管理で決まる!ワンルームマンション経営のメリットとリスク対策

コラム
この記事は約17分で読めます。

不動産投資は投資用物件を購入すれば入居者が自動的に入り、家賃収入が簡単に得られる。ワンルームマンション投資は不動産投資の中でも比較的スタートさせやすく、しかも運営も簡単だ。

…などと思われているケースは案外少なくないと思われます。実際、ワンルームマンション投資の勧誘を聞いてみると、そのように言ってくる業者がいるからです。

しかし、ワンルームマンションであっても収入を得ることは簡単ではありません。上手に経営をしなければならず、しかもリスクを伴うからです。では、ワンルームマンション経営のリスク対策はどのようにすれば良いのでしょうか。

そこで、ここでは、ワンルームマンション経営のリスクを取り上げ、その対策について解説します。

ワンルームマンション投資の基本

ワンルームマンション経営を紹介する前に、ワンルームマンション投資の基本について復習します。

ワンルームマンション投資とは?

ワンルームマンションは単身世帯のためのマンションで、広さもそれほど広くは無い物件。ワンルームマンション投資は、そのような小さな物件に投資して、入居者から家賃収入を得るビジネスです。

特徴としては物件の規模がそれほど大きくないために投資費用が抑えられること。また、不動産管理も比較的容易な点が挙げられます。不動産投資の中でも小規模の部類と言え、サラリーマンが副業として携わるケースが良く見られる投資ビジネスです。

尚、投資対象となる物件のエリアは基本的には都市部です。単身者向けのマンションなので、独身の会社員や学生などが多い街の物件となります。

アパートとの違い

アパートと大きく違う点は、ワンルームマンションが1部屋であるのに対し、アパートは複数の部屋があることです。そのため、ワンルームマンションは入って来る家賃がそれだけ少なくなります。

また、空室発生によるダメージも違います。ワンルームマンションの場合は1戸しか無いので、空室の場合は完全に収入が途絶えてしまいますが、アパートの場合は複数戸あるので、一気にゼロにはなりません。

しかし、アパート1棟は取得コストもランニングコストも高く、管理もワンルームマンションほど簡単ではありません。

ワンルームマンション投資のメリット・デメリット

ワンルームマンション投資であっても基本的には不動産投資です。メリットもデメリットも不動産投資一般と同じものが発生します。

しかし、ワンルームマンションならではの特徴は確かにあるので、ここではワンルームマンション投資に絞ったメリットとデメリットを挙げてみましょう。

メリット

ワンルームマンション投資のメリットは次の4点がメインです。

  • 投資費用が抑えられる
  • 立地の良い場所にある物件が多い
  • 将来の収入としても活かせる
  • 相続税の節税に有効

この内、経営に直接関係するのは「投資費用が抑えられる点」と「立地の良い場所にある物件が多い点」です。と言うのも、投資費用が抑えられれば利回りが上がりますし、立地が良ければ空室リスクが抑えられるから。どちらも安定経営には必要な条件なのです。

デメリット

デメリットも不動産投資一般と被る部分があるのですが、ワンルームマンション特有のデメリットは次の2点が挙げられます。

  • 利回りが上がりにくい
  • 売却が難しい場合がある

利回りが上がりにくいのは収入が限られるためです。また、売却に関しては、売却先を募集して数ヵ月を要することもあります。

ワンルームマンション経営とリスク

ビジネス一般に言えることなのですが、成功するためには失敗についても学ぶことが大切です。失敗からの教訓は対策の研究に繋がって「強み」になるからです。

これはワンルームマンション投資においても同じことが言えます。そして、この投資は物件の経営が収益のカギを握るので、なおさら経営について知らなければいけません。

そこで、ここではワンルームマンション投資とリスクの関係について取り上げます。

リスクがゼロの投資は無い

まずは投資ビジネス一般に言えることから確認します。

投資ビジネスには多くの投資対象があります。不動産の他にも、株式や債券、そして農産物や金など、実に幅が広いです。しかも、国内投資もあれば海外投資もあります。

さて、これら全部の投資に言えることなのですが、「リスクがゼロの投資は無い」ということ。ワンルームマンション投資の場合も同じことが言え、リスクはゼロにならないのです。

