ワンルームマンション投資は失敗して危険なの?|メリットなどを解説

コラム
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「ワンルームマンション投資は難しいのかな?」
「ワンルームマンション投資する際の重要なポイントを知りたい」

このように、ワンルームマンション投資を始めるにあたって、必要な知識を知りたいと思っている方は、多いのではないでしょうか。

この記事では、ワンルームマンション投資をする前に学んでおくべきポイントを詳しく解説していきます。

ワンルームマンション投資はメリット・デメリットがあり、収支計画を立てないと失敗しやすい不動産投資です。

しかし、不動産投資のコツをつかむという面で、不動産投資が初めての方に最適な投資方法になります。

マンション一棟やアパート一棟などと比べて投資の難易度は低くなりますが、ワンルームマンション投資の基礎知識を付けてから運用すべきでしょう。

ワンルームマンション投資で失敗しないためにも、この記事をチェックしてみてください。

ワンルームマンション投資とは?

ワンルームマンションを購入して貸出しをして家賃収入を得るインカムアゲインと、不動産価格が上昇した際に売却をして利益を得るキャピタルアゲインの両方を見込んだ投資方法です。

ワンルームマンション投資は、不動産投資を始める方が不動産投資のやり方を学んだり、コツをつかんだりするのに最適な物件とされています。

ワンルームマンション投資のメリット

ワンルームマンション投資をおこなうメリットは以下9つが挙げられます。

  1. 元手が少なくても始められる
  2. 長期的な家賃収入が期待できる
  3. 損益通算ができる
  4. 将来の生活の備えとなる
  5. 相続対策として有効
  6. 不況に左右されずらい
  7. 空室期間が短い
  8. 物件の管理がしやすい
  9. 将来売却しやすい

