不動産投資は銀行融資を利用した投資です。これによってレバレッジが効き、手持ちの資金よりも多額の投資が可能となります。これにより、更に高い利回りを狙うことが可能です。
しかし、銀行融資とは言っても最初から投資費用の全額を貸してくれる訳ではありません。やはり自己資金は必要なのです。
それでは不動産投資の自己資金はどれくらい必要なのでしょうか。
この記事では、不動産投資の自己資金がどれくらい必要であるか、頭金の確保の手段には何があるかを取り上げてみます。
不動産投資に自己資金が必要な理由
ビジネスには資金が必要で、これは個人の不動産投資であっても変わりません。しかし、不動産投資は他のビジネスと性格が違う点があるため、資金が必要な理由を把握しておくべきです。
そこで、ここでは不動産投資において、自己資金がなぜ必要であるかを確認してみましょう。
諸費用が発生する不動産投資の手続き
不動産投資は株式投資などと違い、準備しなければならないものが多いです。
まず挙げられるのが良質な投資用不動産。不動産投資は入居者の家賃によって成立するビジネスです。質の良い物件は最上位クラスで必要なのです。
そして、そのような不動産を購入するためには物件の頭金が必要ですし、不動産会社に支払う仲介手数料も不可欠。更には不動産取得税をはじめとする各種税金もあります。
また、物件を購入したとしても、状況によっては、物件に入居者を呼び込むための広告宣伝費用が発生するかも知れません。
ところで、仮に自己資金が足りなければ、どこかで妥協しなければならなくなります。これは投資をはじめる上で逆風です。例えば、物件の質を落とすならば空室リスクや家賃減額のリスクが高まることでしょう。
しかし、自己資金が十分であるならば、これらの不足分を補うことが可能です。ビジネス的に有利になるのです。
頭金がないと融資審査が厳しくなる
銀行は誰にでも資金を貸してくれる訳ではありません。また、どんな額でも貸してくれる訳でもありません。銀行は貸す相手は選びますし、貸す額も状況に応じて制限を掛けます。つまり、融資にあたっては審査があるのです。
さて、銀行の審査は投資家のさまざまな点をチェックして来ます。仕事の属性や勤続年数、さらには家族構成など。
そして、頭金がどれくらいあるかも審査においては重要です。頭金が無い場合には審査がそれだけ厳しくなり得るのです。
尚、銀行融資が引き出せないならば、投資可能な金額の確保ができません。その場合には良い物件の購入も厳しくなってしまうのです。
返済リスクが高まる不動産投資のランニングコスト
不動産投資を滞りなくするためには不動産管理が非常に大切です。不動産管理をしっかりしない場合には、物件での生活が不便になってしまい、空室リスクや家賃減額リスクが高くなってしまうからです。
良い賃貸不動産は人気が集まりますし、悪い物件は敬遠されてしまいます。不動産管理は管理会社に委託することが可能なのですが、その場合には委託費用が必要です。
また、賃貸不動産には固定資産税が掛かります。これは物件を持っているだけで掛かってしまう税金なので、削る訳には行きません。
このように、不動産投資には多くのランニングコストが発生します。そして、不動産投資スタートの段階では自己資金で対応しなければならないケースが多いのです。
また、ランニングコストが十分でない場合には不動産の経営そのものが危うくなってしまいます。その場合、返済リスクも高まるので、銀行も融資を渋ることでしょう。
トラブルに備えるため
賃貸不動産経営には想定外のトラブルが発生し得ます。例えば、地震や台風などの自然災害、あるいは火災などもあるかも知れません。また、入居者の不注意による物件の破損などもあり得ます。
そして、このようなトラブルには早急な対策が必要です。物件が破損してしまったならば早急な対応をしなければいけないのです。例えば、物件で雨漏りが発生した場合には、すぐに修繕をしなければ入居者に迷惑を掛けてしまいます。