ですから、仮に不動産投資会社から電話が来て、リスクが無いように話して来たり、言及を避けたりするような反応を取るならば、その会社は疑うべきかも知れません。

リスクは管理で小さく出来る

このように不動産投資はリスクをゼロにすることは出来ません。

しかし、減らすことは可能です。リスクは管理の徹底で減らすことが出来るのです。

例えば、リスクについて可能な限り項目化し、それによる被害内容・対策・必要となる資金を挙げておけば、仮にアクシデントが発生したとしても、対策から資金までシナリオ化されているので、被るダメージは小さく出来ます。また、アクシデントの予防も可能です。

具体例としては、地震や水害が原因となって客付け力が落ちてしまい、経営が困難になってしまうことがあります。しかし、それらのリスクについて項目を挙げて対策を事前に取っておけば、被害を抑えることが可能です。さらには予防方法の立案も出来るのです。

リスクが減れば収益も上がる

後述しますが、ワンルームマンション経営には様々なリスクがあります。空室リスク、家賃減額、家賃滞納、どれをとっても経営に大きなダメージを与えかねません。

しかし、リスク管理を徹底して対策を打つならば、リスクが実害に変わる確率は大きく減り、経営の安定をも図れます。

その結果としてキャッシュフローの状態も良くなり、銀行の評価も向上し、更なる投資へのステップアップも見えて来ます。

リスク管理を徹底して減らせば、好条件が重なり、ビジネス全体のレベルアップも狙えるのです。

ワンルームマンション経営の代表的リスク

リスク管理をしっかりするためには、どのようなリスクが存在するかを確認しておかなければいけません。そこで、ここではワンルームマンション経営のリスクの具体例を挙げて行きます。

空室リスク

最初に挙げられるのが空室リスクです。文字通り、物件に入居者が入らない現象なのですが、これは収入が断たれることを意味するので、非常に重大なリスクと言えます。

特に、ワンルームマンション経営の場合、前述のように、複数の部屋があるアパートなどの経営のように「収入が減る」のではありません。「収入がゼロ」になることなので非常に危険です。

しかも、一旦空室になってしまうと、次の入居者が現れるまでの期間を読むことが出来ません。3ヵ月先になるか半年先になるかが分からないので、経営の見通しも立たなくなってしまいます。

更には、空室であっても固定資産税や修繕積立費などの費用が発生すします。収入がゼロで支出ばかりが膨らむので、キャッシュフローがマイナスになり、経営状態が悪化してしまうのです。

家賃減額リスク

収益をキープさせるためには家賃の安定が欠かせません。家賃が仮に下がってしまうと、それだけ収益が落ちてしまって経営を圧迫するからです。家賃の減額はワンルームマンション経営においても大きなリスクなのです。

ところで、家賃のキープは簡単ではありません。と言うのも、築年数の経過と共に下がって行ってしまうから。築3年程度の物件と10年レベルの物では、10年の物の方が安いのが一般的なことからも分かります。

しかし、家賃のキープは経営安定のためには必要なのです。

ちなみに、経営安定化のために家賃の値上げが望まれることがあります。しかし、家賃の値上げは困難で、オーナーの一存による値上げは法的に認められません。また、値上げが仮に成功したとしても退去されるリスクが高まります。いずれにせよ家賃の値上げは簡単ではないのです。

家賃滞納リスク

収益が落ちる原因は空室の発生や家賃減額だけではありません。入居者による家賃滞納のリスクもあります。

入居者は審査をして選ぶのですが、その際には収入の他に勤続年数や仕事の属性なども併せてチェックをします。これは家賃を滞りなく継続して支払ってくれるかの確認のためです。

しかし、このような審査をしたとしても入居者が収入を立たれてしまい、家賃が支払えなくなることがあります。

例えば、世界的な経済変動による影響です。その場合には多くの企業がダメージを受けてしまい、ケースによっては倒産にも追い込まれます。そうすると、その入居者は収入を失い、家賃滞納に至るのです。

ただし、家賃滞納には悪意を持ったケースもあります。また、レアケースではありますが、入居者が失踪してしまい、連絡が着かなくなる場合など。解約するにしてもオーナー側からは簡単でないので、収入が途絶えて放置されてしまうことにも繋がり得るのです。