不動産投資が初めての方はまず、ワンルームマンション投資がもたらすメリットを理解するところから始めるといいでしょう。

①元手が少なくても始められる

不動産投資はワンルームマンションのほかに、マンション一棟やアパート一棟、戸建てなどの種類があります。

ワンルームマンションはほかの不動産投資に比べて、投資をする際に必要な元手の資金が低い場合が多いです。

場所や築年数など考慮するべきポイントは多くありますが、たとえば中古アパート1棟なら5000万円以上、中古マンション1棟なら1億以上が一般的な相場になります。

ワンルームマンションの場合は、新築で2000万円〜3000万円ほどで中古の場合は1000万円〜2000万円ほどが相場です。

また、金融機関のローンを組むことで20代の会社員(正社員)の方で2000万円台の物件に投資することも可能です。

投資用不動産を専門に販売している不動産会社によっては、元手の資金を入れずに全額をフルローンで組めるパターンもあります。

元手の資金の確保ができなくても、不動産投資を始められる場合があるのがワンルームマンション投資の特徴といってもいいでしょう。

ワンルームマンション以外の大きな金額が必要な不動産は、返済能力があるかの審査が急激に厳しくなります。

投資になるとローン審査が通りにくくなり、元手が全額に対して最低20%ほどが必要です。加えて、年収や保有資産、職業などを詳細にチェックされます。

②長期的な家賃収入が期待できる

ワンルームマンションの投資は株式投資やFXなどと比べて価格の変動が少ないため、低リスクな投資に分類されます。

一般的に株式投資やFXなどはハイリスクハイリターンの投資とされ、ワンルームマンションの投資はミドルリスクミドルリターンの投資とされています。

ワンルームマンションは購入して販売するだけでなく、家賃収入が主な収入源となるのが特徴です。

安定した入居が確保できれば、利回りやキャッシュフローが読みやすくなり、資産形成がしやすくなります。

株式投資やFXは金融機関から融資を受けることができませんが、不動産投資は物件を担保にできるため、年収の5倍〜10倍程度の融資を受けられることもあります。

株式投資とワンルームマンション投資を比べると、株式投資は東京証券取引所プライム市場の単純平均利回りが2.22%です。

対して、ワンルームマンションは都心周辺の築浅物件で3%〜5%ほどの水準の物件が多いです。

経費などを引いた実質利回りでも、ワンルームマンションは株式投資の利回りを上回ることができる物件が多くあります。

※表面利回りと実質利回りはワンルームマンションの立地や環境、融資条件によって異なります。

③損益通算ができる

ワンルームマンション投資の購入費用は耐用年数に応じて減価償却ができます。毎年経費として計上でき、給与などの別の所得と損益通算が可能です。

ワンルームマンション投資は不動産賃貸業に該当し、耐用年数に応じて減価償却が計上できるようになっています。

国税庁が定めているマンションの法定耐用年数は47年で、建物に附属する設備部分の耐用年数は15年です。以下が減価償却費を求める計算式になります。

減価償却を計算する計算式=取得価格×償却率

例:新築のワンルームマンションの取得費用が2000万円で設備の取得価額が500万円の場合

耐用年数47年の償却率は0.022で15年は0.50(国税庁が具体的な数値を発表している)

取得価額の償却率を物件と設備それぞれに当てはめて考えてみると

物件の減価償却費:2000万円×0.022=44万円

設備の減価償却費:500万円×0.50=25万円

物件すべての減価償却費:44万円+25万円=69万円

1年目から20年目までは毎年69万円が減価償却費用として計上できます。

※厳密には備忘価額として1円を残す必要があるため、償却最終年の減価償却費用はそれぞれ1円少なくなります
※中古ワンルームマンションの場合は、経過年数を考慮した計算が用いられるため新築とは異なります

確定申告の際に減価償却は費用として計上でき利益額を減少させることができるため、会計上の不動産所得を少なくできます。

そのほかのワンルームマンションの賃貸に関わる経費と合わせて家賃収入が上回ってしまっても、上回った赤字の部分を給与所得と損益通算できます。

多く支払った税金の一部が返還され、キャッシュフローが改善されるメリットも持ち合わせているのが特徴です。

※耐用年数を超えた部分には減価償却ができず、売却する際は譲渡所得税が計上されるため、資産形成のシミュレーションをする際は減価償却費を組み込まないパターンも考慮しておきましょう。

④将来の生活の備えとなる

ローンを完済すると将来の生活の備えに有効活用できるのが不動産投資の強みといっていいでしょう。

ローンがなくなるとワンルームマンションの維持にかかる費用が少なくなるため、手元に残るお金が多くなります。退職後の年金以外の収入源としても期待できるでしょう。

繰り上げ返済を活用して定年までにローンを完済することで、定年以降の返済の負担がなくなりキャッシュフローが大きく改善します。

また、団体信用生命保険に加入しておくことで、万が一の場合にローンの残債が保険によってすべて返済されます。

団体信用生命保険はローンの債務を負う人に掛けられ、その人が亡くなった場合にローンの残債をすべて保険で返済してくれる制度です。

ローン債務を負う人が亡くなったとしても、家族がローン残債の義務を負う必要がなくなります。

ワンルームマンションの賃貸業を継続できるため、家賃収入を失うことはありません。

生命保険の代わりとしてもワンルームマンション投資は有効活用ができます。

⑤相続対策として有効

相続税の対象となる現金や預金、有価証券は時価により評価されます。

一方、不動産の相続税は、土地は路線価で建物は固定資産税評価額で評価されるのが特徴です。

路線価は土地の価値を評価する方法で時価よりも低く評価されます。

路線価は土地の時価の約70%〜80%ほどで評価されるのが一般的です。

例:5000万円の預金を相続する場合は、5000万円がそのまま相続税の対象となります。しかし、土地の場合は3500万円〜4000万円しか相続税の対象となりません。

現金で相続するよりも相続税の課税対象を少なくできるメリットがあります。

建物は固定資産税評価額で評価され、一般的に建築価額の50%〜70%ほどになることが多いです。土地よりも節税効果が期待できます。

その他にも、200㎡以下のマンションなどは小規模宅地等の特例が適用される場合があるため、評価額がさらに下がります。

また、投資用不動産は30%〜40%ほど控除されての評価になるため、現金などの3分の1ほどの評価額になります。

5000万円の不動産であれば1500万円以下になることもあるでしょう。

⑥不況に左右されずらい

ワンルームマンションの家賃は社会情勢の影響を受けづらいとされています。

リーマンショックやコロナウイルスなどで株価やREITが大幅に下落した際にも、ワンルームマンションの家賃の下落幅は少なかったとされています。

コロナウイルスが流行り始めた頃の家賃の推移では、コロナウイルスが流行る前に比べて2LDK~3LDKは約9,000円(4.6%)の減少、1DK~2DKは約7,000円(5.1%)の減少があり、1R・1K は約1,700円(1.8%)の減少幅にとどまっていました。