さて、このようなトラブル対策にあたっては火災保険や地震保険が非常に有効です。しかし、保険がすべてのトラブルに対応するかと言えば、そうとは限りません。応急の修理などの発生もあり得るので、トラブル対応にも自己資金が欠かせないのです。
不動産投資に要する自己資金の額は？
このように不動産投資には自己資金が必要なのですが、どれくらいの資金を用意しなければならないのでしょうか。
ここでは、不動産投資の自己資金の額について説明します。
物件価格の15～30％が融資を受ける際の頭金の目安
不動産を購入する頭金には一般には物件価格の20%が必要と言われていました。しかし、今の銀行は20％を下回る頭金でも貸してくれる場合があります。
ただし、物件の状態が良く、投資家の属性が良い場合であっても、最低でも頭金として10%程度は用意しておきたいところです。
また、物件を購入するためには不動産会社に支払う費用や税金なども必要です。この資金も自己資金で対応しなければいけません。
その他にも不動産経営には物件の修繕などのランニングコストが掛かります。不動産管理会社を使うにしても、費用が発生してしまうのです。
そして、これらをトータルするならば、物件の頭金以外にも費用が掛かります。物件価格の15～30％は必要となるでしょう。
1万円から始められる証券化された投資のケース
一般的に、不動産投資は大きな資金が必要です。投資用マンションの購入を考えるならば、良質の物件になると数千万円の規模にもなりますし、アパートを新しく建てる場合であっても億の金額が要る場合も少なくありません。
ところで、最近になって不動産を証券化する投資が登場しました。代表的なのが不動産クラウドファンディング。大きな不動産を小口にして証券化する投資です。ファンドにもよりますが1万円からの投資が可能。高額な資金の調達が困難な人にとっては、魅力的な投資方法です。
ただし、不動産クラウドファンディングのような投資は近年になって登場した投資であるため、供給が需要に追い付かない状況にあります。そのため、案件がすぐに締め切られる場合が少なくありません。
また、不動産投資とは少しスタイルが異なりますが、REITのような投資信託もあります。こちらは更に少額の投資が可能で、証券会社によっては100円から受け付けるところもあります。
これらの選択は「合う・合わない」が人によってあります。自分に合うかどうかの吟味が重要となるでしょう。
不動産投資の種類について
必要となる資金の額は投資対象によっても異なります。そのため、資金計画を立てる上でも物件に関する知識は欠かせません。
そこで、ここでは不動産投資の投資対象にはどのような物件があるかを再確認します。
住居系不動産への投資
まず挙げられるのが居住系不動産への投資です。メインとなるものは次の通りとなります。
- 区分マンション投資
- アパート投資
- 一棟マンション投資
- 戸建て住宅への投資
投資のスタイルとしては、居住用の不動産を購入してオーナーがその不動産を運営し、入居者から家賃収入を得るビジネスです。
物件の価格はワンルームマンションのような小規模のものから、一棟マンションのような大きなものまで幅が広いです。そのため、必要となる自己資金もさまざまで、数百万円程度のレベルで済む物件から、1000万円以上求められる物件まであります。
ランニングコストは物件の規模が大きくなれば上がってしまいます。例えば、一棟マンションには大規模改修が必要ですが、ケースによっては数百万円レベルに上ることも多いです。
ちなみに、不動産投資にはサブリースのような不動産管理会社に一括で貸す場合もあります。この場合は不動産管理会社に支払う費用が膨らむので、資金計画は入念に立てなければいけません。
住居以外の不動産
次に挙げられるのが住居系以外の不動産。代表例は以下の通りです。
- テナントへの投資
- 駐車場への投資
- トランクルーム（貸し倉庫）などへの投資
これらは貸す相手も規模もさまざまです。テナントであっても小さなオフィスがありますし、大きなところであればビルの1フロア全体が投資対象、というケースもあります。
また、駐車場なども広さがさまざまです。
