなるといった利点が想定されるのです。

・生命保険代わりになる?

不動産投資が年金代わりになるといわれることと同等に言われるのが、生命保険代わりになるという話です。

なぜ不動産投資が生命保険代わりになるのでしょうか?

融資を受けて不動産物件を購入する場合、長い年月をかけて返済していかなければいけませんので、返済期間中に生活に支障をきたす重い病気になることも考えられます。

もしかすると完済前に亡くなってしまうかもしれません。

融資を利用して不動産物件を購入した場合、金融機関から団信(団体信用生命保険)の加入を求められます。

これは、万が一ローンの申込者が返済期間中に亡くなった場合や、働けないほどの病気になった場合などに、残りの返済金を保険金で支払うといった内容です。

もしローンの契約者が亡くなった場合に、遺族には完済された不動産がそのまま残されることになる点が、生命保険代わりになると言われるゆえんです。

まとめ

不動産投資における6つのリスクと失敗事例、メリットや成功のポイントといった点について解説してきました。

不動産投資は長期的に安定した収益を得られる可能性がある一方、きちんと理解した上で始めなければリスクにより損失を受ける可能性もある投資です。

軽い気持ちで不動産投資を行ってしまうと、想定収益が挙げられないばかりか赤字経営となってしまうこともあるでしょう。

自分なりにきちんと勉強し、不動産投資を理解した上で始めるといいでしょう。

この記事では、不動産投資の勉強方法についても解説しています。

是非参考にしてはいかがでしょうか。

タイトルとURLをコピーしました