経済の影響を受けにくいのがワンルームマンションの特徴といえるでしょう。社会の影響を受けにくいため、安定した家賃収入を得られるのがメリットです。

⑦空室期間が短い

ワンルームマンションは他の不動産投資に比べて入退去の回転率が高い特徴を持っています。

入居者が学生や単身赴任者などが多くを占め、結婚などの生活環境が変わる退去が多いのが要因でしょう。

ワンルームマンションは立地が良く生活しやすい環境にある場合が多いため、ファミリータイプよりも入居者が見つかりやすいです。

空室リスクが少ない投資物件といってもいいでしょう。

ワンルームマンションの投資物件の販売に特化した不動産会社によっては、空室リスク対策を施し、入居率99%や平均空室期間を30日以下にして差別化を計っているところもあります。

⑧物件の管理がしやすい

ワンルームマンションは基本的に管理会社に物件の管理を委託できるため、管理に手間がかかりません。

しかし、入退去の管理や修繕の管理状況は把握する必要があります。一棟アパートやマンションは戸数も多くなるため、入退去や修繕の管理だけでも苦労することが多いです。

一方、ワンルームマンションは入退去の管理がしやすく面積も狭いため、修繕の管理も容易にできます。

また、一棟アパートや一棟マンションは戸数が多いことから修繕費用がかさむのが特徴です。

ファミリー向けマンションも1戸の面積が広いため、修繕にかかる費用が高くなる傾向にあります。

ワンルームマンションの場合は面積が小さい分、修繕費用も少額で済むケースが多いです。

⑨将来売却しやすい

不動産投資を始めるとステップアップとしてアパート一棟やマンション一棟の投資を考え、まとまった資金が必要になることがあるでしょう。

ワンルームマンションは人気のあるエリアにあったり、立地がよく生活しやすい環境に建てられていることが多いため、一棟アパートや一棟マンション、ファミリータイプの物件より買い手が見つかりやすいです。

比較的かんたんに売却ができますが、手続きなどに時間がかかります。まとまった資金が必要な場合は、早めに売却へ向けて行動する必要があります。

ワンルームマンション投資のデメリット

ワンルームマンション投資にもデメリットが付きものです。以下5つのデメリットが挙げられます。

  1. 年間収支がマイナスになることも
  2. さまざまなリスクがある
  3. マンションの資産価格が下落することもある
  4. 不動産投資ローンの金利上昇リスクがある
  5. 出口戦略が限られている

デメリットを考慮した上でワンルームマンション投資を始めるのかどうかを決めるといいでしょう。

①年間収支がマイナスになることも

不動産投資に限らず投資を始める際は必要最低限の知識を身に着けていないと失敗する可能性が高まります。

特にワンルームマンションの場合は、収入と維持費に関わる知識を理解し、物件の選定や物件の管理に活かさなければなりません。

不動産投資を始める際は、以下の経費に注目をする必要があります。

①各種税金関係
②借入金と支払い利息
③管理費
④マンションの修繕積立費
⑤保険料
⑥減価償却費

不動産投資の成功は、家賃収入+不動産の売却額が投資額を上回ることです。

ローンの返済と物件の維持費を合計した額が家賃収入を上回ると赤字経営となります。

よって、家賃収入が長期間発生しないと、年間収支がマイナスになる可能性が高まります。

ワンルームマンションの投資では収支バランスを常に気にして運用していかなければなりません。

しかし、年間収支がマイナスになったとしても、地価が上昇していたりすると売却価格が高くなる可能性があるため、1年ごとに不動産投資のポートフォリオを見直すといいでしょう。