災害リスク

自然災害は時として甚大な被害を及ぼします。地震にしても台風にしても、時として建物を破壊してしまうレベル。決して対岸の火事とは言えないのです。

また、最近ではゲリラ豪雨などの発生頻度も増し、水害についても懸念される様になりました。水害はマンションには直接的な被害は及ぼさない様に思えるかも知れません。しかし、客付け力に悪影響を及ぼす可能性は残ります。…「水害に遭った経緯があるのなら、今後も水害に遭う可能性がある」と思われてしまうリスクがあるのです。

また、直接的には自然災害では無いのですが、火災のリスクも抱えます。寝タバコによる出火などは著しい過失とされ、火災には火災保険の適用外になる場合もあります。決して軽視はできないのです。

ワンルームマンション経営で重要な管理

このようにワンルームマンション経営にはいくつものリスクがあるのですが、リスクは管理で低減させることが可能です。

それでは、ワンルームマンション経営には、どのような管理が必要なのでしょうか。

具体的に挙げてみましょう。

キャッシュフロー管理

まず必要なのはキャッシュフロー管理です。

キャッシュフローは資金の流れのこと。「入って来る費用」と「出て行く費用」が、どのタイミングでどれくらい動くかを管理するものです。ワンルームマンション経営のためには非常に大切で、いい加減ではいけません。

特に、マンションは築年数が経って行くと修繕費用が必要となるケースが増えます。そのような事態に備えるためにも、キャッシュフロー管理は重要なのです。

物件管理

不動産投資においては良質の物件が欠かせません。物件を良い状態に保たなければ入居者は不満を覚え、家賃収入にも影響が出て来る場合があり得るからです。

ちなみに、経営とは直接関係ないかも知れませんが、物件の状態は売却の条件にも関わって来ます。条件が悪いと高値が付きません。

入居者管理

ワンルームマンション経営には入居者管理も必要です。

入居者管理は契約時の審査やトラブルの解決などが主な物。不動産管理会社や家賃保証会社が請け負ってくれることもあるのですが、最終的にはオーナーの責任となります。

尚、入居者は立場が法律で手厚く守られているので、オーナー側からの解約は困難です。

業者管理

ワンルームマンション経営には多くの業者との連携が必要です。銀行をはじめ、不動産管理会社、工務店など、複数の業者と付き合うのです。業者はビジネスパートナーとして重要な存在なのです。

業者管理が仮に甘いと、費用も仕事の内容も把握出来なくなってしまい、ドンブリ勘定にもなり得ます。その場合には、仮に経営が悪くなったとしても原因が掴めず、更に悪化することも考えられます。

尚、業者選定を間違ってしまい、悪徳業者に引っ掛かってしまうと大損に追い込まれる事態も否定出来ません。いい加減にしてはいけないのです。

自然災害対策

自然災害は、「どのタイミング」で「どのような災害」が発生するかが読めないのが厄介です。

しかし、どのような災害が発生するかを最初から考慮しておけば、ある程度にしろ被害を抑えることは可能です。管理はこの部分でも重要となります。

災害は確かに厄介な問題で対策も簡単ではありません。しかし、管理は完全に不可能では無く、積極的に検討すれば健全な経営が可能なのです。

キャッシュフロー管理が重要な理由

ここからは、前に挙げたそれぞれの管理が必要な理由を挙げて行きます。

最初はキャッシュフロー管理が必要な理由です。

経営安定のため

ワンルームマンション経営のような小さな規模の投資においても、経営の安定化は非常に大切です。

さて、経営の安定のためには事業の収支が把握されていなければいけません。「どのような費用」が「どのタイミング」で発生したかを確認すること…つまり、キャッシュフロー管理は経営安定のために欠かせないのです。

例えば、利回りを計算する時には家賃収入と物件の購入額だけではなく、必要経費も計算に入れなければいけません。ところが、必要経費には認められる費用と認められない費用があります。