そのため、銀行の融資の条件もケースバイケースになってしまいます。投資家には判断が難しい案件と言えるでしょう。
不動産を小口化・債券化したもの
これらは不動産を小口化・債券化して投資を募るタイプのビジネスです。多くの投資家が資金を投じるため、ホテルや商業施設など、一般の投資家には手が出ない物件も対象となります。
- 不動産小口化商品
- 不動産クラウドファンディング
- REIT
ところで、これらの投資には銀行融資が利用できません。そのため、投資金額の全額を自己資金で捻出する必要があります。
不動産クラウドファンディングのような1万円程度からの投資から、100万円レベルの資金が必要な不動産小口化商品まで、案件はさまざまです。自分の融通可能な資金を考えながら選ぶことが重要となるでしょう。
自己資金を活用して取り組む不動産投資の選択方法
このように不動産投資における投資対象はさまざまで、投資家は自分に合った対象を選ばなければなりません。
しかし、特にこれから不動産投資を始める人にとっては、この選択は簡単ではないことでしょう。
それでは、投資用不動産の選択はどのように考えるべきなのでしょうか。
ここでは、特に自己資金の観点から挙げてみましょう。
目標達成可能な不動産投資の選定
投資対象を選ぶときに目安の1つが「目標達成」です。
最初に事業計画を立て、その計画に対して十分に達成ができるかどうかで投資対象を決めるのです。
例えば、サラリーマンの副業ではじめる場合などは、資金が限られるかも知れませんし、時間もあまり取れないかも知れません。そのため、投資用の物件も小規模になり、区分マンション投資などとなるでしょう。
この場合は事業計画を低めに設定し、それに合う目標の収益のためとして、小規模の区分マンションが選ばれた訳です。
逆に、資金も時間がある資産家の場合には、一棟マンションのような大型の物件での成功も目標に入り得ます。自分の持ち得る資金を駆使し、銀行を最大限に活用して大きな収益を射程に入れるのも成功に繋がるのです。
この場合は大きな規模の事業計画の設定が可能。大きな一棟マンション投資が可能なのです。
受け入れ可能なリスクを伴う不動産投資の選択
リスクから投資対象を選ぶことも可能です。
自己資金はトラブル対応に必要なのですが、これを逆から考えれば「自己資金から受け入れ可能なリスクのレベル」を算出することが可能となり、投資対象を選べるのです。
例えば、自己資金が少ない場合は大きなトラブルへの対応は困難です。そのため、ローリスクの物件が適切になります。
しかし、自己資金が十分にあればリスクへの対応力も上がります。そのため、リスクの高い大型物件の投資が可能となるのです。
融資が必要な投資先から選ぶことで収益を追求
銀行融資は投資用物件を担保にして成立するのですが、その担保の価値で融資が決まることもあります。
例えば、3000万円の価値の物件と1億円の価値の物件では後者の方が価値は高いため、担保としても有力です。その結果、銀行は好意的になり、融資を設定してくれます。つまり、担保価値の高い物件を選ぶことが重要となるのです。
そして、この担保力から投資対象を選ぶこともあります。銀行が収益性と担保力を求めて来る点を、逆に狙い、物件がどのレベルまで買えるかを決めることも可能なのです。
尚、担保価値の高い物件であったとしても、不動産投資にはランニングコストが必要です。やはり、自己資金は十分にあった方がベターでしょう。
不動産投資の融資審査を通過するポイント
それでは、銀行の融資審査を通過するためには、どのような点がポイントとなるのでしょうか。
収益性の高い物件を選ぶ
まず挙げられるのが収益性の高い物件を選ぶことです。
銀行はローンの回収のためにも、事業が軌道に乗って利益を上げることを望みます。そして、そのためには収益性の高い物件であるかどうかがカギになるのです。
仮に収益性の見込めない物件を選んでしまえば、銀行融資が滞るリスクが高くなってしまいます。そうなると、銀行にとっても損失になるので、収益性の高い物件を望むのです。
担保力を高める