②さまざまなリスクがある

不動産投資に限らず投資にはリスクがつきものです。ワンルームマンション投資で挙げられるリスクは以下3つです。

  • 空室のリスク
  • 滞納のリスク
  • 災害のリスク

それぞれのリスクについて詳しくみていきましょう。

空室リスク

ワンルームマンションの運用を始めた頃や退去者が出た際は、新たな借主が見つかるまでの一定期間は空室となり、家賃収入がなくなります。

特に、ニーズの少ない地方都市の物件や人気のない地域の物件、立地が悪い物件、生活するのに不便な場所にある物件は、空室率が高くなるため注意が必要です。

ワンルームマンションの収支計画を立てる際は、空室期間に収入がなくなることも考慮して考える必要があります。

空室期間をできるだけ短くする適切な対策をとらないと損失が拡大していきます。

空室をできるだけ短期間に抑えるためには以下2つのポイントに注力するといいでしょう。

①需要の多い地域の物件を選ぶ
②管理に優れた実績を持つ不動産会社に管理を委託する

基本的には、人口の多い地域かつ駅から近い立地であれば、需要が少ないといったことはないでしょう。

また、重要なのが優良な管理会社に委託できるかどうかです。

管理会社が空室を埋めるための対策やアドバイスをしてくれることにより、次の入居者が決まりやすくなります。

投資用ワンルームマンションの販売をおこなっている不動産会社の中には、独自の戦略で管理までしてくれる会社もあるため、購入時にどのようなサービスをしているのかを考慮して決めるといいでしょう。

滞納のリスク

不動産投資をおこなう上で起こる可能性のあるリスクが滞納のリスクです。特に不景気になりリストラが多くなると滞納者も増えていきます。

滞納を防ぐには、空室のリスク同様に滞納者を減らす適切な対策を施す必要があります。

いくつか滞納のリスクを減らす手段はありますが、手っ取り早い方法は家賃保証会社を付けることです。

家賃保証会社をつけることで、万が一滞納があった場合に家賃保証会社が代わりに家賃を建て替えてくれます。よって、家賃収入が途絶えることはありません。

滞納された家賃は、家賃保証会社が借主に催促して取り戻す仕組みになっています。

ワンルームマンション投資をする上で滞納のリスクは付きものですが、家賃保証会社を付けておけば心配はいらないでしょう。

しかし、審査が厳しい家賃保証会社を付けてしまうと入居者が決まりにくくなるデメリットもあります。

入居のしやすさと滞納のリスクのバランスを考えた上で家賃保証会社を選ぶようにしてみてください。

※家賃保証の会社や種類は多くあり、家賃が満額保証されない場合もあります

災害のリスク

ワンルームマンション投資の場合、マンション自体が地震や台風などによって、大きな災害を受けてしまうと収入が途絶える可能性があります。

また、建物が損傷すると建物の価値が下がってしまうこともあるでしょう。

日本は地震が多い国とされており、いつ首都直下地震や南海トラフ地震が起きてもおかしくないとされています。

近年のワンルームマンションにはRC(鉄筋コンクリート)構造が使用されており、新耐震基準を満たしていれば倒壊はしにくいためそれほど心配はいりません。

しかし、部分的に亀裂が入ったり部分的な倒壊などが起きる可能性もあるため、大規模な修繕に備えて十分な修繕積立金を用意しておくといいでしょう。

③マンションの資産価格が下落することもある

不動産の賃料や地価はさまざまな要因で下落する可能性があります。家賃の場合は年数が経過するごとに下がる物件があります。

人気のない地域の物件だと1年ごとに1%ほど下落することもあるでしょう。

周辺の相場が下がっていると下げざるを得なくなるためです。

駅から遠いなどの立地条件が悪い場合やスーパーや病院などが遠いなど生活するのに不便な場所にある、オートロックがないなどの設備に乏しいなどは、家賃が下落する要因になりやすいため注意が必要です。