「どのような費用」かがハッキリと分からなければ必要経費もハッキリとしません。この場合には利回りの計算も曖昧になってしまいます。これでは経営は安定しません。

やはり、キャッシュフロー管理は経営安定のために必要なのです。

節税のため

キャッシュフローが管理されていないと支払う税金も把握出来なくなってしまいます。

税金は収入から経費を引いた金額に対して掛かって来るので、収益が明確になってないと算出もいい加減になってしまうのです。

ワンルームマンション経営で発生する税金の代表格は所得税と住民税、そして固定資産税なのですが、厄介なのが所得税で、細かい計算を要します。所得税は累進課税となっていて収入が増えるほど税率も上がるからです。

そして、必要経費の計算が甘いと収入の計算も甘くなり、ケースによっては税金を余計に支払う事態になり得ます。

しかし、経費の計算をしっかりとするならば税金も明確になり、更には節税にも繋がります。キャッシュフロー管理は節税にも有効なのです。

銀行対策のため

不動産投資には銀行融資が欠かせません。ワンルームマンションであっても条件の良い物件は高額となり、銀行の融資が必要です。

さて、ワンルームマンションの場合、銀行から借りるのは住宅ローンとしてではありません。ワンルームマンション経営は、あくまでも事業なので事業用融資です。そのため、経営状態に関しても銀行はチェックを入れて来る場合があります。

ところで、銀行に経営状態を報告するにあたっても、キャッシュフロー管理がしっかりしていないと経営そのものが疑われてしまいます。そして、悪い状態が続く様であれば銀行の態度も変わるかも知れません。

銀行との関係が悪くなることは事業推進の上では痛手です。ワンルームマンション経営においてもマイナス要因となってしまいます。

物件管理が重要な理由

ワンルームマンション経営において物件管理は非常に大切なのですが、なぜ重要なのでしょうか。

代表的な理由を2点、解説します。

空室リスク対策のため

空室発生は非常に大きな問題です。

特に、ワンルームの場合は空室になってしまうと、完全に収入が無くなってしまいます。問題は一層深刻と言えるでしょう。

さて、物件管理は空室リスク対策として重要です。空室の発生は入居者が物件での生活に不満を持つ場合に発生します。例えば、物件の設備の利便性が家賃に対して見合わない場合、入居者は不満を覚え、次の部屋を探すことになるのです。

しかし、物件の管理をしっかりとして、入居者の納得の行く部屋にするならば、空室発生を防ぐことが可能です。入居者が物件での生活に満足するならば、大きな理由が発生しない限り、繋ぎ止めておくことが可能なのです。

また、仮に空室になったとしても、部屋の状態が良ければ次の入居者も見つかりやすいです。

このように物件の状態は客付け力にダイレクトに影響します。空室リスク低減に大きく関係するのです。

家賃減額リスク対策のため

物件の状態が良くない場合には、それに伴って家賃まで落ちてしまいます。物件を良い状態で維持するためには管理をしっかりしなければいけません。

例えば、設備の状態が悪く、内装も汚れている場合には高い評価は付きません。家賃を下げなければ入居者は集まらないのです。仮に、物件に訪れたとしても、契約に結び付くことは少ないと思われます。

尚、物件の管理が悪く、家賃レベルが落ちてしまったならば、ローンの支払いはそのまま続くので、利回りが悪化することでしょう。キャッシュフローも悪くなり、経営状態も悪くなってしまうのです。

入居者管理が重要な理由

入居者管理は不動産投資全般において重要です。

入居者は借地借家法で法的に守られていて、オーナーよりも強い立場に居るからです。しかも、一旦契約するとオーナーからの解約は非常に困難。入居者管理は、その法律の範囲内で行わなければなりません。

家賃滞納リスク対策のため

入居者に関係するリスクには家賃滞納リスクがあります。

さて、家賃滞納は入居者が経済的理由によるケースが多いです。例えば、勤務先が倒産してしまい、収入が途絶えてしまう場合などが挙げられます。

入居者の審査は収入だけでは無く、勤務先や勤続年数などもチェックして判断します。しかし、その審査は絶対とは言えません。想定外の事情の発生もあり得るのです。

尚、この様な場合であっても、入居者は借地借家法に守られています。家賃が滞ったとしても、簡単には解約が出来ません。タイミングによってはキャッシュフローに悪影響を及ぼすこともあり得るのです。