前述の通り、物件の担保力を高めるならば、それだけ銀行は友好的になります。つまり、審査も通りやすくなります。また、既存の担保に新しい担保を追加すれば、審査に有利になるのです。
例えば、木造のアパートを購入する場合、物件が中古であれば法定耐用年数の関係もあるため、融資が渋られる場合があります。つまり、価値が低く、しかも耐用年数が短い木造物件であれば、担保として利用するにはお粗末と判断されるのです。
しかし、そこに追加の担保として新しいマンションなどの別物件を加えるならば、担保としての威力が上がります。銀行を説得しやすくなるのです。
既存の借金を完済する
借金が残っていると銀行としても資金を融通しにくくなります。
既存の借金があるならば、その残債が足かせとなって、支払い能力を下げてしまうかも知れないからです。
例えば、住宅ローンとマイカーローン、そして学資ローンを平行して利用している人の場合、新たな借金を作るならばパンクしてしまうリスクが高まることでしょう。
しかし、既存の借金を完済するならば、そのような足かせが外れてしまいます。銀行は友好的になり、審査も通りやすくなるのです。
実現可能な事業計画書を作成する
銀行は融資先の事業の状況に敏感です。と言うのも、仮に事業が上手く行かなかった場合には融資がコゲついてしまうから。滞りなく返済してもらうためには事業の健全性が重要なのです。
さて、これは不動産投資にも当てはまります。投資家が順調に収益を得ていることは銀行にとっては大切なのです。
それでは、最初に融資を受ける段階では、どのようにすれば良いのでしょうか。
これは事業計画書を作成することが有効です。しかも、それは実現が難しい計画ではなく、実現可能であることが重要となるでしょう。
審査基準が緩い金融機関を選ぶ
銀行の審査基準は全部が同じではありません。審査が厳しいところもあれば、緩いところもあるのです。
そのため、融資を受けるためには審査の緩いところがオススメです。
ただし、審査が甘いとは言っても、希望通りの借入が可能かどうかは状況によっても異なります。収益性の高い物件探しや担保力の補充など、他の手段も並行に行いましょう。
属性を高める
銀行は投資家個人のチェックも欠かしません。収入だけでなく、勤務先、勤続年数、家族構成など、多くの部分を確認するのです。
さて、仕事の属性を銀行は重要視します。属性は大企業の社員や公務員のような安定した立場にいるならば良く、アルバイトなどの立場であれば弱いです。そのため、大企業の社員や公務員は資金を借りやすいのです。
ところで、この個人の属性は変えることが可能です。属性が変われば融資の審査に通りやすくなります。
例えば、大企業への就職に成功すれば、それだけ社会的なステータスが向上します。勤続年数などの問題になるでしょうが、そのまま勤務を続けて社会的に安定した立場に立てば、融資の審査に通りやすくなるのです。
不動産投資の自己資金を捻出するアプローチ
次に、自己資金を捻出する方法について挙げてみます。
自己資金の捻出は簡単なようでいて、案外簡単ではありません。日常の細かい積み重ねが必要な場合が多いです。
では、どのような積み重ねが必要なのでしょうか。
家計の固定費を削減する
自己資金を用意すると言っても、限られた収入の中では限度があります。仕事の属性が良い人であったとしても、年収のジャンプアップは簡単ではありません。
そのため、資金の捻出には毎日の家計の工夫も必要となります。良い例としては、家計の固定費の削減です。
固定費の中には住居費などのように変えにくい費用もあるのですが、光熱費のような努力で変えることの可能な項目もあります。
また、自動車であっても変えることは不可能ではないと考えるべき。維持費の安価なクルマに乗り換えることも費用削減には有効と割り切ることが大切です。
無駄遣いを抑制する
「無駄遣いの抑制」は簡単に見えて、案外簡単ではありません。
例えば、自動販売機から缶コーヒーを買うのをやめて、激安スーパーから安い水を買って来て飲むことは、意外に寂しいものです。また、昼食に外に食べに行くのをやめて、机の上でパンを食べることも寂しく感じることでしょう。