ワンルームマンションは家賃の下落率が他の不動産投資物件に比べて少ないですが、油断は禁物です。

また、大雨での浸水の被害や津波の被害などあとから分かる被害もあります。

浸水しやすかったり津波の被害を受ける可能性のある地域だと認定されると、地価が大幅に下落することもあるでしょう。

地価が大幅に下がってしまうと売却時に想定していた売却額に達しないこともあります。

地価の下落は予測するのが難しいため、対策のできないリスクと考えておいていいでしょう。

ワンルームマンション投資を始める際は、「いつ売却するか」の出口戦略をしっかりと考えておく必要があります。

出口戦略を考えておかないと、マンションの資産価格が下落し続けてしまい最終的に赤字で終わってしまうでしょう。

マンションの資産価格の下落を考慮した上で収支計画を立て、出口戦略を考えてみてください。

④不動産投資ローンの金利上昇リスクがある

ワンルームマンションの投資では、借入金利や原状回復、リフォームなどの維持管理費が予想以上にかかり、収支に影響を与える可能性があるでしょう。

なかでも、ワンルームマンションを購入する際に金融機関から借入金を低金利の変動金利で融資を受けていると、市場の金利が上昇すると支払利息の負担が増えます。

金利が低い水準にある近年は、金利が上昇する可能性を秘めています。

変動金利や固定金利、10年固定金利などの金利の種類選びは慎重におこなわなければなりません。

⑤出口戦略が限られている

マンション一棟やアパート一棟、ファミリータイプのマンションに比べてワンルームマンションの出口戦略は限られてしまいます。

不動産の出口戦略として考えられるのは、収益源として所有し続けるや相続する、自宅として利用する、売却するなどが挙げられます。

しかし、資産価値が著しく低いワンルームマンションの物件は、選べる出口戦略が少ないでしょう。

基本的にワンルームマンションの出口戦略は売却になりますが、投資用のワンルームマンションを売却する際は売却額や売却時期を事前に検討しておく必要があります。

売却を決めてから売買契約をするのに最低でも1〜3ヶ月ほどの期間が必要です。

急にまとまった資金が必要になったとしても、すぐに売却ができると考えるのは避けましょう。

慌ててワンルームマンションの売却を進めてしまうと、値下げをせざるを得なくなってしまいます。

早めに予定を組んで売却の準備をしておくといいでしょう。

ワンルームマンション投資における重要なポイント

ワンルームマンション投資で成功するためには、「物件選びのポイント」と「管理会社選びのポイント」を押さえておく必要があります。

それぞれどのような部分に焦点をあてるべきなのかを詳しく解説していきます。

物件選びのポイント

ワンルームマンション投資の物件選びで最も注視すべきポイントが以下の5つです。

  1. 立地
  2. 部屋の形状
  3. 部屋の大きさ
  4. 周辺の賃料相場

上記5つを考慮して物件を選ぶことで、物件選びで失敗する可能性は低くなるでしょう。

①駅

最寄り駅がどこなのかが一番の重要ポイントです。以下に注目してみてください。

・最寄り駅が人気のある沿線なのか
・人気のある駅なのか
・快速が止まるのか
・始発なのか
・複数の路線が通っているか

ワンルームマンションに住む人が探す第一条件は、「どの物件に住むか」ではなく「どこに住むか」です。

最寄り駅が交通の便として便利であれば、需要が途絶えることはなく空室を防ぐことができるでしょう。

一方、以下の駅は避けるべき選択です。

・ターミナル駅への接続が悪い
・各駅停車しか止まらない
・私鉄や地下鉄の私鉄沿線
・電車の本数が少ない沿線の駅

ワンルームマンション投資の物件を選ぶ際、人気のある物件は高いからという理由で選択肢から外してはなりません。

交通の便が良く人気のある駅にある物件こそ投資に向いている物件です。

②立地

駅の次に重要なのが立地です。都内なら駅からの距離が徒歩10分圏内、地方都市は5分圏内が一般的です。

また、駅から物件までの間や物件の近くにスーパーマーケットやコンビニエンスストア、ドラッグストアなどの生活便利施設があることが重要です。

ワンルームマンションのターゲットは学生や独身のサラリーマンになります。学校や仕事から夜遅くに帰ってきても生活に支障のない環境があるのがポイントです。