大きなトラブルを回避するため

入居者は時としてトラブルを起こします。騒音が近隣に響いたため、あるいはゴミ出しが悪かった場合などもあるでしょう。しかし、多くの問題は小さい内に解決できます。

しかし、問題によっては問題がこじれて大きく可能性も出て来ます。騒音を注意したのに、それでも大きな音が隣から響いてき来たならば、やはり問題はこじれるでしょう。

さて、この様な問題も入居者管理に関係します。最初の段階で問題を起こし得る人物と契約をしないこと、トラブルの間に立つことが必要なのです。

物件維持のため

入居者の管理が良くない場合には、物件の状態を悪くすることもあり得ます。入居者が良くないと、物件の扱いも乱雑にもなり得るからです。

例えば性格が乱暴な人は設備の扱いまで乱暴であることが懸念されます。乱暴に扱われるならば、耐用年数も短くなることでしょう。

また、隠れてペットを飼育されたらどうでしょうか。仮に修繕したとしても、修繕しきれるとは限りません。

そして、これらの問題も入居者管理に関係します。審査の段階で見抜かなければいけないのです。

業者管理が重要な理由

前述の通り、ワンルームマンション経営は様々な業種との付き合いが必要です。

しかし、業者であっても管理は欠かせません。ここでは業者管理が重要な理由を挙げてみます。

物件を維持するため

物件維持のためには入居者管理などが必要なのですが、それと同様に、修復のためには工務店との連携も必要です。また、物件の状態を維持するためには不動産管理会社の助力が欠かせません。

このような業者は確かに頼れる存在なのですが、やはり管理は必要です。例えば、良くない業者を誤って起用してしまった場合などは、契約を止めなければならないでしょう。そのためには「仕事の質」や「仕事のスピード」などもにも管理を要します。

このように、物件の維持・修復には業者を闇雲に使うのでは無くて、管理しながら使う必要があるのです。

入居者管理のためにも必要

入居者管理の重要性は前に述べた通りなのですが、入居者管理を業者を通して行うならば、やはり業者管理が重要です。

入居者管理の業者として挙げられるのは、不動産管理会社や家賃保証会社。前者は物件の扱い方やトラブル解決のために必要ですし、後者は家賃滞納などで必要なのです。

適切なリフォームのためにも必要

不動産投の物件は高品質であることが望まれるのですが、物件は築年数が経ってしまうと老朽化してしまい、客付け力も落ちてしまいます。

さて、この現象は避けられないことなのですが、リフォームをすれば新築には戻らないにしても、物件の品質は回復します。

ところで、リフォームするにしても業者が関係するので、業者管理が欠かせません。特に、リフォームは悪徳業者がいます。気を付けなければ手抜き工事をされてしまうので、管理には注意が必要となるでしょう。

自然災害対策が必要な理由

自然災害対策としての具体的な手段は、主な物として2つあります。1つ目は物件に対して行う予防的手段と、火災保険や地震保険を利用する対処療法的な手段です。

予防の具体的手段としては、災害に遭いにくい位置の物件、あるいは災害が発生してもダメージを受けにくい物件を選ぶ方法です。

さて、このような対処をするには理由があります。どのような理由でしょうか。

入居者の安全確保

まず挙げられるのが「入居者の安全確保」です。

不動産投資は家賃を支払ってもらわなければならないのが前提ですが、その前の大前提として「入居者の安全が確保されること」が必要です。

物件で生活してもらうためには、入居者の安全性についても留意されなければいけないのです。

物件の維持

物件の維持に対しても、自然災害対策は必要です。

例えば、耐震基準が高い物件であれば大きな地震が来たとしても、それほど大きな改修が必要ではありません。また、高い土地の物件であれば水害に遭う確率も減ります。建物の密集した地点を避ければ延焼のリスクも抑えられます。

他にも、保険がしっかりしていれば、仮に災害に遭ったとしても修繕費用が少なくて済むでしょう。

このように物件の維持においても自然災害対策は重要なのです。

ワンルームマンション経営のまとめ

ワンルームマンション投資のメリット・デメリット、そしてワンルームマンション経営について取り上げました。特に経営に対しては管理が重要であることがイメージできたことと思います。

ワンルームマンションのメリットは投資費用が少なくて済むことなのですが、リスクは存在します。そのリスクを減らすには管理が重要です。適切な管理を行い、良いワンルームマンション経営を行いましょう。

タイトルとURLをコピーしました