しかし、資金捻出のためには、そのような細かい努力の積み重ねが必要なのです。
初期投資が低い副業に取り組む
昔の企業であれば普通は副業が禁止でした。副業に注力するならば、本業の方がおろそかになってしまい、業績を上げることが難しくなるからです。
しかし、昨今になってこの風潮が変わり、多くの企業で副業を認めるようになりました。
さて、副業は資金の調達の点で有効です。ビジネスの種類にもよるでしょうが、決して侮れないことが分かるはずです。
ただし、副業と言っても初期投資が必要なケースもあります。そのような場合は、可能な限り投資を抑えるビジネスを選ぶことが重要となるでしょう。
不動産投資における自己資金の効果的な活用方法
資金は貯めるだけでは無く、遣い道に関しても考えなければいけません。
仮に、遣い道が良くない場合には無駄遣いになってしまい、損失にも結び付き得るからです。
しかし、資金の有効な活用を覚える上でも勉強は重要です。
それでは、どのような手段が勉強方法として有効なのでしょうか。
書籍を利用して不動産投資の基本を学ぶ
まず挙げられるのが書籍の活用です。
書店に行けば不動産投資関連の書籍が多く見つかります。その中には参考になる本も多数あります。
そして、その本で不動産投資の基本を勉強するならば、資金の活用についても分かって来ることでしょう。
ただし、投資家としてビギナーのうちは、どの情報が実際の状況にマッチしているかの判断に迷ってしまうかも知れません。複数の書籍を読んで、内容をチェックすることが大切です。
セミナーで最新の不動産投資情報を入手する
不動産投資の最新情報を得るためにはセミナーの参加が有効です。セミナーの開催元は不動産投資のプロですので、新しい情報を持っているからです。
また、セミナーでは質疑応答の時間も設定されているので、理解できない点をぶつけてみるのもオススメです。
また、今のセミナーはオンラインで受講できるものがあります。会場が遠い場合であっても受講が可能なので、特に地方在住の投資家にはメリットがあります。
不動産投資に関連する資格を取得する
不動産投資に関係する資格は案外あります。その内には資金の使い方においても関係するものもあるので、取得は有効と言えます。
特に、宅建士のような資格であれば不動産会社と対等に話せますし、交渉の場面などでも有効となるでしょう。
ただ、資格は簡単には手に入らず、相当な勉強を要します。そのため、時間の取りにくい人にとっては困難と言えるかも知れません。
インターネットの活用
インターネット上には多くの情報があふれています。その中には有益な情報も少なくありません。しかも、インターネットの情報は書籍よりも速く、数時間前に発生した事件でも報じてくれます。
さて、これは不動産投資においても同じです。インターネット上では立場の違いはありますが、さまざまな不動産投資の情報が見つかります。
そして、インターネットには自己資金の有効活用に繋がる情報も多くあります。
例えば、金融機関の情報はネットが一番早いです。また、ネットであれば複数の情報を照らし合わせながら見ることもできます。使い方次第にはなりますが、非常に有用なツールとなるでしょう。
人脈を作る
自己資金の上手な使い方にはコツがあるのですが、それは先輩投資家に聞くのも良い手段です。人脈を作っておけば、様々な相談もできるからです。
人脈を作る手段としては、セミナーで開催される懇親会やSNSなどが使えます。SNSの場合は多くの投資家と出会えるので、幅広い人脈が作れることでしょう。
まとめ
不動産投資における自己資金のあり方などについて取り上げました。自己資金が必要な理由から必要な額が分かったことと思います。また、不動産投資の種類についても再確認できたことでしょう。
また、融資審査を通過するポイントなど、銀行対策も分かったことと思います。
不動産投資は銀行融資が不可欠なビジネスです。しかし、自己資金を操ることも非常に重要なので、ぜひとも覚えておきたいですね。不動産投資を始める際には、ぜひ検討しましょう。