一方、駅と物件の間に風俗店があったり治安の悪い場所がある場合は避けた方がいいでしょう。

単身の女性が敬遠するため、入居者に制限をかけることになってしまいます。

ですが、公園などの静かすぎる場所も敬遠されがちです。少し賑わいのある繁華街を通る程度がいいでしょう。

③部屋の形状

部屋は正方形に近ければ近いほどいいです。いびつな形をしている部屋だとベッドやテレビなどを置く位置に困るため、敬遠されやすくなります。

築年数や設備のスペックがよっかったとしても部屋の形が悪いという理由で入居者が入らないこともあります。

④部屋の大きさ

広すぎる間取りは避けた方がいいでしょう。単身者は短期で入退去をするため、広すぎる間取りは必要ない場合がほとんどです。

特に30㎡台の物件は1人で住むにも大きすぎ、2人で住むには狭い空間になるため、需要が最もすくない専有面積になります。

ワンルームマンションは、都心では25㎡ほどの物件が多く、地方都市だと20㎡ほどの物件が多く見られます。

20㎡〜25㎡ほどの物件を購入するのが最適でしょう。

ですが、小さい物件でもバスと洗面所、トイレが一体となっている3点ユニットは避けるべきでしょう。借りる側はバストイレ別を希望する人が多いためです。

⑤周辺の賃料相場

都心でも周辺のワンルームマンションの賃料相場が10万円以下である地域の物件を選ぶようにしましょう。

賃料が10万円を超えてしまうと入居者が決まりにくくなります。

都心では一般企業のサラリーマンが支払える10万円以下の物件を選び、地方都市の場合は5万円〜8万円台で選ぶのが妥当でしょう。

周辺の家賃相場が高いとワンルームマンションを購入する額も高くなります。

購入額が高いからといって家賃を高くしてしまうと入居者が決まらず、空室期間が伸びてしまう可能性があるため注意が必要です。

管理会社選びのポイント

管理会社選びは不動産投資を成功させるのに大きく関わります。

最適な管理会社に依頼することで、年間の収入が大きく変わってくるでしょう。

重要な管理会社を選ぶポイントは以下です。

  1. 管理実績が豊富
  2. 管理体制が整っている
  3. 担当者が親身になってくれるか

3つのポイントを詳しく見ていきましょう。

①管理実績が豊富

管理会社を選ぶ際は、まず管理実績が豊富かどうかをチェックしましょう。

長年やっている老舗の管理会社は、新しい管理会社に比べて地域に密着し信頼を得ている可能性が高いです。

地域のネットワークによって多くの入居者を呼び込んでくれる可能性があります。

また、老舗の場合は長年の経験から得られた知識も持ち合わせているため、適格なアドバイスをくれる期待もできるでしょう。

しかし、新しい管理会社がすべてダメというわけではありません。

新しい管理会社の中でも多くの物件を管理している管理会社の場合は、営業力や提案力に優れている可能性が高いです。

過去の管理実績や空室対策の手段、入居者の維持の方法など、管理会社のホームページを確認していくつかピックアップするといいでしょう。

②管理体制が整っている

管理体制が整っていることは依頼主もそうですが入居者の満足度を左右します。

たとえば、管理会社の営業時間外に連絡を受け付けていない場合は、夜遅くに給湯器が壊れてお湯がでないなどのトラブルにすぐ対処できません。

営業時間外になにかトラブルが起きたらどうしようという不安と不満が入居者に溜まっていきます。

しかし、トラブル対応の窓口が24時間受け付けている管理会社の場合は、トラブルをすぐ対処できるため入居者も安心して過ごすことができます。

長期間の入居や安定した需要につながるでしょう。また、管理体制では以下が整っているかを確認してみてください。

・物件の情報を社内で共有している
・家主一人ひとりに担当者がついてサポートする
・家主に定期的な報告や連絡、相談がある
・滞納への催促をしてくれる

③担当者が親身になってくれるか

管理実績が豊富で多くの物件を管理している管理会社でも、1人当たりの担当物件が多すぎて対応しきれていないケースが多くあります。

その場合、担当者との連絡がつきにくく、物件がどのような状況なのかを把握しづらくなってしまうでしょう。

また、遠方の物件の場合はこまめな連絡が物件の状況の情報を知る効率的な手段となります。

万が一、入居者からの要望やクレームを後回しにされてしまうと、入居者に不満が溜まり退去に繋がってしまう恐れもあるでしょう。

家主から連絡しなくともこまめに物件の情報や入居者の要望などを連絡し、空室期間には新たな入居者が早く入るようにアドバイスをしてくれる担当者が最適です。

ワンルームマンション投資を成功させるためのアドバイス

ワンルームマンション投資は、独自の考え方で始めてしまうと失敗する可能性が高いです。

成功させるためには、不動産投資に詳しい人の意見を取り入れて考えるといいでしょう。

利回りだけにとらわれず、将来性を見据えた投資をする

不動産投資をする際は利回りと出口戦略の両方を考える必要があります。

特に不動産投資が初めての方は、利回りの良さだけで物件を選びがちです。

しかし、不動産投資をおこなう際は、将来的に価値が下がらない物件であるのかや価値が上がる可能性があるのかなどを、周辺の地域性や開発予定などを考慮しながら選ぶ必要があります。

投資用のワンルームマンションを販売している不動産会社は、1年間でどれだけの収益をあげることができるかを予測した表面利回りをアピールしてきます。

表面利回りは、その物件が投資する物件に値するかを考える際に役立つ情報の一つです。

しかし、不動産会社が出している表面利回りは当てにならない場合が多く、実際は不動産会社が示している数値より低くなります。

表面利回りだけをみて物件を決めてしまうと失敗する可能性が高いでしょう。

入居者目線で物件を見る

不動産投資が初めての方は、自分自身の現在の環境を考慮して物件を選んでしまう方が多いです。

しかし、最も重要なのは入居者が物件になにを求めているかを考えて決めることです。

たとえば、自分自身は駅から徒歩15分なら近いと感じていても、入居者が求めているのは都内の物件だと駅から徒歩10分以内になります。

他にも周辺の生活環境や物件の設備、内装、間取り、セキュリティ面、サポート面など、入居者目線で考えるべき事柄が多くあります。

自分自身の価値観と入居者との価値観のズレが失敗の原因になるため、不動産会社のアドバイスを取り入れつつ入居者目線で物件を選ぶようにしてみてください。

プロのアドバイスを聞く

独自路線で不動産投資を始めてしまうと失敗する可能性が高くなるでしょう。

まずは、不動産会社の担当者などからアドバイスを聞き、徹底的にマネすることから始めてみてください。

不動産投資に慣れ、実績が作れるまでは常にプロにアドバイスを求めることが大切です。

プロのアドバイスを聞くことで、自分自身では気づけなかった物件の選び方や新しい入居者へのアプローチの仕方、サポートの対応などを学ぶことができます。

特に、ワンルームマンション投資では物件選びが成功を左右するため、プロの意見を参考にして利回りと出口戦略の両方を考慮した上で決めるといいでしょう。

よくある質問Q&A

郊外のワンルームマンションの投資は失敗する可能性が高いです。

ワンルームマンション投資をするのであれば、都心などの人口が多く単身者の需要が狙える地域がいいでしょう。

また、入居者目線で物件を選ぶのが最適なため、単身者はどのような条件の場所に住みたいかを考えると、ワンルームマンション投資に成功する可能性が高まります。

ワンルームマンション投資の最大のリスク回避方法は、物件選びを間違わないことです。

人気エリアやターミナル駅が最寄り駅、駅からの距離が近いなど好条件が揃っている物件の場合、需要が耐えることはないでしょう。

単身者に好まれる物件をいかに見つけるかが重要なポイントです。

しかし、自然災害など予測できないリスクもあります。リスク回避ができるポイントに焦点を当てて考えてみてください。

まとめ

この記事では、ワンルームマンション投資をする前に学んでおくべきポイントを詳しく解説してきました。

ワンルームマンション投資をする際は、事前に不動産投資の基礎知識を身に着けておかないと失敗する可能性が高いです。

年間の収支予測と出口戦略の両方を常に考えられるようになるといいでしょう。

また、物件選びがワンルームマンション投資の成功を左右するため、入居者目線に立ってどのような物件が好まれるかを考えることも重要です。

この記事を参考にして、ワンルームマンション投資を始めてみてください。

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